青城山项目土地一级开发可行性研究报告

西南公司

二O一O年十月目录

第一章摘要............................................................... 错误！未定义书签。

1.1项目简介.................................................................................... 错误！未定义书签。

1.2可行性研究报告的编制依据.................................................... 错误！未定义书签。

1.3项目效益分析 (2)

1.4特殊说明事项............................................................................ 错误！未定义书签。第二章项目的界定与现状描述................................... 错误！未定义书签。

2.1项目的界定................................................................................ 错误！未定义书签。

2.2土地使用现状及地上物描述.................................................... 错误！未定义书签。第三章投资环境分析................................................... 错误！未定义书签。

3.1自然条件.................................................................................... 错误！未定义书签。

3.2社会经济状况............................................................................ 错误！未定义书签。

3.3基础设施状况............................................................................ 错误！未定义书签。

3.4区域优势.................................................................................... 错误！未定义书签。第四章市场分析........................................................... 错误！未定义书签。

4.1北京房地产市场的发展态势.................................................... 错误！未定义书签。

4.2郊区房地产发展态势................................................................ 错误！未定义书签。

4.3项目潜在购买力分析................................................................ 错误！未定义书签。

4.4竞争性项目分析........................................................................ 错误！未定义书签。第五章项目策划........................................................... 错误！未定义书签。

5.1规划设计条件............................................................................ 错误！未定义书签。

5.2分项用地控制指标.................................................................... 错误！未定义书签。

5.3规划用地布局控制.................................................................... 错误！未定义书签。

5.4组织结构与开发模式................................................................ 错误！未定义书签。

5.5征地拆迁补偿方式.................................................................... 错误！未定义书签。

5.6项目实施进度计划.................................................................... 错误！未定义书签。

5.7土地销售.................................................................................... 错误！未定义书签。

5.8资金筹措与使用........................................................................ 错误！未定义书签。

5.9营销策略.................................................................................... 错误！未定义书签。第六章投资与成本费用分析.. (21)

6.1征地费测算 (21)

6.2拆迁补偿费测算 (22)

6.3市政基础设施建设费 (25)

6.4前期工程费 (26)

6.5其它成本测算说明 (26)

第七章项目竣工后的土地价值分析 (28)

7.1估价基准日 (28)

7.2估价日期 (28)

7.3地价定义 (28)

7.4估价方法与估价过程 (28)

第八章财务分析 (31)

8.1销售收入估算 (31)

8.2成本费用估算 (31)

8.3盈亏平衡分析 (31)

8.4收入成本分析 (32)

第九章资金平衡分析 (36)

9.1开发价值分析 (36)

9.2成本降低的可能 (37)

9.3收益增加的可能 (37)9.4资金缺口平衡分析 (38)

第十章风险分析 (39)

10.1项目主要风险因素识别 (39)

10.2投资环境风险 (39)

10.3资金风险 (40)

10.4管理风险 (40)

第十一章社会效益评价 (42)

11.1社会评价指标 (42)

11.2社会效益评价 (42)

第十二章结论 (44)

12.1结论 (44)

12.2其它需要探讨的问题 (44)第一章项目概况

1.1项目位置

目标项目位于成都下辖都江堰市青城山下，距离都江堰市中心约15公里车程，距离成都约60公里，乘高铁30分钟可由成都二环抵达青城山（高铁每日可发送3万人次，高峰时段每半小时左右开行1对）。青城山是四川旅游胜地，旅游地产发展良好，众多大开发商于此云集。

1.2用地指标

1.3项目现状

地上附着物为民房，尚未拆迁，需由开发商出资，负责完成一级开发后供应土地。

1.4项目背景

1.4.1项目来源及合作方式

①项目来源

在成都市建设“世界现代田园城市”的背景下，都江堰规划在青城山目标地块上打造具有国际化高度的乐园度假项目，该项目被确定为都江堰市2010年的重点招商引资项目。为了向该项目提供用地保障，都江堰市邀约开发商合作，进行土地整治，并致力于一二级开发联动，以吸引实力开发商打造高品质的乐园度假项目。

②合作方式

开发商向提供本宗地整理资金，在合作期限（30个月）内完成土地整理、拆迁安置及出让前所需手续的办理工作，并在合作期限内由完成该宗土地使用权的

拍卖、挂牌工作并移交土地。

合作整理土地的出让方式，旅游产业及商业用地按土地整理出让成本价带项目挂牌出让；住宅用地通过拍卖出让（口头承诺，全力支持土地整理合作的开发商以土地整理成本价摘得土地，获取二级开发权）

1.4.2土地整治成本

以经验值为基础，估算土地整治成本为60万元/亩，该土地整治成本内容包含：第一项：土地整理涉及拆迁安置补偿费用（按都江堰市现行征地补偿安置实施）。

第二项：基础设施配套建设费用

道路、管网（污水、自来水、天然气）的迁移建设费用；

电力、电信、光纤线路、军用光缆、电缆的迁移建设费用；

土地平整、围墙、包装宣传费用。

第三项：性税费

征地涉及税费：（1）统征工作经费；（2）土地管理费；（3）测绘费；（4）勘测定界、权属调查费；（5）耕地占用税；（6）耕地开垦费；（7）新增建设用地有偿使用费；（8）土地报征指标费等；（9）控规编制经费。

