山西省2017年房地产估价师经营与管理：房地产的公共品属性考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法是__。A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标估算法

2、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的__的法律规范的总称。A．权利和义务关系B．财产关系和人身关系C．民事法律关系D．法律关系

3、中国现有房地产租金统计，是基于__的统计。A．不同类型的房屋的中位数租金B．同类型的房屋的中位数租金C．各类物业平均租金D．同类型物业平均租金

4、国家对房地产开发项目资金比例要求是__。A．10%B．20%C．30%D．40%

5、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为__万元。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　矩形土地平均深度价格修正率表A．临街深度/英尺B．25C．50D．75E．100F．125G．150H．175I．200J．平均深度价格修正率（%）K．160L．140M．120N．100O．87.2P．78.0Q．70.8R．65.0

6、关于建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋办理登记的说法，错误的是__。A．由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记B．申请业主与房屋所有权主体不一致C．在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书D．在房屋登记簿上作记载，并颁发房屋权属证书

7、申请核定一级房地产估价机构资质的，省级主管部门应当自受理申请之日起日内审查完毕，并将初审意见和全部申请材料报建设行政主管部门。A：20B：30C：45D：60E：执行层的组织协调

8、下列关于经济适用住房，说法不正确的是。A：确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则B：经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房的工程质量负最终责任C：购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款D：房地产开发企业实施的经济适用住房项目的利润率控制在5％以下E：房地产估价机构必须加盖公章

9、中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和。A：商品房销售广告书B：商品房销售协议书C：商品房销售意向书D：商品房销售委托书E：执行层的组织协调

10、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时，应采用的做法。A：防潮B：防潮与排水相结合C：卷材防水D：钢筋混凝土防水E：执行层的组织协调

11、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元／㎡。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元／㎡。理论上应补地价。A：78万元B：882万元C：1210万元D：1272万元E：工业用地的监测点评估价格

12、下列关于临时使用土地，说法不正确的是。A：工程项目施工，需要材料堆放场地、运输道路和其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排B：确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同批准工程项目用地的机关签订临时用地协议后方可征用C：使用临时土地，不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑D：临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权E：房地产估价机构必须加盖公章

13、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元／㎡，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元／㎡，房地产市场交易价格为6000元／㎡；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元／㎡；则最合理的拆迁补偿价格应以元／㎡为基础进行修正。A：4000B：5000C：6000D：9000E：工业用地的监测点评估价格

14、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除__的余值为房产税的计税依据。A．10%～20%B．10%～30%C．20%～30%D．30%～40%

15、某刚建成的写字楼售价为8000元/m2，月租金水平为60元/m2，若租客以一次性支付租金的方式承租5年，则业主要求租客一次支付的优惠租金为__元/m2。A．3600B．800C．2900D．2700

16、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地为__万元。A．450B．525C．600D．900

17、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为__。A．0.060B．0.940C．1.060D．1.0

18、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用求取。A：市场法B：成本法C：收益法D：长期趋势法E：工业用地的监测点评估价格

19、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

20、（）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。A．全面覆盖B．大量定制C．市场专业化D．产品专业化

21、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为__m2。A．40B．45C．48D．50

22、（）适用于已分组的分布数列。A．简单调和平均数B．加权调和平均数C．简单几何平均数D．加权几何平均数

23、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是。A：房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C：房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解E：工业用地的监测点评估价格

24、财务内部收益率是指项目在整个__内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A．计算期B．动态投资回收期C．项目寿命期D．开发期

25、成本法的本质是以房地产的__为导向来求取房地产的价值。A．建筑规模B．基础成本C．重新开发建设成本D．建后利润

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、商品房开发市场通常是典型的市场。A：完全竞争B：垄断竞争C：寡头垄断D：完全垄断E：借款合同

2、房地产估价报告中专门列出估价的假设和条件的目的是．【2007年考题】A：说明估价报告的合法性、真实性B：说明估价的、客观、公正性C：规避估价风险D：保护估价报告使用者E：防止委托人提出高估或低估要求

3、__是在土地房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。A．物业税B．地产税C．契税D．

4、下列关于地形图，表述正确的是。A：地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的负投影图B：地物一般用等高线表示C：地物和地貌总称为地形D：地物指地表面上的固定性物体E：地貌指地表面高低起伏的形态

5、《中华人民共和国城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，即。A：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金B：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，受让方不需缴纳土地出让金C：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金D：改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金E：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地出让金

6、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2hm2 (公顷)，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10hm 2，该耕地近3年平均年产值为10000元/hm 2。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。A．不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B．该耕地的土地补偿费最少为60万元C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人D．由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费

7、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有。A：投资回收期B：借款偿还期C：利息备付率D：财务净现值E：现金报酬率

8、拆迁入与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。裁决部门应当在受理裁决申请之日起日内做出裁决。A：10B：20C：30D：45E：执行层的组织协调

9、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括。A：注册资本应在2000万元以上B：注册资本应在5000万元以上C：从事房地产开发经营的时间不少于5年D：近3年房屋建筑面积累计竣工不少于15万E：上一年房屋建筑施工面积不少于15万

10、开发商对投标人进行资格审查时应考虑__方面。A．企业注册证明和技术等级B．主要施工经历C．技术力量简况D．施工机械设备简况E．存在拒工的承建项目

11、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，预计售价为  5000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是（）。A．2.0B．3.0C．4.0D．5.0

12、房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的__。A．成交价格B．理论价格C．评估价值D．市场价格

13、建筑物区分所有权包括（）等。A．按份共有所有权B．专有部分所有权C．共同关系成员权D．共同部分持份权E．长期使用和租赁

14、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为。(过时)A：0.5B：1.0C：1.5D：2.0E：3.0

15、在总登记之后，产权发生继承、买卖、赠与、交换、分拆、转让等情节，必须办理产权过户手续，即：__。A．他项权利登记B．转移登记C．变更登记D．注销登记

16、在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行土地的制度。A：行政划拨B：无偿无限期使用C：无偿有限期使用D：禁止土地使用者转让E：允许一定范围的土地使用者转让

17、债务资金筹措的主要渠道有信贷资金和__。A．自有资金B．企业资金C．预售期房D．债券融资

18、某企业2009年12月末，负债总额为180万元，资产总额为360万元。则该企业的资产负债率是。A：40％B：50％C：200％D：250％E：执行层的组织协调

19、在完全竞争市场上，劳动的共同决定完全竞争市场上的工资水平。A：供给B：供给弹性C：需求D：需求弹性E：需求规律

20、房地产评估时所用的收益法，其理论依据是__。A．替代原理B．效用价值论C．预期原理D．估价时点原理

21、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为（）元/m2。A．2600.00B．2386.30C．2832.84D．3003.45

22、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。A．意外破坏的损毁B．市场供给的过量C．建筑设计的缺陷D．人们消费观念的改变E．周围环境条件恶化

23、2009年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一宗土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2009年3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到2010年10月20日仍未进行。这时土地出让者__。A．可以无偿收回土地使用权B．可以征收200万元以下的土地闲置费C．可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20%的罚款D．既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款

24、资本化率是__的倒数。A．毛租金乘数B．潜在毛租金乘数C．有效毛收入乘数D．净收益乘数

25、某大厦总建筑面积10000m2房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为__。A．2.4%B．3.0%C．3.8%D．7.2%