四川省2016年下半年房地产估价师制度与：三级资质模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在市场调查中，__是最易出错的阶段。A．分析信息B．信息汇总C．收集信息D．报告结果

2、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8％，该写字楼因采光受影响造成的损失为万元。A：35.00B：56.29C：86.29D：180.00E：工业用地的监测点评估价格

3、经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前年平均年产值逐年给予补偿。A：1B：2C：3D：5E：房地产估价机构必须加盖公章

4、房地产估价中，遵循、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值。A：委托人B：估价报告预期使用者C：管理部门D：中立E：工业用地的监测点评估价格

5、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标估算法

6、房地产供给有限特性的本质是。A：土地的总量有限B：房地产的不可移动性C：房地产的独一无二性D：房地产的价值量大E：工业用地的监测点评估价格

7、建设用地使用权出让合同签订后，日内应支付全部地价款。A：60B：90C：100D：120E：房地产估价机构必须加盖公章

8、依法不能免征房产税的房屋是。A：机关的办公楼B：的营房C：个人自住的住房D：百货公司的商场E：执行层的组织协调

9、估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元／㎡，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98％，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3％和6％，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为元／㎡。A：6280B：08C：6881D：7021E：工业用地的监测点评估价格

10、对投资项目或投资方向提出建议，是__阶段的主要任务。A．投资机会研究B．初步可行性研究C．详细可行性研究D．项目的评估和决策

11、房地产经纪人执业资格考试实行全国。A：统一大纲B：统一命题C：统一组织D：统一阅卷E：执行层的组织协调

12、房地产市场也存在空间市场和__这两个层面。A．资产市场B．资本市场C．信托市场D．证券市场

13、下面哪个说法是错误的：__。A．重新购建价格是估价时点的价格B．重新购建价格是客观的价格C．建筑物的重新购建价格是全新状态下的价格D．土地的重新购建价格是全新状态下的价格

14、设临街深度价格修正率如下表：另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40％、20％和10％，则下图的宗地B的单价为元／㎡。(更正：路线价：4000元/㎡)A：00B：6800C：6960D：7600E：工业用地的监测点评估价格

15、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3％，运营费用增长2％，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7％。该宗房地产的收益价格为万元。A：650B：687C：585D：630E：工业用地的监测点评估价格

16、编制会计报表项目对应关系清楚、项目完整、数字准确，这体现了衡量会计信息质量一般原则中的原则。A：明晰性B：可比性C：客观性D：一贯性E：执行层的组织协调

17、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是。(2007年试题)A：图纸幅面内应有标题栏和会签栏B：结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号D：标高的单位用毫米计E：执行层的组织协调

18、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。A.4.00B.4.58C.4.625D.5.16

19、根据，债券可分短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。A：发行主体的不同B：偿还期限的长短C：利息的不同支付方式D：发行方式E：执行层的组织协调

20、以下说法不正确的是__。A．估价目的不同，估价的依据可能不同B．虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值C．估价目的不同，估价时点的选取可能不同D．估价目的不同，估价选用的方法也可能不同

21、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为__。A．成本加成定价法B．价值定价法C．目标定价法D．认知价值定价法

22、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清．该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100 ㎡，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为．【2006年考题】A：2 593元／㎡B：2 619元/㎡C：2 727元/㎡D：2 862元/㎡E：工业用地的监测点评估价格

23、以中外合资企业的房地产抵押的必须经通过，但企业章程另有约定的除外。A：工会B：职工(代表)大会C：股东大会D：董事会E：执行层的组织协调

24、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产．【2007年考题】A：目前是否有经济收入B：过去是否带来了经济收益C：是否具有产生经济收益的能力D：目前的收入是否大于运营费用E：工业用地的监测点评估价格

