财务分析报告——招商地产cfy

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报告摘要

本研究报告是以招商地产（股票代码000024）为研究对象，结合房地产行业的整体形势及经济周期特点，以招商地产的净资产收益率为核心进行分析，从盈利能力、资产营运效率、偿债能力、权益变动、现金流量五个方面展开，各个方面再做具体细致的研究，以期得出招商地产存在的主要财务问题，探求公司在营运过程中的财务问题和管理问题，试图找出问题的原因，并为公司管理层提供管理决策依据。

在对招商地产的财务分析过程中，主要运用了比较分析法，使用了财务分析比率、杜邦财务分析体系等工具。在对招商地产的财务分析过程中，我们运用了所学过的比较分析法和因素分析法，使用了财务比率分析、杜邦财务分析体系等工具。具体分析从宏观分析到微观数据的计算、分析和比较。宏观方面，我们考察了行业背景、分析了宏观经济走势，结合对国家有关规章的理解分析了保险行业和招商地产公司运营的现状和发展前景，判断了招商地产的经营战略是否合理。在微观数据分析方面，我们对公司的资产自然状况进行分析，了解了招商地产的经营情况、财务状况，判断了财务问题的大致方向。通过计算，运用各种财务判断工具，对财务状况展开相近的分析，发现招商地产可能存在的财务问题，并找出财务问题背后的经营原因。

分析结果是招商地产有着较强的盈利能力，在扩张的同时，盈利能力也在不断的提高，是房地产行业的领跑者。招商地产在资产结构方面还尚有缺陷，土地储备占了流动资产的一大部分，资产质量应有所针对性提高。而招商地产的偿债能力与行业平均值相比处于较低水平，但与房地产业较大的公司基本相等，普遍存在融资不足的问题。同时招商地产较多地使用长期负债来满足企业长期性资金的需求。就现金状况而言，招商地产的现金储备较多，存货和应收账款增加，经营活动产生的现金流量净额在2006年至2008年为负，且其缺口有所缩小，股权融资增加，导致财务费用剧增，主营业务收入相对于企业规模显得偏低。

由以上的分析结果我们可以得出招商地产存在的财务问题。尽管招商地产的盈利能力在不断的提高，但是因为其在资产结构方面存在问题，大量的存货使得总资产周转率、流动资产周转率较低，资产的营运效率存在问题。同时也导致其偿债能力的降低。流动负债不能用流动资产本身去偿还，否则企业就进入了清算程序，而是用未来创造的现金流入去偿还。大量的流动资产被占用，使得企业不得不加大融资力度以发展投资，来创造新的现金流入。

分析结论是，招商地产需要加强对资产的管理，提高其营运效率，缩短周转周期，尤其是存货管理，适当的调整资产结构，加大融资力度，尝试多元化融资，调整产品结构，提高核心竞争力，增加销售，减少存货，加快流动资产的周转，提高收益质量，以求公司业绩更加优秀。

参考文献

附录1:

招商局地产控股股份有限公司2008-2010年度会计报表

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（4）表格与图示：参照财务管理课程主讲教材《财务管理：理论与案例》中图、表格式，每个表与图均要标明数据来源或资料来源。此外表格中数字的字号为“小五”号。

（5）参考资料：按照公司年报、公告、研究报告、网站信息、期刊文章等类别序号列示

财务分析报告

招商局地产控股股份有限公司（000024）

1. 近年来公司经营与财务概况

1.1 公司概况

招商局地产控股股份有限公司（简称“招商地产”）于1984年在深圳成立，是招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，也是中国最早的房地产公司之一，是一家国有企业。先后在深圳交易所（000024）、新加坡交易所（200024）挂牌上市。招商地产是招商局集团旗下三大核心产业(交通运输及基础设施、地产、金融)之一的旗舰企业。

经过20多年的发展，在综合开发模式下，目前招商地产的业务版图涵盖房地产开发、投资性物业经营、物业管理、房地产中介服务和供电业务。截止2007年末，招商地产总股本达8.45亿股，总资产超过250亿元。分别在深圳、北京、上海、广州等多个大中城市拥有40多个大型房地产项目，累积开发面积超过1000万平方米。 在20多年的实践中，招商地产总结出一套注重生态、强调可持续发展的“绿色地产”企业发展理念，并成功开创了国内的社区综合开发模式。

招商地产股东、实际控制人与本公司之间的控制关系图：

1.2 公司近年来经营状况

2008——2010年，房地产市场经历了严厉的宏观，涵盖了土地、信贷、税收、保障房建设以及“限购令”等一系列经济及行政手段，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场进行全方位。处于宏观风口浪尖的房地产行业风云激荡，房地产企业整体陷入2008年以来最为严峻的市场考验，但招商地产却超出预期发展，实现弯道超车。一直被业界公认为房地产行业抗压能力最强的招商地产，实际上是市场中具有多重优势的无短板公司，其在淡市中多项财务指标远远超出同等规模的房地产企业，稳健进取的特性再次彰显无余。无论是积极的内部管理制度改革，还是在商业地产方面的大规模整合，以及经营策略的灵活调整，招商地产都堪称行业内逆市发力的佼佼者。2010年，面对复杂、严峻的行业形势，公司按照“巩固提升、突破发展”的经营思路，将提升专业能力、推广绿色技术、创新商业模式、加强公司管理作为重点工作，努力突破制约公司发展的瓶颈，扩大公司的经营规模，增强公司的盈利能力。全年实现营业收入总额137.82 亿元，归属于上市公司股东的净利润20.11亿元，较上年同期增长22%。营业收入中：商品房销售收入119.83亿元，结算面积92.61万平米。

1.3 公司目前财务状况

2008——2010年，不断升级的房地产让市场嗅到冬天的味道，融资环境日益紧张，多数企业放缓了扩张的步伐，存货积压、现金流紧张、负债率攀升成为房地产企业的普遍现象。作为经营稳健的公司，招商地产一贯将财务安全视为公司发展的重要前提。保持合理的负债率，坚守财务安全底线是公司抵御市场风险的基本原则。作为以盈利能力见长的房地产企业，招商地产在净利润额、资产负债率、净资产收益率、营收利润率和成本控制等经营效率指标上一直深得行业推崇。此外，拥有合理的资源优势和区域布局、均衡的产业结构以及丰富的产品类型，也将进一步增强公司经受市场考验的能力。主要会计数据如下：

图2-1  主要财务数据

（数据来源：CSMAR数据库）

2. 以净资产收益率为核心的分析

净资产收益率（ROE）是净利率与平均净资产的百分比，反映单位股东资本获取的净收益，衡量的是股东投入资本的保值、增值能力。由于税后净利润为股东单独享有，对于股权投资人来说，综合概括了企业的全部经营业绩和财务业绩。从长期看来，公司的成长能力和股东价值最大化取决于净资产收益的状况与变化趋势。通常，较高的净资产收益率反映了公司接受了较好的投资机会，并且对费用实施了有效的管理。运用以净资产收益率为核心的财务分析体系分析招商地产的资产负债表和利润表。根据招商地产2008至2010年的年报，计算出招商地产的权益净利率，并以权益净利率（即净资产收益率）为核心分解财务指标，寻找招商地产的财务问题，并针对发现的问题，阐释问题产生的原因。