第四项：整理区域内国有土地使用权收购费用。

1.4.3付款进度要求

（1）土地整治协议签定十个工作日内，开发商向的专项账户支付首笔土地整理款10000万元，协议生效。

（2）剩余款项由开发商根据土地实际整理进度支付，资金支付进度应满足土地整理进度需要（整治协议签订后双方共同提出土地整理进度计划），并满足的专项账户金额不少于3000万元。

1.5项目风险

项目主要风险因素：

（1）拆迁成本价是否能控制在60万元/亩范围内；

（2）在当前的土地出让下，是否能顺利的支持土地整理合作开发商以土地整治成本摘得土地，获取二级开发权。

第二章市场研究

2.1区域经济环境研究

2.1.1旅游资源

都江堰市是成都的下辖市，是国际旅游名城, 被誉为“世界水利文化的鼻祖”的都江堰水利工程坐落于此。都江堰市是山水园林城市，拥有国家级森林公园、国家级野生动植物自然保护区，市域林木覆盖率达70%，被评为“国家级生态示范区”、“中国历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”。该市处于“九寨、黄龙—成都、都江堰—乐山、峨眉”黄金旅游线的枢纽，距成都市区和双流国际机场分别仅有20分钟、40分钟车程，境内高速公路、国道、省道和铁路运输，构成了四通八达的交通网络，成为成都平原重要的物资集散地和交通枢纽

青城山位于都江堰市内，青城山主峰老霄顶海拔1600米。在四川名山中与剑门之险、峨嵋之秀、夔门之雄齐名，有“青城天下幽”之美誉。青城山是中国首批公布的风景名胜区之一，1982年，青城山作为四川青城山-都江堰风景名胜区的重要组成部分，被批准列入第一批国家级风景名胜区名单。2007年5月8日，成都市青城山-都江堰旅游景区经国家旅游局正式批准为首批国家5A级旅游景区。2000年11月，青城山与都江堰根据文化遗产遴选标准C(II)(IV)(VI)被列入《世界遗产名录》。

2.1.2交通条件

五纵五横一轨一带的道路主骨架。都江堰市灾后道路交通规划，从2009年至2011年，投入资金125亿元，打造五纵五横一轨一带的道路主骨架。五纵即成灌高速、成灌老路、成灌快速路(沙西线延伸线)、成郫灌干道（IT大道）都江堰段、成青旅游快速通道；五横即彭青路、蒲中路、外二环、二环路、一环路；一轨即成灌客运快速铁路；一带即龙门山旅游产业带路网。

成灌客运快速铁路将作为都江堰市出境主动脉连通全国；通过“五纵”，都江堰主干线将融入大成都，缩短与中心城区的距离；“五横”主干线将连通都江堰河西、河东，促进两岸人流、物流、经济的流通；“一带”旅游路网将提升龙门山系旅游产业的上档升级和对外形象，全面促进都江堰-青城山旅游经济的复苏、发展。

2.1.3发展规划

⏹城市性质：旅游城市主导城市未来发展方向。

以世界文化自然遗产为特色的国际休闲度假旅游城市，国家历史文化名城，灾后重建典范城市。

2.2、

⏹城市职能：国际度假旅游目的地城市，成都重要卫星城市之一。

以“都江堰-青城山”为品牌的国家级历史文化名城，世界自然文化遗产地。

以独特“山-水-田-林-堰-城”为自然人文特色的国际休闲度假目的地城市。

承接成都平原向川西地区辐射与带动的区域交通枢纽城市与服务中心城市。

大成都都市圈内实现城乡统筹的宜居宜业、生态安全的综合型“新城”之一。

2.3、

⏹城市人口规模：人口整体规模将达到中型城市基本水平。

近期，至2010年，城市规划人口29.4万。

远期，至2020年，城市规划人口40万。

2.4、

⏹城市用地规模：城市用地将主要向东南方向进行大力拓展。

近期，至2010年，规划城市建设用地37.7K㎡，人均建设用地128㎡。

远期，至2020年，规划城市建设用地45.8K㎡，人均建设用地114㎡。

2.2区域房地产市场研究

2.2.1都江堰房地产市场发展概况

都江堰因相对强势的山水资源和亘古传承的文脉特征，对成都乃至全国的特定群体的置业、消费、投资倾向的吸附能力较强，并形成独特的区域认知和

市场基础。目前，养老、休闲、度假是成都及国内其他城市偏高端客群在都江

堰－青城山片区的主要置业动机。此外，基于资源优势的商务活动和基于行情

预期的投资行为，也开始逐步升温。

目前都江堰房地产发展基本分为都江堰市区板块、西区板块、106省道板块、青城前山板块、青城后山板块此五大板块。

2.2.2

都江堰房地产板块格局2.2.2 青城山区域房地产发展格局

青城山区域板块概述

青城山区域房地产的发展主要被划分为三个板块：以中兴镇为中心，沿106省道方向发展的106省道板块，依托青城山景区为发展方向的位于青城山镇的青城前板块和位于大观镇的青城山后山板块。

青城山区域板块分布

①青城山106省道板块：蓄势待发、价值洼地、零散、双刃剑。

06年在都江堰当局的规划指引下，106沿线块依靠快速通道的交通优势和丰富的土地储备开始被全面激活，众多开发商纷纷进驻拿地（如：新锐、珠江），板块开发开始进入准备蓄势阶段。进入08年由于受512地震影响，多数开发商推迟了项目面试时间，目前仅珠江天生墅项目面世。沿线商业配套主要为乡镇集市，较为低端，几乎没有中高端商业项目开发。

