北京2015年下半年房地产估价师《制度与》：物业服务定价成本监审的原则和依据试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、施工单位签署质量合格的文件上，必须有的签字盖章。A：注册建筑师B：注册结构工程师C：注册建造师D：注册监理工程师E：执行层的组织协调

2、城市房屋租赁应向__部门登记备案。A．B．工商管理C．房地产管理D．土地管理

3、__是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。A．商品房预售B．商品房出让C．商品房转让D．商品房招租

4、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。A．保持现状前提B．装修改造前提C．转换用途前提D．重新利用前提

5、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为。A：40年B：42年C：48年D：50年E：工业用地的监测点评估价格

6、缴存住房公积金的工资基数是。A：职工本人本年度的月平均工资，共由六部分组成B：职工本人上一年度的月平均工资，共由六部分组成C：职工本人下一年度的月平均工资，共由六部分组成D：职工本人上一年度的年平均工资，共由六部分组成E：执行层的组织协调

7、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。A：社会因素B：环境因素C：人口因素D：行政因素E：工业用地的监测点评估价格

8、对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为__。A．拐点B．盈亏转化点C．盈亏平衡点D．盈亏转折点

9、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，该项投资年税为0.6万元，则该项投资的税后现金回报率为__。A．4.7%B．7%C．11%D．14%

10、目前我国城市住宅的供给主要有三类，即__、经济适用房和市场价商品住宅。A．廉租房B．二手房C．一手房D．期房

11、已知某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按照__作为计息周期的。A．年B．半年C．季度D．月

12、下列会导致房地产价格偏高的情况是。A：协议出让土地B：购买相邻房地产C：卖方不了解行情D：设立抵押的房地产E：工业用地的监测点评估价格

13、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5％，计息周期为一年，实际利率是。A：1．061B：0．061C：0．500D：0．060E：借款合同

14、房屋征收中，__建设单位参与搬迁活动。A．推行B．实施C．允许D．禁止

15、以方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。A：土地使用权出让B：房地产出租C：房地产转让D：房地产抵押E：执行层的组织协调

16、是有关行政机关依法制定的有关行政管理的规范性法律文件的总称。A：B：法律C：地方性法规D：行政规章E：执行层的组织协调

17、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的影响因素是__。A．城市或区域产业结构与布局B．人口数量与结构C．土地资源状况D．建筑技术进步

18、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是。A：上升B：下降C：保持相对稳定D：先上升后下降E：工业用地的监测点评估价格

19、维修基金属于代管基金。业主委员会成立前，维修基金由__代管。A．当地财政管理部门B．当地税收主管部门C．当地房地产行政主管部门D．物业公司

20、房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于的租金。A：50个月B：100个月C：10个月D：10年E：借款合同

21、对房屋拆迁纠纷的裁决应当自收到申请之日起__内作出。A．28日B．28个工作日C．30日D．30个工作日

22、房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利是指。A：地役权B：抵押权C：典权D：租赁权E：工业用地的监测点评估价格

23、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是__。A．目标定价法B．价值定价法C．挑战定价法D．成本加成定价法

24、下列__不属于申领建筑工程施工许可证的条件。A．已经办理该建筑工程用地批准手续B．已经确定施工企业C．有保证工程质量和安全的具体措施D．建设单位已支付工程款

25、现金流入与现金流出之差称为__。A．现金波动值B．现金后期值C．净现金流量D．现金流量差值

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行规规定的其他用地确属必需的，可以由__以上依法批准__。A．县级，划拨B．省级，划拨C．省级，出让D．县级，出让

2、关于房地产投资特性的说法正确的是__。A．所谓“房地产的价值就在于其位置”，就是强调不可移动性对房地产投资的重要性。B．房地产的自然寿命比经济寿命长得多，我们看到的一些项目被拆迁是因为其自然寿命终结了，没有在被使用的价值。C．对于特殊物业高速公路，由于对其施工技术和建筑水平要求很高，耐用期限会很长，所以其适应性很强。D．世界上没有完全一样的东西，这可以很好的解释房地产价格的异质性。

