旅游景区开发

自然界和人类社会凡能对旅游者产生吸引力，可以为旅游业开发利用，并可产生经济效益、社会效益和环境效益的各种事物和因素就是旅游资源。构成旅游资源的三个基本条件：有用性，即能够吸引旅游者前往旅游观光与休闲；可用性，即可以被开发；有效益，即可以产生经济、社会或环境效益。

二、旅游景区（概念）

旅游景区是依托旅游吸引物从事旅游休闲经营管理活动的有明确地域范围的区域。

三、旅游景区的分类

旅游景区按其主要功能与用途分为两大类：开发型旅游景区与遗产型旅游景区。前者突出其经济功能，后者突出其保护功能。

旅游景区分类

旅游目的地是一个为消费者提供一个完整体验的旅游产品综合体，一般来说，旅游目的地是一个

的地理区域，如国家、城市、区域或景区（点）。其中最核心的要素有两点：一是具有旅游吸引物；二是人类聚落，要有永久性的或者临时性的住宿设施，游客一般要在这里逗留一夜以上。

五、旅游生命周期理论

Butler提出旅游景区的演化要经过六个阶段：探索阶段、参与阶段、发展阶段、巩固阶段、停滞阶段、衰落或复苏阶段。

1、探索阶段：

其特点是旅游景区只有探索型游客，且数量有限，分布零散，他们与当地居民接触频繁。旅游景区的自然和社会经济环境未因旅游而有所改变。

2、参与阶段：

旅游者的人数逐渐增多，吸引当地居民开始专为旅游者提供一些简易设施。旅游者依旧频繁与本地居民交往。旅游季节逐渐形成，广告也开始出现，旅游市场范围也是界定出来。

3、发展阶段：

一个庞大而又完善的旅游市场已经形成，吸引了大量的外来投资。旅游者人数继续上涨，在高潮时期甚至超过常住居民人数。交通条件、当地设施等都得到了极大的改善，广告促销力度也大大增强，外来公司提供的大规模、现代化设施已经改变了景区的形象。旅游业发展之迅速使其部分依赖于外来劳动力和辅助设施。这一阶段应该防止对设施的过分滥用，因而国家或地区的规划方案显得尤为重要。

4、巩固阶段：

景区经济发展与旅游业息息相关。游客增长率已经下降，但总游客量将继续增加并超过常住居民数量。为了扩大市场范围，延长旅游季节，吸引更多的远距离游客，广告促销的范围得到进一步扩大。当地居民对旅游者的到来已经产生反感，以前的设施现在降为二级设施，已不再是人们向往的地方。

5、停滞阶段：

在这个阶段，旅游环境容量已达到或超过最大限度，导致许多经济、社会和环境问题的产生。游客数量达到最大，使得旅游市场在很大程度上依赖于重游旅客、会议游客等。自然或文化吸引物被人造景观所取代，接待设施出现过剩。

6、衰落或复苏阶段：

在衰落阶段旅游者被新的景区所吸引，只留下一些周末度假游客或不留宿的游客。大批旅游设施被其它设施所取代，房地产转卖程度相当高。这一时期本地居民介入旅游业的程度又恢复增长，他们以相当低的价格去购买旅游设施。

另一种可能是旅游景区在停滞阶段之后进入复苏期，有两种途径：一是创造一系列新的人造景观；二是发挥未开发的自然旅游资源的优势，进行市场促销活动以吸引原有的和未来的游客。

六、旅游景区生命周期理论的启示

1、为描述总结景区旅游发展历程提供了一套模式，该理论也可用来分析景区的增长状况，考察那些导致周期从一个阶段深化到另一个阶段的因素及其转折点的特征。

2、可用来预测景区未来发展趋势。

3、为景区管理决策者制定规划方案，进行市场促销等提供长远的依据。

七、可持续发展观

管理旅游资源的主要理论依据是资源经济学理论，其中以公平为核心（核心理念：公平观）的可持续发展理论是旅游景区管理的基石。

可持续发展概念：满足当代人的需求，又不损害子孙后代满足其需求能力的发展。

可持续旅游概念：在满足现有旅游者与地方社区居民需求的同时，保护与增强未来的发展机会。

可持续发展的核心理念是公平，旅游可持续发展的核心理念也是公平。

可持续发展的核心：经济效率，社会公平与环境完整的统一。其中经济效率指既要维护现在的经济生产力，又要保护未来下一代的经济机会；社会公平指保护人类与文化遗产；环境完整指保护基本的生态过程与生物多样性。