目标客群：成都中偏高端客群为主。

产品形态：总价控制较为严格的联排别墅产品。

代表项目：珠江逸景天生墅（住宅）。

②青城前山板块：多强林立、激烈博弈、品牌开发、产品形态丰富。

青城山前山板块一直为青城山区域的主要房地产开发板块，随着环山渠内可供开发用地的不足，目前板块房地产开发主要集中在前山门的106省道两侧，为青城山区域房地产开发的主战场，沿线多强林立（置信、大连亿达、龙湖、中铁、泰达等），并且均进入市场销售阶段，市场博弈激烈。目前上善栖临106省道有4000㎡左右的偏高端休闲类商业面世，主要经营业态为茶楼、会所、中高端餐饮等。

目标客群:成都及其他省市中偏高端、偏高端客群为主。

产品形态：低层院落、联排别墅为主（住宅），3F商业综合楼（商业）。

代表项目：青城山房（住宅）、上善会（商业）、泰达上青城（住宅、商业、商务）

③青城后山板块：国际化、高端、开发接近尾声。

青城后山以其丰富、私密的自然资源成为板块开发的驱动力吸引了大量的高端客户并且板块开发物业，已经逐渐摆脱了传统青城山项目川西民居的市场形象，更多的向国际化靠拢，如高山流水的欧式风情、高尔国际的高尔夫特色。但由于后山为自然保护区，可供开发用地较少，目前开发项目较少。而后山商业开发主要是依附于高尔夫的酒店、会所、休闲类商业业态，商业开发项目较少。

目标客群：全国偏高端客群。

产品形态：偏高端独栋、双拼别墅为主。

代表项目：逸岭锦江（住宅）。

2.2.3本案所在版块竞争项目研究

①版块市场整体状况

本案所在版块大牌开发商云集，开发方向均以休闲度假别墅为主，商业地产开发较为滞后，住宅类物业有向顶级高端物业发展的趋势。目前本版块住宅类楼盘销售价格集中在10000元/平米—20000元/平米之间，其中部分独栋别墅价格已达到30000元/平米。

②周边竞争项目研究

本案位于聚青路南侧，紧邻IT大道，成灌高速路以西，距青城前山山门约3公里，距成灌高铁终点站1公里，步行10分钟内可以到达高铁站出口，项目对面为泰达上青城项目，南面3公里左右为占地2000亩的香颂湖国际社区。另本案所在青城前山板块内更是有上善栖，小院青城，青城山房，芙蓉青城等诸多知名大盘聚集。项目不仅交通到达条件优越，且项目周边进驻的大型楼盘均获得较好的市场反响。

目标项目与竞争楼盘的位置关系图

（一）中信·云栖谷

地价：136万/亩

推盘情况：2010年10月1日开盘。推出一期一批次，共推出40余套房源

销售价格及面积：一批次叠拼面积区间110-160㎡，价格区间7000-8000元/㎡；独栋面积区间220-300㎡，价格区间12000-14000

销售态势：一批次销售过大半，独栋联排共剩10余套

客户构成：成都本地客群和周边县市及外省客群各占一半

畅销物业：叠拼

与本案关联分析：

该项目总体规模达到5500亩，是目前青城山版块规模最大的项目，且该项目位于都江堰与青城山之间，不仅享有青城山版块的景观度假资源，也享有较便捷的都江堰城区生活资源。该项目自身规划配套的重要亮点将是2300亩规模的文体公园以及其中包含的锦标级高尔夫球场。在与本项目的竞争中，该项目具有较强的规模优势，以及高端配套优势。本项目在后期的规划打造上需注意与该项目在产品设计上的差异性。（二）泰达·上青城

地价：40万/亩

推盘情况：一期暂未开盘，欲推酒店式公寓小户型，大约100多套左右

销售价格及面积：面积区间为30-70酒店式公寓小户型

销售态势：未开盘

与本案关联分析：

该项目与本案在区位关系上最为接近，在版块景观度假资源的享有上具有较高的同质化。但该项目的规模相对较小，社区配套资源较为单一，其吸引客群的主要亮点除版块内较好的区位外，就是其较小户型面积带来的总价优势及率先推出的商务地产优势。在与本项目的竞争关系上，本项目具有明显的规模及社区配套优势。

（三）龙湖—小院青城

地价：230万—274万/亩（3块土地分别拍卖

推盘情况：2010年7月4日正式开盘，已推出一批次，二批次，均已售罄；目前三批次在售

销售价格及面积：一批次，二批次，主推产品面积区间85-340㎡，销售均价13000-1600；三批次，130万/套

销售态势：一二期均已售罄,三期销售刚开始,

客户构成：以龙湖会的追随者为主。

畅销物业：独栋，叠院，独院销售均良好

与本案关联分析：

龙湖小院青城占地约315亩，为目前青城山规模较大楼盘。位于聚青路与新省道106之间。项目与青城前山山门车行距离与本案接近，但绝对距离较本案近，“望山”的属性高于本案，该项目立面及户型均有较好的档次和创造性，景观打造精细。目前为成都市场公认的青城山代表楼盘之一，其销售情况好于所在版块其他竞争楼盘，最高价格已达2万元/平米以上。虽然该楼盘应作为本案重要的竞争者和学习对象，但该楼盘在配套方面依然是依赖区域内本不太完善的配套，配套优势弱于本案。

