华融和生国际商业广场销售说辞8.6稿

第一部分：总概

    我们华融和生国际商业广场，总建筑面积32万平方米，集合大型超市、高端购物中心、五星酒店、五星影院、五星KTV、餐饮娱乐、城市公馆等物业形态，目前项目为家纺城乃至通州区最大的城市商业中心之一，将为百万人提供消费、休闲、购物等服务。其中豪生国际酒店150米的主楼将成为通州区第一高，是家纺城城市国际化重要的形象代表。目前已经有世界500强国际大超市、中影国际影院、豪生国际酒店、华莎百货等众多国际国内知名品牌商家进驻华融和生国际商业广场。

我们项目位于川叠路与南海路交叉口，川叠路是家纺城地区最主要干道，而项目南侧的南海路，已规划将其修建成宽50米，连接家纺新城到南通市区的的交通主干道。

我们之所以选址在此开发，也是对本地区做过大量详细的调查分析，

一是本地区产业基础雄厚，经济比较发达，具名富裕程度高；家纺城历经30余年的发展，经营面积超500万㎡，家纺床品全国市场占有率达40%，位居全国专业市场之首，是世界第3大家纺市场，目前每年成交额达到了700亿元。

二是庞大的产业带来大量的人流，周边人气鼎盛，常驻人口达40万人，家纺城从业人员与会展人流可达60万，共计百万人流保障项目升值前景。

三是随着家纺产业的不断膨胀，人口的不断增加，配套设施严重缺乏，居民缺乏常规的休闲消费去处，目前居民消费只能去通州市区或海门，乃至南通而配套的缺乏又导致家纺产业进入阶段瓶颈期。我们正是看到这个机遇，同时有在的要求和引导下，我们决定建造一个中高档次的消费类商业配套项目；

四是协会支持，项目伊始，就受到南通各级部门的高度重视，我们项目奠基，南通市张国华，通州区区长宋乐伟等各级领导都亲身参与，对项目给予高度肯定。我们项目先后荣获了中国最具投资价值商业楼盘，南通市通州区重点项目等荣誉称号。

（您这边请，让我为您介绍下我们在售的产品）

第二部分：产品介绍

一期销售的产品为1号楼与6号楼1--5层商铺以及1号楼5.7米挑高朗庭公寓。

西临华欣路的为1号楼：共计5层，1F味千拉面,必胜客,屈臣氏,苹果体验店,无印良品,阿吉豆日韩配饰，zara，2F苏宁电器，爱茜茜里,特力屋，欧味多，优の良品，3F亲子乐园,母婴集合店,儿童饰品,刘巧儿,麻辣盛宴,江南小镇,邵东,斗牛士,萨莉亚,一茶一坐，4F特色餐饮（包括外婆家、海底捞、吉野家、呷浦呷浦等、汉拿山等），5F极乐汤日式汤会所,纤体,足浴,容美发,桌球房；

东临川叠路的为6号楼，共计5层，1F：超市自营区（开发商自持），其他部分业态为黄金珠宝、化妆品、名表眼镜、箱包等。2F：少淑女装、休闲女装、精品女装、女鞋等。3F:休闲男装、精品男装、男鞋、运动品牌中心、4F：中影影院、奢侈品精品馆。5F：中影影院、特色中餐饮。而且1、6号楼之间从第三层有空中连廊相连接，使其成为一个整体，业态错位经营相互补充，消费人流共享，使得整个商场内部人气更加旺盛。即避免内部商户的过度竞争，又达到商户利益最大化。

同时，为了实现人流的互动，我们在业态上精心排布，1、6号楼负一层为近2万平米的大型超市，目前大润发、家乐福、乐天玛特等大型连锁超市都主动联系我们，强力希望进驻，抢占市场空白。而高楼层我们也设置了诸如中影国际影城，极乐汤会所等主力商家，这样利用上下业态的排布使得人流垂直互动，保证每个楼层的消费人流。

为了照顾到商铺投资者，我们的商业铺面面积划分在10-20平方米左右，同时结合电梯、楼梯、过道最大限度的使商业动线更流畅，铺铺无死角。为了保障投资者的收益，我们在三个方面做到投资保障：

1、运营有保障。您知道商业运营的好不好，直接关系到今后的收益，所以我们在商业运营上采取了若干措施:

“四统一模式”保证旺市：统一规划、统一招商、统一经营、统一管理，严格把控商家准入门槛，经营中优胜劣汰，强化售后服务，提升顾客消费满意度，统一市场推广，为商户创造旺盛客源。

