2016年上半年山西省房地产估价师相关知识：2016年相关知识考情分析考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、一套建筑面积为100㎡，单价为2000元／㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的。A：实际单价为2000元／㎡，实际总价为30.16万元B：实际单价为1950元／㎡，实际总价为20万元C：实际单价为2000is／㎡，实际总价为20万元D：实际单价为2200元／㎡，实际总价为30.16万元E：工业用地的监测点评估价格

2、成本法最基本的公式是__。A．房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧B．房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧C．房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧D．房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧

3、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__。A．净经营收入=有效毛收入-经营费用B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税

4、对申请房地产估价师变更注册、延续注册的，省、自治区、直辖市建设(房地产)主管部门应当自受理申请之曰起曰内审查完毕，并将申请材料和初审意见报建设主管部门。A：5B：10C：20D：30E：执行层的组织协调

5、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。A．解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B．蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C．解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D．蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题

6、下列关于企业利润和收入的表述，正确的是__。A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B．经营收入=销售收入+出租收入C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D．可分配利润=税后利润-未分配利润

7、某居民楼总建筑面积为5 000 ㎡，房地总价值为1 000万元，其中土地总价值为500万元．某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150 ㎡，房地总价值为35万元．若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为．【2006年考题】A：3％B：5％C：7％D：4％E：工业用地的监测点评估价格

8、某城市2006年至2008年的平均房价分别是2700元/㎡、3300元/㎡、3500元/㎡，则该城市2006年至2008年房价年平均增长__。A．9.04%B．13.86%C．109.04%D．113.86%

9、__对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。A．区位B．交通C．环境景观D．外部配套设施

10、是商业银行的最基本职能。A：充当信用中介B：变货币收入为货币资本C：充当支付中介D：创造派生存款和信用流通工具E：执行层的组织协调

11、省、直辖市、自治区根据法律、行规制定的规范性法律文件是。A：地方性法规B：规章C：部门规章D：自治条例E：执行层的组织协调

12、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为__。A．0.060B．0.940C．1.060D．1.0

13、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是。A：三年以上六年以下B：二年以上五年以下C：三年以上七年以下D：五年以上十年以下E：房地产估价机构必须加盖公章

14、风险对房地产投资者行为的第一个影响，就是令投资者根据投资风险的大小确定其合理的（）。A．投资规划B．投资回收期C．投资方向D．投资收益水平

15、下列不属于房地产区位因素的是．【2006年考题】A：交通B：用途C：环境D：楼层E：工业用地的监测点评估价格

16、某地块为一带有陈旧建筑物200 ㎡的空地，地价为2 500元／㎡，面积为400㎡。拆除建筑物费用为150元／㎡，残值50元／㎡。则该地块总价为万元。A：98B：52C：54D：103E：工业用地的监测点评估价格

17、城市规划的实施管理主要包括两部分内容。A：报建审批管理和批后管理B：网络管理和批后管理C：报建审批管理和人工管理D：批后管理和微机管理E：房地产估价机构必须加盖公章

18、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的．(2005年试题)A：损益表B：资金来源与运用表C：资本金现金流量表D：全部投入现金流量表E：借款合同

19、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是__。A．拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民提起民事诉讼C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民提起诉讼，人民不予受理D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民先予执行

20、建筑密度即之比。A：规划地块内各类建筑使用面积与地块面积B：规划地块内各类建筑面积与地块面积C：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积D：规划地块內各类总建筑面积与地块面积E：执行层的组织协调

21、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成。且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为__。A．条形基础B．基础C．整体式筏形基础D．箱形基础

22、下列房地产价格影响因素中．不属于区位因素中的位置因素的是。A：朝向B：楼层C：方位D：交通条件E：工业用地的监测点评估价格

23、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是。A：估价对象的真实价值B：估价对象的重置价格C：估价对象的实际成交价格D：合格估价师的重新估价结果E：工业用地的监测点评估价格

24、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15 000 ㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1．5年，已知报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为万元。A：4 023．04B：4 074．10C：4 768．50D：5 652．09E：工业用地的监测点评估价格

25、以砖墙、砖柱作为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、梁、屋架等横向构件搁置在墙、柱上来承受并传递上部传下来的荷载，这种结构是__。A．砖木结构B．砖混结构C．钢筋混凝土结构D．框架剪力墙结构

