土地紧缩下旧城更新与改造的模式及策略

土地紧缩下旧城更新与改造的模式及策略

收稿日期:2009207220

作者简介:宋　云(19822),女,助理规划师,广东省城乡规划设计研究院,广东广州　510045

龚蔚霞(19812),女,助理规划师,广东省城乡规划设计研究院,广东广州　510045

宋　云　龚蔚霞

摘　要:以珠海前山片区的规划实践为基础,提出旧城更新与改造应采取从差异性出发、实施挖潜改造的思路,同时指出

应首先针对各旧村、各工业区的更新与改造进行模式的细分和选择,进而提出相关规划策略以及保障规划实施的相关、机制建议。

关键词:土地紧缩,旧工业区,旧村,更新,改造中图分类号:TU984文献标识码:A

　　城市空间资源的有限性与城市空间拓展巨大需求之间的矛

盾是我国当前城市发展所面临的主要问题之一,于是,以对存量土地进行整合和挖潜为核心的旧城更新与改造成为解决城市空间发展问题的重要途径。结合珠海前山片区的旧城更新与改造,笔者所在的规划团队对此进行了一定的探索。

1　旧城更新与改造的模式

珠海前山片区是以居住和工业为主导功能的混合发展区,然

而,随着城市的发展,片区内呈现新旧杂陈、用地锯齿交错的局面,土地资源逐渐成为其空间发展的瓶颈约束。未来,前山片区的城市发展将主要依靠旧工业区和旧村居的更新与改造。 1.1　体现土地资源优化配置的旧工业区更新与改造

1)功能提升型。其重点旨在促进城市经济的持续发展并提

升城市综合环境质量,在现有空间形态不发生根本变化的基础上进行局部的修复或建设。一方面允许该地区容积率的适当提高,另一方面将其新增用地问题与周边城中村的改造协同解决,采用村庄建设用地置换的方式增加生产用地。2)功能置换型。此类旧工业区的改造方式又可具体分为建筑功能置换和用地功能置换两类:a.建筑功能置换的方式主要适用于产业相对老化,土地使用率低但建筑质量条件较好的工业用地,可将其改造成为创意产业区,提高其土地收益。b.用地功能置换的方式主要适用于旧一种,实例遍及大江南(徽州民居天井楼院)北(山西祁县乔家大院),形成立体格局的手法,除了叠屋,民居中还有一种“架屋”,这就是干栏。我国南方雨沛林丰,又炎热潮湿、多沼泽湖河,且间有洪泛,民居采用木、竹干栏式,应看作土著居民世世代代为在险恶自然界求一栖身之地而对环境抗争、适应的结果。

真正的干栏应当是独院式,底层整个架空;吊脚楼仅局部架起,故只能称作“干栏化”。鄂西传统民居“干栏化”为吊脚楼,既前后围合,又高低错落,而且院内宅外通透,与环境融为一体。鄂西民居“干栏化”还有一个明显的表现,即其座子屋虽落地建造,但不用实墙砌筑,而是作法随厢房,板壁立贴,从空间限定手法上看,这是变“面限定”为“栅限定”,为的是能透气、散潮,同时也削弱了实墙界面带给空间的沉闷感。

3.2　建筑与民族文化特性

纯粹、典型的干栏式民居要数云南傣楼。由于保留着更为原始的家庭制生活习俗,宅内堂、厢、室的功能分区是在同一个大的屋檐下,借用空间分隔的方式(减法)来实现的。

傣族村落人聚空间的性别禁忌,西双版纳傣族村落因其生态特性、干栏式建筑风格和宗教色彩早就进入众多研究者的视野,就整体而言,研究者关注的重心在于其物理范畴。性别禁忌作为一

种社会控制方式,具有世界属性,傣族村落人聚空间的性别禁忌,既是一种宗教禁忌,也是一种等级禁忌,它来源于傣族的宇宙观。

相比之下,鄂西吊脚楼则如汉房,用的是空间组合的方式(加法),堂屋与厢房分立、围合,核心形成庭院。因此,云南干栏似乎是“干栏房”,而鄂西干栏房变成“干栏院”。

4　结语

查阅了相关文献与资料,对“干栏建筑”与“吊脚楼”这两个概念有了相对明晰的认识。在做学问,深入研究之前需要对概念做一个研究与探讨。参考文献:[1]　张良皋.干栏———平摆着的中国建筑史[J ].重庆建筑大学

学报,2000(12):123.[2]　张良皋.论中国环境・建筑・文化———《巴史别观》结语[J ].

