物业服务的内容

一、常规服务

1.建筑主体管理：日常修缮、巡视管理、装修管理

2.设备设施管理：档案保存、日常运行、保养管理、维修管理、更新管理

3.环境管理：日常保洁、垃圾清理、垃圾外运、化粪池清掏

4.治安管理：协助维持公共秩序、公共安保协助警戒、协助处理突发时间（不含人身及财产的保管保险责任，有特别的约定除外）

5.消防管理：火灾的预防、协助救护与处理

6.交通管理：交通秩序的协助维护、道路与场地的保养

二、无偿服务

1.家政服务：联系搬家、代请搬运工、联系保洁公司、代办邮件、联系干洗店

2.商务服务：代订牛奶、代订报纸

3.金融服务：代联系保险公司

三、有偿服务

1.家政服务：家庭清洁服务、代理配送纯净矿泉水、家庭木地板打蜡、代理干洗服务、代理房屋出租售、代理租花、代理接待客人

2.日常维修：更换水阀、拆换厨卫水龙头、拆换三角阀、疏通便器、疏通地漏、修理洗面盆排水打胶、坐便器给水阀修理、更换灯泡、灯管及各种灯具、更换维修开关、更换维修电源插座面板、更换维修配电箱内开关、检修光纤、电话、供电线路、安装抽油烟机、拆装各式灯具、更换各种锁具、维修防盗门、维修更换铝合金附件、安装小型五金件（以上项目指业主自用部位）

四、特约有偿服务

根据国家物业管理相关规定执行，如机动车辆（摩托车、汽车）及非机动车辆的特约看管服务等，以双方签的《特约看管服务协议》明确双方的权利和义务。

物业服务费收益的开支

一、员工工资费用：企业员工在建筑规划区内从事物业服务、管理工作的人工工资，及按规定提取的福利费，缴纳各项社会保障费。（如养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保障费。）

二、物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费：建筑区内共有设施设备的正常使用和运行，维护保养的费用。

三、绿化养护费：建筑区内养护绿化所购置农药、绿化苗种、肥料、劳保用品及工具等费用。

四、环境卫生维护费：指建筑区规划内共有部位环境卫生所购置的工具费、清洁用料费、环卫所需费用等。

五、秩序维护费：指维护建筑区域内秩序所需的器材装备费、秩序维护人员的服装费。

六、办公费：指办公用品费、通讯费、书报费及资料等费用。

为什么要代收水费：

1、关于小区业主水费由物业公司代收问题。目前小区水费收取方式是根据市自来水总公司与小区物业服务企业签订的供水合同约定，由物业企业实行代收代缴，物业企业自身也不愿承担代收代缴的义务，小区未能实现由住户直接向供水企业缴纳水费主要是由市自来水总公司方面原因造成的，请业主直接向市自来水总公司申请实行一户一表。

2、关于小区收取公摊水费方面问题。根据市物价局印发的《物业服务收费管理实施细则》规定：“本实施细则所指物业服务费，不包含物业服务区域内业主使用的公共水电费用。公共水费费用按实由全体业主分摊。

物业服务相关知识及法规：

一、什么是前期物业：在业主的入住是一个逐渐的过程，物业从开始交付给业主，到业主成立业主大会之间，往往还有一段过程。但在这个过程中，不能说就不需要物业管理了，这个阶段的物业管理，就是前期物业管理。

二、前期物业的来历：由住宅物业建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业确定。

三、什么是物业服务：指建设单位或业主通过选聘具有资质的物业管理企业，按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备、相关场地进行维护养护管理，维护相关区域内对卫生环境和公共秩序的活动（目的主要为业主提供服务，管理的是房屋及其配套设施设备和场地）。

四、物业服务的作用：可以提高房屋的完好程度，延长使用寿命，达到增值保值的目的。可以提供舒适、安定、优美、文明的居住环境，是社区建设一支重要的力量和精神文明建设的领导力量。

六、    物业服务企业和装修施工企业应当按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）签订住宅室内装饰装修管理服务协议，协议中明确：建筑面积100㎡（含100㎡）以内，有电梯200元/套，无电梯150元/套；100㎡-150㎡（含150㎡），有电梯300元/套，无电梯250元/套；超过150㎡有电梯350元/套,无电梯300元/套。                                   装修清运垃圾费按建筑面积不高于2元/㎡收取。

生活垃圾清运费按市价格主管部门规定的收费标准执行。（4元/月/户）

七、    物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取相关费用，可委托物业服务企业代收。

八、    车辆管理：物业服务中心承担对业主机动车辆和非机动车辆在小区停放指挥责任，不承担机动车辆或非机动车辆的保管、保险和机动车辆或非机动车辆因被损坏或失盗的赔偿责任，但业主若需物业公司对其机动车辆或非机动车辆的看管服务签订《特约看管合同》，当事双方应严格履行合同，承担责任。

九、    装饰装修管理服务包括：房屋装饰装修申请与批准，以及对房屋装饰装修的设计、安全等各项管理工作。房屋的装饰装修必须按照有关规定的要求建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知业主有关装饰装修的规定和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门。对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告相关主管部门。

物业管理和社区的关系：①社区管理：主体是在领导和指导下，让建筑规划区内人群关系和谐，生活安定幸福、行为规范有序。②物业服务：主体是物业管理企业、业主和使用人，满足业主对住房的使用、维护，为业主和使用人创造和保持良好的居住环境。③物业管理是以物业为核心的管理和服务，而社区比较广泛，包括人的居住，如卫生保健、计划生育、婚姻家庭、邻里关系、就业安置、扶贫帮困、老龄工作等内容。物业搞好了，社区外形就会美观起来，社区居民才能因此受到好的感染，这样才能利于社区管理产生良好的效果，如果物业管理没有搞好，居民整体为自己的居住问题发愁，社区管理也就不可能搞好。社区管理要为物业管理创造好的发展环境，物业管理也要在社区建设过程中积极参与，提供服务，通过协调和配合，实现社区内人与人、人与环境、人与社会的协调发展。