辽宁省2016年房地产估价师《相关知识》：建设项目决策阶段工程造价的计价与控制模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、__是规范担保公司的主要的组织法。A．担保法B．公司法C．民法D．合同法

2、某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前80名购房者给予20%的价格优惠，这种价格折扣技巧属于__。A．现金折扣B．数量折扣C．折让D．季节折扣

3、工程建设定额的特点中，反映了统一的意志和统一的要求。A：科学性B：权威性C：系统性D：稳定性E：执行层的组织协调

4、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

5、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有__。A．较高的收益性B．较强的流动性C．直接融资的功能D．抵御通货膨胀影响的功能

6、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。A．4000B．5000C．6000D．9000

7、某地区某类房地产1999-2005年价格如下表所示：点击查看大图计算过程中各年加权采用的权重如下表所示：权重计算表根据平均增减量法进行估价，预测该地区该类型房地产2006年的价格为（）（元/m2）A．3200 B．3185 C．3257 D．3156

8、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为．【2007年考题】A：签订估价委托合同之日B：发放抵押贷款之日C：完成估价对象实地查看之日D：未来处置抵押房地产之日E：工业用地的监测点评估价格

9、《物业服务企业资质管理办法》规定，负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。A：B：建设主管部门C：直辖市房地产主管部门D：省、自治区建设主管部门E：执行层的组织协调

10、2009年3月某人以4．5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2010年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33．6万元，则其预付款的收益率为。A：12％B：13．4％C：80％D：125％E：借款合同

11、从事房地产经纪活动的基本条件是__。A．取得房地产经纪人协理从业资格B．取得房地产经纪人执业资格C．取得房地产经纪人员相应执业资格证书D．取得房地产经纪人执业资格并经注册生效

12、当供给增加量小于需求减少量时，则__。A．均衡价格下降，均衡交易量增加B．均衡价格下降，均衡交易量减少C．均衡价格上升，均衡交易量增加D．均衡价格上升，均衡交易量减少

13、下列关于拆迁协议，表述不正确的是。A：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同B：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》C：拆迁协议签订后是否公证，由房屋拆迁管理部门决定D：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点属于拆迁补偿安置协议的主要内容E：房地产估价机构必须加盖公章

14、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的__。A．考虑房屋租赁后的公开房地产市场价值B．考虑抵押后的公开房地产市场价值C．考虑查封后的公开房地产市场价值D．公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响

15、暂停办理拆迁的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限应不超过__年。A．1B．2C．3D．5

16、下列关于廉租住房的表述中，正确的是__。A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭B．廉租住房免征房产税C．廉租住房的供应以实物配租为主D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%

17、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工．预计该项目建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元．目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2．5年．已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为．【2006年考题】A：3758．57万元B：3942．03万元C：3966．10万元D：4769．85万元E：工业用地的监测点评估价格

18、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为。A：2.00％B：2.13％C：2.22％D：2.50％E：工业用地的监测点评估价格

19、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为__。A．8.0B．5.6C．5.0D．0.7

20、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款。已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。A．2040.8B．3451.83C．50.1D．6666.7

21、是指在商品和劳务供给不变的情况下，因生产成本提高而引起的物价总水平上涨，而原材料价格上涨和工资增加是生产成本提高的主要原因。A：需求拉上型通货膨胀B：需求拉下型通货膨胀C：成本推动型通货膨胀D：结构失调型通货膨胀E：执行层的组织协调

22、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为__。A．76%B．80%C．81%D．84%

23、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。A．由专业投资管理者负责经营管理B．收入现金流的主要部分分配给了股东C．分为权益型和抵押型两种形式D．投资流动性好

24、某建筑物的建筑面积为120㎡，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元／㎡，建筑物残值率为4％，年折旧率为2％，用直线法计算该建筑物当前的成新率为。A：78．40％B：82．00％C：82．70％D：85．60％E：工业用地的监测点评估价格

25、某综合楼总建筑面积为10000m2，其中可出售的居住建筑面积为7000m2，可出租的商业建筑面积为1500m2，剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面积系数为（）。A．80%B．90%C．85%D．95%

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是__。A．11.12%B．11.36%C．11.66%D．12.95%