可持续发展的目标：

（1）经济目标：增加就业，扩大产品市场，增加经济收入，改善地方基础设施条件，提高地区居民生活质量；

（2）社会目标：保护地方文化遗产，增强当地人的文化自豪感，为不同地区和文化的人们提供理解和交流的机会，向旅游者提供高质量的旅游产品；

（3）环境目标：改进土地利用方式，从消耗型利用转为建设、再生型利用，改善生态环境，加强公众的环境和文化意识，促进对环境和文化的保护，保护未来旅游产品赖以生存的生态和文化环境质量。

八、旅游承载力

旅游承载力是指一个旅游目的地在不至于导致当地环境质量和来访游客旅游经历的质量出现不可接受的下降这一前提下，所能吸纳外来游客的最大能力。

1、生态承载力：地区环境问题产生的限度。

2、心理承载力：游客在转向另外的景区前，在该地期望得到的最低娱乐程度。

3、社会承载力：当地居民对来访游客最大忍耐程度，和/或游客能够接受的拥挤程度。

4、经济承载力：不影响当地居民活动的情况下能举行旅游活动的能力。

九、生态旅游的概念及内涵

生态旅游是“生态与旅游所组成的一个复杂系统，其实质就是运用生态学思想指导包括旅游目的地、旅游者、旅游业在内的旅游系统的有序发展”。

生态旅游的内涵主要包括以下几个方面：

1、生态旅游是一种依赖当地资源的旅游，旅游对象是原生、和谐的生态系统。

2、生态旅游是一种带责任感的旅游。

3、生态旅游是一种高品位性的旅游活动。

综合以上论述可知，生态旅游是以自然风光以及具有地方特色的风土民情为基础，以生态思想为指导，集环境教育，解释和管理于一体的可实现持续发展的旅游体系。

十、旅游体验论

旅游的本身是一种体验活动，是旅游者离开居住地去它地旅行时所获得的一种丰富的经历和感受，它既包括旅游者在旅游活动中通过运用原有知识对客观事物进行分析和观察所获得的心灵共鸣及愉悦的感觉，也包括他们通过直接参与活动而得到的舒畅感，同时旅游者在旅行中通过接触陌生事物而进行学习的过程也是一种体验。

体验的类型为：娱乐（Entertainment）、教育（Education）、逃避（Escape）和审美（Estheticism），简称“4S”。（增加移情Empathy，用5S表示）

从研究旅游体验的本质出发，马斯洛提出了高峰体验的观念，它是指“最快乐、最满足的时刻”， 这种体验可通过自然体验，对美的感知，创造性活动，敏锐的洞察力，运动以及其他类似的活动获得。

畅爽的体验有六个特点：游戏感；自控感；专注与精神高度集中；对活动本身感到精神愉快；对时间的感觉扭曲；活动的挑战性与个人的能力匹配。

十一、旅游景区开发三方面影响：经济影响、社会影响和环境影响  ？

十二、社区参与理论

对于将旅游作为经济主要收入的地区来说，要想当地的旅游长期、可持续地发展，当地居民必须愿意参与到旅游发展当中去，成为其中的一份子。与此同时，必须持续不断地评估居民对旅游的态度以及所感受到的旅游对社区生活的影响。

具体来说社区参与主要有以下两层含义：

1、社区参与旅游决策、管理

    居民参与旅游开发决策，可以使居民在能否进行开发、如何进行开发等问题上，充分发表，从而保证了居民对旅游所持的积极配合态度。

（1）旅游发展的整体目标和重点应与居民的目标和重点相协调；

（2）对当地吸引物的促销须经居民同意；

（3）当地人或民族群体密切参与开发过程，要尊重他们的社会需求；

（4）社区广泛参与旅游活动；

（5）目的地区域采纳和改进反映当地历史、位置和地理环境的主题与活动。

2、从发展旅游中受益

在景区开发时应考虑当地社区的发展。首先，要适当给与居民一定经济利益作为对打扰其日常生活的补偿，或让其参与旅游开发活动并参与利益分配；其次，要是目的地居民在物质方面获益的基础上，在精神上享受发展旅游所带来的好处。在制定旅游规划时，要遵循增加居民各种机会的原则。

