浙江省2015年上半年房地产估价师《理论与方法》：房地产抵押的需要试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的．(2005年试题)A：损益表B：资金来源与运用表C：资本金现金流量表D：全部投入现金流量表E：借款合同

2、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的__。A．上升B．下降C．不变D．不确定

3、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于__。A．0B．1C．2D．3

4、被征收房屋价值评估不考虑被拆征收房屋的__因素的影响。A．区位B．用途C．房屋租赁D．使用年限

5、相对于现金回报率来说，中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A：投资利润率B：投资回报率C：资本金利润率D：资本金净利润率E：借款合同

6、基准地价是城市中均质区域内的土地。A：最低价格B：最高价格C：平均价格D：成交价格E：工业用地的监测点评估价格

7、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。A．谨慎价值B．市场价值C．残余价值D．快速变现价值

8、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡．该套住宅每平方米建筑面积的价格为．【2004年考题】A：1667元／㎡B：1765元／㎡C：1875元／㎡D：2000元／㎡E：工业用地的监测点评估价格

9、某宗房地产是在10年前通过出让方式取得的土地使用年限为40年的商业用地，建设期为1年，该宗房地产正常情况下每年可获得净收益为12万元，该宗房地产的报酬率为8%，该宗房地产的收益价格为__万元。A．133.90B．135.09C．143.10D．150

10、下列有关平均指标，表述正确的是__。A．平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值分散趋势的指标B．简单算术平均数适用于分组的分布数列C．数列“102、103、104、105、106、107、108”的中位数为104D．众数是分布数列中出现频率最高的标志值

11、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元／㎡。A：2385B：2393C：2955D：29E：工业用地的监测点评估价格

12、已知某宗临街土地的面积是5000m2，临街宽度为80m，累计深度价格修正率为70%，其所在区段的标准临街宗地的总价为500万元，标准临街宽度为100m，则这宗临街土地的单价为（）元/m2。A．560B．700C．437.5D．280

13、假如土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用28年后转让，受让人的使用年限有__年。A．50B．22C．78D．12

14、下列关于房地产拍卖竞买人条件，表述错误的是。A：中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人B：在国家允许的范围内，房地产竞买人不可以是境外的自然人或法人C：对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人D：对于集体土地上建成的房屋，非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者E：执行层的组织协调

15、起修正作用的一般原则中，又称为审慎原则、保守主义。A：形式重于实质原则B：实质重于形式原则C：重要性原则D：谨慎原则E：执行层的组织协调

16、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2．5年，建成后的建筑面积为11000㎡，年净收益为350万元，若报酬率为7％，折现率为10％，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为万元。A：3752B：3806C：4128D：4830E：工业用地的监测点评估价格

17、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。A．150%B．200%C．300%D．400%

18、印花税的税率采用。A：比例税率与固定税率B：比例税率与定额税率C：累进税率与比例税率D：累进税率与定额税率E：执行层的组织协调

19、敏感性分析是用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度。找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目__的能力。A．盈利B．清偿C．承担风险D．保本

20、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积1120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6％，年折旧率2.2％，计算该建筑物的现值是元。A：76800B：79104C：77952D：81562E：工业用地的监测点评估价格

21、需求价格弹性||=∞，此时称。A：需求有完全价格弹性B：需求为单一价格弹性C：需求富有价格弹性D：需求缺乏价格弹性E：执行层的组织协调

22、判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在以上。A：1个月B：2个月C：3个月D：半年E：执行层的组织协调

23、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是__。A．城市或区域产业结构与布局B．人口数量与结构C．土地资源状况D．建筑技术进步

24、下列表述中不正确的是。A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B：在实际估价申，不同的估价时点将影响估价结果C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果E：工业用地的监测点评估价格

25、下图是一块三角形ABC的土地．如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116％，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63％，该块三角形土地ABC的总价为．A：2 046 240元B：584 0元C：1461 600元D：2 688 000元E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、以下关于投资价值和市场价值的说法中正确的是__。A．投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估B．评估投资价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率C．评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率D．评估投资价值时一般要扣除所得税E．评估市场价值时一般要扣除所得税

2、下列关于商品房销售的表述中，正确的是__。A．商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%B．按何种面积计价，就按何种面积登记发证C．按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积D．商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款