（四）上善栖

推盘情况：一期一批次房源于07年9月份已全部售磬。上善栖首期开盘2007年9月1日；一期二批次2009年7月开盘；二期2009年11月15日开盘；二期7号院2010年5月开盘。

销售价格：花园洋房产品面积为62-106㎡，精装均价11000元/㎡，清水9500元/㎡，装修标准为1500元/㎡。

栖叠拼均价12000元/㎡，户型：106㎡-126㎡，均为精装房。

双拼价格13000-14000元/㎡，户型：220㎡，均为清水房。

销售态势：目前上善栖别墅已售罄，全新房源暂未推出，现在售的房源为二期平层院落式花园洋房，面积62-106㎡，均价14000元/㎡。

客户构成：以成都客户位置，占比约80%，其他客户来自周边县市，和外省

畅销物业：独栋、联排，叠拼滞销物业：花园洋房

与本案关联分析：

上善栖开发商为大连亿达集团为进驻青城山较早的外地开发商，上善栖占地约240亩，毗邻成都东软技术学院，距青城前山门车程约5分钟，距成青快铁站车程约4分钟，距本案车程约5分钟。就离青城山的距离来判断区位好坏这个指标来看，上善栖区位条件略优于本案。就规模、配套、品牌等重和素质看，上善栖很难与本案形成抗争。（五）青城山房

推盘情况：一期08年开盘房源已基本售磬。目前二期接受咨询中

销售价格及面积：叠拼总价70-180万/套，面积区间49-160㎡；组院200-450万/套，面积区间140-212㎡

销售态势：一期基本售罄，总剩余60套左右。

客户构成：以成都客户位置，占比约60%，其他客户来自周边县市，和外省

畅销物业：叠拼，组院，叠拼（精装）滞销物业：大户型组院

与本案关联分析：

青城山房占地约250亩，为成都本土开发商开发在青城山的代表作之一，项目毗邻成都东软技术学院，青城山豪生酒店。距离青城前山山门车车程约3分钟，距离成青快铁站车程约6分钟，距离本案车程约7分钟。项目开发定位档次较高，社区内引入青城山环山渠自然活水作为景观，深受消费者喜爱，青城山房的部分户型最高价格已突破30000万元/平米。该楼盘的景观打造手法及建筑档次对其高端定位的支撑是值得本案借鉴。

（六）珠江·天生墅

推盘情况：未开盘，接受咨询中

物业类型：联排，叠拼

与本案关联分析：

该项目为珠江地产在青城山的代表之作，项目距离青城山前山门约10分钟车程，与本案距离前山门距离相近，距离成青快铁站约5分钟车程，与本案自然资源条件较为接近，同临沙沟河，拥有较好的山景水景资源。但其单一住宅内产品打造的定位，与本案综合地产规划带来的竞争力不可比拟。

（七）一览

推盘情况：2010年5月开盘，推出一期一批次，有60套左右全为联排。

销售价格及面积：一批次，面积区间86-129，均价11000/㎡

销售态势：一次批销售大半，仅剩6套

客户构成：以成都客户位置，占比约80%，其他客户来自周边县市，和外省

畅销物业：联排

与本案关联分析：

该项目与青城山房隔路向望，但规模较小，与本案的关联分析仅表现同板块等区位属性上。

（八）芙蓉青城

推盘情况：2007年8月一期开盘，已售罄，2010年5月开盘，已售罄，目前销售为三期

销售价格及面积：一期为联排，均价8000/㎡左右;二期为组院与联，面积区间116-166㎡，销售均价13000/㎡;三期为商业产权的精装小户型，面积区间40-146㎡，销售均价：10000/㎡

销售态势：一二期均已售罄,三期销售刚开始

客户构成：以成都客户位置，占比约80%，其他客户来自周边县市，和外省

畅销物业：联排

与本案关联分析：

该项目与青城山板块其他项目比较，外立面及景观档次较低，与本案同临聚青线，距青城前山山门车程较本案近4分钟左右。在规模、定位方案与本案关联度不大。（九）逸岭·锦江

推盘情况：项目一期2008年开盘，二期2009年9月开盘，目前二期在售

销售价格及面积：项目在售面积区间为260-800㎡，均价13000-15000/㎡

销售态势：一期基本售罄，在售二期,

客户构成：成都和本地客群占80%，其余20%为周边及外省客群

畅销物业：小独栋

与本案关联分析：

逸岭·锦江项目为成都本土开发商之作，距离青城前山山门约3分钟车程，距离成青快铁站约7分钟车程，与青城山房等项目一样拥有位于青城山脚的自然资源优势，小区规划的森林公园，青城河景观等是客户购买的重要理由。本案与之比较，重要的竞争力仍然是优越的规划及配套。

第三章项目发展方向及土地价值评估

3.1说明

目标项目二级开发具体规划条件尚不明确，

第四章投资与成本费用分析

土地一级开发项目总投资是指开发期内完成土地一级开发建设所需投入的各项费用，包括拆迁费、市政基础设施建设费、公共服务设施建设费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费以及不可预见费等，计算结果见表6-1。