近三年来，招商地产与同行业的两家房地产上市公司的净资产收益率变动情况如下图：

图2-2  ROE走势图

（数据来源：CSMAR数据库）

图2-1  ROE走势图

（数据来源：CSMAR数据库）

横向来看，招商地产的净资产收益率不仅在基数上低于万科和金地，而且在增长能力上也弱于万科和金地（从2008年至2010年万科与金地的净资产收益率稳定上涨，而招商地产却徘徊不前），说明招商地产在股东账面投资额的盈利能力方面与行业巨头万科和金地还是有一定差距的。纵向来看，从2008年到2010年，招商地产的净资产收益率始终维持在11%左右，这说明招商地产的的权益投资的综合能力有待进一步提高。下面，将净资产收益率分解为营业收入净利率、总资产周转率和权益乘数三个财务指标，分别进行盈利能力分析、资产营运效率分析和财务杠杆分析，找出影响招商地产净资产收益率增长缓慢的因素。

2.1 盈利能力分析

企业经营的直接目的是赚取利润，在保持企业持续稳定的基础上追求良好的成长性。而招商地产正处于成长阶段，从招商地产2008年至2010年的年度报告中,我们通过分解营业收入净利率，判断其对招商地产资产净利率的影响程度，并进一步分析企业利润、本身成本费用、税收等因素对招商地产主营业务收入净利率的影响，进而分析其盈利能力。

营业收入净利率是指净利润与营业收入的比值，反映了单位营业收入创造利润的能力。它是衡量企业经营效率的指标，反映了在不考虑非营业成本的情况下，企业管理者通过经营获取利润的能力。营业利润率越高，说明企业百元商品销售额提供的营业利润越多，企业的盈利能力越强；反之，此比率越低，说明企业盈利能力越弱。以下是近三年来招商地产及另外两家房地产公司的营业收入净利率数据。

图2-3  营业收入净利率走势图

（数据来源：CSMAR数据库）

横向来看，从2008到2010年，招商地产的营业收入净利率都要高于同行业的万科和金地，表明在同行业中，招商地产的经营效率还是比较高的，也就是说在不考虑非营业成本的情况下，招商地产通过经营获取利润的能力还是比较强的；纵向来看，招商地产的营业收入净利率的波动较大。从2008年3月的11.41%升至2008年9月的36.11%，涨幅高达216.48%；又从2008年9月的36.11%降至到2009年9月的22.44%，下降了37.86%。营业收入净利率等于净利润与营业收入的比值，那么它就和净利润还有营业收入有关。我们来看看2008年至2009年三年间招商地产的净利润与营业收入的变化情况，从中能大体看出招商地产营业收入净利率变化的一些原因，然后再从利润总额结构、营业利润的结构两个方面来分析招商地产的盈利能力。

图2-4

（数据来源：CSMAR数据库）

从图2-4可以看出，招商地产在2008年1月至2008年9月营业收入减少，净利润虽然也有减少但是相比营业收入而言，减少的幅度较小，所以在此期间营业收入净利率迅速上涨。从2008年9月至2009年9月，营业收入大幅上涨，净利润也随之上涨，但显然营业收入涨幅大于净利润涨幅，所以在此期间营业收入净利率下降。营业收入与净利润都随季节发生周期性变化，排除这种季节因素的影响，招商地产的营业收入与净利润总体是不断上涨的，反映出良好的营业能力。

2.11利润总额的结构

利润总额包括营业利润和营业外收支净额两部分，可以通过分析利润结构来判断营业利润和营业外收支净额对利润总额的贡献程度。通过比较营业利润与营业外收支净额占利润总额的百分比来分析利润总额的结构，再分别分析营业利润与营业外收支净额的变动情况从而判断它们对利润总额的贡献程度。

图2-5                                                 图2-6                             

（数据来源：CSMAR数据库）                         （数据来源：CSMAR数据库）

报告期内，招商地产主营业务包括房地产开发和销售、投资性物业经营、房地产中介服务、园区供电和供水和物业管理的经营；其它业务主要是港口资产的租赁业务，报告期内其它业务收入占营业收入的比例较小，因此在未来期间内招商地产将专注于主营业务的经营管理。从图2-4可以看出，2008年1月至2008年12月，招商地产营业利润占利润总额的百分比持续上涨。2008年以前，招商地产在产品开发方面，习惯于精雕细琢，打造了不少精品楼盘，但也牺牲了开发速度。2008年以后，随着公司逐步提高开发速度，其综合竞争能力更加突出。招商地产开发的各项目在2008年已逐渐步入销售高峰期，在2008年实现了销售大幅增长得目标。2008年招商地产实现商品房销售额约55亿元，与2007年相比增长175%。并且其他的主营业务如出租物业、物业管理和供电供水给公司带来大量持续稳定的现金流，为公司房地产开发业务扩张提供资金支持。所以在2008年一年之中，营业利润占利润总额的百分比持续上涨。从图2-5可以看出，2008年到2010年，招商地产的营业利润不断增加。这两方面都说明，从2008年到2010年，招商地产的营业利润对利润总额的贡献程度不断加大。另外，房价在2008年持续高涨也为营业利润的上涨提供支持。下面来具体分析营业利润的结构。 

2.12营业利润的结构

营业利润与营业收入、营业成本、期间费用、营业利润的其他内容（投资收益、公允价值变动损益以及资产减值损失）有关。下面是2008年至2010年三年间这些因素的变动情况。

图2-7

（数据来源：CSMAR数据库）

2008年－2010年，招商地产的营业收入从4111万元增长到1378242万元，增长率达235.20％；最近三年随着招商地产房地产业务规模扩大带来的规模效应和房价上涨因素等因素带来的毛利率水平提升，带动了其主营业务整体收入提高。

从图2-7可以看出，2008年至2010年期间，排除季节因素，招商地产的营业收入持续稳定上涨，当然营业成本也随之上涨，且营业成本占比重较大，接近60%，所以招商地产也应在成本上进行适当的控制调整。不过营业成本增幅小于营业收入。再来看期间费用，基本被控制在一个稳定的范围之内，说明经营管理良好。所以总体来看，营业利润呈现持续稳定上涨趋势，反映了良好的盈利水平。

2.2 资产营运效率分析

资产营运效率反映了企业在一定时期内管理资产营运效率的能力。总资产周转率是一定期间的周转额与全部资产的比率，可以评价企业利用总资产创造销售收入的有效程度。

图2-8  总资产周转率

（数据来源：CSMAR数据库）

从图2-8可以看出，在2008年3月至2009年3月一年之间，招商地产的总资产周转率低于同行业的万科和金地，并且在此期间，其总资产周转率上升趋势并不明显，说明招商地产总资产的周转速度还有待进一步提高，这就需要增强其销售能力。从图3-7可以看出，从2008年3月到2009年3月，招商地产的营业收入并没有过高的增长，并且在2008年12月增发新股，增发完成后，招商地产总资产从298亿增加到357亿左右，净资产将从82亿增加到141亿左右，分别增长20%和72%。综合来看，即营业收入小幅增长与总资产大幅增长促使2008年3月至2009年3月这一年之内的总资产周转率没有增长，反而有所下降。