华中建筑,2005(1):829.[3]　崔　健,李　捷.从纯粹性走向体系化———云南干栏民居与

鄂西干栏民居之比较[J ].新建筑,2003(sup ):44247.[4]　郑　涛.解读湘西吊脚楼[J ].四川建筑,2007,28(2):51253.[5]　王晓宁.土家吊脚楼的类型与审美特征[J ].湖北民族学院

学报,1991(2):24228.

Initial discussion on the bole fences building and the hanging turret

ZHANG Q ian 2qian

Abstract :Combining with history references ,it gets analysis and comparison on two concepts of the bole fences building and the hanging tur 2ret ,gets the differences and relationship between them ,and points out that the hanging turret can be called as bole fences culture ,the hanging building is not real bole fences building ,only the building with pile driving in lower layer and building house in upper layer can be really called bole fences building.

K ey w ords :bole fences building ,bole fences culture ,hanging turret

・

35・　　　

第35卷第32期2009年11月　　　　　　　　　　　　　　山西建

筑SHANXI 　ARCHITECTURE

　　　　　　　　　　　　　Vol.

35No.32Nov.　2009

城中用地零散、对环境影响较大,经济效益低、建筑质量较差的工

业用地,在综合考虑城市的功能安排和整体空间布局的前提下,优先考虑公共空间和公共服务设施的安排,或发展与周边区位条件相配合的其他优化型产业。

1.2　分阶段实施、强调公共利益的旧村更新与改造

1)综合整治型。该类型的旧村现状建筑质量较好,基本满足

居住需求,且与城市规划无冲突或冲突不大。以前山的翠微村为例,规划将其作为具有一定历史文化价值的地区进行了整体保护,尤其是对村内已经过评定的历史建筑。通过综合整治,以翠微村为代表的此类旧村将不仅有利于村民集体感的培育和文化氛围的再塑,其发展成为该片区的形象代表地区也将有力地推动当地的旅游经济,并带动周边服务设施的兴建以及停车场等设施的配建,综合整治过程中这种文化与经济所形成的良好互动带来的是社会、经济、环境的良性循环效益。2)全面改造型。根据旧村的区位条件、对城市功能结构的影响程度以及改造价值和发展潜力等因素,结合用地和规划条件的考虑,可将全面改造型模式进一步细分为异地重建、整体拆建以及局部拆建三种方式。a.异地重建、整体拆建类型的旧村一般对城市的整体发展或周边片区的功能影响较大,其改造应与周边用地综合考虑。b.局部拆建是指对旧村局部地区的建筑予以拆除,同时对全村实施综合整治以改善居住环境。实际操作中应先行选择拆迁量较少、拆迁难度较小的旧村,通过重建住房、拓宽道路、设施完善使其较快形成良好的现代城市居住风貌,最终达到以点带面、逐步推进的效果。

2　旧城更新与改造的建议2.1　完善对违法、违章建设的查处依据

在实施更新与改造之前,应首先对旧城内的违法、违章建筑进行现状摸底和梳理。完善的处理办法是建立在合理的判别标准和规划依据之上的。可按规划许可进行时间上的区分,依据法不溯既往的原则针对每个时段内的违法、违章建设,并结合其建筑的使用功能与经营性质,按违反规划的程度以及违反规划的主动、被动等因素做出处理分类,进而制订针对各种具体类型的规划处理办法。