表6-1 总投资成本估算表

各项测算依据见下文说明。

4.1征地费测算

征地费用是占用集体土地而发生的一种补偿费用。土地补偿费按8万元/亩（120元/平方米）乘以需征用土地的面积估算。其它税费主要包括防洪费、超转人员补助费，各项费用和税金征收标准为：

1、耕地占用税：北京市实施《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的办法（京政发（1987）93号），大兴区取8元/平方米

2、新增建设用地土地有偿使用费：依据财政部、国土部（财综字[1999]117号）大兴区24元/平米。

3、耕地开垦费：依据京政办发[2002]51号，大兴区一般农地1.8万元/亩。

4、防洪费：依据水利局、物价局（市[1994]21号令），以征地面积为基数每平方米20元，但依所据北京市发展计划委员会下发的《北京市防洪工程建设维护费（简称防洪费）减免缓管理办法》，建设项目代征市政、公共用地免缴防洪费，所以本项目防洪费以可出让面积为基数。

5、超转人员补助费：依据市16号令，京政办发[1995]113号，大兴区以400元/亩计算，基数为征地面积。

具体取费标准和估算结果见表6-2。

表6-2 征地费用估算表

4.2拆迁补偿费测算

拆迁部分包含对居民房屋拆迁、村镇企业房屋拆迁、国有企事业单位的房屋拆迁、安置及补偿，相应拆迁面积及具体情况（见表6-3）。

表6-3 项目拆迁情况表

项目拆迁费用包括（农）居民拆迁费用、村镇集体企业拆迁费、国有企业拆迁费用、和拆迁评估费、拆迁服务费、拆迁管理费、拆迁清运费、不可预见费等费用，各项测算依据见下文说明，估算结果见表6-4。

4.2.1农（居民）拆迁费用

1、农（居民）拆迁补偿费

根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（124号）和《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》，房屋拆迁补偿价计算公式如下：

房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价

宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价-房屋重置成新价）×户均安置面积

户均宅基地面积

根据“北京市大兴区印发关于大兴区集体土地房屋拆迁及补助标准有关规定的通知（2004.1.2）”：项目区庞各庄镇普通住宅指导价1200-2000元/平方米，本项目取其均价1600元/平方米。房屋重置成新均价大兴区为500元/平方米，户均安置面积大兴区为130平方米，户均宅基地面积按规定以0.3亩（200平方米）计算。经测算，宅基地区位补偿价为715元/平方米，现状容积率取0.8，相应的宅基地区位补偿价为3.75元/建筑平方米，则房屋拆迁补偿单价为1392元/建筑平方米。

2、搬家补助费：按建筑面积乘以15元/平方米估算。

3、提前搬家奖励费：按2000元/户估算。

4、家电改移补助费：按550元/户估算。

5、地上附属物补偿费：按1万元/户估算。

6、支援重点工程费：以1万元/户估算。

表6-4拆迁费用估算表

估算结果见表6-4。

4.2.2村镇企业拆迁费用村镇企业使用集体土地，其土地补偿费已经包含在征地费用之中，不需要再重复补偿。由于项目区现有的村镇企业用房基本上为平房，所以根据《北京市非住宅楼房估价技术规范》估算的补偿价格偏高，故村镇企业房屋拆迁补偿按房屋重置价500元/平方米乘以建筑面积估算。其它包括搬迁补助费（按15元/平方米乘以建筑面积估算）和停产停业补助费（大兴区统一按500元/平方米乘以建筑面积估算）。

4.2.3国有企事业单位拆迁费用

项目区国有企业用地面积为102667.2平方米，建筑面积总和为25418.5平方米。根据大兴区实际情况，项目区附近企业拆迁补偿费约为60万元/亩，包括土地、房屋和设备等的补偿。本报告取60万元/亩作为国有企事业单位拆迁补偿的单价。

4.2.4拆迁中税费的确定

房屋拆迁管理费：依据京国土房管财[2003]579号，取消这一费用。其它费用参照实际发生额以及行业标准来定：

1、拆迁服务费：按总补偿费的1.5%估算。

2、拆迁评估费：按房地与附属物补偿总价的1.5%估算。

3、拆除清运费：以35元/平方米估算，计算基数为拆迁总建筑面积。

4、不可预见费：不可预见费按居民房屋拆迁补偿费的10%估算。

具体估算结果见表7-4。

4.3市政基础设施建设费

市政基础设施建设费包括项目区内新建道路，以及应完成的各种市政管道配套的费用以及项目区外的接驳费用。具体包括项目区地块外七通（即实现项目区内规划的主干路及延线的给水、排水（污水、雨水）、电力、燃气、电信、热力配套建设）的费用，由于没有具体的管线铺设标准，对于该项的费用只能进行估算。考虑到项目区已有的基础设施状况，并对比周边项目市政基础设施建设费用，本项目按规划建筑面积以200元/平方米估算，市政基础设施建设费为13024万元。

4.4前期工程费

前期工程费用主要包括：可行性研究报告编制费、环境影响评价报告编制费、勘察设计费、工程标底编制费、招投标管理费、工程建设监理费和其它费用。经估算前期工程费为582.74万元，具体的估算标准见表6-5。