2009年3月以后，招商地产的总资产周转率大幅上升，迅速赶上了同行业的万科和金地。说明在此期间，招商地产的销售能力不断增强，使得总资产周转使得加快。究其原因，可能是2008年以前，招商地产在产品开发方面，习惯于精雕细琢，打造了不少精品楼盘，但也牺牲了开发速度。2008年以后，随着公司逐步提高开发速度，其综合竞争能力更加突出。招商地产开发的各项目在2008年已逐渐步入销售高峰期，在2008年以后实现了销售大幅增长的目标。招商地产业务快速增长还得益于公司大量的土地储备支撑。在行业从低谷重回顶峰的2009 年，招商地产房地产销售收入增长率高达338%，远远超出同等规模的房地产企业。在2008年的增发项目注入后，大股东在蛇口还有50万平方米项目规划已获批，具备注入条件。随着深圳市对蛇口区域发展的重视，海上世界项目和太子湾国际油轮码头项目也即将启动，项目涉及130万平方米，招商地产参与其中别墅和公寓项目的开发。2009年及2010年，招商地产迎来结算高峰期。2008年公司的结算收入约为60亿元，2009年超过100亿元；2010 年则超过150亿元。招商地产未来三年房地产结算收入复合增长率接近60%。这些因素都促使招商地产的销售能力大大增强，总资产周转率不断攀升。下面，从流动资产与非流动资产两方面来具体分析招商地产的资产营运状况。

2.21流动资产对资产营运效率的影响

流动资产周转率是营业收入与平均流动资产的比值，流动资产是企业各类资产中流动性最强、最具活力的部分，因此，对流动资产周转率的分析，既能考察投入与产出意义上流动资产的使用效率，又能评价价值流转意义上所使用流动资产实现价值补偿的速度。下面是2008年至2009年三年间招商地产流动资产周转率的变化情况。

图2-9  流动资产周转率

（数据来源：CSMAR数据库）

排除季节性因素的影响，招商地产在2008年至2010年期间，流动资产周转率持续稳定增长，表明流动资产的使用效率不断增强，其使用流动资产实现价值补偿的速度不断加快。从资产构成来看，截止2010年12月31日，招商地产资产中流动资产、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、无形资产占其总资产的比重分别为.62％、1.00％、5.75％、0.44％和0．21％。 在招商地产的资产结构中，流动资产占比最高；在招商地产的流动资产中，存货占总资产的比例最高，其次是货币资金。截止2010年12月31日，招商地产存货占总资产比重达.69％，货币资金占总资产的比例为16.18％。招商地产的流动资产尤其是存货占总资产的比重维持较高的水平，这符合房地产企业的行业特点。一般而言，房地产开发企业拥有较大比例开发中及规划中产品，且拥有较多现金和银行存款。

图2-10

（数据来源：CSMAR数据库）

流动资产主要包括了货币资金以及存货。下面是2008年至2010年期间，招商地产货币资金，以及存货的变动情况。

从图2-10可以看出，招商地产的货币资金与存货的数量稳定上涨，这与营业规模不断扩大、营业收入持续增加有密切关系。

招商地产2010年末货币资金余额较2008年末增加了228725万元，增幅为30.95％，主要原因是随着公司规模的扩大，短期债务明显上升，尤其是应付土地款及项目开发工程款，为了提高公司的短期支付能力，公司适当加大了货币资金存量，以保证项目开发进度及新增土地储备的需要。

最近三年招商地产房地产开发与销售业务保持了较快的增长速度，招商地产以深圳为核心区域，在全国多个城市同时开展以住宅为主的房地产开发业务，土地储备、在建开发房地产项目逐年增加，致使报告期内存货持续快速增长。

总体来看，招商地产的流动资产周转状况良好，并且有继续提升流动资产营运效率的趋势。

2.22非流动资产对资产营运效率的影响

非流动资产主要包括了长期投资和固定资产。下面是2008年至2010年三年之间招商地产的固定资产周转率与长期资产周转率变化情况。

图2-11 固定资产周转率                                     图2-12  长期资产周转率

     （数据来源：CSMAR数据库）                                （数据来源：CSMAR数据库）

图2-11 固定资产周转率

（数据来源：CSMAR数据库）

从图2-11可以看出，排除季节性因素的影响，从2008年至2010年，招商地产的固定资产周转率与长期资产周转率持续稳定上升，表明其利用非流动资产盈利的能力不断增强，非流动资产的使用效率得到提高。

2.3 偿债能力分析

偿债能力是指企业用资产清偿长期负债和短期负债的能力。由于债务按照到期时间分为短期负债和长期负债，所以偿债能力的分析也分为短期偿债能力和长期偿债能力分析两个部分。在持续经营的假设前提下，企业会用资产和经营过程中创造的收益来偿还长期债务和短期债务。下面，分别

由于企业偿债能力分为短期偿债能力和长期偿债能力，所以下面从这两个方面来分析之。

2.31短期偿债能力

短期偿债能力是指企业用流动资产和营业利润偿还各种一年以内到期的或者超过一年的一个营业周期内到期的流动负债的能力，是企业对短期债券益或者其负担的短期债务的保障程度，它主要取决于企业资产的流动性和变现能力。分析短期偿债能力常用的财务指标有流动比率、速动比率以及现金比率。下面是2008年至2010年三年之间招商地产的流动比率、速动比率以及现金比率的变动情况。

图2-13

（数据来源：CSMAR数据库）

先来看流动比率与速动比率，这两个比率反映了企业的偿债能力。一般情况下，流动比率和速动比率指标值越高，说明企业的短期偿债能力越强；反之，流动比率和速动比率越低，说明企业短期偿债能力越弱。流动比率和速动比率作为判断企业财务状况的重要指标，应当保持在一个适当的幅度。如果这两个指标过高，企业的短期偿债能力虽然有了充足的保障，但是由于大量占用资金，减缓了流动资产和速动资产的周转速度，资金也不能充分发挥有效的使用效益，进而影响企业的长期生产经营效果。如果这两个指标过低，表明企业负债过高，短期偿债能力没有保障，经营风险增大，投资者投资信心不足，也会影响企业的生产经营效果。从图2-13可以看出，在这三年期间，招商地产的流动比率和速动比率均保持在一个稳定的状态，表明其财务基础较为稳固，短期偿债能力越强。最近三年招商地产调整债务结构，通过增加长期银行借款和发行可转债，一方面保证公司房地产开发、房屋租赁业务所需的长期稳定资金；另一方面，提高了短期偿债能力，降低财务风险。从图2-13可以看出，在这三年期间，招商地产的流动比率和速动比率均呈逐年上升趋势，表明其财务基础较为稳固，短期偿债能力有所提高。招商地产的流动比率和速动比率较同行业可比上市公司略低，这是由于其正处于快速发展阶段，年度在建新开工项目总建筑面积大于每年竣工销售面积，加之其积极购置新的土地进行土地储备，使得存货持续增长，占流动资产的比重较大。招商地产的拟开发项目、在建项目和已完工项目均处于经济发达地区，地理位置优越，房地产存货的质量优良，变现能力较强。 最近三年招商地产已经逐步建立了以房地产开发、物业出租为主的业务体系。近3年其通过银行借款、发行可转债等债务融资方式，加大对房地产开发、出租物业主业的投入，土地储备、在建房地产项目、新增出租物业等均有大幅度的提高，从而不断提升其在行业中的竞争实力。

