深圳市城中村改造与具体改造案例分析

时间：2011-7-28

地点：水贝村京基旧改办公室

出席人：游力勇 崔文来 朱喜荣 胡唐娟 邵雷

主持人：邵雷

议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析

章程：

◆  深圳市城中村现状分析与改造的必要性

◆  城中村成功改造案例共享与失败案例分析

◆  结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨）

◆  未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨）

一  深圳市城中村现状分析与改造的必要性

城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。

1. 深圳特区内城中村现状分析

广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。

城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。

2. 改造必要性

A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。

城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。从而降低了城市的综合竞争力。从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。因此, 要实现城市发展一体化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中。

B 这是改善城市环境和社会治安的需要。

有人描述城中村是‘村外现代化 村内脏乱差’也有很形象地描述城中村的顺口溜说“ 住在‘ 城中村’不知晨与昏，难见窗外一线天，一日三餐要开灯。’居住环境可见一斑。社会治安方面, 治安和犯罪事故频繁。租住在城中村的外来人口发生的刑事案件占城市总案件的半数甚至留以上，发生在出租屋的案件占总案件的既左右。如果改造好城中村，使城中村居住形态和管理形态与城市小区一致，将从根本上解决一直困扰和、等部门的城中村环境卫生和社会治安问题，使整个城市环境和社会治安有一个根本性的改观。

C 这是提高城市土地利用效率，使城市资产升位的需要。

一方面：深圳城中村私房建筑占用了大量的土地，容纳的人口巨大，但产出效益很低。另一方面：随着城市的发展，城市用地日趋紧张。因此，按照规划进行城中村改造,既可以改善城市环境，又可能在改造过程中按照城市规划要求重新调整城中村用地的功能，使之符合和达到城市整体规划的要求和意图以提高城市土地利用效率，实现城市的内涵式发展。城中村的存在, 也影响了城市房地产和物业价值· 改造城中村, 不但将使城中村周边的房地产升值, 而且使整个城市资产随着环境的改善升值。

二  城中村成功改造案例共享与失败案例分析

1.鹿丹村

鹿丹村位于滨河路上，与仅隔一条深圳河。是1987年开发建设，19年全面竣工的大型福利住宅小区，占地6。万平方米，建筑面积10万平方米，共有居民楼24栋（其中住宅楼22栋，单身公寓2栋），住户1280户。合计拆迁范围土地面积约7.26万平米。需拆迁房屋面积11.08万平方米。建设工期为3年。改造后的容积率为4.53.居住套数总计为1974套，包括住宅1432套，公寓542套。

该小区在建设之初，由于施工时用了大量盐分的海沙，导致小区建成后出现了严重质量问题。在2000年时引起市高度重视。

鹿丹村拆迁重建方案孕育了十年，几度难产后艰难面世。

补偿方法：按照“拆一补一”的原则进行产权调换。并对房屋装修，搬运过渡期安置进行货币补偿。以每户为单位各户统一5平米的奖励。不论楼层统一的赔偿标准。

搬迁补助标准每平米25元得补偿，临时安置补助标准按照30元每平米。

对尽早搬迁奖励：3个月以内——3万元奖励

                3—6个月——1万元

                6个月以上无奖励

2.岗厦河园片区

岗厦村位于深圳市福田核心地段，被称为深圳CBD最后的城中村，改造前的岗厦约15万平方米，有数百栋各种产权形式的自建楼，2007年岗厦河园片区举行集体物业签约仪式，正式启动了改造工程。

1998年深圳市就决定对岗厦河园片区进行曲面改造。

2002年，深圳市将改照任务交由福田组织实施。

直至2006年7月，福田区，岗厦股份有限公司，金地集团才最终签订了框架性协议，正式推动整体改造。

补偿方案：两个标准 三种模式 六种选择

两个标准：1.按面积划分480平米以内按1：1补住宅。超过480平米按1:0.88补公寓。

2.按层数划分首层1:0.9补集中商业物业，2层以上按1:0.9补住宅或公寓。

     三种模式：实物  货币  实物与货币补偿

选择直接拿现金的村民可按集中商业每平米2.38万元。住宅公寓每平米1.28万元。

岗厦河园旧改再一次造就了财富神话，五百岗厦旧楼倒下去，十个亿万富翁站起来，旧改再一次成就了近十个亿万富翁及20来个亿万家族。

3.木头龙

补偿方案：建筑面积1：1.3，租金每平米60元/月，往返搬迁费5000元，装修费800元/平米。

实行货币补偿的，开发商不再承担安置责任，由业主自行安置。

货币补偿金支付方式：

甲方取得拆迁项目相关批文后7天支付20%货币补偿金

乙方将被拆迁房屋交付甲方时，支付20%货币补偿金

正式拆除乙方被拆迁房屋时，支付剩余的货币补偿。

3.大冲村

大冲村位于深圳高新技术产业园区中区的东部，西临高新中区西片区，北接高新北区东片即松坪住宅区，南望高新南区，其地理位置优越，是深圳市重要城市节点。此次改造项目将造就10个亿万富翁和400户千万富翁。由华润置地进行改造，现有各类建筑物1417栋，总建筑面积104万平方米，居住人口6万多人，此次总体改造的占地面积达68.4万平方米。华润置地按照进度计划，华润置地（深圳）公司将用3年时间先期完成村民回迁物业及大冲村市政道路、配电、供水等公共设施建设，用8年时间完成核心商务、商业及商品房建设。

根据规划，8年内将累计投入600亿元，相当于建6座杭州跨海大桥。

大冲村中目前持有1万平方米以上物业的家庭超过10户，这也意味着，大冲的旧城改造将诞生十几个亿万富翁。

目前，大冲村民签约率已达98.9%，已签约物业移交率达100%，累计拆除房屋面积56万平米，但仍有10户居民拒不签约，涉及物业31处，面积约1.3万平方米。在大冲旧改项目中，10户未拆迁村民占全部村民的1.1%。拆迁受阻。

4.南山田厦村旧改

三  结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨）

四  未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨）