XXX房地产公司项目工程管理手册

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程

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手

册

编制时间：2009年

目          录

一、总则                                                   （3）   

二、部门工作目标                                           （3）   

（一）成本控制                                              （3）   

（二）缩短工期                                              （3）

（三）保证工程质量                                          （3）

三、部门管理架构                                           （4）

四、部门工作职责                                           （5）

五、岗位职责                                               （5）

（一）总工室主任                                            （5）

（二）招投标及合同管理部经理                                （5）

（三）招投标工程师                                          （6）

（四）合同工程师                                            （6）

（五）预结算部经理                                          （6）

（六）预结算部主管工程师                                    （7）

（七）总公司本部的预结算工程师                              （7）

（八）驻项目现场的预结算工程师                              （7）

（九）技术及工程质量监督部经理                              （8）

（一十）材料采购部经理                                        （8）

（一十一）信息资料管理员                                     （9）

六、工作流程                                                （10）

（一）大型设备选型工作流程                                  （10）

（二）装饰材料定板工作流程                                  （11）

（三）工程招标工作流程                                      （12）

（四）合同管理流程                                          （13）

（五）工程变更控制工作流程                                  （14）

（六）工程款付款审批工作流程                                （15） 

（七）工程预结算编制审核工作流程                             （16）

一、总则

负责房地产公司的招投标及合同管理、工程预结算管理、技术及工程质量监督管理、材料采购管理和档案资料管理等工作，以质量及成本监控为手段，服务与监控并重，确保公司建设计划目标的实现。

二、工作目标

1、成本控制

要求勘察单位确保勘察成果的准确性和可靠性；要求设计单位应严格按照国家的设计标准和技术规范并结合本公司实际情况进行设计，防止在设计过程中浪费材料或加大工程投资；按照批准的初步设计总概算控制施工图预算和不合理的设计变更，确保不突破限额的总投资。

2、缩短工期

承包合同中应明确工期以及缩短或拖延工期的相应奖惩条款，使设计周期与施工工期和经济利益挂钩，以促使工期缩短，配合各项目公司处理总包单位与分包单位的工作关系，配合各项目公司解决各专业工程穿插配合的问题。

3、保证工程质量

认真贯彻国家有关工程质量的方针和各项技术标准、规范和规程；组织贯彻保证工程质量的各项管理制度和管理办法；制定保证工程质量的技术措施；在施工过程中贯彻预防为主的方针。

