房地产业对关联产业的带动作用评析

    研究生课程试卷（开卷）

题目：房地产业对关联产业的带动作用评析

学    院            商学院            

年级专业         国民经济学（2011）   

学生姓名                              

学    号                              

成    绩                              

阅卷教师            谌汉初            

     完 成 日 期   2011 年 12 月

中文摘要

房地产业因其关联产业众多、对产业上下游相关行业的影响力巨大，而成为影响经济发展的重要方面。本文通过对各方研究结果的总结，在对房地产业进行认识和界定的基础上，明确房地产业与其关联产业的界定和分类，通过分析房地产业后向关联产业、前向关联产业、环向关联产业以及对旁侧效应进行评析，最终归纳总结房地产业对于前、后向关联产业的带动作用的主要表现形式。通过分析得出，我国房地产业仍处于发展的初级阶段，其带动作用主要表现在对于后向关联的资本、原材料类行业的拉动作用，而对于前向的服务性行业的推动作用不足。同时，房地产业通过旁侧效应对地区经济、文化、环境等方面的影响正日益受到关注，发展房地产业的同时带动包括旅游业在内的第三产业发展，会对地区发展带来巨大利益。

关键词：房地产业；国民经济；投入产出；产业关联；带动作用

中文摘要及关键词  ……………………………………………………………  I

一、  绪论 ……………………………………………………………………… 1

二、  理论研究 ………………………………………………………………… 2

（一） 相关文献评析  ……………………………………………………… 2

（二） 房地产业界定和初步认识  ………………………………………… 3

（三） 房地产业与关联产业的界定与分类  ……………………………… 3

三、  实证研究 ………………………………………………………………… 6

（一）  后向关联类产业评析 ……………………………………………… 6

（二）  前向关联类产业评析 ……………………………………………… 6

（三）  环向关联类产业评析 ……………………………………………… 7

（四）  旁侧效应评析 ……………………………………………………… 8

四、总结 ……………………………………………………………………… 9

参考文献 …………………………………………………………………………10

一 绪论

众所周知，房地产业的特征包括产业链长、带动作用明显，其变动与发展往往会对上下游众多的关联产业产生较大的影响。因此，房地产业历来是各国进行宏观时首先指向的产业之一。

李玉杰等[1]在其研究中将房地产业通过直接和间接方式对其他相关产业产生的需求拉动作用和供给作用综合考虑，明确了总带动效应为后向完全关联度和前向完全关联度之和。并通过投入产出法定量分析得出结论，总体上，我国房地产业对以下产业总带动效应较强：金融保险业、批发和零售业、建筑业、化学工业、租赁和商务服务业、金属冶炼及压延加工业、机械工业等。

目前在我国，房地产业已成为我国国民经济的重要组成部分，房地产业对宏观经济的稳定、协调发展占有着举足轻重的地位。其中，房地产业对我国国民经济各部门的带动作用巨大，因此备受关注，大量学者的研究结果表明，当前我国房地产业与其他产业关联性大、带动性强，这也成为支持房地产业成为支柱产业的重要依据。

所以我国每每做出促进或抑制房地产业的，都会给其他关联产业乃至整个宏观经济造成巨大的影响。同时，随着经济社会的发展，房地产业也开始对地区环境和经济的发展起着举足轻重的作用。究其根本，则取决于房地产业对影响国民经济的其他产业的带动作用。

二 理论研究

（一）相关文献评析

李大营[2]在其研究中指出，我国房地产业与原材料型产业后向关联密切，过度依赖原材料型产业，说明我国房地产业还处于数量扩张的初级阶段，经济增长方式以物质和资本拉动型为主，具有中间投入过高、房地产业集约程度低、发展粗放和落后的特点。

邱兆祥等[3]在其研究中指出，房地产业的支柱地位是毋庸置疑的，但我国房地产业属于强“拉动作用”、弱“带动作用”行业，而并非关联度高、带动力强的行业。

刘水杏[4]在其研究中借助投入产出模型，通过对我国及美、日、英、澳四个发达国家房地产业与其密切关联产业的关联度进行前向、后向、环向等不同层面量化研究，分析了房地产业对相关产业的带动效应。

此外，刘水杏[5]还通过对北京房地产业与金融业的密切关联性的分析，阐释了具有代表性的市场较发达的城市中房地产业与金融业的互相带动作用。且通过其进一步的研究[6]，将投入产出模型推广到我国不同区域房地产业与金融保险业的产业关联研究，其结果显示，不论经济发展水平如何，我国房地产业与金融保险业的产业关联度均位居其他产业的前列，在国民经济内部，这两个产业的产业关联关系过于密切，应当引起警示。