然后是现金比率，这个指数最能反映企业直接偿付流动负债的能力。但这一比率过高，就意味着企业流动负债未能得到合理运用，而现金类资产获利能力低，这类资产金额太高会导致企业机会成本增加。从图2-13可以看出，在这三年期间，招商地产的现金比率保持在一个稳定的状态，表明其在保证较强的短期偿债能力的基础前提下能够有效使用资金，提高资金使用效率。

2.32长期偿债能力分析

长期偿债能力是指企业在长期借款使用期内的付息能力和长期借款到期后的归还借款本金的能力。资产和负责的结构、企业的信用风险、发展潜力均可影响企业的长期偿债能力。反映企业长期偿债能力的财务指标主要有资产负责率、产权比率、有形净值债务率以及已获利息倍数。资产负债率是指企业的负责总额与资产总额的比率，它表明来自于债权人资金形成的资产占企业总资产的比重，以及在企业清算时对债权人利益的保障程度。产权比率是指企业负债总额与业务权益的比率，揭示了负债资金与权益资金之间的关系，因而能够说明正常情况下债权益受到投资益的保障程度，或者在企业清算时对债权人利益的保障程度，也能说明企业基本的财务结构或者资本结构及其稳固程度。有形资产债务率是指债务总额与有形价值的比值，不考虑无形资产的价值，只考虑可能并且可以用于偿债的股东具有所有权的有形资产的净值。

图2-14

（数据来源：CSMAR数据库）

由于2008年12月，招商地产成功增发，增发完成后，招商地产总资产将从298亿增加到357亿左右，净资产将从82亿增加到141亿左右，分别增长20%和72%；公司资产负债率则从2008年第3季度的67.3%下降到56.1%，公司的资产规模和抗风险能力都显著提高。所以从图2-14中，我们看到2008年9月到12月之间，招商地产的产权比率和有形价值债务率显著下降，资产负债率也随之下降。2009年至2010年，由于招商地产的营业规模不断扩大以及对房地产市场的力度不断加大，使其资产负债率、产权比率以及有形净值债务率有所上涨，但都只是轻微的，是在其控制范围之内的。总的来看，这三年内，招商地产的长期偿债能力还是很强的，这得益于其积极的内部管理制度改革，在商业地产方面的大规模整合，以及经营策略的灵活调整。

2.4 权益变动分析

财务杠杆的分析主要通过权益乘数来进行分析，对企业财务杠杆的分析可以衡量企业的财务风险，对财务杠杆的分析可以从权益乘数、总资产负债率、债务结构、融资能力的分析方面进行。

图2-15

（数据来源：CSMAR数据库）

作为一家具有稳健进取精神的公司，招商地产的权益乘数明显低于同行业的万科和金地，表明

招商地产股东投入的资本在企业资产中所占比重较另外两家房地产公司大，而同时可知债务权益在企业资产中所占的比例较另外两家房地产公司小，财务风险较另外两家房地产公司大。在2008年9月到12月之间，招商地产的权益乘数下降比较明显，这是因为2008年12月招商地产成功增发，这在一定程度上降低了其财务风险，并且同时增强了其盈利能力和成长性。下面从债务结构与股东权益结构两方面来分析之。

2.41债务结构

企业的负债主要包括流动负债和非流动负债两部分。下面是2008年至2010年招商地产的债务结构的变动情况。

图2-16

（数据来源：CSMAR数据库）

招商地产的负债结构主要以流动负债为主，截止2010年12月31日，招商地产的流动负债占负债总额的比例为73.72％，其中短期借款、应付账款、预收款项分别占负债总额的3.03％、12.30％、29.14％；非流动负债中以长期借款为主，占负债总额的22．84％。负债结构符合我国房地产开发企业的特点。

从图2-16可以看出，从2008年至2010年，招商地产的债务结构维持在一个较为稳定的状态，表明其财务基础较为稳固。

2.42股东权益结构

    股东权益包括实收资本、资本公积、盈余公积以及未分配利润。下面是2008年至2010年招商地产的股东权益变动情况。

由于招商地产在2008年12月进行了一次成功增发，以每股13.20元的价格公开增发4.5亿股，募集资金59.4亿元。所以招商地产的资本公积与股东权益在2008年12月迅速上涨。这次增发使得招商地产的资产负债率则从2008年第3季度的67.3%下降到56.1%，公司的资产规模和抗风险能力都显著提高。这意味着，在房地产企业分化加剧的今天，拥有品牌、品质和资源稀缺优势的招商地产会获得更为有利的生存环境和更大发展空间

3. 现金流量分析

   上面对净资产收益率的分析只涵盖了资产负债表和利润表，分析的重点是营业收入净利率、资产周转率以及权益乘数及其相关影响因素，并没有针对现金流量进行分析。现金流量是财务资源交换与流动的最基本形式，现金流量的创造能力是支撑企业持续增长的本质特征。下面从现金流量结构、现金流量的保障能力和现金流量的创造能力三个方面来对招商地产2008——2010这三年的现金流量进行分析。       

3.1 现金流量结构分析

分析经营活动、投资活动、筹资活动产生的现金流量的比例结构，可以评价企业各类企业现金流量对当期全部现金流量的贡献程度。在现金流量的结构分析中，由于主营业务产生的经营活动现金流量是企业全部现金流量的主要源泉，是支撑投资活动现金流量的基础，也是筹资信用能力的基本保障。因此，经营活动现金流入量的比例反映了企业创造现金流量的能力，而连续多个期间内的经营活动现金流量的持续产生能力又反映了企业的成长性。对于像招商地产这样的成长型企业来说，通常是利用部分经营活动现金净流量和筹资活动现金净流量支持投资支出现金净流量。下面从现金流入流出比、现金净净流量结构、现金流入结构以及现金流出结构四个方面来进行现金流量结构的分析。

3.11现金流入流出比的分析

下面是招商地产从2008年至2010年三年间现金流入流出比的变动情况。

总现金流入流出比：招商地产总现金的流入流出在这四年来一直处于动态平衡状态，流入流出比在1左右，可以看出，招商地产的经营活动还是比较稳定的。

经营活动现金流入流出比：最近三年，为实现做大、做强房地产主业的战略，招商地产在全国多个城市同时开发多个房地产项目，积极储备土地和投入项目开发成本的现金支出大幅上升，以保证其可持续发展，壮大公司实力，导致2008年至2010年经营活动现金流入流出比较小。近些年房地产行业上市公司普遍存在经营活动现金流流入流出比偏小的现象，符合行业特征。同时，2008－2010年销售商品收到的现金与营业收入的比例分别为1.73、1.57和1．51，显示销售商品收到的现金与营业收入的比例基本保持平衡，表明公司经营活动现金回笼情况良好。

