健康疗养体验中心项目立项书可行性方案

康养项目规划案

项目地址：广州越

秀

区

项目投资总额：

1150

万项目投资周期：

10

年

目录

壹

项目概况

贰

项目固定投资介绍

叁

项目可行性分析

肆

项目综合评估

壹项目概况

广东高端

康养中心标本

地利，项目地理位置优越。该项目位于中国一线大都市广州市市中心城区，也是粤港澳大湾区中心，周边高消费人群聚集，方圆5公里内常驻人口壹佰万以上，是广州市人口密度最高的地方，周边有五星级酒店及高端商场林立；集旅游、文化、教育、休闲为一体的中心地带。

人和，康养项目受众人群定位精准。康养体现的是中华文明的优越性：和谐人伦之道、中医保健之道、东方饮食养生之道、社会养老保障基础

天时，国家养老扶持利好。中国人口老龄化日趋严峻，大健康养老产业是的风口，从国家层面战略性的提出，是重视、是机遇、更是责任；康养项目的筹划及实施落地正式响应了国家战略指导方针，是划时代的，造福民众、造福社会、造福国家，功在千秋。

打造主题康养中心标本

康养中心功能划分：康养接待中心、康养药膳馆、高端康疗中心，康养高端酒店公寓、首层牙科等康复门诊部、理疗中心等；总建筑面积月3200平方米。

具体分部安排规划如下：

1，康养接待中心，拟安排现酒店大厦一楼接待厅位置，面积约154平方米，接待洽谈，休闲等待区域，入住办理手续等空间规划。

2，药膳馆，拟安排酒店二楼及三楼位置，建筑面积约430平方米，计划安排药膳储存间及药膳房，不同规格面积用膳房等功能房

3，康养高端酒店公寓，拟安排现酒店四至九层，每层计划安排11间房，合计66间房，总建筑面积约为1450平方米；每层需要装修各有一个主题风格，以满足不同文化喜好的人来体验和感受。

4，高端康疗中心，拟用两栋三层楼低层建筑，建筑面积为540平方米。按照体现中华中医药膳养生文化特色的尊贵空间，重点体现中华医养生文化内涵，空间集合疗养会所，静心与禅修相结合等概念来联合打造；

5，康养门诊部，拟用一楼部分，面积约430平方，规划14个门诊室其中包括一个牙科诊室。风格要求统一形象。

6，理疗中心，面积约650平方，大部分按照单床位及双床房间规划，少部分按照三床位房间规划。

7，项目整体规划，外观整体规划按照中式岭南风格规划，带有广州老城西关特色元素 内外风格兼顾统一而有别致，重在文化内涵的挖掘及外延。

贰项目固定投资介绍

项目固定投资只包含前期的建筑安装费用，具体包含建筑修缮，室内外装饰装修，给排水工程，空调及水暖系统工程，消防改造及应急工程，强弱电安装工程等项目造价；项目前期筹措费及项目经营期设备购置安装费及经营

期运营费用不含在内。

康养中心项目

建设期固定投资总额度估算为900万，总建筑面积约3200平方米，项目每平方投资估价为2812.00元，经营期项目经营投资及其医疗设备设施的投资不在本次估算范围内，暂定250万元。

具体分部工程投资估算规划如下：

一，建筑修缮及室内装修项目费用估算600万元，总面积为3200平方米，单方造价约1875元每平米。该费用包含了室内装修中的强弱电的布置及照明系统工程，不包含软装挂配饰及家具方面的费用；其中各分部明细如下：

1，康养接待中心，面积约154平方米，按照每平米2800元的估算来规划，单项造价为43万元。

2，药膳馆，酒店二楼及三楼位置，建筑面积约430平方米，按照每平米1500元的造价来规划，单项造价为65万元

3，康养高端酒店公寓，酒店四至九层，每层计划安排11间房，合计66间房，总建筑面积约为1450平方米；按照每平米1800元的估算来规划，单项造价为261万元 4，高端康疗中心，两栋三层楼低层建筑，建筑面积为540平方米，按照每平米2800元的造价来规划，单项造价为150万元

5，康养门诊部，拟用一楼部分，面积约280平方按照每平米1000元的估算来规划，单项造价为28万元

6，理疗中心，面积约530平方，按照每平米1000元的估算来规划，单项造价为53万元

项目固定投资只包含前期的建筑安装费用，具体包含建筑修缮，室内外装饰装修，给排水工程，空调及水暖系统工程，消防改造及应急工程，强弱电安装工程等项目造价；项目前期筹措费及项目经营期设备购置安装费及经营期运营费用不含在内。

