山西省2016年房地产估价师《制度与》：房地产估价师注册申请试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。A．土地面积B．地质条件C．土地位置D．土地形状

2、临街深度价格修正率表的制作形式有__。A．单独深度价格修正率B．累计深度价格修正率C．平均深度价格修正率D．以上均正确

3、住房公积金管理中心可以将住房公积金余额用于。A：购买国债B：为单位或个人提供担保C：购买股票D：发放商业性贷款E：执行层的组织协调

4、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和__。A．组织市场B．集团消费市场C．组团消费市场D．企业消费市场

5、不应计入收益性物业经营费用的是．(2008年试题)A：抵押贷款利息B：公共设施维修费C：房产税D：物业保险税E：借款合同

6、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为．【2004年考题】A：35年B：45年C：48年D：50年E：工业用地的监测点评估价格

7、房地产权利人法定名称改变或者房地产现状、用途变更时，应申请__登记。A．他项权B．转移C．初始D．变更

8、某建筑物的建筑面积为2 000㎡，占地面积为3 000 ㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1 800元/㎡，则该建筑物的成新率为。A：44％B：50％C：67％D：86％E：工业用地的监测点评估价格

9、下列关于城市用地自然条件评价中的水文条件，表述错误的是。A：某些水文条件也可能给城市带来不利影响B：江河湖泊等地面水体，可作为城市水源，但不能在稀释污水方面发挥作用C：为防范洪水带来的影响，在规划中应处理好用地选择、总体布局以及堤防工程建设等方面的问题D：要区别城市不同地区，采用不同的洪水设计标准，有利于土地的充分利用E：执行层的组织协调

10、由于各种原因，拆迁双方达不成协议时，一般可由__作行政裁决。A．B．房屋拆迁主管部门C．房管部门D．建委

11、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是__。A．同质偏好B．分散偏好C．集群偏好D．自然细分市场

12、房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的。A：成交价格B：理论价格C：评估价值D：市场价格E：工业用地的监测点评估价格

13、经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并可采取方式供应。A：行政划拨B：拍卖出让C：招标出让D：挂牌出让E：房地产估价机构必须加盖公章

14、某写字楼的建筑面积为，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是。A：5．2B：6．4C：6．8D：7．6E：借款合同

15、当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了。A：领导定价法B：随行就市定价法C：目标定价法D：挑战定价法E：借款合同

16、集体土地上的拆迁行为，按照__执行。A．《城市房屋拆迁管理条例》B．参照《城市房屋拆迁管理条例》C．《土地管理法》等有关法律、法规D．其他法律、法规

17、房屋建筑工程保修期从__起计算。A．工程竣工验收合格之日B．工程竣工验收之日C．工程竣工验收申请之日D．工程竣工之日

18、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（）。A．购买价格B．容积率及有关设计参数C．空置率D．运营费用

19、房地产估价机构的不良行为也作为该机构__的不良行为记入其信用档案。A．法定代表人或者执行合伙人B．全体股东或全体合伙人C．全体注册房地产估价师D．全体董事

20、某宗房地产的报酬率为7％，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元／㎡；若报酬率为8％，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为元／㎡。A：44B：5192C：5308D：5500E：工业用地的监测点评估价格

21、下列不属于股票基本特征的是__。A．稳定性B．决策参与性C．流通性D．非返还性

22、必须经承兑才能生效的金融工具是__。A．本票B．商业汇票C．银行券D．支票

23、王某已有一套住房，2006年又接受赠与一套价值为100万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5万元。2012年7月1日，王某将该住房以125万元转让，应缴纳个人所得税万元。A：B：4C：24D：25E：执行层的组织协调

24、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8．5％，则该宗房地产的收益价格为。A：94．12B：92．14C：91．24D：93．25E：工业用地的监测点评估价格