投资活动现金流入流出比：近三年来，招商地产的投资活动现金流入流出比变动幅度较大。主要是由于公司积极通过资源整合的方式获得项目资源。

筹资活动现金流入流出比：近三年来，招商地产的筹资活动现金流入流出比较大且变动幅度较大。主要是由于市场的变化和招商地产的改革导致其融资策略的变化，进而影响了筹资活动流入流出比。

总体而言，在考虑了房地产开发项目结算的周期性特点之后，公司经营活动产生的净现金流量状况较好；公司投资活动的现金流入流出比波动较大，说明公司正处在高速扩张阶段；公司筹资活动的现金流入流出比较高，反映了公司每年均有大量的融资需求，这与公司快速成长的特点是相匹配的。

3.12现金净流量结构分析

现金净流量结构反映了企业经营活动、投资活动和筹资活动中现金净流量占其全部现金净流量的比例，即这三项活动产生的净现金净流量对企业本年度创造的现金以及现金等价物净增加额的贡献程度。下面是近三年来招商地产三种活动的现金净流量结构的变动情况。

图3-2  现金净流量结构

（数据来源：CSMAR数据库）

经营活动现金净流量结构：最近三年为实现做大、做强房地产主业的战略，公司在全国多个城市同时开发多个房地产项目，积极储备土地和投入项目开发成本的现金支出大幅上升，以保证公司可持续发展，壮大公司实力，导致经营活动现金净流量结构在2010年变化很大。

投资活动现金流入结构：从图3-3可以看出，投资活动现金流入量占招商地产总现金流入量的比重很小，并且在最近三年中变化很小。

3.14现金流出结构分析

现金流出结构分析反映了经营活动中现金流出量、投资活动现金流出量、筹资活动现金流出量在全部现金流出量中的比重，以及各项业务活动现金流出量在该类别现金流出量中所占的比重，它具体反映了企业的现金用于哪些方面。下面是2008年至2010年三年间招商地产经营活动现金流出结构、投资活动现金流出结构以及筹资活动现金流出结构的变动情况。

图3-4  现金流出结构分析

（数据来源：CSMAR数据库）

经营活动现金流出结构：从图3-4可以看出，招商地产经营活动的现金流出量占其总的现金流出量的比重很大，基本上是三项活动现金流出中比重最大的。

投资活动现金流出结构：投资现金流出结构与现金流出结构相同，占总现金流出量的比重很小，并且变化不大。因为投资活动现金流出量是以当前现金流量为基础的，所以其反映出未来营业收入现金流量维持在一个稳定的状态。

筹资活动现金流出结构：从2008年至2010年，招商地产的筹资活动现金流出结构经历了上升和下降两个过程。2008年到2009年成上升趋势，2009年至2010年成下降趋势。上升是因为其规模在2008年至2009年间的扩大增加了其对融资的需求；下降是因为加强了对房地产市场的力度，使得招商地产采取更加稳健的财务，适当减小了融资需求，相应的筹资活动现金流出量占总现金流出量的比重也减小了。

3.2 现金流量的保障能力分析

现金流量的保障性又称现金流量的流动性，是指以现金流量支付即将到期债务的能力，常用经营活动现金流量净额对债务的比值来测度。它是建立在“企业目前经营状可以持续经营，并未发生重大变故”等重要前提假设下的。但是对于一个一般的公司来说还是很必要的。我们从现金到期债务比率、现金流动负债比率和现金债务总额比率进行分析。

3.21现金到期债务比率

    现金到期债务比率是经营活动现金流量净额与本期到期负债的比值，放映了企业用经营活动现金流量偿还本期到期债务的能力。这里的债务是指长期债务和应付票据，是不可展期的。

图3-5  现金到期债务比率

（数据来源：CSMAR数据库）

从图3-5可以看出，招商地产在2008年至2009年末期现金到期债务比率不断上升，短期偿债能力越来越好；2010年开始，其现金到期债务比率不断下降，表明其短期偿债能力变差。下面将从经营活动现金流量净额变动情况和本期到期负债的变动情况两个方面来分析其变化原因。

图3-6

（数据来源：CSMAR数据库）

从图3-6可以看出，从2008年至2010年，招商地产的本期到期负债变动不大，基本维持在一个稳定的状态。而经营活动现金流量净额的波动较大，并且与现金到期债务比率的具有相同的变动趋势，这说明现金到期债务比率的变化主要源于经营活动现金流量净额的变化。土地是开发商生产过程中最重要的生产原料，也是衡量该公司未来发展潜力的重要指标。而在储地方面，招商地产的脚步也从未停止。特别是在2010年，招商地产在佛山、上海、厦门等地购得土地7块，而后又刷新了南京地王纪录，以18.6亿元拿下了河西某地块。据统计，2010年招商地产新增权益建筑面积58.39万平方米，新增项目整体的楼面地价为5169.57元/平方米。根据《中国经济周刊》公布的上市土地储备排行榜，招商地产的排名高居前十。2010年前三季度，公司共新增土地储备85万平方米，总储备超过1100万平方米，总计花费30.18亿元。这使得招商地产拥有大部分住宅的持有性物业，这为其营业收入提供了稳定的来源，同时也不可避免地使其经营活动现金流净额减少，给其现金流带来的压力不断增大。这就解释了为什么招商地产在2010年，短期偿债能力变差。

3.22现金流动负债比率

现金流动负债比率是经营活动现金流量净额与流动负债的比值，反映了企业用经营活动现金流量偿还流动负债的能力。下面是2008年至2010年三年间招商地产的现金流动负债比率的变化情况。

图3-7  现金流动负债比率

（数据来源：CSMAR数据库）

从图3-7可以看出，招商地产2008年至2010年的现金流动负债比率的变动情况和现金到期债务比率相似：在2008年至2009年末期现金流动负债比率不断上升，短期偿债能力越来越好；2010年开始，其现金流动负债比率不断下降，表明其短期偿债能力变差。我们从经营活动现金流量净额与流动负债分析其变化原因。

图3-8

（数据来源：CSMAR数据库）

从图3-8中可以看出，流动负债逐年增加。一方面，这与招商地产的规模不断扩大导致其流动负债随之增加；另一方面，招商地产的囤地越来越多，然而房地产行业存货中拟开发和正在建设的土地变性周期较长，也使得招商地产的流动负债增加，经营活动现金流净额减少。所以其现金流动负债比率在2010年出现了下降，其短期偿债能力变差。

3.23现金债务总额比率

现金债务总额比率是经营活动是经营活动现金流量净额与负债总额的比值，反映了企业用经营活动现金流量偿还所有债务的能力。下面是2008年至2010年三年间，招商地产的现金债务总额比率的变动情况。

图3-9  现金债务总额比率

（数据来源：CSMAR数据库）

从图3-9可以看出，招商地产2008年至2010年的现金债务总额比率的变动情况和现金到期债务比率相似：在2008年至2009年末期现金流动负债比率不断上升，短期偿债能力越来越好；2010年开始，其流动负债比率不断下降，表明其短期偿债能力变差。我们从经营活动现金流量净额与负债总额分析其变化原因。