十三、旅游景区规划

定义：在调查研究与评价的基础上寻求旅游业对人类福利及环境质量的最优贡献的过程。

基本内容（两类）

（一）旅游发展规划

概念：是根据旅游业的历史、现状和市场要素的变化所制定的目标体系，以及为实现目标体系在特定的发展条件下对旅游发展的要素所做的安排。

分类：按规划的范围和管理层次分为全国旅游业发展规划、区域旅游业发展规划和地方旅游业发展规划。地方旅游业发展规划又可分为省级旅游业发展规划、地市级旅游业发展规划和县级旅游业发展规划等。 

主要任务：明确旅游业在国民经济和社会发展中的地位与作用，提出旅游业发展目标，优化旅游业发展的要素结构与空间布局，安排旅游业发展优先项目，促进旅游业持续、健康、稳定发展。 

（二）旅游区规划

概念：

指为了保护、开发、利用和经营管理旅游区，使其发挥多种功能和作用而进行的各项旅游要素的统筹部署和具体安排。

分类：旅游区规划按规划层次分总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划等。

（1）旅游区总体规划

旅游区在开发、建设之前，原则上应当编制总体规划。小型旅游区可直接编制控制性详细规划。

旅游区总体规划的期限一般为10至20年，同时可根据需要对旅游区的远景发展作出轮廓性的规划安排。对于旅游区近期的发展布局和主要建设项目，亦应作出近期规划，期限一般为3至5年。

旅游区总体规划的任务：分析旅游区客源市场，确定旅游区的主题形象，划定旅游区的用地范围及空间布局，安排旅游区基础设施建设内容，提出开发措施。

（2）旅游区控制性详细规划

在旅游区总体规划的指导下，为了近期建设的需要，可编制旅游区控制性详细规划。

旅游区控制性详细规划的任务：以总体规划为依据，详细规定区内建设用地的各项控制指标和其它规划管理要求，为区内一切开发建设活动提供指导。

（3）旅游区修建性详细规划

对于旅游区当前要建设的地段，应编制修建性详细规划。

旅游区修建性详细规划的任务：在总体规划或控制性详细规划的基础上，进一步深化和细化，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。 

十四、旅游景区开发的社会影响

1、目的地的人口结构与职业

（1）使当地人口数量保持稳定甚至是增长。

（2）使几世同堂的大家庭“瘦身”为现在的仅由父母、孩子构成的小家庭。

（3）为广大家庭妇女和尚无技术专长的青年提供就业机会。

（4）影响到当地的就业格局，尤其是当地的农业从业人员大幅减少。

2、文化和遗产的影响

（1）积极：

保护和挖掘当地艺术表现形式方面起到了不可磨灭的积极作用。

为当地艺术家，手工业制作师提供就业机会。

加强当地遗产和古老文化传统的保护

（2）消极：

文化的庸俗化

文化的商业化

文化的同化

3、社会准则的改变

（1）价值观和道德的退化

（2）犯罪，嫖娼，等社会问题

（3）性别角色的变化

4、对日常生活的影响

（1）相关物品价格上涨

（2）接待地的基础设施达到承载极限，造成交通堵塞，公共场所拥挤。

十五、旅游景区管理目标

旅游景区管理的目标是为游客提供舒畅的旅游体验，实现景区社会、经济与环境的可持续发展。以体验为中心的旅游开发有三个重要特点：

（1）优质：可持续旅游在改善当地居民生活质量、保护环境质量的同时为游客提供高质量的旅游体验；（2）持续：可持续旅游要保证自然资源的持续与社区文化的持续；

（3）平衡：可持续旅游要平衡旅游业、环境与地方社区的需要，重视游客、社区与目的地的共同目标，注重三方的协作。

也就是说，在资源质量上要保证资源的多样性、完整性与真实性；在游客体验上，要为游客提供物有所值、舒畅的快乐体验；在企业经营业绩上要保证合理回报与较低风险；在区域贡献方面要为社区提供更多的就业机会、税收，改善基础设施。