3、下列税率属于比例税率。A：城镇土地使用税B：房产税C：耕地占用税D：城市维护建设税E：营业税

4、下列有关城市规划区表述正确的是（）。A．城市规划区的土地均为国有土地B．城市规划区范围内用地必须遵守《城市房地产管理法》C．城市规划区就是城市市区D．城市规划区包括城市市区、近郊区及城市行政区域内因城市建设和发展需要进行规划控制的区域E．城市规划区的具体范围由城市在编制城市总体规划中划定

5、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A．用途专业的房地产B．价值较大的房地产C．使用的房地产D．不可分割的房地产

6、下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是__。A．三通一平费用B．工程造价咨询费C．可行性研究费用D．水文地质勘探费

7、根据工程量清单计价法，下列属于建筑工程安装工程规费的包括。A：差旅交通费B：工程排污费C：工程定额测定费D：社会保障费E：危险作业意外伤害保险费

8、某幢楼房的土地总面积500m2，总建筑面积1000m2，某人拥有其中80m2。的建筑面积，如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为__。A．6%B．7%C．8%D．9%

9、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为__。A．2003年6月15日B．2003年8月15日C．签订估价委托合同之日D．估价人员与委托人商定的某日

10、在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的__。A．第一阶段B．第二阶段C．第三阶段D．第四阶段

11、房地产测绘的特点包括。A：测图比例尺大B：测图比例尺小C：测绘内容较多D：精度要求高E：修测、补测及时

12、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有。(2007年试题)A：自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为应税房产原值B：自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为计税税基C：商业用途地下建筑，以房屋原价的70％～80％作为应税房产原值D：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税E：地下人防设施免税

13、主要的调查手段是问卷，答卷一般包括__两种。A．收集式B．开放式C．闭合式D．检索式E．收敛式

14、估价上的折旧注重的是__。A．原始取得价值的减价修正B．原始取得价值的摊销与回收C．重置价值的摊销与回收D．价值的减价修正

15、2004年10月，A国有企业在该县城内建成B住宅小区。2008年10月，通过房改，将该小区所有住宅出售给职工，其中，该企业职工李某以3万元的价格购买了该小区60的住宅。当地房改成本价为800元／。按规定，职工李某交存首期住宅专项维修资金的数额为元。A：800B：960C：1080D：3600E：执行层的组织协调

16、成本利润率的计算公式是__。A．开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)B．开发利润÷(土地取得成本+开发成本)C．开发利润÷(土地取得成本+开发成本+投资费用)D．开发利润÷开发完成后的房地产价值

17、法的分类中，按法设立和适用范围分为。A：国内法B：国际法C：实体法D：程序法E：普通法

18、估价人员搜集交易实例的途径主要有。A：房地产交易当事人B：有关部门C：道听途说D：房地产交易展示会E：报刊、网络

19、在城市规划区范围内，以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于__20%以下的土地闲置费。A．总投资B．总造价C．总地价D．土地使用权出让金

20、属于影响产品成本高低的因素是（）。A．生产技术方案与技术水平B．生产规模C．生产组织方式与管理水平D．销售状况E．市场供求状况

21、住房公积金的提取和使用原则包括。A：足额缴存原则B：合理使用的原则C：定向使用的原则D：严格时限的效率原则E：安全运作的原则

22、需求弹性中，通常考察的是。A：需求的价格弹性B：需求的交叉弹性C：需求的收入弹性D：供给的收入弹性E：供给的交叉弹性

23、控制性详细规划中的规定性地块控制指标包括__。A．用地性质B．容积率C．人口密度D．绿地率E．市政公用设施

24、市场的客体通常是指__。A．买家B．卖家C．交易对象D．交易价格

25、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（）。A．潜在市场＞服务市场＞有效市场＞合格的有效市场B．服务巾场＞潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场C．潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场D．潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场＞有效市场