2016年上半年山西省房地产估价师《相关知识》：证券的分类考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__万元。

A．1250

B．1750

C．2050

D．2150 

2、下列相应的利润率的计算公式中正确的是。

A：投资利润率

B：成本利润率

C：直接成本利润率

D：销售利润率

E：工业用地的监测点评估价格

3、以下有关假设开发法的表述中，不正确的是。

A：假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”

B：假设开发法是一种科学实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，得到了广泛应用

C：对于应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，应采用假设开发法进行估价

D：假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一

E：工业用地的监测点评估价格 

4、某地区商品住宅价格自1997~2002年分别为3 100元／㎡、3 260元／㎡、3 440元／㎡、3 620元／㎡、3 800元／㎡、3 980元／㎡，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为．【2003年考题】

A：4 120元／㎡

B：4 149元／㎡

C：4 184元／㎡

D：4 216元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

5、房地产中介服务机构设立的条件中，从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的以上。

A：30％

B：40％

C：50％

D：60％

E：执行层的组织协调 

6、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床位价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产的资本化率为10%。该旅馆的价值为（）万元。

A．2759.4

B．27.3

C．2843.6

D．2987.6 

7、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和的，免征土地。

A：10％

B：20％

C：30％

D：40％

E：执行层的组织协调 

8、国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行规规定的其他用地确属必需的，可以由__依法批准划拨。

A．县级以上土地管理部门

B．县级以上

C．省级以上土地管理部门

D．省级以上 

9、某套建筑面积为100m2、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。该套住宅的实际价格为__万元。

A．18.25

B．20.00

C．21.58

D．22.00 

10、直辖市的城市总体规划，由直辖市报__审批。

A．土地管理局

B．城市规划管理部门

C．建设行政主管部门

D．

11、某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为。

A：估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去

B：估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在

C：估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在

D：估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去

E：工业用地的监测点评估价格 

12、下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是__。

A．地籍图和房产分户图

B．宗地图和房产分户图

C．地形图和房产分户图

D．宗地图和房产分丘图 

13、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值，该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为__。

A．40%

B．60%

C．50%

D．67%

14、下列关于《城市房屋权属登记管理办法》的法律责任的表述中，正确的是。

A：虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2000元以下罚款

B：涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可列当事人处以2000元以下罚款

C：非法印刷房屋权属证书的，登记机关应当没收非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款

D：因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任

E：执行层的组织协调 

15、下列关于抵押的表述中，不正确的是__。

A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

C．因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足

D．抵押物可以重复抵押 

16、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是__。

A．比较风险

B．收益现金流风险

C．持有期风险

D．时间风险 

17、对申请房地产估价师变更注册、延续注册的，省、自治区、直辖市建设(房地产)主管部门应当自受理申请之曰起曰内审查完毕，并将申请材料和初审意见报建设主管部门。

A：5

B：10

C：20

D：30

E：执行层的组织协调 

18、某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率5％，该商铺实际增值额为万元。

A：610．00

B：619．05

C：650．00

D：761．90

E：工业用地的监测点评估价格 

19、某块临街深度30248m、临街宽度20m的矩形土地，总价为125万元，现有一相邻矩形土地，临街宽度为25m，根据四三二一法则，其土地的总价为__万元。

A．88

B．121

C．109

D．156 

20、对于投资型物业购买者而言，__往往决定了其愿意支付的价格水平。

A．自身支付能力

B．拥有物业后所能获取的预期收益大小

C．市场供求状况

D．区域因素 

21、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类，即便利品、选购品和特殊品。

A．购买习惯

B．购买心理

C．购买动机

D．购买行为 

22、某房产经纪公司为孙某介绍一套出租住房，该出租住房的每月房租为500元，按照规定，该房产经纪公司可收取孙某房屋租赁代理费最高为元。

A：100

B：250

C：500

D：1000

E：执行层的组织协调

23、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（）。

A．0.91

B．0.92

C．1.09

D．1.10 

24、物业服务成本的构成一般包括__。  ①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④办公费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥物业管理区的绿化养护费；⑦物业管理企业的酬金；⑧物业管理企业固定资产折旧费；⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

A．①②③④⑤⑥⑧⑨

B．①②③⑤⑥⑦⑧

C．①②③④⑤⑥⑦⑨

D．①③④⑤⑥⑧⑨

25、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为__万元。

A．180

B．196

C．200

D．300

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前__日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁。