2、招商有保障：我们项目一开始，项目招商部就进入正常工作，目前主力品牌店如华莎百货、豪生国际酒店、中影等签订入驻协议，同时还有很多品牌，譬如：(外婆家、大润发、必胜客、肯德基、大娘水饺、迪欧咖啡、苹果、阿迪达斯、耐克、苏宁电器、婴之岛、孩子王等)

3、回报有保障：本项目因为有大型品牌商家争抢入驻，所以采用10年租约模式销售，前三年20%直接抵扣房款，第四年7%（原总价）回报，第五年8%（原总价）回报，6-10年实际房租1:9分成（业主9、经营管理公司1）。

投资示例讲解

用一套12㎡，总价80000元的商铺为例：

   2、十年总支出22030元，即可得到一个预计价值为16万的商铺一套，并且该套商铺每年给您带来不低于13140元的租金回报。

再看我们的朗庭公寓产品：

朗庭公寓户型面积分别为56平方米、59平方米、61平方米、74平方米、122平方米：

首先要跟您介绍的是它的层高：5.7米挑高公寓，南通之最，市场上不乏4.7米4.9米的比较多但隔两层明显比较压抑，我们loft公寓隔成两层后每层的层高基本接近普通住房标准层高，是真正的“买一层得两层”，第二个非常重要的亮点是，我们所得到的使用面积可以说是其他同类产品没有办法比拟的，我们开发商通过对产品的科学研究与规划，使得我们61平方米的户型能得到面积达到150平方米左右（在每个户型内部有一块挑空10㎡左右的空间，不计入建筑面积，但业主可以实实在在的利用，隔成两层，就是多得20㎡，同时公共走廊上面一块面积也是不算在建筑面积中的，又多得出2*4.2，是8.4平米左右，阳台面积算一半面积，又多得2㎡左右，所有多得的附加面积达到30㎡左右，如果你买两套，或者大户型，多得的附加面积会成倍增加），绝对的可商可住可投资的产品，而且我们仅此1幢。其他楼栋没这么大的赠送的面积；

问一下您购买公寓是自住，投资还是有其他用途。

我们有样板房，我带您去看一下.

（自住的客户）:要讲居住的舒适度，含小区景观，大堂、物业品质，以及空间合理划分等因素。再讲生活的便利性，因为我们有很多的商业配套，再强调购买性价比。

您是要自己住是吧，我们项目来看公寓的客户大多数都是自己住，有些客户本来是来买房投资的，但是我给他介绍后有不少客户都说要把现在住的房子租掉，搬来我们项目来住。

我们公寓是完全按照豪宅标准设计建设，比如我们项目的景观绿化都是由专业的设计公司设计的，像草坪、树木等都是花费很高的高档产品，包括我们商城楼顶都做成绿化公园。入户大堂就是按照我们样板房的高标准建设，也完全是按照豪宅标准装修，因为我们客户基本都是家纺城的老板，对生活品质是比较有追求的，入住我们高品质小区与那些普通小区相比，您也会更有面子。

其次像我们这种完全就是别墅的居住感觉，60平米的房子哪个楼盘会有这么大的面积享受？而我们房屋是框架结构，你可以自由分割。

    同时我们有这么大的商业配套，你住在里面，想购物，想看电影，想喝茶聚餐，试问家纺城周边哪个楼盘会有我们这样的舒适便利性，我们常讲，你买的不是一套房，而是一种生活方式。， 

而最重要的是我们项目性价比非常的高，我给你简单算一下，普通住宅100㎡，每平米6000元，也就是说，您花了60万，我们项目61平米的户型，隔成两层再加上30㎡左右多得面积，就是150平米，这么换算下来我们的单价才3000左右，南通肯定没有比我们性价比再高的房子了。

 (办公的客户)要讲办公软件、办公硬件，同时结合周边写字楼租金计算投资收益，强调租不如买。

其实，无论您是用来办公，肯定是买下来，比租的话是划算的，我可以简单的帮您分析下：

首先从硬件上看，作为办公完全达到甲级写字楼的标准，一楼大堂具备接待功能，您的客户和朋友来到你的公司自然会感受到您的实力。

您在这里做生意估计也有很长时间了，对于这里的租金水平和整体的发展速度您肯定比我还清楚。作为中国最大的家纺市场，市场附均租金水平最贵的高达30 -40元/㎡/天，低点的也要达到10元/㎡/天.