2.2　强化以容积率为核心的相关技术性规划依据

制定相关规划技术管理的或指引,其内容主要包括明确

更新与改造的最小规模的门槛,鼓励旧工业区成片改造,如规定

更新与改造的最小规模应在2hm 2以上,并设定合理的拆迁率、

容积率等,对参与旧村改建的开发商采用拆一免二或免三的让利

,可大大推动城中村的改造进程。

2.3　明晰土地交易和地价优惠

为保障土地收购储备应设立专门立法,保障统一收购储

备、统一供应土地。同时,地价优惠应建立在对具体改造对

象的土地增值和土地市场准确测算的基础上,包括地价减免、地

价分期缴纳、地价返市政基础设施建设、城市行政事业性收费减

半收取,鼓励土地置换异地重建等。为充分发挥市场的自发调节

作用,相关管理机构还应及时将旧城改造总量和存量土地供应信

息传递给市场,同时制定相应的行业准入制度,充分兼顾原企业业主的利益。

2.4　完善资金管理机制以提高可操作性

旧城更新与改造应制定严密的计划,对开发承受能力进行估算,建立资金的、社会、开发商多渠道筹措机制,例如可采取村民集资自筹、宅基地入股及参与项目利益分配等多种方式,以避免惯常的“拆赔比”难题。旧城更新与改造的资金管理重点是解决前期拆迁安置的补偿资金,后期可考虑寻求商业、旅游等项目收益的方式。

3　旧城更新与改造的机制建议

3.1　明确“统筹,多方协调”的决策机构

在旧城更新与改造的过程中,扮演好服务角色,积极介

入并确定市、区两级旧改办公室的事权划分。其中,旧改办负责决策统筹,住宅、建设、民政、审计、、财政等部门以及各事处全力配合。同时,在实施机制中应组织包括职能部门、企业、当地职工与居民、艺术家代表、经营者等在内的决策队伍,可采取建立企业联合会的方式参与决策。

3.2　建立“主导、市场化运作、多方盈利”的组织模式

在更新与改造中的主导地位主要体现在为旧城提供社会基础设施等公共物品和公共空间,改造建设过程中包括拆迁补偿、重建开发等涉及大量资金运作的过程将主要依赖于市场运作,同时应鼓励设立市、区级更新与改造的专项资金,保障财政扶持力度。另外,广泛吸引社会的资金投入,最终形成多渠道资金筹措的格局,通过组织模式的选择力争实现多方盈利。

4　结语

土地紧缩下的旧城更新与改造要求摈弃急剧的突发式更新与改造模式,转向寻求从差异性出发、挖潜改造的方式。在此过程中,集约高效地用地是原则,分类分区地开展规划是前提,保障和提供公共空间和公共服务设施用地是关键,而如何解决因旧城更新与改造而被挤出旧村的大量暂住人员的安置,保障旧工业区用地调整后的配套设施,理顺复杂、分散的土地产权关系以及维护多方利益等既是难点,也是未来仍需探索的方向。

注:本文及相关工作得到宋劲松主任、张小金的悉心指

导,致以衷心感谢!

参考文献:

[1]　深圳市规划局,深圳市城市规划设计研究院.深圳市旧城、

旧工业区改造策略研究[Z].2007.

[2]　深圳市规划局,深圳市城中村改造工作办公室.深圳市城中

村(旧村)改造总体规划纲要[Z].2005.

[3]　陈　静,冯　露.以苏州市为例进行老新村改造实践研究

[J ].山西建筑,2008,34(17):53254.

[4]　深圳市规划局,深圳市城市规划设计研究院.关于宝安、龙

岗两区城市化前未按规划许可已建成建筑物的规划处理办

法[Z].2005.

Model and strategy of the old city renew ing and reforming u nder the land 2contraction policy

SONG Yun 　G ONG Wei 2xia

Abstract :Based on the planning practice of Qianshan in Zhuhai ,this article points out that the renewal and reconstruction of old town should adopt the way of considering from differences and excavating the potential spaces.And as far as each old village and old industry area are con 2cerned ,the models of renewal and reconstruction should be subdivided and chosen ,and then the planning strategy as well as the suggestion of related policy and mechanism must be proposed to safeguard the implementation of plan.K ey w ords :land 2contraction ,old industry area ,old village ,renewal ,reconstruction

・

45・第35卷第32期2009年11月

山西建筑