三、工程管理架构

略去。

四、部门工作职责

1、在总工程师的领导下，负责公司建设工程的成本控制和技术把关的工作。

2、审核工程招投标流程及相关文件。

3、审核各类工程合同。

4、对预结算部进行业务管理，结合财务部对各项目工程进行成本控制。

5、参加各项目工程主要建筑材料、装饰材料、水电空调材料及设备进场（第一批）的检查验收。

6、参加各工程项目重要部位的分项和样板间或样板的检查验收。

7、参加项目公司组织的单位工程竣工预验和竣工验收。

8、对建筑材料、装饰材料、水电空调材料、设备等价格进行调查收集，为公司决策提供依据。

五、岗位职责

（一）总工室主任

1、在总工程师的领导下，负责公司各项目建设工程的管理、监督、协调、配合的工作。

2、对工程招投标的流程进行管理、监督。

3、审核各类工程合同，并根据公司领导指示组织合同洽谈。

4、对预结算部进行业务管理，结合财务部对各项目工程进行成本控制。

5、对各建设项目的工程进度、工程变更、安全文明施工进行监督管理，配合项目公司进行工程质量监督。

6、组织人员对建筑材料、装饰材料、水电空调材料、设备等价格进行调查收集。

7、对各建设项目的工程档案资料进行监督管理。

8、负责本室的行政内务。

9、负责本室的文件、资料的保密工作。

10、完成公司领导交办的其它工作。

（二）招投标及合同管理部经理

1、全面负责公司招投标及合同管理部的工作，做好与公司各部门、各项目公司的协调与配合，做好对外联系、洽商与协调。

2、审核招投标工程师编制的招标文件，审查拟发标单位资质，组织对投标单位的考察，审核招投标工程师报送的综合评标意见。

3、根据公司领导的批示办理工程中标通知书。

4、审核合同工程师编制的工程合同，并根据公司领导指示组织与承包商的合同谈判。

5、对合同文件的解释权。

6、配合项目公司及其他部门解决工程进行过程中发生的合同纠纷等有关问题。

7、组织对承包商与供应商的履约情况考核，建立合格承包商及供应商名册。

8、深入各建设工程现场，了解、发现和及时协调解决合约工作的问题，定期组织对各建设工程合约执行情况的检查和抽查。

9、完成公司领导交办的其它工作。

（三）招投标工程师

1、组织编制设计、建设工程、各专业分包工程、设备采购及配套项目等的招标文件，并报公司领导签发。

2、与公司相关部门共同审核确定参加工程投标单位名单，报公司领导批准。

3、组织及参加对施工承包单位、设计单位和物资供应单位的考察，编写考察报告。

4、收发招标过程中的所有往来函件（包括投标单位的回标资料）， 

5、综合预结算部提供的标底及经济标分析结果、技术标评标小组提交的技术标评标意见和考察报告，写出综合评标报告，报公司领导审批。

6、根据公司领导的批示办理工程中标通知书。

7、完成公司领导交办的其它工作。

（四）合同工程师

1、编制工程施工承包、勘察、设计、监理等合同，报公司领导审批，并根据公司领导指示组织与拟签订合同单位的合同谈判。

2、编制物资采购合同，报公司领导审批，并根据公司领导指示组织与供应商的合同谈判。

3、对合同文件的解释权。

4、配合项目公司及其他部门解决工程进行过程中发生的合同纠纷等有关问题。

5、组织对承包商与供应商的履约情况考核，建立合格承包商及供应商名册。

6、完成公司领导交办的其它工作。

（五）预结算部经理

1、认真贯彻落实公司的计划目标和部门职责范围内的各项管理工作，主持预结算部的全面工作，协调、配合与各部门之间的工作，贯彻执行公司的各项决议，负责指导、把握工程项目的预结算工作， 控制工程建设成本。

2、核定投资估算、概算、工程成本效益分析。

3、核定施工图预算、进度预算及结算。

4、参与工程项目招标，审核标的，审核经济标的分析。

5、核定工程进度款。

6、核定施工过程中产生的设计变更及签证造价。

7、参与公司房地产项目发展计划的制定。

8、公司领导交办的其它工作。

（六）预结算部主管工程师

1、按照公司确定的专业分工原则，负责编制审查工程项目的预结算工作， 控制工程建设成本。

2、编制项目投资估算、概算、工程成本效益分析。

3、审查、分析施工图预算、进度预算及结算

4、参与工程项目招标，审核编制标的，进行经济标的分析。

5、审查工程进度款。

6、审查施工过程中产生的设计变更及签证造价；

7、公司领导交办的其它工作。

（七）总公司本部的预结算工程师

1、工程项目的施工图预算及结算编制，审核施工单位报送的工程预算及结算。

2、参与工程的招标答疑及报价审核工作。

3、工程进度预算的审核。

4、设计变更、现场签证的复核。

5、工程资料的收集、整理、登记。

6、公司领导交办的其它工作。

（八）驻项目现场的预结算工程师

1、施工现场实物工作量的测量与签证。

2、工程进度预算工程量的现场核对。

3、项目工程资料的收集、整理、登记。

4、公司领导交办的其它工作。

（九）技术及工程质量监督部经理

1、做好本专业建设工程技术管理和研究与投资控制的把关工作。

2、保持与设计单位、施工单位和各部门之间联系，做好组织协调工作。

3、参加公司的设计方案评选、设计文件等技术会议，参加施工图纸会审，提出初审意见。

4、对各设计阶段设计图纸、工程设计变更或设计修改通知、工程变更申请以及工程通知单在发出前进行审查。

5、参加各项目工程主要建筑材料、装饰材料、水电空调材料及设备进场（第一批）的检查验收。

6、参加各工程项目重要部位的分项和样板间或样板的检查验收。

7、参加项目公司组织的单位工程竣工预验和竣工验收。

8、完成公司领导交办的其它工作。

（十）技术及工程质量监督部工程师

1、根据专业分工做好本专业建设工程技术管理和研究工作。

2、保持与设计单位、施工单位和各部门之间联系，做好组织协调工作。

3、根据专业分工参加公司的设计方案评选、设计文件等技术会议，参加施工图纸会审。

4、协助技术及工程质量监督部对各设计阶段设计图纸、工程设计变更或设计修改通知、工程变更申请以及工程通知单在发出前进行审查。

5、根据专业分工协助技术及工程质量监督部参加单位工程材料及设备进场（第一批）的检查验收。

6、协助技术及工程质量监督部参加工程项目重要部位的分项和样板间或样板的检查验收。

7、根据专业分工协助技术及工程质量监督部部参加单位工程竣工预验和竣工验收。

8、完成公司领导交办的其它工作。

（十一）材料采购部经理

1、根据设计、工程、营销、预结算等部门要求，提供材料、设备的样本、价格，配合公司做好选型工作。

2、建立供应商名册，收集商品信息，为工程提供质优价廉的产品。

3、参加各项目工程主要建筑材料、装饰材料、水电空调材料及设备进场的检查验收。

4、完成公司领导交办的其它工作。

（十二）信息资料管理员

1、负责文件、合同、图纸等资料的接收、发放、登记以及存档与管理工作。施工图纸、设计修改等技术文件的签发分发工作要做到及时、到位，并注明收发时间。建立公司各项目施工图纸和设计变更的工程档案。