25、建设单位征用的土地，其土地所有权属于__。A．集体经济组织B．国家C．建设单位D．使用单位

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、妥善安置被征地单位和农民原则的“妥善安置”主要包括等方面。A：要给被征地单位妥善安排生产用地B：要妥善安置征地范围外的拆迁户C：对征收的土地要适当补偿D：对因征地给农民造成的损失要适当补偿E：对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排

2、房地产权属档案的完整性体现在两个方面，即。A：房证结合B：地证结合C：图卡结合D：图档结合E：房地结合

3、用市场法对房地产进行估价时，需要进行__修正。A．交易过程B．交易情况C．交易日期D．交易价格E．房地产状况

4、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有等。A：意外破坏的损毁B：市场供给的过量C：建筑设计的缺陷D：人们消费观念的改变E：周围环境条件恶化

5、不属于税收制度的构成要素的是。A：纳税人B：课税对象C：纳税时间D：税基E：税点

6、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低__元/m2。A．200B．300C．700D．1000

7、如果一笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么名义利率是。A：12%B：12.55%C：12.68%D：13.55%E：借款合同

8、房地产投资决策分析的主要工作包括__。A．投资机会寻找B．市场分析C．投资机会筛选D．财务评价E．规划设计

9、耕地占用税的纳税对象是__。A．占用耕地从事其他非农业建设的个人B．占用耕地从事其他非农业建设的行为C．占用耕地从事其他非农业建设的单位D．占用耕地从事其他农业生产的行为

10、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为__元/m2。A．2593B．2619C．2727D．2862

11、土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的__。A．1%B．2%C．3%D．4%

12、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。A．房地产平均价格B．房地产中位数价格C．房地产价格指数D．房地产同质价格

13、下列关于拍卖与普通商品交易的区别，表述错误的是。A：普通交易中当事人只有卖方和买方B：拍卖方式中有委托人、拍卖人和竞买人，三方缺一不可C：被拍卖商品的出售价格由竞买人通过竞价来决定，即由卖方定价D：普通交易中商品销售价格由卖方定价或由买卖双方协商定价E：执行层的组织协调

14、人们通常用距离来衡量区位的好坏，现在人们越来越重视的是__。A．空间直线距离B．水平直线距离C．交通直线距离D．交通时间距离

15、按定额反映的生产要素消耗内容不同，可以把工程建设定额分为。A：直接消耗定额B：劳动消耗定额C：机械消耗定额D：材料消耗定额E：预算消耗定额

16、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

17、__不属于市政公用设施用地。A．公共交通用地B．煤气调压站C．广场用地D．火葬场

18、下列关于敏感性分析的描述正确的是__。A．敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分B．敏感性分析的准确性是相当高的C．敏感性分析可以确定各种不确定性因素发生一定幅度的概率D．敏感性分析通过分析项目经济指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其大变动幅度E．常用的指标为内部收益率

19、下列指标从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。A：实际价格/理论价格B：房地产价格增长率/实际GDP增长率C：房地产价格指数/居民消费价格指数D：房屋施工面积/新竣工面积E：个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率

20、下列保险中，属于商业保险的有。A：保证保险B：劳动工伤保险C：信用保险D：健康保险E：责任保险

21、某住宅小区附近新建一条铁路，由此引起的该住宅小区房地产价值的贬损属于__。A．物质折旧B．功能折旧C．经济折旧D．会计折旧

22、劳动市场上的垄断因素表现在。A：劳动者组成工会，形成劳动市场的买方垄断，即垄断劳动的供给B：劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给C：劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的需求D：厂商为独家买主，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给E：厂商为独家买主，形成劳动市场的买方垄断，即垄断劳动的需求

23、在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（）。A．简单平均法B．移动平均法C．加权移动平均法D．指数平滑法

24、对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为__，也是进行投资分析最重要的基础数据。①投资；②成本；③销售或出租收入；④税金；⑤利润A．①②③B．①②③④⑤C．②③⑤D．①②④

25、财务分析不包括。A：偿债能力分析B：平衡能力分析C：盈利能力分析D：营运能力分析E：执行层的组织协调