提示

二，项目外观整体形象升级改造，外观整体规划按照中式岭南风格规划，总装修面积约4800平方米，单方造价估算为250元，估算费用约120万元。

三，康养中心项目空调通风系统改造，总面积为3200平方米，单方造价约200元每平米。估算投资约万元；

四，康养中心项目消防给排水系统改造，及应急报警安全系统改造，总面积为3200平方米，单方造价约150元每平米。估算投资约48万元；

五，康养中心项目给排水排污系统改造，总面积为3200平方米，单方造价约90元每平米。估算投资约28万元；

六，项目其他费用，如建设项目规划、勘察、设计费，工程监理管理费，项目发招标等相关费用，费用估算40万元

综上一至六项费用合计分别为：600+120++48+28+40=900万元

特别说明： 项目固定投资只包含前期的建筑安装费用，具体包含建筑修缮，室内外装饰装修，给排水工程，空调及水暖系统工程，消防改造及应急工程，强弱电安装工程等项目造价；项目前期筹措费及项目经营期设备购置安装费及经营期运营费用不含在内。

叁项目可行性分析

项目阶段划分

项目建设期：项目从拿到租赁手续开始，经

历建筑修缮，装饰装修，外观升级改造，空调及消防应急系统改造升级，水电安装及设备安装调试整个过程，直到整个项目交付项目运营团队使用为止，通称为项目建设期，暂定为6个月

。

壹贰

叁

项目达产期：也称谓正常经营期；是指从项

目的投产期结束到项目运营结束清算为止，本处项目运营结束清算是指房屋租赁到期截止日。暂定42个月。

项目投产期：也称谓试运营期,即从项目建筑

装饰装修及设备安装调试完成可以正常营业直达到正常的营业收入水平的时间阶段。暂定12个月

一.项目营业收入估算明细

药膳食疗：建筑面积约430平米，可设计同时最大容纳200人用膳体验服务，在正常经营情况下，按日均消费人群约80人计算，平均每人消费额（也称客单价）100元，则每月（每月均按照30天计算，下同）营业额贡献为24万元。

康养酒店公寓，共计66间，按中高端主题酒店价格400每间房收费，在正常经营情况下，按60%的利用率，则每个月的营业额约是48万元（400*30*60%*66=47520元）；

理疗中心体验馆：建筑面积约530平米，可设计同时最大容纳50人理疗体验服务，在正常经营情况下，按日均消费人群约70人计算，平均每人消费额（也称客单价）150元，则每月营业额贡献为32万元（70*150*30=31500）；

康养体验中心：建筑面积约530平米，可设计同时最大容纳50人理疗体验服务，在正常经营情况下，按日均消费人群约30人计算，平均每人消费额（也称客单价）400元，则每月营业额贡献为36万元（30*400*30=360000）；

康养门诊及接待中心等配套服务设施，不计算创造营收情况。综上所述，四个项目每月估算营收汇总为140万（24万+48万+32万+36万）。项目年营收额度为1680万项目营收能力分析

静态

分析

项目成本主要有项目经营成本、项目固定成本及项目机会成本组成，具体各大成本明细分析如下：

一，项目经营成本：该项成本主要包括企业生产经营过程中实际消耗的直接用于生产经营的原材料、辅助材料、备品备件、外购半成品、燃料、动力、包

装物以及其他直接材料，水电及管理费，办公费用，人员的工资、奖金、津贴和补贴等，以及营销策划推广宣传等相关费用，在正常经营的情况下，该项费用约占营业收入额的65%左右；按营业收入1680万元的65%比例计算得出，项目年均经营成本约为1092万元。

二，项目固定成本，项目固定成包括项目固定资产投入摊销和房屋租金：该项目固定资产投资总费用为900万，则如按5年经营目标摊销，则每年固定资产摊销成约为160万元（900万元/5年）。项目房屋租赁费为每月18万元，则年租金额为216万元 ，项目年固定成本总额为376万元。

三，项目机会成本，项目机会成本是由于筹措固定资产资金和经营期流动资金投资总和而产生的费用，也就是因使用这部分资金而产生的费用成本，市场一般按5年期贷款利率另加一定比例的财务费来计算（这里暂定按7%年率），该项目的固定资产投资900万元，经营期流动资金约250万元计算，则项目总成本为1150万元，则项目资金占用费每年约为77万元。