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、根据求取建筑物的重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有。A：单位比较法B：市场提取法C：分解法D：工料测量法E：指数调整法

2、有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有__。A．收益递增递减原理B．均衡原理C．替代原理D．预期原理E．适合原理

3、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受的监督管理。A：当地工商行政主管部门B：当地计划行政主管部门授权机构C：当地计划行政主管部门D：当地建设行政主管部门授权机构E：当地建设行政主管部门

4、下列关于房地产投资分析成本的表述中，正确的是__。A．与财务报表中的成本完全不一样B．应根据实际发生费用记录来确定C．与财务报表中的成本一样D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算

5、，除业主大会另有决定外，都应当转入住宅专项维修资金滚存使用。A：住宅专项维修资金的存储利息B：利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益C：住宅共用设施设备报废后回收的残值D：物业服务企业的支出节余E：利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益

6、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的。(2005年试题)A：第一阶段B：第二阶段初期C：第二阶段后期D：第三阶段E：第四阶段

7、下列关于城市用地自然条件评价中的工程地质条件，表述正确的是。A：不同的建设用地的地形条件，对建设规划布局、道路的定向等，均会产生一定程度的影响B：建设用地范围內各种地基的承载能力，对工程建设的经济性，影响不大C：冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽D：冲沟切割用地，使之支离破碎，对土地的使用十分不利E：工程建筑物和水工构筑物若不慎选在地下溶洞之上，将是十分危险的

8、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，说法正确的是。A：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动B：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成同方向变动C：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成反向变动D：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成同向变动E：若某种商品的需求为单一弹性，即价格升(降)的百分率与需求减(增)的百分率相等

9、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期B．待开发房地产建设发包日期C．取得待开发房地产的日期D．房地产开发完成并投入使用的日期

10、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为。A：空置率B：有效面积系数C：建筑密度D：建筑容积率E：借款合同

11、__是指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。A．房地产产品结构B．房地产供求结构C．房地产投资结构D．房地产总量结构

12、某企业2008年的净利润为300万元，该年度的销售收入净额为1200万元。则该企业的销售净利率是。A：10％B：25％C：50％D：75％E：执行层的组织协调

13、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是__。A．成交价≥最高价≥最低价B．成交价≥最低价≤最高价C．最高价≥成交价≥最低价D．最高价≥最低价≥成交价

14、按照噪声产生的机理，噪声分为。A：机械噪声B：空气动力噪声C：电磁性噪声D：稳态噪声E：非稳态噪声

15、下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有。A：抵押人到期未偿还债务的B：抵押人擅自处分抵押房地产的C：抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的D：抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的E：未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的

16、下列属于影响商品供给的主要因素包括。A：消费者对未来的预期B：其他商品的价格C：商品本身的价格D：的E：生产技术的变动和生产要素的价格

17、制作深度价格修正率的要领是__。A．选取标准宗地B．设定标准深度C．将标准深度分为若干等份D．制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率E．按深度价格修正率求取路线价

18、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。A．土地取得成本+开发成本B．土地取得成本+开发成本+管理费用C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D．开发完成后的房地产价值

19、时间序列中的各项指标值为。A：时间序列B：发展速度C：发展水平D：序时平均数E：执行层的组织协调

20、集体土地上的房屋拍卖应向当地__申请，获批准后方可进行拍卖。A．人民B．机关C．人民D．乡级

21、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为__。A．62.5%B．80.00%C．133.33%D．200.00%

22、下列关于保险合同的表述中，正确的有。A：保险合同又称保险契约，是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议，是保险关系得以建立的依据B：保险金额是保险人承担赔付或给付保险金责任的最低限额，也是投保人对保险标的的实际投保金额C：保险金额不得超过保险价值；超过保险价值的，全部无效D：保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态，对于其中可修复部分，宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或损失程度E：保险费等于保险金额与保险费率的乘积，它与保险价值大小、保险费缴纳方式(趸交或按年缴纳等)、期限长短、银行利率水平等多种因素有关

23、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。A．2290.91B．2326.41C．2344.16D．2308.66

24、下列民事行为属于无效的有。A：由完全民事行为能力人实施的B：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情況下所为C：民事行为能力人依法不能实施的D：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的E：经济合同违反国家指令性计划的

25、同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有。A：抵押权已登记的，按照债权比例清偿B：抵押权已登记的，先于未登记的受偿C：抵押权未登记的，按照债权比例清偿D：抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿E：抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