A．3

B．5

C．7

D．15 

2、按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为__。

A．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积

B．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积

C．某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额

D．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价

3、监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于__的工作内容。

A．物业管理

B．设施管理

C．资产管理

D．组合投资管理 

4、评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括__等。

A．土地基础设施完备程度和平整程度

B．土地使用权年限

C．土地使用者

D．土地用途

E．土地权利性质

5、影响工程造价的主要因素包括。

A：基本构造要素的单位价格

B：基本构造要素的实物工程质量

C：基本构造要素的实物工程数量

D：基本构造要素的实物工程概况

E：基本构造要素的实物工程特点 

6、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。

A．施工单位

B．建设单位

C．监理单位

D．设计单位 

7、征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于__，土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。

A．集体财政

B．国家财政

C．土地开发与农业发展

D．土地管理部门的业务开支 

8、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（）。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．概算指标法

D．工程量近似匡算法 

9、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为。

A：1130.00

B：1165.43

C：1910.00

D：2003.70

E：执行层的组织协调 

10、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是

A：出租率

B：基准收益率

C：成本利润率

D：财务杠杆比率

E：借款合同

11、下列情况中，保存划拨土地方式的期限可以超过5年的是__。

A．继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原有土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外

B．国有企业兼并国有企业，非国有企业及国有企业合并后的企业是国有企业的

C．国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的

D．国有企业改造或改组为国有独资公司的 

12、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为= 1500万元，=1800万元，=2200万元；净现值的标准差分别为甲=0万元，=910万 元，=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是  (2007年 试题)

A：乙＜丙＜甲

B：甲＜乙＜丙

C：丙＜甲＜乙

D：乙＜甲＜丙

E：借款合同 

13、某家庭申请了25万元10年住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了元。

A：994.37

B：1016.81

C：1255.16

D：1387.24

E：借款合同

14、经报有批准权的批准，甲工厂将其以划拨方式取得的土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由。

A：甲工厂缴纳

B：乙公司缴纳

C：甲工厂与乙公司各缴纳一半

D：甲工厂与乙公司协商缴纳

E：执行层的组织协调 

15、风险估计与评价常用方法有（）。

A．幕景分析法

B．调查和专家打分法

C．蒙特卡洛法

D．智暴法

E．德尔菲法 

16、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的。

A：权责发生制原则

B：收付实现制原则

C：配比原则

D：划分收益性支出与资本性支出原则

E：执行层的组织协调 

17、房地产开发项目策划中区位分析与选择包括。

A：地域分析与选择

B：具体地点的分析与选择

C：建筑总面积的分析与选择

D：平面布置的分析与选择

E：对出售、出租、自营等方式进行选择 

18、供热采暖施工图主要分为室內和室外两部分，室内部分有。

A：平面图

B：立面图

C：管道纵剖面图

D：详图

E：系统轴测图 

19、毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，毛租金乘数法的优点是__。

A．方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料

B．由于在同一市场，相似房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值

C．避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计

D．忽略了房地产租金以外的收入

E．相对全面一些 

20、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是__。

A．回收固定资产余值

B．自有资金

C．长期借款

D．净转售收入 

21、净收益每年不变的公式，除了可以用于测算价格还有许多的其他作用，例如__。

A．用于相同使使用期限

B．用于不同收益期限

C．用于比较不同期限价格的高低

D．用于比较同期限价格的高低

E．用于市场法中因期限不同进行的价格调整 

22、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发的S住宅小区预购一套商品住房。2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100，1建筑面积的价格为3000元”。2002年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000，需分摊的共有建筑面积为450。2002年3月，李某将房屋出租给王某。2003年8月，王某将房屋转租给张某。  (2003年试题)下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有。

A：王某转租该套住房，必须经李某同意

B：王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获益

C：李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案

D：房屋转租期间，转租合同随原租赁合同解除而解除

E：抵押财产被查封

23、综合验收中的__是竣工项目投入使用前的关键环节。

A．消防验收

B．规划验收

C．环保验收

D．人防验收 

24、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是。

A：保本点分析

B：敏感性分析

C：现金流量分析

D：统计试验分析

E：借款合同

25、法人包括等。

A：机关法人

B：事业单位法人

C：企业法人

D：社团法人

E：自然法人