王等[7]借助投入产出模型，对我国的房地产业的带动效应进行总体分析、不同省市间的地区比较及动态分析。并指出作为第三产业中一个重要的产业，房地产业的重要性随着第三产业在社会经济中的比例逐渐增大而日益凸显，与其他产业的关联程度随之增强。从动态角度看，随着时间的推移，房地产业对一些服务性质和消费性质产业的带动效应逐渐增大，而对原材料供应型、生产型产业的带动效应则减小，例如，房地产业对餐饮、通信、批发零售业、运输与仓储业等产业的关联度逐渐增大，而对建筑业、石油煤炭产品业、采矿业的关联度逐渐下降。

施金亮等[8]从产业关联角度对房地产业、旅游业进行分析，找出它们之间的内在联系，从而为房地产业与旅游业的结合发展找到了理论上的依据。旅游房地产业是房地产业与旅游业结合的产物，其吸收了两者的各自所长，形成自身的独特优势，获得了快速的发展。

（二）房地产业界定和初步认识

在理论上，不同研究领域出于不同研究目的的学者们，目前都尚未对房地产业作出一个统一确切的概念界定，而在现实世界中，也仍存在对房地产业的认识模糊以及房地产业活动范围划定不一的问题。

闫永涛等[9]在其研究中，为了保持理论上的严谨性和利用投入产出表分析的可行性，同时为了便于进行国际比较，将房地产业所包含的经济活动界定在第三产业范畴之内。但房地产开发必须有建筑业的参与，房地产业与物质生产过程密不可分。因此，为了理性地认识房地产业的带动作用，要具有广义的视角，考虑到它兼具第二产业和第三产业特性的特殊性。

房地产业目前初步的划分大致有两种，一种是狭义的房地产业，是指以房地产为对象的开发经营、管理与服务等一系列经济活动的总称。目前我国国家统计局的统计口径与国外的房地产业的界定基本是一致的，都是这种狭义上的房地产业。另一种是广义的房地产业，即在狭义房地产业的基础上把房地产开发投资包含在内。这种广义概念主要是从我国目前的国情出发，一方面，目前我国房地产活动以开发投资为主，另一方面，我国房地产经营与服务市场仍处于初级阶段，行业规范不够健全，且业内活动不够活跃。若将房地产开发投资排斥在外而只统计房地产经营与服务，与我国涉及面广和规模大的房地产开发建设局面以及由此带动的其他关联产业的变动并不相符。

本文分析中所涉及房地产业相关内容均指狭义上的概念，因为从长远发展来看，我国房地产业应与国际接轨，随着房地产经营服务市场的不断繁荣与规范，房地产业应不包含房地产投资，房地产投资应属于建筑业。

（三）房地产业与其关联产业的界定与分类

本文所用产业划分依据主要来源为我国的产业划分主要以2007年度投入产出表中42个产业的产业分类法为标准。（见表1）

表1  2007 年度中国投入产出表中40个产业的代码与名称

产业关联指的是在国民经济中一个产业与其他产业之间技术和经济的联系，即一个产业的发展对其相关产业的发展产生的不同程度的连锁反应，从而影响国民经济的整体协调发展。关联度是对关联关系的量化，指一个产业投入产出关系的变动，对其他产业投入产出水平的波及程度和影响程度。

本文根据产业之间供给与需求的联系，将房地产业与其关联产业间的关联关系大致分为三种，如图1所示。

一是后向关联，即房地产业与向本产业供给生产要素的产业的关联；二是前向关联，即房地产业与需求本产业产品或服务的产业的关联；三是环向关联，即房地产业与那些既向本产业提供生产要索，又将本产业产品或服务作为其生产要素的产业的关联。此外，每种关联关系中，因直接供给与需求产生的产业关联称为直接关联，因直接和间接共同作用供给与需求产生的关联关系称为完全关联，这样，产业之间的关联关系可细分为六种，即后向直接关联、后向完全关联、的向直接关联、前向完全关联、环向直接关联和环向完全关联。最后需要补充的是，房地产业的发展会对所处该地区的其他方面产生影响，这种影响为旁侧效应。

本文将在后续部分分类总结房地产业与其他产业在产业链上的结构关系，将后向关联、前向关联和环向关联类的产业作为侧重点，综合各方运用投入产出模型进行量化分析研究出的结果，以具有代表性的行业为样本进行评析，而对于描述房地产业的旁侧效应，则通过分析房地产业对旅游业和地区经济文化方面各产业的综合带动作用，进行定性的评析。