图3-10

（数据来源：CSMAR数据库）

从图3-8中可以看出，负债总额逐年增加。一方面，这与招商地产的规模不断扩大导致其负债总额随之增加；另一方面，招商地产的囤地越来越多，然而房地产行业存货中拟开发和正在建设的土地变性周期较长，也使得招商地产的负债总额增加，经营活动现金流净额减少。所以其现金债务总额比率在2010年出现了下降，其用经营活动现金净流量偿还全部负债能力变差。

3.3 现金流量创造能力分析

    获取现金的能力是指企业投入的资源产生经营活动现金流量的能力。经营活动现金净流量是支持企业经济活动顺利开展的基本源泉，支撑着投资活动现金流量和筹资活动现金流量。它是投资者对于企业投资评价的一个重要方面。通常我们以营业收入收现比率、每股经营活动现金净流量和全部资产现金回收率三个指标进行评价。

3.31营业收入收现比率

营业收入收现比率是销售商品、提供劳务收到的现金与营业收入的比值，反映了单位营业收入得到的净现金。下面是2008年至2009年三年间招商地产的营业收入收现比率的变动情况。

图3-11 营业收入收现比率

（数据来源：CSMAR数据库）

从图3-11可以看出，2008年到2010年招商地产营业收入收现比率在逐步上升。表明其单位营业收入的直接创造现金流的能力逐步上升，使得企业可以利用的现金流增加，利于企业的现金循环和企业发展。

3.32全部资产现金回收率

    全部资产回收率是经营活动现金净流量与全部资产的比值，反映了单位资产产生现金的能力。由于，所有资产不全是经营性资产，所以这个指标需要注意生产性资产占总的比例，但却不失为一个较好的评价指标。下面是从2008年至2010年这三年间招商地产的全部资产现金回收率的变动情况。

图3-12

（数据来源：CSMAR数据库）

从图3-12可以看出，从2008年至2009年末。招商地产的全部资产现金回收率逐渐上升，表明其单位资产产生现金的能力逐步增强。然而2009年至2010年，招商地产的全部资产现金回收率呈现出下降趋势。我们从经营活动现金净流量与全部资产两方面来分析之。

图2-14

（数据来源：CSMAR数据库）

由于招商地产在这三年间规模不断扩大，其总资产也随之增长，但是其经营活动现金流量净额又只是维持在一个相对稳定的状态。所以其单位资产产生现金流的能力在2009年后逐步减弱，使其全部资产现金回收率下降。

4. 公司存在的主要财务问题分析

4.1 盈利能力问题

    分析数据可知，招商地产总体的盈利能力是比较稳定的，在行业中也是比处于中上水平，但是在营业成本费用上还需加以控制。招商地产作为国家一级房地产综合开发公司和中国最早的专业房地产开发企业之一，其无论是企业人数规模，还是销售规模等各方面都是相当大的，所以运营起来成本费用的控制是很基本，却也是十分重要的，具体说就是要在广告销售、销售渠道建设、管理费用等方面突破瓶颈。另一方面招商地产营业成本占比重较大，近年接近60%，所以招商地产也应在成本上进行适当的控制调整。

另外，招商地产的流动资产占总资产的大部分，大量的流动资产储备说明招商地产未来的盈利能力，同时，主营业务收入的快速增长更证明了招商地产盈利能力的不断增强，体现了招商地产进一步扩张的决定。但相比之下，2008年至2010年间，房地产整个行业净营运资金主营业务收入比率增长平稳，在盈利较强的情况下，房地产行业流动资产的增长速度普遍高于主营业务收入的增长速度，过度扩张现象普遍存在，而招商地产的净营运资金增长却过于迅速。对于房地产行业，流动资产以大量的土地储备为主。2008年至2010年间，招商地产的土地储备均占到流动资产的70%以上，这种开发中的土地不仅使资金回收期长，而且还需长期持续的资金投入，融资面临巨大考验，给现金流带来压力。

4.2 资产质量问题

招商地产的总资产周转率呈现上升趋势，说明其销售能力不断增强，使得总资产周转使得加快。

招商地产在2008年至2010年期间，流动资产周转率持续稳定增长，在招商地产的流动资产中，存货占总资产的比例最高，其次是货币资金。截止2010年12月31日，招商地产存货占总资产比重达.69％，货币资金占总资产的比例为16.18％。招商地产的流动资产尤其是存货占总资产的比重维持较高的水平，这符合房地产企业的行业特点。一般而言，房地产开发企业拥有较大比例开发中及规划中产品，且拥有较多现金和银行存款。存货增长较快，主要是由于囤地所致，同时也可以看出招商地产扩大销售规模的迹象。但上升的存货在一定程度上影响了企业资产的周转率，也影响了存货变现的速度，增加了企业管理压力和风险。由于土地的开发周期较长，拟开发和正在建设的土地便长久的作为招商地产的存货不断增加，达到全部存货的90%以上。因此对招商地产的总资产周转率和流动资产周转率产生不利影响，最终将会影响企业的获利能力。

现金流量是支持企业生存和发展的基础。其中，主营业务产生的现金流量是最主要的。招商各种资产周转率整体水平还是处于中等偏上水平，资产产生的现金流量还可以。总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率都处于中等水平，和周转率、流动资产周转率、存货周转率都处于中等水平，和龙头地产相比还是有一定差距。说明其资产使用效率有待进一步提高。

4.3 偿债能力问题

招商地产的流动比率和速动比率较同行业可比上市公司略低，这是由于其正处于快速发展阶段，年度在建新开工项目总建筑面积大于每年竣工销售面积，加之其积极购置新的土地进行土地储备，使得存货持续增长，占流动资产的比重较大。最近三年招商地产通过银行借款、发行可转债等债务融资方式，加大对房地产开发、出租物业主业的投入，土地储备、在建房地产项目、新增出租物业等均有大幅度的提高，从而不断提升其在行业中的竞争实力。同时，招商地产的短期偿债能力有所减弱，现金流面临的压力较大。

招商地产的资产负债率低于行业平均值，从债权人角度看，企业出资者对债权人债务的保障程度较高；从股东角度看，股东所得到的利润较小。公司秉承一贯稳健的财务管理风格，低杠杆运作。2010年半年报资产负债率为61%，扣除预收账款后的负债率为45%，净负债率仅为11%，在账面留存大量现金104 亿元的同时，增加长期借款38 亿元优化债务结构，使公司业务运营处变不惊。

4.4 现金流状况与创造能力问题

    现金流量的保障能力：负债总额逐年增加。一方面，这与招商地产的规模不断扩大导致其负债总额随之增加；另一方面，招商地产的囤地越来越多，然而房地产行业存货中拟开发和正在建设的土地变性周期较长，也使得招商地产的负债总额增加，经营活动现金流净额减少。所以其现金债务总额比率在2010年出现了下降，其用经营活动现金净流量偿还全部负债能力变差。

    现金流量创造能力：由于招商地产在这三年间规模不断扩大，其总资产也随之增长，但是其经营活动现金流量净额又只是维持在一个相对稳定的状态。所以其单位资产产生现金流的能力在2009年后逐步减弱，使其全部资产现金回收率下降。

