山西省2017年上半年房地产估价师《制度与》：商品房预售的条件考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、关于房屋转租，表述不正确的是__。A．承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效B．第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关C．承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同D．除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期

2、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括。A：估价方法选用恰当B：估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C：计算公式和计算过程正确无误D：各种估价方法的测算结果一致E：工业用地的监测点评估价格

3、下列房地产市场中，属于财政的是__。A．提高贷款利率B．提高购房最低首付款比例C．提高法定存款准备金率D．提高房地产交易环节税收

4、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10％，银行可提供6成、5年利率8％、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为。A：8.8％B：10％C：18％D：18.6％E：工业用地的监测点评估价格

5、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡。按土地价值进行分排，甲占有的土地份额为。A：1％B：1.5％C：2％D：2.5％E：工业用地的监测点评估价格

6、已知某投资项目折现率为ll%时，净现值为1700万元，折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是。(2005年试题)A：11.12%B：11.36%C：11.66%D：12.95%E：借款合同

7、下列关于预告登记的表述中，错误的是。A：预告登记的目的是保障将来实现的物权B：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效C：预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力D：预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖E：执行层的组织协调

8、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。A：同一估价原则、同一估价时点B：司一估价目的、同一估价方法C：同一估价目的、同一估价时点D：同一估价原则、同一估价日的E：工业用地的监测点评估价格

9、人民确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的。A：50％B：60％C：70％D：80％E：执行层的组织协调

10、下列关于建筑施工图，表述不正确的是。A：用大样图表示其细部做法的一套图纸B：用平面图表示建筑物的外部C：用总平面图表示建筑物的位置D：用平面图及剖面图表示其内部E：执行层的组织协调

11、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于。A：物业出租经营成本B：业主希望的投资回报率C：通货膨胀率D：同类物业的市场供求关系E：借款合同

12、如果银行年实际利率为15%，那么它的月实际利率是__。A．1.25%B．1.17%C．12.59%D．14.06%

13、已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1700万元，折现率为12％时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是。A：11.12％B：11.36％C：11.66％D：12.95％E：借款合同

14、下列关于税收违章处理，表述错误的是。A：违章处理是对纳税人违反税法行为的处置B：纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情況C：紛税是指纳税人有意识地采取非法手段不交或少交税款的违法行为D：抗税是指纳税人不按规定期限交纳税款的违章行为E：执行层的组织协调

15、遵守要求在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。A：谨慎原则B：最高最佳使用原则C：合法原则D：替代原则E：工业用地的监测点评估价格

16、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为。A：0．91B：0．92C：1．09D：1．10E：工业用地的监测点评估价格

17、某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体。(2007年试题)A：既是外墙也是纵墙B：既是外墙也是横墙C：既是山墙也是纵墙D：既是山墙也是横墙E：执行层的组织协调

18、房屋预告登记后，债权消灭之日起__内未申请登记的，预告登记失效。A．30日B．3个月C．1年D．2年

19、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的．【2004年考题】A：最低价格B：平均价格C：出让地价D：标定地价E：工业用地的监测点评估价格

20、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。A：选择专业化B：产品专业化C：大量定制D：单一市场集中化E：借款合同

21、房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于的租金。A：50个月B：100个月C：10个月D：10年E：借款合同

22、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产

23、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A．43.2%B．50%C．56.8%D．70%

24、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是。A：成本利润率是年成本利润率B：成本利润率是开发经营期的成本利润率C：投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D：投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率E：借款合同

25、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房作抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是。A：18％B：25％C：30％D：50％E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。A．目标定价法B．价值定价法C．挑战定价法D．成本加成定价法

2、业主应履行的义务有。A：遵守业主公约、业主大会议事规则B：遵守物业管理区域內物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度C：按照国家有关规定交纳专项维修资金，并监督其使用情况D：按时交纳物业服务费用E：法律法规规定的其他义务

3、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期与静态投资回收期的关j是。A：B：≤C：D：P_{b}” />E：借款合同

4、房屋权属登记机关受理房屋权属登记申请后，对符合登记条件的（）登记，应在30内核准登记，并颁发房屋权属证书。A．所有权初始B．变更C．转移D．他项权利E．注销

5、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：①基础数据是否准确；②测算过程是否有错误；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查__。A．①②③④⑤⑥B．①②④③⑤⑥C．②①③④⑤⑥D．②①④③⑤⑥

6、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占__的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。A．毛租金收入B．净租金收入C．经营收入D．税后现金流

7、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。A．成本导向定价法B．购买者导向定价法C．竞争导向定价法D．市场导向定价法

8、土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的__。A．1%B．2%C．3%D．4%

9、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有。(2007年试题)A：净现值B：投资利润率C：现金回报率D：静态投资回收期E：内部收益率

10、为了防御地质灾害，甲房地产开发公司对已预售的房屋结构进行更改，如果该更改对购房者有利，则甲公司__。A．不必通知买受人B．可在交房时再告知买受人C．应公示通知买受人D．应书面通知买受人

11、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于__。A．土地费用B．前期工程费C．房屋开发费D．管理费用

12、土地价格=[房地净收益-__]÷土地还原利率。A．土地净收益B．建筑物价格×建筑物还原利率C．建筑物总收益D．房地费用

13、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于__。A．3790元/m2B．4238元/m2C．4658元/m2D．4663元/m2

14、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为__年A．38B．40C．68D．70

15、针对不用的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。A．主观合理价值和公开市场价值B．主观合理价值和非公开市场价值C．主观合理价值和客观合理价值D．公开市场价值和非公开市场价值

16、住房置业担保公司的实有资本以为主。A：预算资助B：资产划拨C：房地产骨干企业认股D：社会集资E：个人集资

17、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计入当期损益，体现__原则对历史成本原则的修正。A．权责发生制B．谨慎C．配比原则D．划分收益性支出与资本性支出

18、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A．50%B．60%C．70%D．80%

19、2002年12月，w自治区A市C食品公司以出让方式取得了一宗A市城市规划区内的建设用地使用权，用于生产厂房建设，该宗地土地面积为12000，出让用途为工业。2009年12月，由于生产经营困难，C食品公司拟以其中的4500土地进行房地产开发，建造商品住宅用于销售，另外7500土地由C食品公司抵押给银行进行贷款。同时，C食品公司2004~2009年生产经营利润分别为180万元、210万元、240万元、260万元、280万元、300万元。试回答以下问题：C食品公司改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途，应当。A：征得受让方同意B：征得出让方同意C：经土地管理部门和城市规划部门批准D：经土地管理部门和城市建设部门批准E：最小二乘法

20、在商业银行办理的贷款中，担保方式有。A：保证B：信用C：质押D：抵押E：保险

21、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是。A：时值是资金运动起点的金额B：终值是资金运动结束的金额C：资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D：不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值E：借款合同

22、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括。A：人工费B：材料费C：企业管理费D：施工机械使用费E：规费

23、下列关于间接融资的局限性，表述正确的是。A：由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构，隔断了资金供求双方的直接联系B：在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注C：在一定程度上增强了投资者对企业生产的关注D：减少了对筹资者使用资金的压力和约束E：增加了对筹资者使用资金的压力和约束

24、办公房地产的区位优劣，主要是看等。A：临街状况B：商务氛围C：交通D：繁华程度E：周围环境和景观

25、某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12％，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是万元。A：28.62B：29.16C：41.56D：48.24E：借款合同