三 实证研究

（一）后向关联类产业评析

从关联产业类型上看，房地产业对不同性质产业的作用力方向不同。例如，对矿物采选、制造业、邮电运输业等基础的原材料消耗型产业主要是后向拉动作用。

原材料型产业，包括非金属矿物制品业、煤炭开采和洗选业、电力及蒸汽热水生产供应业等产业，属于房地产业的后向关联产业。其中，非金属矿物制品业对其相关产业的发展既有较强的拉动作用，也有较强的推动作用；作为房地产业的后向关联产业，为房地产业提供生产要素，主要表现为推动作用。煤炭采选业、电力及蒸汽热水生产供应业对房地产业的推动作用也较强。

在我国，房地产业与以上这些原材料供应型产业具有较强的后向关联，房地产业发展采用的仍是传统的、生产能力扩张的发展方式，主要影响物质资本类产业，并对这些产业产生以需求拉动为主的作用，其现实表象是以大规模的房地产开发建设促进经济增长。

（二）前向关联类产业评析

前向关联效应，即房地产业对直接或间接的需求本产业产品或服务的产业产生的影响，房地产业对该产业主要产生供给推动作用。

由于房地产业的基础性特征，各产业都会将房地产业提供的产品或服务作为生产要素，但是各产业对房地产业的消耗量和消耗比率却有不同。对某些产业，房地产业是重要的投入要素，而对另外一些产业而言却并非如此。

房地产业对所有产业来说都是不可缺少的生产要素，它的发展几乎对各行各业都有供给推动作用，但这种推动力有大有小，房地产业的发展在其前向关联的产业链条上主要影响的是生活消费型的加工产业和服务性质的产业。如房地产业对轻纺工业、技术服务以及电子通信业等生活消费型、服务型产业主要是前向推动作用。

房地产业的发展会有效促进批发和零售贸易业、纺织业市场的繁荣，同时有效地推动行政机关、电子及通信设备制造业及其他行业市场的发展。

（三）环向关联类产业评析

房地产业的环向关联产业是指与房地产业既有后向关联又有前向关联的产业，在前文所述房地产业与其相关产业后向关联、前向关联的分析基础上，可以进一步对房地产业的环向关联产业有清晰的认识。

作为房地产业的环向关联产业，金融保险业、建筑业、社会服务业、商业等与房地产业关联关系最为密切的环向完全关联产业受到其需求拉动和供给推动双向作用，其中最具代表性的为金融保险业和商业，它们的支持可以促进房地产业的发展，同时房地产业的繁荣也会刺激金融保险业和商业的进一步发展。

事实上，同国外相比，我国的房地产业与金融保险业、商业等的紧密联系仍处于原始阶段，市场化程度不足、的干预性较强，各个方面有待于健全和完善，房地产金触市场中金融工具单一，品种较少，主要是商业银行的存款和发放的抵押贷款，房地产融资单一依赖银行贷款。2003年6月13日，中国人民银行正式发布的《关于进一步加强房地产信货业务管理的通知》中规定，商业银行对房地产开发企业，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁发放流动资金，而申请开发贷款，必须持有四证，且自有资金应不低于项目总投资的30%。这些规定时于银行贷款的安全性、规范性，降低房贷风险，控制房地产开发总量，抑制部分地区房地产开发过热是有其必要性的。同时，《通知》还对住房信货作了结构性调整，加强了个人住房货款管理。重点支持中低收入家庭购买住房的需要，而对于购买高档房、别墅、商业用房和第二套以上住房的，采用增加首付款、缩短贷款年限和利率杠杆等手段，加以一定的。这些规定对于调整商品房供给结构，支持中低收入者买房，抑制过度炒房，具有宏观上的积极作用。但在我国，房地产业的发展在不同地区十分不平衡。利用金融可起到房地产市场的作用，但不应统一搞房贷收缩，弄得“地区得病、全国吃药”，这样势必会影响到房地产发展的必要的资金支持，造成金融保险业和商业等产业市场萎缩。

    房地产业与金融业高度关联方面是由客观上存在的二者之间内在必然联系所决定，另一方面也可能与金融业、房地产业自身发展不够完善和健全有关。鉴于此，在长期内应建立并保持房地产业和金融业比较恰当的相关关系，从优化房地产业与金融业产业结构的角度促进二者协调发展，保证经济健康运行。

（四）旁侧效应评析

经济增长理论中，旁侧效应被定义为“产业对地区的影响”。房地产业的旁侧效应主要体现在房地产业发展对当地的就业、环境和区域价值所带来的其他效应。旁侧效应，指对区域的影响。发达的房地产业会对地区的经济起到巨大的带动作用，具体方面就是可以促进社会就业、带动区域经济价值提升和改善人文环境等。

