2016年四川省房地产估价师《制度与》：房地产抵押权的实现试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、居住用途房地产的位置优劣，主要是看__和安宁程度。A．周围环境状况B．繁华程度C．临街状况D．附近是否有矿产资源

2、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是__模式。A．单一市场集中化B．产品专业化C．市场专业化D．全面覆盖

3、为评估某房地产2007年9月1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元／㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为元／㎡。A：3868.92B：4000.00C：4072.54D：4286.E：工业用地的监测点评估价格

4、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，一直报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为__万元。A．4023.04B．4074.10C．4768.50D．5652.09

5、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是__。A．12%B．12.55%C．12.68%D．13.55%

6、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为__年。A．4B．3C．2D．1

7、拍卖的基本原则中不包括__原则。A．公开B．公平C．客观D．诚实信用

8、土地使用税不在__征收。A．城市B．县城C．建制镇D．农村

9、房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权__转让。A．同时B．随之C．不能D．权利人确定是否

10、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。(2009年试题)A：发现地下文物B：银行贷款未按期到账C：相关建材供应缺货D：更改建筑设计E：房地产估价机构必须加盖公章

11、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是．【2005年考题】A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C：估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D：估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去E：工业用地的监测点评估价格

12、指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态的是。A：房地产产品结构B：房地产供求结构C：房地产投资结构D：房地产总量结构E：借款合同

13、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应直线法计算出的成新率。A：大于B：大于或等于C：小于D：小于或等于E：工业用地的监测点评估价格

14、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0．5年，建设期为2。5年，销售期为1年，建造成本估算为10 000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入。全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6％，按季计息。则该项目建造成本的利息是万元。A：755．54B：772．84C：1 400．88D：1 433．90E：借款合同

15、负责本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门为__。A．市、县级房屋征收管理部门B．省级房屋征收管理部门C．市、县级D．省级

16、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。A．信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B．债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷C．企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年D．利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”

17、某宗房地产收益期限为50年的价格为4000元/m2，报酬率为9%，该宗房地产30年的价格为__元/m2。A．2400B．3748.93C．3567.41D．3821.92

18、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用是。A：经营成本B：开发产品成本C：期间费用D：开发项目总投资E：借款合同

19、当供给增加量小于需求减少量时，则__。A．均衡价格下降，均衡交易量增加B．均衡价格下降，均衡交易量减少C．均衡价格上升，均衡交易量增加D．均衡价格上升，均衡交易量减少

20、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为元／㎡。A：98B：102C：108D：116E：工业用地的监测点评估价格

21、假设开发法的本质是以为导向求取估价对象的价值。A：房地产供需B：房地产的预期未来收益C：房地产预测的开发完成后的价值D：土地利用价值E：工业用地的监测点评估价格

22、指以发行者的不动产或有价证券作为抵押品而发行的债券。A：信用债券B：抵押债券C：质押债券D：担保债券E：执行层的组织协调

23、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建：1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则__。A．甲大于乙B．甲小于乙C．甲等于乙D．难以判断

24、某公司以120万元购买了150m2的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（）。A．7.5%B．10.8%C．12.5%D．15.0%

25、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在__以上的，应进行土地的清算。A．55%B．65%C．75%D．85%

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、目前，我国已基本建立了以国有金融机构为主体、其他各类金融机构并存的金融体系，逐步形成了的金融。A：银行、证券、保险业分业经营B：银行、证券、保险业分业监管C：银行、证券、保险业共同经营D：银行、证券、保险业合作经营E：银行、证券、保险业共同监管

2、根据《房屋登记办法》，可以办理预告登记的有。A：预购商品房设定抵押B：在建工程设定抵押C：房屋所有权转让D：房屋所有权设定抵押E：购买预售商品房

3、房地产测绘成果主要包括。A：房产簿册B：房产数据C：房产图集D：房产档案E：房产资料

4、建筑装饰材料按__分类，可以分为外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等。A．建筑装饰部位B．制造工艺C．化学成分D．力学性能

5、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。A．土地购置贷款B．建设贷款C．土地开发贷款D．房地产抵押贷款

6、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有。、A：消费者的收入增加B：作为替代品的房地产的价格上升C：作为互补品的房地产的价格上升D：消费者预期其未来的收入增加E：消费者预期未来的房地产价格上升

7、投资基金的创立和运行涉及四方。A：B：投资人C：发起人D：管理人E：托管人

8、下列关于股票与股单的表述正确的是。A：股票和股单都是在股份制企业中运用的概念B：二者同属于证据证券，但两者存在根本性的区别C：股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证D：股票有普通股与优先股、记名股与不记名股E：股单可以是记名的，也存在普通股与优先股，有表决权与无表决权之分

9、某房地产经纪机构承担一个技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间多的房地产项目的全程咨询服务，项目的总投资额为1亿元，按照有关规定，则该机构可以收费万元。A：20B：30C：50D：80E：100

10、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

11、在下列行为中，属于犯罪的有__。A．欠税B．偷税C．抗税D．退税E．漏税

12、对同一宗房地产而言，__。A．房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧B．建筑物价格=房地价格-土地价格C．土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧D．房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧

13、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有。  (2005年试题)A：自我消费B：房地产保值C：房地产增值D：开发利润E：出租收益

14、张某以自己的房产向保险人投保，确定该房产的价值为100万元，由于地震该房屋开裂，评估其重置净值为60万元，损失比例为50％，则赔偿金额为万元。A：100B：75C：50D：25E：执行层的组织协调

15、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8％，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是万元。A：378．49B：678．22C：779．14D：804．73E：借款合同

16、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（）。A．拟买卖的房地产市场价值B．买方愿意支付的最低价C．买方可承受的最高价D．卖方可接受的最低价E．卖方愿意接受的最高价

17、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于。A：直接费B：间接费C：规费D：税金E：企业管理费

18、下列行为中，需要缴纳契税的有。A：事业单位购买办公用房B：因地震导致房屋灭失而重新购房C：个人购买经济适用住房D：奥运冠军接受奖励的房屋E：城镇职工按规定第一次购买公有住房

19、下列财务指标中，反映企业营运能力的指标有。A：流动比率B：速动比率C：存货周转率D：应收账款周转率E：资本金利润率

20、房地产的规范性文件包括。A：《房地产经纪人员执业资格制度暂行规定》B：《房地产估价规范》C：《关于房地产中介服务收费的通知》D：《房产测量规范》E：《城市房屋拆迁估价指导意见》

21、房地产间接投资包括。A：投资房地产开发企业股票B：在建工程C：投资房地产开发企业发行的债券D：投资房地产投资信托基金E：购买住房抵押支持证券

22、房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于__。A．10%B．35%C．15%D．25%

23、与企业的日常经营活动没有直接关系的各项收入和支出是指。A：营业利润B：营业支出C：投资净收益D：营业外收支净额E：执行层的组织协调

24、如果说保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，那么，保险的职能则是通过保险人的资产业务实现的。A：分散风险B：组织经济补偿C：融通资金D：防灾防损E：执行层的组织协调

25、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有等。A：意外破坏的损毁B：市场供给的过量C：建筑设计的缺陷D：人们消费观念的改变E：周围环境条件恶化