综上所述，项目成本每年合计为1092万+376万+77万合计为1545万元。

项目成本分析

静态分析

项目建设期6个月的盈利情况分析：

项目营业收入：项目建设期半年内是没有营业收入，则项目收入设定为零

项目成本支出：一项目经营成本、由于项目未投产暂设为无，二、项目固定资产投入摊销和房屋租金：376万元/年*0.5年=188万元，三，项目机会

成本、资金占用成本以半年期计算则为77万元/年*0.5年=38.5万元，项目成本支出合计为226.5万元，

综上项目建设期半年项目盈利为：

营业收入一项目成本支出：-226.5万元（负数代表亏损）

项目建设期盈利分析

静态分析

（6个月）

项目投产期12个月的盈利情况分析：

项目投产期也称谓试运营期,即从项目建筑装饰装修及设备安装调试完成可以正常营业直达到正常的营业收入水平的时间阶段。

项目营业收入：项目从建成安装调试完毕后，开始进入项目试运营，至到运营到正常经营状态的过程需要1年时间，在这期间，项目的营业额是从零到正常状态月产值为140万元，假设营业额是每天都是匀速增长的情况，那么在投产期内月平均营业额折算为：（0+140）/2=70万元，则年营业收入为70*12=840万元。 项目成本支出：

一、项目经营成本、由于项目投产期间成本应该比达产期的成本比例要高10%，为计算简便，则投产期的经营成本比例为75%，运营成本计算公式为：投产期营业收入840万元*75%=630万元；

二、项目固定资产投入摊销和房屋租金：376万元/年*1年=376万元；

三、项目机会成本、资金占用成本以半年期计算则为77万元/年*1年=77万元，项目成本支出合计为：630+376+77=1083万元，

综上项目投产期全年项目盈利为：

营业收入一项目成本支出：840-1083=-243万元

（负数代表亏损）项目投产期盈利分析

静态

分析

（12个月）

项目达产期12个月的盈利情况分析：

项目营业收入：按照【项目盈亏平衡分析一】得出，年营业收入为1680万元； 项目成本支出：按照【项目盈亏平衡分析二】得出，年成本支出为1545万元；

综上项目达产期全年项目盈利为：

年营业收入一项目年成本支出：1680-1545=135万元

项目整个达产期42个月（3.5年）的盈利为：

135万元/年*3.5年=472.5万元

说明：该项目在正常经营状态下每年的盈利状态为135万元盈利，整个达产期42个月内的盈利为472.5万元； 项目达产期盈利分析

静态

分析

（42个月）

盈利总结

全项目周期内盈利状况分析：

项目建设期盈利：--226.5万元 项目投产期盈利：--243万元 项目达产期盈利：472.5万元

全项目周期内盈利总额：-226.5-243+472.5=3万元

综上分析，全项目周期内收支基本平衡，通过该项目的定位及方向，使用静态分析的思路，根据目前市场行情分析，考虑到了资金的使用成本，结合投资回收期为五年的基调展开，数据基本准确，分析逻辑缜密，以此供投资决策者参考！由于时间仓促，错误之处在所难免，恳请给予批评指正，万分感谢！

全项目周期盈利分析

（60个月）

肆项目综合评估

项目综合评估

VS

企业投资经济价值

社会综合价值

35%

86%

根据数据分析可知，在正常情况下，若项目投资周期只有五年的话，该项目投资经济盈利价值评估得分只能得35分（百分制），虽然数据有些保守，但是也考虑是静态财务分析因素；解决途径是增加经营期限。

无论根据项目的立项的背景角度考虑，还是项目的定调【高端康养中心体验店】，是挖掘了新的消费需求，解决了社会产业供需不知的矛盾，固定资产投资900万虽是5年内财务摊销了，但是5年后实物主体的价值一样存在

项目综合评估

S W T

O 项目优势

项目定位准确，符合当今发展潮流及趋势，项目前景比较好，长期盈利空间较大，项目整体投资较小，适合做康养项目模式标本，小则利用公司发展，大则利于社会大众健康发展。

项目机会

近期加大养老产业及大健康产业的投入，希望能得到相关优惠，项目模式成熟，吸引社会资本投入，在其他城市规模化发展

项目劣势

项目由于没有成熟的样板参考，属于创新类项目，财务数据分析不够乐观，项目周期较短，从建设到投产再到量产的整个周期五年期，无法实现盈利

威胁

项目威胁主要体现两个方面，一是项目

的扶持力度不能落实，二是自身管理团队建设方面的经验需要完善

再

会

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69

号全部

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