辽宁省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：房地产状况调整的含义试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、__，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。A．商品市场B．生产要素市场C．服务市场D．潜在市场

2、对房屋拆迁纠纷的裁决应当自收到申请之日起__内作出。A．28日B．28个工作日C．30日D．30个工作日

3、地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有的特性。A：变现性差B：易受影响C：依赖专业管理D：效益外溢和转移E：借款合同

4、下列关于信用，说法正确的是__。A．信用是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡B．在发生商业信用过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明，如商业票据C．商业信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用D．商业信用和国家信用等形式的发展往往不需要银行信用的支持

5、不应计入收益性物业经营费用的是．(2008年试题)A：抵押贷款利息B：公共设施维修费C：房产税D：物业保险税E：借款合同

6、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元／㎡、3565元／㎡、3730元／㎡、3905元／㎡、4075元／㎡，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为元/㎡。A：4075.0B：4242.5C：4410.0D：4577.5E：工业用地的监测点评估价格

7、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款__。A．甲银行优先受偿B．按2家银行的债权数额大小确定受偿顺序C．乙银行优先受偿D．按2家银行的债权比例受偿

8、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％．该房地产的实际价格为．【2003年考题】A：87万元B：124万元C：130万元D：134万元E：工业用地的监测点评估价格

9、一般都是移动污染源，主要是各种机动车辆、飞机、轮船等排放有毒有害物质进入大气。A：生活污染源B：气态污染物C：交通污染源D：工业污染源E：执行层的组织协调

10、房地产入股行为是属于__。A．有偿转让B．无偿转让C．既属于有偿转让又属于无偿转让D．两者都不是

11、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和 6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。A．-100B．50C．50D．100

12、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元．若土地资本化率为7％，则该宗土地30年使用权的价格为。A：9万元B：1000万元C：1349万元D：1500万元E：工业用地的监测点评估价格

13、动产拍卖的成交一般以__为标志。A．拍卖标的物财产所有权的转移B．拍卖标的物实际占有的转移C．拍卖过程中最高应价者的确定D．拍卖合同的签订

14、取得开发项目用地所发生的费用为。A：用地使用费B：土地费用C：土地转让费D：土地租用费E：借款合同

15、根据《中华人民共和国刑法》规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。A：一B：三C：五D：七E：房地产估价机构必须加盖公章

16、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A．7.5%B．8.3%C．12.5%D．16.7%

17、已知年利率为14％，则按季度计息时的实际年利率为。A：12.55％B：12.68％C：14.75％D：15.01％E：借款合同

18、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由__无偿收回土地使用权并予以公告。A．乡级以上B．县级以上C．市级以上D．省级以上

19、注册房地产估价师继续教育由组织。A：住房和城乡建设部B：人力资源和社会保障部C：省级建设主管部门D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会E：执行层的组织协调

20、对房屋评估结果的鉴定作为裁决的依据，鉴定时间__计入裁决时限。A．必须B．应C．宜D．不

21、房地产投资资本金不能低于总投资的__。A．10%B．20%C．30%D．35%

22、张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是__万元。A．96B．104C．140D．166

23、《房地产开发企业资质管理办法》属于__。A．法律B．行规C．部门规章D．行规

24、住房公积金的本质属性是，是住房分配货币化的重要形式。A：义务性B：保障性C：互助性D：工资性E：执行层的组织协调

25、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的批准后，由实施。A：市、县B：市、县土地管理部门C：市、县规划管理部门D：乡镇E：房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、以下关于建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限的说法正确的是。A：建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束B：建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不同时结束C：建筑物剩余经济寿命不可能早于土地使用权剩余期限结束D：建筑物剩余经济寿命不可能晚于土地使用期限结束E：建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束

2、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量D．存量+新增竣工量-拆毁量

3、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。A：房地产估价机构具有一、二级资质B：分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师C：在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师D：有固定的经营服务场所E：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全

4、商品房预售合同登记备案应由办理。A：房地产开发商B：房地产销售代理机构C：商品房预购人D：房地产开发商和商品房预购人共同E：执行层的组织协调

5、物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括。A：定期收取的物业管理服务费B：物业共用部位、共用设备设施维修资金C：的扶持D：对长期拖欠物业费业主的罚款E：开发建设单位给予一定的支持

6、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是__。A．名义利率大于实际利率B．实际利率大于名义利率C．名义利率等于实际利率D．实际利率小于名义利率

7、下列关于价格弹性的表述中，正确的有。A：供给价格弹性一般为正值B：当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性C：需求价格弹性永远为负值D：当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性E：一般来说，时间越长，需求和供给就越有弹性

8、关于物权的效力说法有误的是__。A．同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存B．同一标的物一般来说物权优先于债权C．私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主失效D．物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利

9、开发商的主要合同关系通常包括等。A：保险合同B：分包合同C：销售合同D：勘察设计合同E：加工合同

10、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是。A：加强对房地产市场的监测B：及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况C：督促开发企业按城市规划实施开发D：督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置E：不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生

11、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于__万元。A．2000B．2500C．3000D．3500

12、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是。A：沉降缝B：伸缩缝C：温度缝D：防震缝E：执行层的组织协调

13、楼面地价应该是。A：建筑容积率与土地单价之比B：土地单价与总建筑面积之比C：土地单价与建筑容积率之比D：土地总价与总建筑面积之比E：土地总价与建筑容积率之比

14、无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即。A：调换原则B：补偿原则C：对立原则D：等价原则E：执行层的组织协调

15、__不是减轻纳税人负担的措施。A．附加B．规定起征点和免征额C．减税D．免税

16、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于引起的。A：装饰装修改造B：通货膨胀C：需求增加导致稀缺性增加D：改进物业管理E：周围环境改善

17、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。A．增加抵押贷款B．抵押期间对抵押房地产进行动态监测C．抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D．处置抵押房地产E．租赁抵押房地产

18、商品零售物价的变动直接影响到。A：城乡居民的生活支出和国家的财政收入B：居民购买力和市场供需的平衡C：消费与积累的比例关系D：企业的生产和效益状况E：商业流通领域的整体状况

19、在房地产估价中，如果估价目的不同，则__。A．估价的依据有可能不同B．估价的方法有可能不同C．估价对象的范围有可能不同D．不影响估价结果的公正性E．不影响估价报告的用途

20、投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的。A：位置固定性B：不一致性C：适应性D：相互影响性E：借款合同

21、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。A．主观合理价值和公开市场价值B．主观合理价值和非公开市场价值C．主观合理价值和客观合理价值D．公开市场价值和非公开市场价值

22、补地价是指需要补交给的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。是需要补地价的主要情形。A：出让土地使用权期满后续期B：增加原土地使用权出让时规定的容积率C：转让、出租、抵押土地使用权的房地产D：改变原土地使用权出让时规定的用途E：拍卖土地使用权

23、下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有。A：速动比率B：利息备付率C：偿债备付率D：内部收益率E：资产负债率

24、关于资金时间价值的说法，错误的是__。A．现在的100万元与5年后的100万元的价值相同B．现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同C．现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同D．由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较

25、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是。  (2005年、2009年试题)A：目标定价法B：价值定价法C：挑战定价法D：成本加成定价法E：借款合同