表6-5 前期工程费估算表

4.5其它成本测算说明

1、公共设施建设费：本土地一级开发项目总投资成本中包括绿地的建设费用。绿地面积为1370平方米，按30元/平方米估算，建设费为412.92万元。

2、管理费用：管理费用是土地一级开发管理部门即大兴土地整理储备分中心为组织和管理土地一级开发项目而发生的各项费用，按工程费用（包括基础设施建设费、前期工程费）的2%估算。

3、财务费用：财务费用是土地一级开发机构即大兴土地整理储备分中心筹集资金而发生的各种费用。本项目的资金来源全部为开发银行贷款，财务费用为贷款利息，按5.31%年利率计算。

4、销售推广费：销售推广费是土地一级开发机构即大兴土地整理储备分中心在销售推广土地一级开发产品过程中发生的各种费用，按工程费用的1%估算。

5、开发期税费：本土地一级开发项目属于组织的非盈利行为，因此对北京市土地整理储备中心而言，不发生有关税费。

6、不可预见费：不可预见费按工程费用的3%估算。具体估算结果见表6-1。

第五章项目竣工后的土地价值分析

项目竣工后的土地价值是指项目直接的挂牌出让收益，即本土地一级开发带来的直接土地收入（包括了返还的土地出让金）。

5.1估价基准日

二零零四年五月二十日

5.2估价日期

二零零四年五月二十日至二零零四年六月一日

5.3地价定义

根据土地价格评估的技术规程要求和项目的具体情况，此次评估的价格是指估价对象在2003年5月20日、评估设定用途按控制性详细规划规定用途、评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”、红线内场地平整、土地使用年期按法定最高出让年期、控制性详细规划规定的土地利用条件下的土地使用权出让价格（各地块实际开发程度尚不完全具备“七通”条件，亦未进行拆迁和场地平整）。

5.4估价方法与估价过程

根据各种评估方法的适用范围，结合评估项目的具体特点以及评估目的选取假设开发法进行评估地价。本项目选择假设开发法求取地价，以庞各庄镇镇区控制性详细规划确定的项目区内二类居住用地和商业用地的规划指标为标准，按照项目区规划和最佳使用用途原则，对这两种用地类型分别进行测算。使用年限为法定最高年限，以开发完成房屋的售价扣减建造成本、利息、利润等计算各用途的楼面熟地价单价，乘以对应各地块的建筑面积得出各地块的熟地总价。计算过程如下：

1、确定住宅用地和商业用地的楼面熟地价

运用假设开发法计算项目区住宅用地楼面熟地价的测算过程见表7-1，计算结果见表7-2。

表7-1 住宅用地假设开发法单价测算表

表7-1 商业用地假设开发法单价测算表

2、计算项目区地价

在“假设开发法地价计算表”中计算出住宅用地的地价，在此基础上汇总，得到项目区的总地价，并计算出单位地价，结果如下：

表7-2可出让用地出让收益汇总表

第六章财务分析

6.1销售收入估算

根据回款计划（见表5-4）以及项目区住宅用地地价的测算，预测项目区静态收益为34616.1万元并在开工后三年内全部回收，详见表8-1。

表8-1 销售收入估算表

6.2成本费用估算

根据资金使用计划（见表5-3）与总投资成本估算表（表6-1），项目各阶段投资表如下：

表8-2 各阶段项目投资估算表单位（万元）

6.3盈亏平衡分析

以出让单价为不确定性变量，假定建筑面积、总成本等不变，对住宅用地价格进行不确定性变量分析。

盈亏平衡的计算公式如下：

总收入＝总成本＝平均出让单价×出让建筑面积， 则盈亏点的平均出让单价＝总成本÷出让建筑面积，

本项目盈亏点的平均出让单价＝63517.81 万元÷444620平方米＝1428元/建筑平方米，根据7.4节估算的转让价格，可得住宅的土地出让单价为415元/建筑平方米。

盈亏平衡分析如图9-1所示：

图8-1 项目盈亏平衡分析图

6.4

收入成本分析

根据上述测算，可出让商业用地和住宅竣工后的熟地出让总收入为34616.1万元，项目总投资成本为63517.81万元，资金缺口约为201.71万元。收入成本分析表见表8-3。

资金缺口原因主要有以下几点： 1、可出让面积少

该项目可出让面积（商业用地和二类住宅用地）占项目实际土地一级开发用地面积的54%；其它如配套用地、绿地和道路为不可出让面积，在报告中未计算收益。

2、出让价格偏低

项目区位于南六环附近，地理位置较偏远，在一定程度上影响了土地的出让价格，

收入

或总成本63517.81万元

18438.2

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加之现有的规划条件以及周边房地产市场的购销状况，决定了出让价格较低。

3、拆迁成本高

项目区需进行拆迁补偿的农（居）民房屋和国有企事业单位多，拆迁成本很高，约占总投资成本的68%，是成本构成的主体。

表8-3 收入成本比较表

表8-4 现金流量表

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表8-5 借款还本付息表

35

第七章资金平衡分析

报告测算中存在诸多的不确定因素，因而测算的投资成本和实际发生的成本存在差异，下面对资金平衡问题作进一步分析。

7.1开发价值分析

土地一级开发项目竣工后的土地价值除可出让用地的土地出让收入（经营性建设用地的土地价值）外，还包括配套用地（非经营性建设用地）的土地价值和道路、绿地等用地的土地价值。用地性质的不同决定了土地价值的不同以及其价值体现方式的不同，例如商业用地和住宅用地可以直接采取挂牌出让的方式，通过市场实现其土地的价值；配套用地和新建道路以实物地租的形式体现其土地价值。绿地属于公益性用地，其土地价值主要体现在社会效益上。