供应是这场游戏的基本规则，没有共赢，游戏无法进行下午。共赢是指游客与社区都在这次演出中获得了自己想要得到的东西。游客得到快乐的体验，居民得到收入与就业机会，文化得到传承与发扬，环境得到保护。

十六、旅游景区资源管理的创新模式

（一）梯度开发、循环利用

景区资源采用梯度开发和循环利用模式是景区资源多次利用的方式，能够高效利用资源。梯度开发模式如温泉度假区对不同温度温泉水的利用；循环利用模式如珠江三角洲地区的桑基鱼塘休闲度假村的开发。

（二）加法

景区在资源开发时除了必要的餐饮、住宿、娱乐、交通、购物设施外，尽可能不对原有风光进行改变，即使改变，也是锦上添花。如碧峰峡对景区动植物资源的保护。

（三）减法

“减法”就是对开发的措施。常见的对开发进行控制的方法有：娱乐机会谱、分区、承载力与可接受的变化极限。其中普遍采用的就是承载力控制。相关内容包括总体游客数量、暂时的景点关闭、实行分区等。

（四）旅游循环经济

循环经济是指在人、自然资源和科学技术的大系统内，在资源投入、企业生产、产品消费及其废弃的全过程中，把传统的依赖资源消耗的线性增长的经济，转变为依靠生态性资源循环来发展的经济。

十七、旅游项目配置原则

景区项目的配置首先必须要有一个主题，主体必须鲜明、特色突出。

景区项目配置的原则：差异性、参与性与挑战性。

（一）差异性（体现为唯一、第一与多样）

1、景区产品要有特色，具有独特性

2、景区产品具有第一的特征

3、要给顾客多种选择

（二）参与性

没有参与就难以形成真正的体验。游客不仅是体验的主体也是体验的成分。参与在两方面，项目本身需要游客参与以及游客参与项目的设计与组合。

1、当一种产品符合以下条件时，可以基本认为提供了独特的客户价值：

（1）特别针对每一顾客——在需要的时间提供需要的服务

（2）针对顾客的特点——设计符合顾客需要的产品

（3）只为某一顾客

2、同时需要顾客来参与产品的设计，提议或者自己组装，才能够提供顾客真正需要的个性化产品。

（三）挑战性

项目的设计要考虑对游客有一定的挑战性，以迎合游客的以下需求：

1、突破自己生命极限证明自己生命价值的旅游项目，培养自豪感

2、缓解压力，寻找一些极端减压方式

3、通过不断挑战和超越身体极限获得精神和心理的极大满足

4、与自己的懒散竞争，战胜潜在自卑，挑战自我

十八、国外主题公园的发展历程

主题公园的形式最早可追溯到古希腊，古罗马时代的市场杂耍，随着经济的发展和贸易形态的转变，这种形式又逐渐演变成为专门的户外游乐场地。

世界上公认最早的主题公园前身是诞生于娱乐园这种形式。特别是1937年维也纳世界博览会中展示的乘骑和多种新型娱乐设施引起了人们强烈兴趣，纷纷效仿，导致娱乐花园演变成为机械游具为特色的新乐园。

1946年荷兰马都洛夫妇兴建的“小人国”微缩景区是主题公园的雏形，1952年该小人国正式开放，这是世界上第一个微缩景观型旅游主题公园。

1955年美国加利福尼亚的迪斯尼乐园，是主题公园成立的标志。自此主题公园迅速在美国遍地开花，发展迅速。环球影城，海洋世界，布奇，派拉蒙等一大批大型或超大型主题公园纷纷崛起。

欧洲和亚洲的主题公园在迪斯尼主题公园的影响下和带动下发展起来。

进入20世纪80年代，亚洲成为主题公园发展最活跃的地区之一。

澳大利亚主题公园分布在黄金海岸一带，亚洲游客是澳大利亚的目标市场

非洲国家的主题公园以热带原生动物及反映非洲古代文化国家公园居多。

十九、国内主题公园的发展历程

（一）起步阶段

20世纪初。这一阶段的发展，主要是在传统意义上的人造景观公园或游乐园的基础上，初步引入国外的游乐设施项目的微缩主题公园。这些主题公园在开发建设初期，满足了人民娱乐休闲的旅游需求，产生了一定的经济效益和社会效益。如上海“大世界”、北京“大观园”。

