北京2015年房地产估价师《制度与》：城乡规划概述考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、建设用地使用权出让，是土地__级市场。A．一B．二C．三D．四

2、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、征地拆迁费和。A：基础设施建设费B：城市建设配套费C：公共配套设施建设费D：不可预见费E：借款合同

3、关于流动比率，下列说法不正确的是__。A．流动比率=(流动资产总额/流动负债总额)×100%B．又称之为“银行家比率”C．又称之为“二对一比率”D．在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上

4、负责全国房屋所有权的确权、登记、发证管理工作的是__。A．建设部B．国土资源部C．国家房管总局D．市县房地产管理部门

5、随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。从来源上看，房地产权益资金主要来源于__。A．商业银行B．储蓄机构C．私人投资者D．机构投资者

6、已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是。A：住宅平均层数B：住宅建筑净密度C：住宅建筑面积净密度D：住宅建筑面积毛密度E：执行层的组织协调

7、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的，应当由见证，有关情况应当在评估报告中说明。A：房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人B：房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人C：公证机关和无利害关系的第三人D：人民和无利害关系的第三人E：工业用地的监测点评估价格

8、会计的基本职能不包括__。A．反映职能B．监督职能C．管理职能D．控制职能

9、某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4 000 ㎡，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2 500元／㎡，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108％和112％，残值率为5％，该建筑物2005年6月的累计折旧额为。A：612．33万元B：615．74万元C：625万元D：8．15万元E：工业用地的监测点评估价格

10、城市房屋拆迁估价时点一般为之日。(2008年试题)A：房屋拆迁公告发布B：房屋拆迁许可证颁发C：签订房屋拆迁协议D：房屋拆迁实施E：房地产估价机构必须加盖公章

11、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10％，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为0．5％，则该住宅因被水淹造成损失为万元。A：49627B：577C：65548D：65920E：工业用地的监测点评估价格

12、大跨度厂房指跨度在m以上的单层工业厂房。A：6B：10C：12D：15E：执行层的组织协调

13、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了．因此市场需求有一个上限，称为__。A．市场潜量B．市场预测量C．市场最低量D．市场最高量

14、在土地出让合同约定的动工开发期限满2年尚未动工的土地使用权，可以处以__。A．合用出让金的20%以上罚金B．合同出让金的50%以上罚金C．以原价的30%收回土地D．无偿收回土地使用权

15、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是__。A．弱流动性B．异质性C．寿命周期长D．不可移动性

16、下列统计指标中属于变异指标的是。A：众数B：调和平均数C：中位数D：标准差E：执行层的组织协调

17、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于__。A．试探性调查B．描述性调查C．因果性调查D．假设性调查

18、__的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。A．敏感性分析B．不确定性分析C．概率分析D．盈亏平衡分析

19、住房公积金管理中心可以将住房公积金余额用于。A：购买国债B：为单位或个人提供担保C：购买股票D：发放商业性贷款E：执行层的组织协调

20、下列关于拆迁协议，表述不正确的是。A：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同B：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》C：拆迁协议签订后是否公证，由房屋拆迁管理部门决定D：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点属于拆迁补偿安置协议的主要内容E：房地产估价机构必须加盖公章

21、职工当年缴存的住房公积金按计息。A：结息日挂牌公告的活期存款利率B：结息日挂牌公告的定期存款利率C：结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率D：结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率E：执行层的组织协调

22、一前后临街、总深度为50 m的矩形宗地，其前街路线价为5 000元／㎡，后街路线价为3 800元／㎡．如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为．【2006年考题】A：22 mB：28mC：38 mD：50 mE：工业用地的监测点评估价格

23、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为100万元。则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。A．2.5%B．3.5%C．2.4%D．3.4%

24、不属于影响房地产的因素是__。A．社会因素B．环境因素C．经济因素D．因素

25、由于各种原因，拆迁双方达不成协议时，一般可由__作行政裁决。A．B．房屋拆迁主管部门C．房管部门D．建委

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产估价所评估的是房地产的（）。A．投资价值B．账面价值C．市场价值D．使用价值E．交换价值