您办公，自然也是在这个大环境里面，如果您租的话，无论家纺城的任何地段的办公楼，租金都不可能低，如果您之前有咨询过，您应该知道金川大道上瑞豪国际，他建成时间不久，但是目前办公的租金已经是1元/㎡/天左右，另外新开的维多利亚大酒店楼上，40平米的一间，平层哦，不挑高的一个月也要支付1500元，这些都意味着，您即便在那些地段上租一间100平米的办公楼，每年也要支付掉至少4万元的租金，而且根据这边的发展速度，每年的租金肯定是迅速增长，等到10年以后，就这么一间100平米的办公场所，您花去的租金，就足以购买到我们至少一到两套56-61平米的公寓了。

那反过来说，您现在需要100平米的办公场所，您买一套56-61平米的公寓就足够了，而且实际上的面积是150平米左右，这不仅为您节省了高额租金，而且这还是您自己的固定资产，您自己用着方便，省去了很多麻烦，所以您自己买，肯定比租用划算多了。

第三部分、延伸性阅读

1、为什么买我们的房子能够保值升值？

1）通货膨胀因素

通货膨胀：指因货币供给大于货币实际需求，也即现实购买力大于产出供给，导致货币贬值，而引起的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象。

近年中国通货膨胀压力不断增大，今年2月份消费价格总水平上涨3.2%，同期，全国66城市房价2月环比上涨整体涨幅逼近3年最高。央行官方网站最新公布的数据显示，我国人民币广义货币供应量1999年为11.76万亿元，2005年为29.6万亿元，到了2012年7月，就已经增长到91.9万亿元。上述数据反映的问题很明显：中国货币供应量近10年来，增长速度实在过快。

虽然造成房价上涨的因素有很多，但近年来,我国货币供应量增长速度过快，一定程度上助推房价上涨现象，同样不可忽略。很多商品都在不停地涨价，但相比较而言，房子的涨价速度远远高于其它普通商品。人们手头的钱多了的同时，因担心被“通货膨胀”所抵消，自然会考虑选择投资项目来使钱保值。而就股市、黄金等投资产来说，房产相对而言是目前比较理想的投资对象。

同样，当人们赚到钱后，也会拿钱来买房子。这么多人都来抢购房子，价格自然就会随之上涨本来，2009年房价就有望下降，但货币供应量的大幅度增加，最终只能促推房价上涨了。

现在，美国、欧洲、日本等国家都在量化宽松的货币，几乎是全球央行都在疯狂印钞。这些超量供应的钞票必将推动全球物价上涨，导致中国出口压力增大，在此背景下，如果中国央行也不示弱，加速印钞票。到时，物价还会在目前的基础上继续上涨，房价下降的可能性还是很小。

面临“通货膨胀”的时代，对于很多人来说，如果不买房，基本没有其他途径来避免自己的钱贬值。就这样，他们往往选择买房来给钱作保值。

现在已经有很多小型企业业主都很后悔，当时不把钱用来买房子，而选择了做实业。甚至有一些企业主说，要是当时买了房子，肯定是大赚了，但是把钱投入做一些小型的实业，往往都很亏。这更显现出人们在自己手上钱多了以后，急切想投资房地产赚钱保值的心理。

2）城镇化概念

随着中国经济的不断发展，城市化建设不断推进，但由于传统城市的不断发展，人口不断膨胀，受到土地、交通等压力的制约，发展难度越来越大，所以必须要用城镇化建设改变这一现状，发展流程：产业聚集支撑（工业园）----人口聚集（集中建设居民点集中村落居民）----配套设施建设（银行、医院、商业中心等）----最终形成规模性城镇

家纺城地区产业已有较大规模，完全可以支撑规模城镇的建设，人口聚集化程度不够，但是目前已有部分住宅项目建成，或正在建设，人口会有所增长再加上家纺地区本身从业人口和商务人流可以支撑规模性城镇，城镇建设中配套设施极度匮乏，特别是大型商业综合体目前是空白，所以本项目是家纺城城镇化建设的最重要节点，会得到的大力支持，项目建设成功后必将成为城市的市中心，投资者将成为家纺新城城镇化过程中最早也是最大收益者。

我们的回报模式

本项目因为有大型品牌商家争抢入驻，所以采用10年返租模式销售，前三年20%直接抵扣房款，第四年7%（原总价）回报，第五年8%（原总价）回报，6-10年实际房租1:9分成（业主9、经营管理公司1）。