2、及时处理工程往来的报告、函件，并按工程项目与类别进行整理归档、列清目录。对资料、文件往来做好编号登记，经领导阅批后归档。

3、收集、建立与工程建设有关的标准、文件、建筑材料与设备等资料。

4、会同公司其他部门将项目立项依据性批文、批复、合同、竣工验收文件（竣工报告、决算、各专业竣工验收签定书、竣工验收文件）、现场声像等档案资料进行汇总整理。

5、负责打字、复印及接听电话，接待来访人员并做好记录。

6、参加有关会议做好记录工作。

7、负责部门内勤工作。

8、完成领导交办的其它工作。

六、工作流程

(一) 大型设备选型工作流程

项目公司工程部按工程总进度计划编制设备确定及安装时间

项目公司工程部综合设计单位提出的设备型号和用户提出的使用要求，编制《设备选型意见》，报项目总工审核

项目总经理审核《设备选型意见》

项目公司

技术监督部、材料采购部、预算部、总工室主任审核《设备选型意见》

总工室

总工程师审核《设备选型意见》

总工程师

总经理审核《设备选型意见》

总经理

董事长审核《设备选型意见》

董事长

招投标工程师按照公司招投标流程进行设备招标工作，考核筛选确定承包单位，报总经理、董事长审批

订立设备承包合同

安排施工

（二）装饰材料定板工作流程

项目公司工程部按工程总进度计划编制送板及定板时间

设计提供设计要求并根据需要提供样板

营销中心提供对材料外形、观感等的要求

预结算部审核材料数量并提供成本允许范围内的材料价格幅度

总包包干主材

总包单位推荐三家品牌样板

材料采购部收集营销、设计、工程、预结算等部门的相关资料，编制询价计划并收集材料样板

材料采购部、预算部、项目公司工程部各派出人员对拟采购的厂家进行考察并提出材料选择意见

项目公司、设计、营销、总工室

总工室主任审核材料样板

总工程师审核材料样板

总工程师

总经理

总经理审定材料样板

董事长

董事长审定材料样板（大宗材料）

经董事长、总经理审定的材料样板予以签字封板，封板一式两份，留存项目公司一份，总工室一份

样本封存

（三）工程招标工作流程

项目部提供招标图纸、招标范围、技术要求工期要求等

（四）合同管理流程

预结算部提供合同标的及价款结算方式

项目公司提供的拟签订合同的工程范围及技术要求

招投标工程师提供拟签订合同单位的投标资料

合同工程师收集合同签订的相关资料草拟合同

合同工程师根据公司领导批示，与拟签订合同单位洽谈合同条款

拟签订合同单位

提出修改意见

合同工程师填制《合同汇签表》并编制合同文本并交给项目公司审核

法务室审核

总工程师

总经理审批（10万元以下含10万元合同）

总经理

董事长审批（10万元以上合同）

董事长

经签署后的合同原件正本及一份副本存总公司，原件副本（一份）留存项目公司，总工室及财务部各一份留存一份复印件

文件分发

（五）工程变更控制工作流程

施工单位提出变更造价的报告及编制增减工程预算书（含设计变更、工程签证等一式三份）

不同意工程变更

不同意工程变更

监理公司、项目公司工程部审核施工单位的工程变更申请

同意

工程部会同预算部驻现场工程师对变更工程工程量予以审核确认

项目总工程师审核

同意

项目总经理审批（3千元以内含3千元）

文件分发

不同意工程变更

项目公司

3千元以上

技术及工程质量监督部审核

预结算部审核

总工室

总工室主任审核

总工程师审批（5千元以内含5千元）

总工程师

同意

总经理审批（5万元以内含5万元）

总经理

董事长审批（5万元以上）

董事长

经审批后的变更工程文件及预算书，原件（一式三份）存总工室、项目公司工程部、施工单位各一份

（六）工程款付款审批工作流程

施工单位递交付款申请书

项目公司工程部分项责任人根据合同、付款计划及实际工程进度，填写《工程款付款审批表》

项目总工程师审核《付款审批表》

项目公司财务部核对已付款金额，并根据付款计划审核

项目总经理审核

项目公司

总工室预结算部审核

总工室

董事长审批（审批款项8万元以上）

总工程师

总经理

董事长

文件分发

（七）工程预结算编制审核工作流程

施工单位报送《工程预结算》、施工方案及其它审核依据一式三份，并经监理签字确认。

项目公司工程部提供经确认的各专业工程图纸及工程施工方案。

项目公司工程部根据工程实际情况，审核施工单位报送施工方案及其它审核依据，报送项目总工程师审核后签字确认。

项目公司

审核预结算

编制预结算

项目公司资料员将完整的的审核资料报送给总工室资料员

总工室资料员对来文进行登记，总工室主任对工作任务进行分配，并确定预结算编制、审核责任人

预结算审核责任人编制、审核预结算，并根据工程实际情况由驻现场工程师对施工单位报送的《工程预结算》进行初审，预结算审核责任人出具计算结果

预结算主管初审并提交预算部经理审核预结算审核责任人出具的计算结果

董事长审批（审批款项10万元以上）

总工室

总工室主任审核

总工程师

总经理

董事长

经董事长、总经理批示的工程预结算编制、审核的结果，作为合同签订、工程结算等的依据，审核原件留存总工室、项目公司工程部、施工单位各一份。

文件分发

全文完