毕业设计开题报告5

一、设计题目和意义

我所选的课题是南京北外滩水城三期项目可行性研究，选择该课题的意义在于：对房地产开发项目开发商而言，房地产投资具有前期资金投入量大、回收周期长，经营风险高等特点。项目决策一旦失误，浪费大量的人力、物力、财力，加重企业债务负担，会给开发商带来致命性的打击。首先，可以作为确定房地产开发项目开发建设的必要依据。房地产开发项目投资者根据可行性研究的结果，决定是否投资开发该项目。规范的可行性研究能够“刹住”盲目投资。其次，可以作为向金融机构融资的依据，向当地和其所属城市规划部门、土地管理部门、建设管理部门等申请立项和建设执照的依据，也是环保部门审查项目对环境影响的依据。再者，作为开展房地产开发项目设备和原材料订货、施工准备等房地产开发项目建设前期工作的基础，为后续建设工作顺利进行铺垫；对金融机构而言，要在审查项目的可行性研究得出结论的基础上，判断如果借出资金，在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险有多少，从而决定是否贷款以及确定贷款的利率；对国家部门而言，如果房地产开发项目投资失败，会导致对银行的还款滞后，甚至影响城市的开发进程。因此房地产开发项目可行性研究可以作为各级管理计划部门编制固定资产投资计划和编制各个阶段规划设计的依据。

二、研究思路

   我所选课题的研究思路是先对南京北外滩水城三期项目情况进行概述，其中包括项目概况（项目名称、地块情况、建设单位等）、可行性研究的目的、依据、主要步骤。然后进行调查和预测，通过对投资环境、房地产市场状况、目标客户的确定及目标客户的需求分析来确定项目可行性。接着进行规划设计方案，选择三种方案，然后对方案进行投资和收入估算，再确定资金筹措计划，然后进行经济评价，选出最优方案。最后还要进行不确定性分析，包括敏感性和临界点分析，最终得出结论，并给出建议。

三、可行性研究概述

可行性研究是在上个世纪七、八十年代开始兴起的一门综合性边缘科学，它是把自然科学、工程技术和社会科学等有机地联系起来应用于工程建设项目中，作为投资决策的依据。可行性研究是在项目建议书被批准后，对项目进行更为详细、深入、全面的技术、经济论证工作，在此基础上编制的可行性研究报告，通过对各种可能的技术方案的分析、测算、比较、推荐最佳方案，供决策部门作出最终决定。可行性研究是建设前期工作的重要步骤，是编制建设项目设计任务书的依据。对建设项目进行可行性研究是基本建设管理中的一项重要基础工作，是保证建设项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，可行性研究在项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的作用。

四、房地产项目可行性研究存在的问题

     但是在在房地产开发项目可行性研究中普遍存在着一些问题。因为涉及到一系列数据与调查的结果，所以有些问题经常出现且不容易立即改正发现。

（一）调查研究不全面、深度不够、论据不足。在房地产开发项目可行性研究报告论文中，某些勘察设计单位贪图省事，不作全面调研，对建设项目的地理位置、气候、地理水文、名胜古迹、文化背景等平铺直叙，轻描淡写。技术性论述不到位，主次不分，让人看后看不出该文的意义所在。

（二）立场不公正。为了满足领导或业主的需求，对推荐方案只讲优点，缺点讲得少，搞陪衬方案，立场不公正。只是作表面文章，缺乏主要工程数量、估算投资、征地拆迁数量等对比表。有的设计单位怕担风险，盲目依照业主的要求，不按数据说话，不算经济帐，起不到对比相关方案的目的。

（三）经济评价不客观。经济、财务评价是房地产开发项目可行性研究报告的核心，是决策阶段项目排序和取舍的主要依据。正因为如此，一些搞经济评价的人员，为了达到房地产开发项目投资效益最大化，对经济净现值、内部收益率和投资回收期等数据人为地进行调整，有的甚至修改基础数据，不尽合理。对研究的结论含糊其辞。

（四）房地产开发项目可行性研究数量不准确、投资估算偏差大造成房地产开发项目可行性研究数量不准确、投资估算偏差大的原因主要是有些设计单位勘测不认真，个别技术人员责任心不强，技术不过关，导致得到的工程数量不准确，使得房地产开发项目可行性研究得到的结果出现很大的偏差。

五、针对项目可行性研究现状的对策

针对目前项目可行性研究存在问题，我们应该用以下对策解决。

（一）可行性研究工作的理论指导三结合。项目的可行性研究工作是需要长期的耐心细致的市场调研和技术分析工作，作好这项工作要求实际操作者在工作中可以微观经济效益分析与宏观经济效益分析相结合；定量分析与定性分析相结合；动态分析与静态分析相结合。

（二）建立科学的指标评价体系。房地产开发项目指标评价体系是房地产开发项目可行性分析的重要组成部分，其中包括规划评价、市场定位评价、设计方案评价、经济评价等。

（三）规范房地产可行性研究市场，培育专业房地产可行性研究市场，推进房地产咨询业进一步健康发展。

（四）完善房地产开发项目可行性研究审批备案制度和引进社会监督机制。首先，国家要加强房地产开发项目可行性研究方面的法律法规建设，制定相关的。其次，建立房地产项目开发的社会监督机制。对房地产项目建设情况和销售情况进行定期的追踪调查，暴光”烂尾楼”的开发单位、已经被吊销营业资格的可行性研究机构和已经被吊销资格证书的房地产开发项目可行性研究人员的名单，让社会充分发挥对房地产开发项目相关单位和相关个人的社会监督作用。

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本课题所要解决的问题是南京北外滩水城三期项目的可行性研究。本课题需要对该项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究,即项目概况、投资环境、房地产市场状况、目标客户等的研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证,对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价,并在此基础上,对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性,以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价,由此得出该项目是否应该投资建设和如何进行投资建设等结论性意见。

二、拟采用的研究手段

本课题拟采用经济评价法对该项目的可行性研究进行评价。因该项目是一般房地产项目，只对其进行财务评价。财务评价只计算项目本身的直接效益和直接费用，即项目的内部效果。使用的计算报表主要有现金流量表、内部收益率估算表。评价的指标以财务内部收益率、投资回收期和固定资产投资借款偿还期为主要指标。

通过毕业设计指导教师的指导，对该项目现场的调研，现场情况资料的收集，以及对现场工作人员的访问和调查等作为课题研究的直接手段。同时，运用相关课程所学知识，结合在类似工程项目实习工作中所掌握的专业技能与相关经验等，作为课题研究的重要研究手段，以达到对课题研究的准确性与全面性。

2．对本课题的深度、广度及工作量的意见和对设计（论文）结果的预测：

 指导教师：               

    年   月   日

 负责人：               

 年 月 日