2、2011年1月1日，B企业取得了位于A市市中心的一商业建设用地使用权。按照土地使用权出让最高年限规定，如果该项出让合同约定的使用年限届满，B企业需要继续使用该幅土地的，应当至迟于__申请续期。A．2050年1月1日～2050年12月31日B．2051年1月1日～2051年12月31日C．2060年1月1日～2060年12月31日D．2061年1月1日～2061年12月31日

3、城市规划的批后管理主要是。A：对建设项目选址审批核发项目选址意见书B：对城市用地审批核发建设用地规划许可证C：对建设工程审批核发建设工程规划许可证D：按照规划实施监督检查体系对违法占地的查禁工作E：按照规划实施监督检查体系对违法建设的查禁工作

4、若名义利率为10％，通货膨胀率为4％，则实际利率为。A：5.77％B：6.00％C：10.00％D：14.40％E：借款合同

5、房地产保险中，涉及房地产的财产保险主要包括。A：企业财产保险B：城乡居民房屋保险C：建筑工程一切险D：买方信用保险E：住宅抵押贷款保险

6、下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于建筑形态控制指标的是。A：建筑高度B：建筑密度C：建筑间距D：建筑后退红线距离E：人口容量

7、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有．【2007年考题】A：单位比较法B：市场提取法C：分解法D：工料测量法E：分部分项法

8、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是__。A．经市(县)批准B．经委托人书面同意C．经房地产行政主管部门批准D．经省(自治区、直辖市)批准

9、在选择物业管理服务等级时，应充分考虑__。A．住宅小区的建设标准B．配套设施设备C．上级是否满意D．业主的居住消费能力E．服务功能

10、某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求。A：完全无弹性B：为单一弹性C：富有弹性D：缺乏弹性E：执行层的组织协调

11、若某房地产开发企业超过自身实力进行大规模项目建设和扩张圈地，则其贷款的风险属于。A：市场B：财务C：D：经营E：借款合同

12、居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为__。A．住宅用地B．公共服务设施用地C．道路用地D．绿化用地E．军事用地

13、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有。A：交通便捷程度B：朝向、楼层C：周围环境和景观D：建筑规模E：外部配套设施

14、下列属于长期资产的有。A：长期投资B：固定资产C：无形资产D：应收账款E：存货

15、集体土地上的房屋拍卖应向当地__申请，获批准后方可进行拍卖。A．人民B．机关C．人民D．乡级

16、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为__。A．被烧损前的状况B．被烧损后的状况C．被烧损前与被烧损后的差异状况D．未来修复或重建后的状况

17、某房地产开发项目的占地面积为10000m2，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元/m2。A．2350.00B．2937.50C．3250.00D．4062.50

18、下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是__。A．商业用地B．商品住宅用地C．非营利的社会团体用地D．娱乐用地

19、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的__倍。A．5B．10C．15D．30

20、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是。A：避强定位方式B：产品差别化方式C：对抗性定位方式D：重新定位方式E：借款合同

21、关于房地产“购买一更新改造-出租-出售”模式现金流量图的说法，正确的有。A：横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点B：房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“上”时点C：发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内D：各期运营费用的垂直箭线全部向下E：转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上

22、在房屋权属登记信息的查询中，下列不能查询情形的，查询机构可以出具无查询结果的书面证明。A：按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的B：要求查询的房屋尚未进行权属登记的C：要求查询的房屋已完成权属登记的D：要求查询的事项不存在的E：要求查询的资料不存在的

23、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。A．综合利率B．贷款利率C．折现率D．机会成本

24、收益性房地产包括__。A．未出租的餐馆B．旅店C．加油站D．农地E．未开发的土地

25、协调是建设监理能否成功的关键。其中外部的协调包括。A：项目系统各种需求关系的协调B：项目系统内部关系的协调C：项目系统组织关系的协调D：与业主有合同关系的设计单位的协调E：与业主没有合同关系的社会团体的协调