众所周知，旅游业发达的地区，往往都以居住环境优越著称。在我国，与旅游业配套相关的房地产业起步较晚，但发展速度十分迅猛。房地产业与旅游业作为新时期国家重点发展的两个产业，有着附加值高、产业关联强的特点。房地产业为旅游业提供必要的物质基础设施，反过来，旅游业又促进了房地产业的发展，两者优势互补，互相促进。所以说，房地产业与旅游业的结合发展将会有光明的前景。

在我国第三产业高速膨胀式发展的过程中，产生了相当部分的重叠区域。而很多风景优美的旅游景点，因其地处偏远地区，交通不便等原因，导致旅游景点可开发资源量受限。联合各方优势，在旅游资源充足的地区适度发展房地产业，则在很大程度上会推动当地旅游事业的发展，从而会给该地区提供大量的工作岗位，并同步改善居住环境，提高地区价值，充分发觉本地区自身的巨大优势。

此外，房地产业与旅游业的结合，房地产业可以借助旅游业获得稳定、长期的发展，增强其对经济的拉动力，而旅游业可以借助房地产业在目前我国经济宏观环境下获得较快的发展。房地产业的发展，会加速地区的城市化进程，在提供劳动岗位的同时，提高整体居民的居住水平，美化地区环境，依托房地产业为基础，地区内各项经济都会被带动起来高速发展。

四 总结

综合前述分析，房地产业主要带动的关联产业包括资本、原材料型产业和服务性产业，因为我国房地产业处于发展的初级阶段，其经济增长方式以物质和资本拉动型为主，所以我国房地产业对于原材料型产业的拉动作用巨大，而对于在发达国家成熟的房地产业市场中的相关服务业，我国房地产业的推动作用明显不足。

根据前面部分的分析可以得到结论，房地产业的后向关联产业包括非金属矿物制品业、煤炭开采和洗选业、电力及蒸汽热水生产供应业等产业，因我国房地产业发展采用的仍是传统的、生产能力扩张的发展方式，其对于物质资本类的产业的带动作用是毋庸置疑的，且其作用以需求拉动为主，具体的表现形式就是各地区都以大规模的房地产开发建设作为促进经济增长的重要手段。而房地产业的前向关联产业主要是生活消费性、服务性产业，房地产业与这些产业的前向关联度越大，一方面说明房地产业的前向推动能力越大、产业本身在经济生活中扮演的角色越重要，另一方面也表明经济中服务性产业的繁荣与活跃。与发达国家成熟市场不同，在我国，由于整体经济水平与发达国家有一定差距，人们的生活消费水平偏低，对高质量的服务性产业需求不旺，加之我国房地产业本身发展不够成熟，房地产业的服务质量较差，抑制了人们的需求，导致产业推动力偏低。

在发达国家，房地产业的主要关联产业类型是建筑业、金融保险业、公共社会和个人服务业等产业，这些产业除建筑业外主要属于服务供给型产业，且房地产业的自身内部的关联度很高，内部带动作用显著。而在我国，房地产业对关联产业的带动主要体现在资本、原材料消耗型、物质加工型产业偏多。

成熟的房地产业，对于地区经济、文化、环境等各个方面的带动作用都是显著的。因其固有的基础性产业作用，出于发展的目的，房地产业的发展应从偏向后向关联产业的拉动作用逐步向前向关联的服务性产业的推动作用转变，推动公共社会和个人服务业等产业的发展，最终带动国民经济的科学可持续增长。

参考文献

[1]李玉杰、王庆石：《房地产业对相关产业带动效应的国际比较研究》[J]；《世界经济与政治论坛》2010（6）：79-91。

[2]李大营：《房地产业与金融业、原材料产业的关联和协调》[J]；《中国物流与采购》2009（4）：76-77。

[3]邱兆祥、王涛：《论我国房地产业对国民经济的拉动与带动作用》[J]；《经济与管理研究》2010（1）：24-28。

[4]刘水杏：《房地产业与相关产业关联度的国际比较》[J]；《财贸经济》2004（4）：81-87。

[5]刘水杏：《北京房地产业与金融业的产业关联度分析》 [J]；《商业时代》2009（33）：114-115。

[6]刘水杏：《我国房地产业与金融保险业产业关联度的地区比较》[J]；《国际商务》(对外经济贸易大学学报)2011（3）：67-70。

[7]王、刘水杏：《房地产业对相关产业的带动效应研究》[J]；《经济研究》2004（8）：38-47。

[8]施金亮、周德力：《从产业关联视角看房地产业与旅游业的结合发展》[J]；《经济师》2007（12）：27-28。

[9] 闫永涛、冯长春、宋增文：《房地产业对国民经济带动作用新释——基于投入产出模型的分析》[J]；《建筑经济》，2007（6）：37-39。

[10]任木荣、苏国强、何晓春：《房地产业与三次产业的灰关联分析》[J]；《统计与决策》2009（2）：116-118。