5. 财务问题的经营相关性分析

5.1 直接相关的经营相关性分析

    招商地产在2008年和同行业其他公司一样，受到金融危机的影响，公司的经营能力受于冲击。2008年，房地产行业的收益神化戛然而止，受宏观经济环境的影响，房地产行业进入周期性的调整，公司在其中也受到了不小的影响。另一方面，土地资源日趋稀少，土地的价格仍在不断升高，开发商对土地的支出成本不断加大，这种局面就“逼”得开发商高负债经营。因此，在房地产行业，高负债率是普遍现象，由于我国的房地产企业主要依靠银行借贷及购房者付款来进行融资，也就是说，其有息负债的比例非常大。另外，存货在流动资产中的高比例和流动资产的快速增长，给企业的资产营运效率管理带来了巨大压力。但于由招商地产内部的及其自身危机应对能力较强，受影响幅度相对于其他公司来说较小。对招商地产而言，2008年是完成全国战略布局后，可销售资源开始集中释放的一年，各地区项目陆续步入销售阶段。根据自身战略规划和所处的发展阶段，招商地产将2008年确定为“销售年”。全年，公司在全国11个城市推盘18个项目，推盘面积约75万平米。2008年，尽管行业处于下行周期，并受到来自国内外多种不利因素影响，但公司通过稳健经营，仍然取得了较好的经营业绩。实现营业收入总额35.73亿元，归属于母公司股东的净利润12.28亿元，净利润较上年同期略有增长。

2009。中国房地产市场在经历了一个从低迷到迅速升温的行情。2009 年，公司面对行业形势的快速转变，积极洞察和把握行业复苏时机，适时调整开发节奏和销售策略，以市场为导向、以服务为主题，开发和销售都实现了突破，取得了良好的经营业绩。全年实现营业收入总额 101.38 亿元，归属于上市公司股东的净利润 16.44 亿元，较上年同期增长 34%。

对中国房地产市场而言，2010年是不同寻常的。这一年，房地产市场经历了严厉的宏观，涵盖了土地、信贷、税收、保障房建设以及“限购令”等一系列经济及行政手段，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场进行全方位。但纵观全年，房地产市场在跌宕中平稳高走。据统计，2010年招商地产业主总体满意度达到历史最高水平。面对日益紧缩的金融形势，公司快速反应，积极寻求多元化的融资渠道，灵活调整融资策略，为生产经营提供了较为充足的资金保障。公司持续优化长短期债务结构，并锁定借款期限和利率。全年实现营业收入总额137.82 亿元，归属于上市公司股东的净利润20.11亿元，较上年同期增长22%。

5.2 公司经营策略与财务选择的影响

2008年，招商地产把主要的精力集中在对管理、周转和成本三个基础能力的提升上，研究、采取了一系列行之有效的管控措施。招商地产在项目成本、财务成本和行政开支三个方面全面开展成本瘦身工作。在项目成本管控方面，公司重点关注对成本影响大的关键指标，从策划设计阶段源头入手加强项目成本管控，通过优化设计实现28个项目的成本瘦身。在财务成本管控方面，通过对长短期借款、本外币借款的债务结构进行有效调整，招商地产将2008年资金综合成本率控制在较低水平，招商地产还采取了有效措施严格控制行政费用，主要项目开支压缩至年度预算的70%。随着金融海啸引发的经济危机愈演愈烈，市场对经济增长信心的减弱以及对房价进一步下调的预期加深了房地产市场调整幅度，招商地产将“确保财务安全”作为下半年经营的重中之重，将全力营销、积极融资提到经营策略的首要位置。稳健的财务结构是保障房地产公司顺利渡过行业危机的重要因素，鉴于外部形势、融资环境和公司自身的财务状况，招商地产在2008年适时启动了在资本市场和货币市场的融资工作。在资本市场融资方面，招商地产在董事会战略委员会的指导下设计了符合公司特点和市场要求的增发方案,合理确定发行价格, 密切关注资本市场动向，果断选定发行时机，在2008年资本市场低迷的情况下，顺利完成增发，实现融资57.77亿元，有效地缓解了公司的资金压力、增强了公司抵御市场调整的能力。在货币市场融资方面，公司根据货币导向优化本外币、长短期债务结构，合理安排及调度偿贷资金，严格控制流动性风险，积极扩大银行授信额度，当年取得银行授信额度316亿元，比2007年增加174亿元，在保证公司资金供应方面起了积极作用。为规避外汇风险，公司对外币借款配置“不交割本金的远期外汇买卖合约（NDF交易）”锁定汇率，按照公司既定的交易控制制度，规范交易操作，进行风险管理。

2009 年招商地产深入开展持续降低成本工作，优化成本目标管理体系，执行从项目总投资、成本估算、成本目标、执行预算四阶段的控制体系，逐级降低目标成本。在费用管理方面，执行预算刚性管理，严控行政开支，实行“总额和可控费用分项双不突破”的严格管理，有效控制了管理费用增长。年内，招商地产对满足企业发展所需的土地、资金、债务等关键要素建立了均衡发展关系的财务模型，为防范经营和财务风险起到了重要作用。继续进行多元化融资，满足招商地产生产经营对资金的需求。抓住有利时机优化债务结构，增加中长期借款在有息债务中的比重，截止报告期末，招商地产中长期借款占总借款的 70%且多数为固定利率；通过锁定借款期限和利率，应能较有效地控制资金成本，为招商地产的后续发展提供强有力的支持。面对火爆的土地市场，招商地产始终遵循稳健储地的原则，在坚持积极争取的同时保持清醒的头脑，谨慎拿地。2009 年招商地产通过合作竞拍等方式取得重庆弹子石地块、天津靖江路地块等各城市核心地段的六幅土地，新增规划建面 196 万平米，其中权益建面 108 万平米，为招商地产的可持续发展储备了资源。

面对日益紧缩的金融形势，公司快速反应，积极寻求多元化的融资渠道，灵活调整融资策略，为生产经营提供了较为充足的资金保障。公司持续优化长短期债务结构，并锁定借款期限和利率。截止报告期末，公司中长期借款占总借款额的比例为77%，其中3年期以上的借款占总借款的比例为67%，且大部分已锁定利率，减少了公司因受信贷紧缩及加息带来的融资难、融资成本高的影响。

2010年，招商地产坚持理性稳健的土地拓展策略，积极参与、理性而为。年内，招商地产主要着眼于现有业务区域，通过合作竞拍等方式，在佛山、上海、厦门、成都、漳州等城市，拓展新的项目资源176.74万平米。

6. 分析结论与措施

6.1基于公司管理层视角的分析结论

从净资产收益率为核心来看。

1.招商地产从整体上来说营业收入平均每年速度增长较快，盈利能力强。

2. 招商地产资产运营效率较高，尤其是应收账款周转率处于同行业领先地位。公司正在信用制定较好，能够很好的控制资金周转。

3. 招商地产近三年的流动比率都大于1，现金比率都比较大，说明公司流动负债中用来偿还保障的现金较多，同时说明了交易性金融资产在流动资产中所占比率较大。高增长的营业收入确保公司偿债能力很好。