7.1.1实物地租收益

不出让土地包括道路用地、绿化用地、配套用地（如医院、学校等），其作为为民工程以实物形式存在，可以算作的实物地租收益。

对于道路用地的征、拆、建的费用，绿化用地的征、拆、建的费用以及配套用地的征、拆费用可以通过成本分摊的方式进行定量估算。近似的表示这部分实物地租的价值。本次成本分摊以实际的一级开发面积为基数进行，绿化用地只对街头绿地的建设进行核算，道路用地的建设成本以当地一般水平来进行估算，估算结果见表9-1。

表9-1 实物地租量化表

7.2成本降低的可能

1、国有企业单位的拆迁成本

成本估算过程中，征地拆迁费用约占总成本的68%，其对总投资成本有着很大的影响。考虑到此次调查的方式以及计算的依据，征地费和农（居）民拆迁补偿费变化的弹性不大，但国有企事业单位的拆迁成本存在着很大的变数。报告是以国有企事业单位均为划拨用地为基础进行的估算，而实际中可能存在一些单位的用地是租用的集体土地，则相应的减少土地及区位的补偿费用；同时一些企业已经破产或停产，其相应的补偿费用在实际操作过程中也可能减少。

对于国有企事业单位拆迁成本可能的减少，报告通过比较异地安置的标准进行估算。例如入住大兴工业区每亩地约要18～20万元，包括土地出让金。重建厂房等费用按原建筑面积乘以1000元/平方米进行估算，再通过原容积率0.38进行折算，则重建厂房每亩地约要25万元。如果采用这种方式，则拆迁补偿费用每亩大概需要45万元，比报告采用的每亩60万元减少了15万元，总投资成本减少约2310万，相应的减小了资金缺口，增加了项目经济效益的可行性。

2、基础设施的建设成本

该项目和庞各庄镇幸福村土地一级开发项目紧紧靠在一起，因此项目区基础设施建设中除道路建设外的其它各项都可以受到民生村项目基础设施建设的辐射，报告中采用的估算标准200元/平方米会大大降低，初步估算可以降到100元/平方米的水平。总投资成本可以减少约为6512万元，从而相应减小资金缺口，增加项目经济效益的可行性。

7.3收益增加的可能

由于本次测算的基准期日与项目完工出让期日时间上的差距较长，加以交易方式、交易情况等众多不确定因素的影响，成交价格与评估价值有一定的变化空间，另根据本报告第三、四章节的分析，土地转让价格近期会稳中略升，因此考虑项目区周边房地产销售状况及未来发展潜力，粗略估算本项目住宅用地的增值空间为20%，因此可增加收益为18438.2×20%=3687.（万元）。

7.4资金缺口平衡分析

在综合考虑了各种可能的因素后，项目综合收益为34616.1＋17328.5＋3687.＝55632.24（万元），项目总成本降为63517.81－2310－6512＝54659.81（万元）。从静态的角度分析，项目纯收益约为936.43万元，认为项目在财务上可行。从动态的角度分析，项目财务净现值约为－7949万元，鉴于此项目性质为土地一级开发，社会效益、环境效益显著，对周边经济发展辐射作用强，建议有关部门给予一定财政支持用于项目区基础设施建设。

第八章风险分析

8.1项目主要风险因素识别

8.1.1成本风险分析

1、征地拆迁成本的不确定性：本项目征地补偿费的单价是严格按照国家和的法律、法规以及的相关规章，结合项目所在区的区位因素制定出来的，具有实际可操作性。但由于项目拆迁补偿的统计数据没有进行一一核实，项目征地拆迁补偿总费用的准确性来源于项目统计数据的准确性方面，存在一定的误差和风险。

2、基础设施建设的不确定性：因本项目的市政方案尚未设计出来，本报告中只是按一定的经验数值进行的估算，故基础设施建设费具有很大的不确定性，该部分也是项目运作需重点管理和注意的部分。

3、出让面积的不确定性：本项目规划中综合用地如学校、社会停车场等在本文中考虑为非出让用地，无土地收益。实际操作过程中，通过租售和收取一定的管理费用也可能获得一定的收益。

8.1.2收益风险分析

本次土地转让价值测算的基准日为五月二十日，而土地的上市时间在一年以后，持续两年，随着经济、、市场等因素的影响，地价在未来的三年内出现波动的可能性很大，这将极大影响土地收益的大小。

8.2投资环境风险

近几年北京市房地产市场是否存在泡沫的争论一直继续，北京房地产价格一路上升，市场前景仍然有很多不确定因素，一旦泡沫出现，对小城镇房地产市场势必造成沉重打击。因此项目完成越早，风险就越小。

目前土地一级开发市场刚刚起步，市场还不成熟，市场运作的模式和土地一级开发的经验都有待于不断的探索和积累，土地一级开发的很多法规还有待于进一步完

善，因而难免在项目实施中遇到一些无法预期的困难。如果项目实施的周期过长，也容易受调整的影响。

8.3资金风险

1、收款时间和方式的不确定性：土地出让收益的收款时间和方式的不同，直接影响财务成本，也关系到投资的成败。

2、财务费用的不确定性：首先，本报告是按保守的模式来估算的，如能顺利招标，资金到位快，并采取分步拆迁、分步实施市政工程的办法，可以大幅减少贷款额度。其次，在实际操作中，土地出让收益的收款时间和方式的不同选择，会直接影响到财务成本，从而导致投资的成败。

