2011年第三季公开课课件(针对11月AFP考试)--(ATC)居住规划与房产投资

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居住规划与房产投资

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声明

本讲义讲述内容为课程中相对的重点难点以及学员疑问较多的知识点，不涵盖所有考试范围。

AFP 资格认证考试范围应以当年《考试大纲》为准。

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课程大纲

租房或购房的决策 购房与换房规划 我国的房产制度

房产投资

——年成本法

——净现值法

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汪小发看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀区五道口附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，以1个月房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，贷款期限20年，自备首付款60万元，假定房屋的维护成本为5000元/年，预计房价每年涨100元/平米，押金与首付款机会成本均为3%。请计算租房和购房哪种更合算？年成本法：

租房年成本= 押金×机会成本率+ 年租金= 5,500×3 % + 5,500 ×12 = 66,165元

购房年成本= 首付款×机会成本率+ 贷款余额×贷款利率+ 房屋维护成本-房价每年涨幅= 600,000 ×3% + 600,000 ×6% + 5,000 -100 ×100 = 49,000元

购房的年成本低，因此购房合算。

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购房规划

购房规划流程

测算可负担的房价

年收入概算法 目标精算法

在进行购房规划时，应根据客户的收入状况计算其可负担房价，避免客户因购买负担不起的房子而沦为“房奴”或影响其它理财目标的实现。

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测算可负担房价——年收入概算法

以付息能力衡量

最高可负担房价= [(年收入×可负担房贷比率) / 房贷利率] / 贷款成数

以还本付息能力衡量

根据可负担还款金额、房贷利率和预计还款年限计算出可承受的贷款额度：PV （i ，n ，PMT ）

可负担房价= 可承受贷款额度/贷款成数

一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为年收入的5-8倍。

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当前可投

资资产),,(),0,,()1(])11(1[21

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y y r PMT n n +++×++−×−

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换房规划

换房能力测算

需筹首付款= 新房净值-旧房净值 新房净值= 新房总价-新房拟贷款金额 旧房净值= 旧房总价-旧房剩余房贷

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假定小林25岁时开始工作，工作10年后购房50万元，投资报酬率8%，房贷利率6%，贷款20年，贷款六成，居住10年后换房100万元，换房后新房的房贷利率和贷款年限仍然保持不变，假设旧房届时按原价出售，换房无首付，则各阶段所需储蓄或房贷年供额为多少?

第一段：25岁到35岁储蓄，年储蓄PMT (8%, 10, 0, 200,000) = -13,806元

第二段：35岁到45岁还贷款，年供额PMT (6%, 20, 300,000)= -26,155元

第三段：45岁后换房，届时旧房房贷余额PV (6%, 10,-26,155) = 192,503元出售旧房后净收入：500,000元-192,503元= 307,497元新房贷款需求：1,000,000元-307,497元= 692,503元 年供额= PMT (6%, 20, 692503) = -60,376元

例题——换房能力测算

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购房与换房规划的其他问题

技术性问题 先买后卖：资金周转问题 先卖后买：出售旧房后无房可住问题

购房成本 中介费用、装潢费用、搬家费用、房贷相关费用、印花税、契税等

住与行的成本 通勤成本、时间成本 二手房与期房的合理价差

期房价格= 现房价格-购置期房到交房间租金现值 二手房价格= 新房价格×(1-折旧率×使用年数)

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我国的房地产制度

中国房产制度的历史沿革

土地国有化制度

住房补贴制度（公房、房改房与经济适用房）

住房公积金制度 房地产转让相关税收制度

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住房公积金

住房公积金制度：缴存、用途

考虑住房公积金的租房规划 如果计划购房，应将公积金留到购房时使用 如无购房计划，可使用公积金支付超过收入比例的房租 考虑住房公积金的购房规划

购房前，可通过住房公积金积累首付

公积金贷款比一般贷款利率低，因此可获得更高的

贷款额度，但公积金贷款通常设有上限

贷款金额高于公积金贷款上限的部分，需通过商业

贷款解决

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例题——考虑住房公积金的购房规划

高强与曹敏两夫妻都有参加上海住房公积金缴存计划，个人与单位均各按7%缴存。高强月收入5,000元，已缴存5年，当前住房公积金账上有30,000元。曹敏月收入4,000元，已缴存3年，住房公积金账上有15,000元。假设以工资为缴费基数，住房公积金的收益率为2%，住房公积金贷款利率3.87%，单笔的住房公积金贷额上限为20万元，可贷20年。两人打算在3年之后购房。 问题：若除了住房公积金以外不考虑运用其它资源和商业贷款，可以买多少钱的房子？

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高强每月缴存住房公积金=5,000×(7%+7%)=700元

高强可累积购房资金：3gn ，2gi ，-30,000PV ，-700PMT ，FV=57,803元

曹敏每月缴存住房公积金=4,000×(7%+7%)=560元

曹敏可累积购房资金：3gn ，2gi ，-15,000PV ，-560PMT ，FV=36,686元

合计可累积购房资金=57,803+36,686=94,4元

购房后每月可用来还住房公积金贷款的缴存额=700+560=1,260元

只用住房公积金来缴房贷，可贷住房公积金贷款额：20g n ，3.87g i ，-1,260PMT ，0 FV ，PV=21,0297元，高于住房公积金上限20万元，实际可贷款20万元。 全靠住房公积金缴存额，有能力购房的金额=94,4+200,000=294,4元。

例题——考虑住房公积金的购房规划

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房产投资

房产转让的相关

房产投资的优缺点

房产估价的方法与房产供需分析

房产投资的形态、方式、步骤

房产投资的报酬率分析

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房产估价的方法

成本法 根据土地和建筑物的成本估计房屋价格 成本包括土地使用权支出，开发工程费、建筑成本、管理销售费用、资金利息、缴纳税费、合理利润等

收益还原法 房产总价= 房租/ 市场投资收益率 投资收益率= 无风险利率+ 房地产的流动性升水 房租应是扣除必要成本后的税后净收益

市场比较法 待估价的房产价格= 同地区同类型房屋价格×房龄调整系数×地段调整系数×议价系数 将同地区同类型房屋与待估房产作比较，并进行相应调整，订出合理房价

CF

-300,000 + 5,000 = -295,000

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