（二）以移植和模仿为主的单一主题发展阶段

20世纪80年代末期到90年代中期。这一阶段的主题公园是以移植和模仿为主的休闲旅游萎缩景区，如“锦绣中华”、“民俗文化村”及“民族村”是移植模仿国内的文化风俗和民族村落风土人情；而“世界之窗”和“世界公园”则是移植模仿国外的人文景观。这些公园模仿移植内容多，而原创性较少。

（三）以挖掘地方文化为主的休闲娱乐与教育并重的创造阶段

20世纪90年代中期至21世纪早起。以1995年江苏苏州的苏州乐园正式对外开放为标志，推进了主题公园休闲于乐功能的多元化，并注休闲娱乐项目的参与性。这一阶段除集观赏，参与，休闲娱乐于一体外，更强调了娱乐与教育的并中性，并将一些高科技手段用于景点的开发与创新上，更重要的是注重了挖掘地方文化。

（四）由单一主题结构向多元主题结构及综合化发展的发展阶段

21世纪以来，主题公园引入高科技手段的运用即产品创新理念，由单一主题结构向多元化文化主题结构发展，并注重了产品的全新包装，品牌意识也日益强烈，注重游客的个性化，参与性，和娱乐体验经历。休闲娱乐、游客参与与知识性、科学性、趣味性、体验性等功能更加多元化。

（五）由多元文化主题创造到重视顾客体验，连锁经营的市场化产业发展阶段

2005年以来，我国主题公园开始注重多元化文化，注重游客体验，注重产品升级更新的发展趋势，同时产业也开始注重连锁化经营，形成了“珠江模式”，“长江模式”。前者以深圳华侨城主题公园群为代表，特点是在同一地点公园集中布局，针对不同的目标市场，采取移植手段，移植多元化文化的主题，功能互补，注重游客的体验，获得了巨大成功。后者是以挖掘地方历史文化，综合而成，以苏州、无锡、常州等城市的主题公园为代表，特点是城市群在主题公园的建设上巧妙地采取了错位竞争的战略手段，不仅改变了这些城市传统的市场形象，丰富了旅游产品的美誉度，而且增强了旅游市场的吸引力。

二十、主题公园的发展趋势

    主题选择的文化性和多元化、产品技术的互动性和现代化、娱乐内容的创意性和多样化、活动项目的参与性和个性化、游乐氛围的刺激性和场景化、园林景观的真实性和自然化、消费付款的便捷性和超市化、滞留时间的扩张性和多日化和游乐过程的安全性和舒适化。

二十一、主题公园经营策略的发展趋势

主题公园是高风险高投资的项目，市场变幻莫测。世界主题公园经营策略的变化是对市场需求、技术机会的适应性反应，说明在体验经济时代，游客的旅游休闲观发生了变化，由原来的休息、恢复体力、消遣或消除烦恼转为注重体验经历，注重参与旅游过程、注重个人发展与改善人际关系。因此，人们对主题公园的需求是除能享受天气、环境与景观外，更多地强调主题活动的经历与体验、参与和学习。

主题公园为适应这些需求，具有如下的发展趋势：

（一）区位选址贴近市场

在主题公园筹建之初要做市场论证，即使在增加项目、扩大规模时也同样要进行，绝不盲目新建或扩建。

（二）主题策划寓教于乐

主题公园虽以娱乐为主，但往往把教育内容有机地结合在游乐活动中，而且这种结合非常巧妙、自然、毫不生硬。

（三）品牌设计精益求精

设计制作上的精益求精，是主题公园高质量的基本保障。主题公园应注重以“质量取胜”，靠质量树立品牌形象，除了硬件质量高之外，服务质量也保持上乘。

（四）突出参与，不断创新

参与性和动态性是成功主题公园的两大特点。没有顾客参与的主题公园是没有生命的，主题公园的娱乐活动由原来的被动参观转为游客主动参与。

（五）经营方式：弹性票价，服务多样

主题公园往往采用多种票价及优惠票，适应了各层次旅游消费者的需求，以便提高游客的重游率，保证了每日的基本游客量，从而获得良好的投资回报。而且，由于大型主题公园投资大，不是单靠门票收入收回成本，还要为客人提供多种多样的服务设施和项目。