25、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是__。A．物权B．知识产权C．人身权D．撤销权

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列方法中，不属于风险辨识方法的是（）。A．专家调查法B．蒙特卡洛法C．幕景分析法D．故障树分析法

2、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有。A：可预测性B：不可控性C：不可逆性D：可延期性E：不可变更性

3、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000㎡，拟投资开发一房地产项目．该项目固定成本为6000万元，单位建筑面积的可变成本为2000元／㎡，建成后销售收入为10000万元，则该房地产开发项目取得盈亏平衡时的容积率至少是。A：2．0B：3．0C：4．0D：5．0E：借款合同

4、在中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。A：抵押贷款传递债券B：抵押贷款支持债券C：抵押贷款担保债务D：抵押贷款支持证券E：抵押贷款直付债券

5、下列情形中，可以不办理出让手续的有__。A．民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心B．林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼C．私有住宅转让后改为副食品加工车间D．职工已购公有住房首次上市转让E．国有企业按国家住房制度改革出售公有住房

6、下列对核算内容说法正确的是__。A．管理费用支出核算B．住房公积金的缴存核算C．业务收入核算D．业务支出核算

7、在市场经济条件下利率的高低并不取决于__。A．社会平均利润率B．通货膨胀率C．收入水平D．性因素

8、下列关于《中华人民共和国物权法》确定的不动产登记制度，表述正确的是。A：凡不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，一律不发生效力B：不动产登记由不动产所在地的登记机构办理C：依法属于国家所有的自然资源，所有权必须登记D：在对土地、荒山、滩涂、草原、水面等国有自然资源进行依法转让时，必须要进行转让或者变更登记E：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记

9、工程量的概念中，物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如等。A：米B：平方米C：立方米D：吨E：樘

10、根据工程量清单计价法，直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括。A：人工费B：材料费C：环境保护费D：文明施工费E：机械使用费

11、下列指标可以按年计算，也可以按整个借款期计算的有。A：利息备付率B：资产负债率C：偿债备付率D：流动比率E：速动比率

12、__是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。A．国家强制性B．主体的特定性C．目的的利他性D．标的的非自有性

13、零售商业物业的分类不是按__分类的。A．建筑规模B．经营商品的特点C．商业辐射区域的范围D．建筑范围

14、闲置土地的处置方式中，延长开发建设时间，但最长不得超过__年。A．1B．2C．3D．4

15、建设行政主管部门和县级以上地方房地产开发主管部门依据法律、行规以及规定的职权代表国家对房地产开发经营活动进行监督和管理的行为，这是指。A：与房地产开发经营有关的土地管理工作B：房地产开发经营活动的监督管理C：房地产开发经营管理D：房地产开发的合理利用E：执行层的组织协调

16、成交价格是交易双方实际达成交易的价格，这种价格通常随着的不同而不同。A：交易者的动机B：交易者对市场了解程度C：交易双方的关系D：卖者的价格策略E：市场供求

17、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，国土资源部从__开始实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。A．2000年7月1B．2001年7月1C．2002年7月1D．2003年7月1日

18、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是__模式。A．市场集中化B．产品专业化C．市场专业化D．全面覆盖

19、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括。A：土地补偿费B：安置补助费C：地上附着物和青苗的补偿费D：土地使用权出让金等土地有偿使用费用E：安排被征地农民的社会保障费用

20、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。A．544.10B．555.10C．1776.32D．2109.38

21、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期B．待开发房地产建设发包日期C．取得待开发房地产的日期D．房地产开发完成并投入使用的日期

22、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有__。A．法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值B．再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额C．房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值D．不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值E．在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金

23、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于。A：未来净收益的大小B：获得净收益的可靠性C：获得净收益期限的长短D：获得净收益预期E：估价对象的现值

24、下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有。(2008年试题)A：拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担B：如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任C：委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任D：承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责E：即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责

25、在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于__。A．用地控制指标B．环境容量控制指标C．建筑形态控制指标D．城市设计引导及控制指标