3）为什么选择我们项目。而不是其他的竞争项目？（竞品说辞）

A）你们这里家纺城新天地(周边在售项目)也有商铺在售，竞争太大，能有这么多人来消费吗？

答：您说的家纺城新天地我也知道的，他们的确是有商铺在销售的，其实他们项目从开始建都没有一个很好的定位，基本上思路是非常不清晰的，导致现在客户都对他们项目都不太认可啊，而我们项目真的是不一样的，从一开始我们就认准了要做商业综合体，做家纺新城城市的核心CBD，这也符合我们本地的需求，所以客户对我们项目是非常的认可，不然预约的也不会这么火爆啊，对吧？他们只有几万方的商业也号称是一站式购物中心，其实也就是个宣传的口号而已，实际上它就是一个规模稍大一点的社区商业，社区商业您应该懂的吧？也就是一般小区里面建的满足社区居民一般日常消费需求的商铺，比如开个便利店或者小饭馆之类的，它的商业辐射范围是非常有限的也就辐射本小区，或者像他们稍大一些的辐射范围也就仅限于方圆1公里吧，而像我们项目32万方的大型商业，具备齐全的中高档的吃喝玩乐住（详说规划业态）所有业态，他们和我们项目是不具备可比性的，您想想，您到时候逛街是到一个社区商业还是来像我们这里这样一个购物广场，对吧，说白了就是他们一个社区商业打着一站式购物中心的幌子在卖商铺。

还有就是无论是从后期租金还是商铺升值这一块来说，社区商业都不具备和大型商业广场相比较的能力，这个你可以仔细考虑一下的，因为到时两者的盈利能力是会有比较大的一个差距的。

地段上本项目也是要优于新天地，本想位于家纺新城中心区域，川叠路与南海路交叉口，紧挨城市主干道，通达性非常好，消费方便，容易聚集人流，形成消费习惯性目的地，是未来城市中心。

 招商方面：本项目大润发、中影、华莎百货主力商家已经入住，中小型商家随主力商家入驻，保证项目业态齐全，新天地招商进展缓慢，没有大型主力商家入驻，很难形成人气，对后期运营形成人气非常不利。

B）你们这里纺都城（家纺专业市场，招商经营状况很差）也有商铺在卖，他们那边好像也不错的?

答：是的，我知道他们那边是有商铺在卖的，但是我还知道他们现在也在招商，招商的效果好像比较差的，一直开不了业，因为他们项目离老市场比较远，本地老板都不愿意过去租，也不去买，再加上在做叠石桥国际家纺城3期，和他们那边有比较大的利益冲突的，一直在制约他们项目，所以不怎么支持他们项目的，所以在本地口碑都比较差的，你如果去问一问你做家纺的朋友你就知道什么情况了，到浙江找了很多人过来买，外地人又不知道这边的情况，只知道这边有这么大的家纺产业，被他们就忽悠买了呗，本地人买的相当少，我们这边来买，办卡的基本都是本地老板，他们都比较了解当地家纺新城的规划，也知道本地区最缺乏我们这样的大型，上档次的消费业态，所以都愿意来投资。您在我们这投资绝对错不了的。

通州奥邦商业广场

1、招商方面，本项目大润发、中影、华莎百货已经入住，奥邦项目宣传上招商也不错，但是仔细看看他们的宣传资料，上面都是用奥润发等山寨名称，说明其在招商方面并没有太多实质性的进展，如果招商真的很好，他们就不会有山寨名称宣传。

2、城市商业容量方面、通州目前已经有较为成熟的商圈、大润发、金游城、文峰、苏宁、金鹰、再加上新开业的新瑞广场，业态非常齐全，交通也方便，通州城区本身就非常小，消费习惯就在市中心商圈，已经形成习惯，奥邦在城市外围而且体量较小，难以改变消费者习惯，达到聚拢人气的目的，后期经营不看好，一旦经营达不到预期，您的投资回报将也会达不到预期。

为什么现在要买，而不是今后买

1、本项目是家纺城地区城镇化进程中最重要的节点，因为其是家纺城第一个大型商业综合体，是家纺新城发展过程中的商业原始股，升值潜力巨大，如果等我们项目建设成功，必然会带动周边地块，以及周边其他新建项目的价格，到时你再买的话，最初发展的增值红利就不属于你了。

2、一般大项目的销售方式也是”低开高走”，相信你也听说过，大项目一期永远是最便宜的，慢慢价格就要上去，现在便宜不买，到时贵了再买，你也是做生意的，相信账您肯定比我算的清楚。