（六）重视与房地产商贸开发相结合

    主题公园能够带来大量的人流，能够有效的改善周边环境，能够营造独特的文化氛围，有利于房地产的开发与价值提升。反过来，房地产的开发也可以在社区功能上为主题公园提供相应的补充，他们具有天然的互补关系。

二十二、风景名胜区规划管理

风景名胜区是指风景名胜资源集中、自然环境优美、具有一定规模和游览条件，经县级以上审定命名、划定范围，供人们游览、观赏、休息和进行科学文化活动的地域。

风景名胜区规划的实质是为适应社会发展的需要，从资源条件出发，以风景名胜资源的有效保护和永续利用为前提，以充分发挥风景名胜区的环境、社会和经济效益为目标，而对风景名胜资源的潜力进行合理开发，以使风景名胜区得到科学经营管理和可持续发展的综合部署。因此，风景名胜区规划是关于切实保护、合理开发和科学管理风景名胜资源的综合布置。经过批准的规划是风景名胜区保护、建设和管理工作的依据。风景名胜区规划包括总体规划和详细规划两部分。

风景名胜区总体规划的内容是根据风景名胜区规划纲要，综合研究和确定风景名胜区的性质、范围、规模、容量、功能结构、风景资源保护措施，优化风景名胜区用地布局，合理配置各项基础设施，引导风景名胜区健康、持续发展。

详细规划的任务是以总体规划为依据，规定风景各区用地的各项控制指标和规划管理要求，或直接对建设项目作出具体的安排和规划设计。风景名胜区详细规划应当根据核心景区和其他景区的不同要求编制，确定基础设施、旅游设施、文化设施等建设项目的选址、布局与规模，并明确建设用地范围和规划设计条件，作为景区建设和管理的依据。

二十三、世界遗产开发与保护的关系

（一）旅游开发是遗产保护和发展的必要手段

1、保护遗产是天经地义的，也是任何关注的永恒主题。但是对遗产的保护和研究是需要大量投入的，所以遗产的保护需要依靠市场——在保护第一的前提下通过旅游开发的形式取得一定的经济效益，只有这样才能真正落实遗产保护的资金问题，这所谓没有开发的保护是没有根基的保护，不是有效的保护。

2、世界遗产作为大自然赋予人类的共同的财富，应具有平等的向公众宣传、教育的社会义务，莫使遗产变遗物，保护的目的之一就是要发挥它的作用，所以，对遗产进行适当开发以发挥其社会传教功能也是实现遗产价值不可缺少的一方面。

3、从发展的角度看，世界遗产都是通过漫长的历史时期逐步形成和遗留下来的，对其保护实际的标准就是任其自然发展，我们所能做的是：对于自然遗产，为其创造良好的生长环境；对于文化遗产，赋予其今天人类的文明。作为历史的延续，现代社会的一切发展成果都是今后世界遗产地宝库的候选对象，世界遗产地本身也在不断发展。

（二）有效的保护是可持续旅游开发的保证

世界遗产是一种保护性的资源，而非开发性的资源，在遗产的开发、利用和管理中，必须坚持保护第一的原则，把保护高于一切作为所有涉及遗产工作所必须遵循的准则。世界遗产支持、鼓励文明的旅游，并从真正科学的旅游管理中获取可持续利用的动力，并且遗产也是旅游业得以发展的载体。所以旅游业一定要遵循遗产保护的一切基本准则和客观条件，保护最根本的遗产，切记防止“杀鸡取卵”式的利用。如果一味的为了短期的经济利益，盲目过度开发世界遗产，将会导致遗产的破坏，遗产价值的损失，破化旅游业的可持续发展。因此，没有保护的开发是不可持续的开发，宝贵的遗产是人类文明的精华，只有保护好才能有效利用。

    由此可见，遗产的保护是开发的前提和目的，有效的保护是保护遗产资源可持续发展的关键；而科学的开发为遗产的保护和展示创造了条件， 二者在根本上是统一的。