3、金融所造成的资金风险：目前，工农中建四大银行近日纷纷表示，将响应银监会的引导，对房地产等过热行业贷款“减速”。对于土地储备要严格防范新建项目的合规性风险，所有新建项目必须符合国家产业、用地、环保、技术和质量等方面的要求，必须在取得立项和审批的合法手续后，才能给予授信支持；对于房地产行业，要针对不同地区房地产行业发展状况，实行贷款总量控制，根据当地房地产市场发展状况、居民收入水平、按揭贷款发展要求等条件，合理确定房地产贷款在全部贷款中所占比重和在新增贷款中所占比重。

对于个人贷款，中行也作出了严格规定。对于个人高档住房贷款、投资用住房贷款必须降低贷款比例，缩短贷款年限。将重点支持中等收入以上家庭购买自用住房，适当支持购买高档住房和经济适用房的客户。

一方面，上述对供给方有了，由于本土地一级开发项目投资较大，且资金全部为银行贷款，增加了一级开发项目的资金风险。建议提高项目运作的效率，缩短项目开发和出让的周期，防止资金链条的断裂。同时在开发过程中应制定详细的开发计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到项目进展的每一步计划中，降低资金风险；另一方面对需求方也有所，促进中档房产市场。

8.4管理风险

土地一级开发具有拆迁工作复杂、投资金额大、不可预见风险集中、人力资源专业性和经验性素质要求高、牵扯面广等特点，而中心或各分中心在人力资源和专业上的投

入都是有限的，因此应首先完善各种规章制度，加强内部管理。其次要严格依照招投标程序选择各专业实施队伍，统一协调，高效组织，保障各开发单位的有序高效的工作。最后要和其它部门紧密合作，力争尽早对拆迁安置工作作好准备，做到早协商、早发现问题、早解决。

第九章社会效益评价

9.1社会评价指标

1、增加就业机会

土地一级开发项目的实施将提供更多的直接和间接就业机会。首先，项目建成后的小区将形成新的消费和市场需求，会增加服务行业的就业岗位。其次，土地一级开发阶段房屋的拆迁、市政基础设施的建设、绿地的建设、场地的平整等工作都将产生大量间接就业机会。

2、对社区发展和城市建设的影响

项目的实施将增加社区各种公共服务设施、改善市政基础设施（如道路交通、电讯燃气），推动区域的发展建设，方便人们的生活，真正实现为人民谋福利。

3、对财政的影响

土地一级开发项目可以为带来二级开发的税收收入并相应带来新的税源，按开发后总价值5.5%估算，将有约1904万元的税收收入。

9.2社会效益评价

项目区目前状况：布局零乱、总体面貌破旧、环境质量较差、人口混杂，道路狭窄不平、商业规模小、人民生活质量低。项目的实施将带来综合的社会效益：

1、实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本区经济发展和城市建设用地的需求；

2、符合大兴区经济发展和整体规划的要求，满足的社会目标，对于加快大兴区城镇建设和旧村改造有着很大的推动作用。规划后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化经济中心的一部分，形成一定的区域优势，对整个城镇的良性发展有着重要的社会意义；

3、项目区将形成以住宅为主体，商业金融、公共服务相配套的现代化居住生活圈，良好的居住生活环境、快捷方便的交通、适度的商业规模、合理的规划布局、新颖的建筑形式以及健全的配套功能有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，促进居住、

休闲、养老、教育、娱乐等公共服务设施的集合，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利；

4、改善就业结构，增加就业机会；优化建设结构，改善环境，促进生态平衡；实现经济效益、社会效益和环境效益的统一和城镇的可持续发展。

第十章结论

10.1结论

1、本项目的实施符合国家关于加快小城镇建设的精神，符合黄村卫星城经济发展和整体规划的要求，对于加快黄村卫星城建设有着很大的推动作用。项目的实施不仅大幅度改观了项目区面貌，提高了区域的成熟度，塑造出高品质的区域形象，而且促进了居住、休闲、养老、教育、娱乐等公共服务设施的集合，从而提升整体生活质量和生活品位，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一，保障城镇的可持续发展。

2、经原始测算，项目资金缺口约为201.71万元。在综合考虑了各种可能的因素后，项目综合收益为55632.24万元，项目总成本为54659.81万元。从静态的角度分析，项目纯收益约为936.43万元，认为项目在财务上可行。

3、对于而言，如果从全局出发，考虑项目直接收益和综合的社会效益，该项目是具备实施条件的。具体实施过程中可以通过加强项目整体管理、寻求较优规划方案提高土地价值、控制成本支出等措施，使土地一级开发的投入产出关系趋近合理，避免给未来财政带来较大负担。

10.2其它需要探讨的问题

由于一级开发项目涉及面广，开发期长，关系到社会各方面的问题。其成功与否不仅仅是经济问题也是一个社会问题，因此在项目实施前后还应注意处理好方方面面的问题。特别是居民安置的问题，由于拆迁过程中，项目区居民的安置问题如果处理不好，将引发一系列社会问题。