2、在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守普遍适用的技术性原则，即普适技术性原则，主要有__。A．客观原则B．合法原则C．最高最佳使用原则D．估价时点原则E．替代原则

3、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。A．意外破坏的损毁B．市场供给的过量C．建筑设计的缺陷D．人们消费观念的改变E．周围环境条件的恶化

4、对违法预售商品房规定了具体处罚条款的法规有。A：《城市房地产管理法》B：《土地管理法》C：《城市房地产开发经营管理条例》D：《城市商品房预售管理办法》E：《城市房地产转让管理规定》

5、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是。A：资本金现金流量表B：资金来源与运用表C：损益表D：投资计划与资金筹措表E：借款合同

6、写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金为400元(㎡·年)，则其面临。A：市场供求风险B：周期风险C：变现风险D：通货膨胀风险E：借款合同

7、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是__。A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

8、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息__万元。A．2.00B．7.30C．8.53D．9.00

9、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有。A：买地-建房-卖房B：买房-经营C：买房-出租-转售D：买房-出租E：买地-开发-转让

10、下列属于报酬率求取方法的是。A：累加法B：功能法C：市场提取法D：投资报酬率插入法E：均衡法

11、王某购买了A房地产开发公司在w省B市C县开发建设的商品房一套，与A房地产开发公司签订了商品房预售合同后，按照规定，应持商品房预售合同到部门办理登记备案手续。A：B市房产管理部门B：B市土地管理部门C：C县房产管理部门D：C县土地管理部门E：W省房产管理部门和土地管理部门

12、某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用为8000万元，建设周期为3年刊润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是。(2008年试题)A：10.42%B：11.57%C：31.25%D：34.72%E：借款合同

13、下列关于需求函数数学表达式中，说法错误的是。A：将影响商品需求的各种因素作为自变量B：将需求作为因变量C：将影响商品需求的各种因素作为因变量D：将需求作为自变量E：将供给作为自变量

14、规模报酬存在三个阶段。A：递增B：不变C：递减D：快增E：慢增

15、工程造价的特点包括等。A：大额性B：差异性C：个别性D：静态性E：非层次性

16、房地产市场分析主要分析市场的__。A．供求关系B．竞争环境C．目标市场D．可支付的价格水平E．收入费用

17、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元，期限5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为元。A：2363.B：2600.00C：3818.18D：4200.00E：借款合同

18、建筑材料的物理性质中，与温度有关的性质包括。A：耐水性B：抗渗性C：抗冻性D：导热性E：热容量

19、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。A：二氧化硫B：一氧化氮C：一氧化碳D：甲醛E：碳氢化合物

20、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A．用途专业的房地产B．价值较大的房地产C．使用的房地产D．不可分割的房地产

21、不属于数据收集方法的是。A：直接观察法B：间接观察法C：采访法D：报告法E：执行层的组织协调

22、以下可以适用收益法估价的对象是。A：游乐场B：仓库C：廉租住宅D：标准厂房E：写字楼

23、下列有关中国现行房地产各税种的税率，表述不正确的是__。A．房产税实行比例税率，按房产余值计征，为1.2%；按房产租金收入计征，为12%B．城镇土地使用税实行差别税率，具体适用税率为0.5%、10%、15%、30%5个档次C．土地实行四级超额累进税率：30%、40%、50%、60%D．耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次

24、2002年12月，w自治区A市C食品公司以出让方式取得了一宗A市城市规划区内的建设用地使用权，用于生产厂房建设，该宗地土地面积为12000，出让用途为工业。2009年12月，由于生产经营困难，C食品公司拟以其中的4500土地进行房地产开发，建造商品住宅用于销售，另外7500土地由C食品公司抵押给银行进行贷款。同时，C食品公司2004~2009年生产经营利润分别为180万元、210万元、240万元、260万元、280万元、300万元。试回答以下问题：C食品公司改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途，应当。A：征得受让方同意B：征得出让方同意C：经土地管理部门和城市规划部门批准D：经土地管理部门和城市建设部门批准E：最小二乘法

25、房地产使用权目前主要是__。A．土地占有权B．土地收益权C．土地所有权D．土地使用权