从现金流量为核心来看

4.招商地产现金流数额较大，现金保障能力好，可以偿还本期到期债务。融资能力、现金创

造能力强。营运资金方面不够合理，在前两年筹资比例很大，资金大部分都是从筹资而来，09年状况改观，营业收入增加，营运资金压力缓解！合理控制营运资金效率以及存货！

5、主营业务成本比较大，导致毛利率很低。

6、期间费用中的销售费用比较大。

7、存货比例高，转化周期，存货周转率较低。

8、流动负债对流动资产融资不足。

6.2基于外部投资者视角的分析结论

投资者要了解公司是否有潜在的投资价值，就要侧重分析现金流量循环、资产质量、盈利能力、发展前景、竞争能力、和破产风险，决定是否投资。公司目前资产负债率.65%，现金达1460万元。拥有的稳定的现金流。公司负债率处于行业内较低水平，现金充裕。招商地产成长能力较好，未来三年发展潜力较小。公司发展稳定，营运能力较强，风险比较小。投资者可适当进行投资。

6.3 解决财务可行性措施

6.1.1主营业务成本的控制

  　主营业务成本是公司生产和销售与主营业务有关的产品或服务所必须投入的直接成本，主要包括原材料、人工成本（工资）和固定资产折旧等。“主营业务成本” 用于核算企业因销售商品、提供劳务或让渡资产使用权等日常活动而发生的实际成本。招商应依据明细表分析具体是哪一方面需要嫁衣控制。

6.1.2销售费用的管理

    招商地产大力宣传打出自己的品牌是十分必要的，但应当在宣传成本和收到的效果间做出一个权衡。在已经具有业界较高地位，为大家所熟知时，基本的宣传就可以适当减少，应发掘那些更有效果，更具有经济效应的方式。

 6.1.3存货的管理

存货周转率近三年来存货周转率近三年来也不是很高，与行业巨头有一定差距。所以招商地产应该在解决主营业务问题的同时，重视存货的管理，提高存货周转率。并根据营业情况和营业能力适当调节存货量。由于房地产业的存货管理较为特殊，所以需要企业从项目规划这一环节开始就得加强进行评估，根据当前市场与企业实际经营能力进行调整。

7. 总结小组完成报告中存在问题以及如何调整

7.1小组沟通与讨论说明

由于此次报告要求每个小组成员完成，所以我们小组的成员没有进行一些特别具体的分工。但是在完成报告期间总共进行了三次讨论。

第一次讨论：讨论之前，大家已经进行了一次小小的分工——包宇同学负责收集招商地产2008年至2010年这三年间的年度报告；张伊寒同学负责收集2008年至2010年房地产市场的相关信息以及一些关于招商地产财务状况的评论性文章；陈飞扬同学负责用CSMAR数据库查找与招商地产有关的一些财务比率。在讨论会上，大家就把各自找到的资料拿出来共享。首先，每位成员都将所以收集到的资料浏览一遍，以便有一个大致的映象，一边看一边思考（当然，这些程序都是我们在讨论会之前就以及安排好的），想出一个大体的思路，然后进行交流。在交流的过程中，包宇同学提出，我们可以通过两条主线——即以净资产收益率为核心的分析与以现金流量为核心的分析结合CSMAR数据库，找到一些重要的财务指标，然后再结合一些关于招商地产财务状况分析的文章，对招商地产的财务状况有一个大体的了解，然后再着手进行更加细致的分析；张伊寒同学提出，我们不仅要分析招商地产地产本身，我们还应该结合房地产行业本身的特点对其财务状况有一个更加客观的认识，这就需要在一些重要的指标中进行横向的比较；陈飞扬同学提出，我们在进行一些纵向比较时，如果发现其波动很大，一反面可以结合行业的背景进行分析，以方面可以将该指标分解，然后再进行纵向或者横向比较，找到其大幅波动的原因，从而更加透彻地了解招商地产的财务状况。在第一次讨论中，我们还商议好每周末都向大家汇报一下自己的进度，希望能做到统一部署，共同前进。

第二次讨论：在第二次讨论之时，大家基本已经将报告的第一部分和第二部分完成了。所以第二次讨论开始，我们就把各自的报告进行了一次分享。分享完后，每位小组成员结合自己完成的部分，讲了自己的分析思路、分析结论，以及在分析之中遇到的困难（如果自己已经解决，解决的方法可以和大家分享；如果还未解决，大家可以一起帮忙思考）。总之，这个过程就是让大家做到“有福同享，有难同当”。接下来，就是新的战略部署。先是各自谈一下后面分析的安排——会涉及哪些财务管理的知识、可以有哪些分析途径。然后，大家做到心中有数之后，就回去各自写各自的，若果中途遇到问题就用电话联系。同样地，每周末也都将自己的进度向其他两位小组成员进行汇报，大家尽量共同行动。

第三次讨论：在第三次讨论之时，大家基本也将第三部分和第四部分完成，也就是说这份报告已完成了三分之二。和第二次讨论一样，大家还是先把各自的报告进行了一次分享。分享完后，每位小组成员结合自己完成的部分，讲了自己的分析思路、分析结论，以及在分析之中遇到的困难（如果自己已经解决，解决的方法可以和大家分享；如果还未解决，大家可以一起帮忙思考）。接下来，就是新的战略部署。先是各自谈一下后面分析的安排——会涉及哪些财务管理的知识、可以有哪些分析途径。然后，大家做到心中有数之后，就回去各自写各自的，若果中途遇到问题就用电话联系。同样地，每周末也都将自己的进度向其他两位小组成员进行汇报，大家尽量共同行动。

三次讨论：每位小组成员都能做到积极参与，热烈讨论，将自己的好的想法或是坏得问题尽情地与大家分享，使大家的思维更加开阔，作报告的效率比一个人做时高多了，这就是我们每个人在小组中最重要的贡献。总而言之，大家都很积极努力都想把这次作业做好，责任心都很强，很有责任感！大家会再接再厉努力做的更好！

7.2对小组沟通与讨论的建议

１、每个人要树立紧迫感，在平时就应该抓紧，每学完一定知识就将对应部分的分析完成，不可拖沓，否则到最后会很紧导致不能很完全的考虑分析。

２、由于小组成员的讨论时间主要集中在中午，交流时间较少，在以后的报告中，将会充分利用周末的时间推进报告的进度。计划划出一段时间专门作为讨论和交流的时间，确保在最大限度里得到最好的交流和相互学习。

３、对于公司和行业的信息挖掘的不够充分，没有综合各方面分析的结果，从而导致不能多角度，深层次对公司的盈利和周转偿债进行分析。改进措施：继续加深对招商地产的了解和深入挖掘，密切关注其发展态势，重大财务决策。同时细化报表条款，综合几大报表进行分析，让自己的分析更全面，更有逻辑性。    

４、在以后的报告中将会充分收集企业的各方面的经营方面的信息，并且把利润表和现金流以及信息结合，公司的经营状况深层分析   

8. 参考文献

[1]马忠，2008，《公司财务管理：理论与案例》，机械工业出版社

9. 附录

附录1: 2008-2010年四川长虹公司年度报告

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