3、下列关于地籍图的阐述错误的是__。A．地籍测量绘制的图件称为地籍图B．地籍图内容包括地籍要素和必要的地形要素C．地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等依据，也是建立地籍档案必不可少的资料D．地籍要素是指土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料

4、下列不属于房地产拍卖特征的是__。A．房地产拍卖数量多，价值高B．房地产拍卖的时间短C．房地产拍卖法律性强D．拍卖结束后续工作多

5、房地产供给有限特性的本质是__。A．土地的总量有限B．房地产的不可移动性C．房地产的独一无二性D．房地产的价值量大

6、__包括金融机构存贷款、有价证券和各种票据市场、黄金市场、外汇市场在内的金融市场。A．国内金融市场B．国际金融市场C．广义的金融市场D．狭义的金融市场

7、砖木结构二等的残值率为__。A．2%B．4%C．3%D．5%

8、下列建设用地的土地使用权可以采用行政划拨方式取得的有（）。A．豪华住宅用地B．非国家重点扶持的交通项目用地C．军事用地D．经济适用住房建设用地E．城市基础设施用地

9、下列明确“城市(市区)的土地属于国家所有”内容的法律、法规包括。A：《中华人民共和国》B：《中华人民共和国城乡规划法》C：《中华人民共和国城市房地产管理法》D：《中华人民共和国土地管理法》E：《土地管理法实施条例》

10、下列房地产市场调查的内容中，属于房地产市场营销因素调查的有。A：房地产销售价格调查B：房地产促销策略调查C：城镇居民家庭收入调查D：城市人口地理分布调查E：城市基础设施状況调查

11、__指一个国家以当年价格计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。A．国民生产总值B．国内生产总值C．国民人均生产总值D．国内人均生产总值

12、市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取未来房地产的价格，通常把市场法求得的价格简称为__。A．市场价格B．比准价格C．理论价格D．评估价格

13、运用收益法估价一般可以分为__四个步骤进行。①求取报酬率或资本化率、收益乘数；②预测估价对象的未来收益；③搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料；④选用合适的收益法公式计算收益价格。A．①②③④B．②③④①C．③②①④D．③①②④

14、概率分析的一般步骤为。A：列出需要进行概率分析的不确定性因素B：选择概率分析使用的经济评价指标C：分析确定每个不确定性因素发生的概率D：通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析E：计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率

15、根据，可将合同分为双务合同与单务合同。A：法律是否设有规范并赋予一个特定名称B：合同当事人是否互相享有权利、承担义务C：合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价D：法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立E：执行层的组织协调

16、建设用地批准后直至颁发土地使用权证书之前，应进行跟踪和管理，其主要任务是__。A．颁发土地使用证B．签发用地证书C．督促被征地单位按期移交土地D．处理征地过程的各种争议E．填写征地结案报告

17、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例。乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2(甲别墅的装修标准为800元/m2)，因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为__元/m2。A．7020B．7091C．7380D．8580

18、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其由代表国家行使。A：使用权B：征收权C：购买权D：所有权E：执行层的组织协调

19、一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是（）。A．10%B．9.5%C．11%D．10.65%

20、甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是。A：甲公司非法占用了财产B：甲公司所有的危房C：甲公司替乙公司保管的财产D：甲公司未经规划许可建造的房屋E：执行层的组织协调

21、在运用成本法时最主要的有。A：区分计划成本和实际成本B：区分实际成本和客观成本C：结合实际成本来确定评估价值D：结合实际开发利润来确定评估价值E：结合市场供求分析来确定评估价值

22、下列关于城市用地自然条件评价中的工程地质条件，表述正确的是。A：不同的建设用地的地形条件，对建设规划布局、道路的定向等，均会产生一定程度的影响B：建设用地范围內各种地基的承载能力，对工程建设的经济性，影响不大C：冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽D：冲沟切割用地，使之支离破碎，对土地的使用十分不利E：工程建筑物和水工构筑物若不慎选在地下溶洞之上，将是十分危险的

23、房地产市场营销因素调查包括的类型有。(2005年试题)A：产品调查B：价格调查C：市场需求质量调查D：分销渠道调查E：促销策略调查

24、在投资项、目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（）。A．固定资产购置支出B．企业所得税C．固定资产折旧D．贷款利息

25、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为。A：认知价值定价法B：成本加成定价法C：挑战定价法D：领导定价法E：借款合同