福州宝龙城市广场业态分析

             ――福州新航母  商业迪斯尼  

第一步 先来认识宝龙城市广场

   宝龙城市广场 位于福州市台江区工业路与二环路交汇处，东至宁化路，南至宁化小区，西至西二环路，北至工业路。位于大福州的几何中心，与福州两大传统商业街区东街口和中亭街的黄金分割点——洋头口近在咫尺。

1 为什么说宝龙城市广场是地标式的商业中心？

2004，中国最具投资价值的商业地产

商业零售业专业人士一致看好宝龙城市广场地段的现有购买力和该商圈的前景

房地产业内人士一致看好宝龙城市广场地段前景

（投资建设一年，区域周边地价从100万元/亩，提升至387万元/亩。）

    宝龙城市广场进一步完善福州的城市配套功能，五星级电影城、高档娱乐、大型一站式购物中心极大提高了福州的商业档次，独特的建筑景观提高了福州的建筑层次。

位于大福州商业核心区，辐射市区200万人口，该商圈人均GDP超过3000美元，在10分钟车程内延及南北江滨众多高尚社区，聚集人流和消费力的潜力惊人，宝龙城市广场必将成为该区域范围内最重要的生活配套。其商业服务半径必将覆盖至整个福州市区及五区八县、莆田、南平、宁德等城市。

2为什么说宝龙城市广场的经营模式上比福州以往传统商场更有优势？

    宝龙城市广场的经营模式：

    ONLY  ONE一站式消费＋EPTC体验型消费，是目前国际驻留商业模式，是国内最现金商业模式，领先福州同业50年，在国外有1>50定律，即该商业模式仅占商业总量的1％，但却占有50％的商业市场份额。相比传统零售商业以“购”为主，功能配套只是围绕“购”而展开，存在功能配套不健全的先天不足。

    哪个商场能统一购物、休闲、娱乐、餐饮等业态，用专业公司统一管理，同样只有宝龙城市广场。这就是宝龙城市广场不同于传统商业的地方，也正是它会较传统商业成倍地吸引人流的地方，是投资、经营的保障。

    宝龙城市广场的经营优势：

    宝龙城市广场领入法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强压阵，影院、食街、步行街、酒吧，引客聚客，实力毋庸置疑；

    购、食、娱、闲，多元消费符合。多层客源相互作用，将各种客户资源牢牢抓住，保持24消失全天候持续旺场。

   全球招商，实力筛选，众多国际品牌、国内名牌同场经营。

   宝龙城市广场的消费优势：

   以内部集购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮、文化、商业、精装酒店式公寓为一体等城市功能完整的构成一个完美而人性的商业系统和消费流程，经心的考虑了人在环境中停留、驻足与各种建筑设置的协调统一，通过全方位的体验和感观，最大限度地满足人的多重享受，在商业、商务商住的和谐共生关系中，建立“24小时”可循环发展的商业消费行为。

   宝龙城市广场的经营实力比较：

3为什么说宝龙城市广场是时代版的世界级的东街口商业街？

   22万平方米的规模以及承载的丰富内涵，集购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮、文化、商业、精装酒店式公寓为一体的多元素混合，让宝龙城市广场超越一般商场或购物中心

宝龙城市广场和东街口商圈比较

4为什么众多世界500强商业巨头选择宝龙城市广场？

成为世界500强企业一定不会是一蹴而就的，经过商海波浪洗礼的世界商业巨子，经过多年的总结积累，各家企业形成科学的、自有的、标准化的、量化的标准，标准的订立最大程度上的保障了企业的经营决策的准确及成功几率，在其中店面选址就有严格系列规范性标准。

    宝龙城市广场地处台江区，工业路与二环路交汇处，直接商圈坐拥10万台江新区中高端消费群体，辐射未来金山新区30万平方公里黄金领地，地段优越，顾前瞻后，越来越旺，这和国际品牌的选址要求相一致，法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强的选址就和宝龙城市广场的选址“选到一块去了”，精明商家的眼光都是一致的，所以才有了后来的宝龙集团巨资建立宝龙城市广场。

   法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强的加盟再一次了谁占领了宝龙城市广场，谁就掌握了可进可退的商业要津，和城市商业含金量最高的区域，谁就掌握了这个城市新的商业制高点。

宝龙城市广场和东街口商业选址的比较

5 宝龙城市广场如何保障人气持续旺场

 人气吸引保障

法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强的加盟

其商业服务半径辐射至整个福州市区及五区八县、莆田、南平、宁德等城市

福州最大的免费地下停车场

 人气聚集保障

特色经营（多元化、全龄层）

合理的商业规划、布局

五星级影院、夜总会、迪厅、酒吧一条街、天天不夜城

 人气保障的多重措施，确保持续旺场

 购物、逛街吸引人气

娱乐休闲，留住人气

 餐饮，集中人气

免费停车，扩大人气

经营活动和年度特卖会和假日节庆活动，拉动人气

小贴士：

宝龙城市广场的设计标准为同场5万－20万人/次消费

设计时充分考虑未来如同体育场般的人流聚集，建筑工艺调整，结构加固，力求保证巨大人流的应力承载要求，每层楼面都以广场承重标准进行设计建设。

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6未来宝龙城市广场经营前景如何保障？

1）六重经营保障

消费资源占有

占据大福州几何中心位置，直接商圈人口近百万，消费潜力巨大

国际团队

    引进国际驻留管理模式，拥有一批高水准人才，无论在项目规划、商业运作、招商、经营等各方面都是国际化的。

    统一运营

    宝龙城市广场在各大主力商业家经营的基础上，委托国际专业机构进一步统一运营管理，同时，也为小商户提供有针对性的经营管理服务。

    众多世界500强的成功引进，创福州世界500强加盟之最

招商先行，全球招商，品牌筛选实力商家引进，500强实力压阵。

    开发商参与经营，尽发售1/4的商业面积，不售完了事，一路管到底

宝龙城市广场采用商业地产国际通行规则，不以销售套现为目的，着重商业运行的长期稳定回报和商业资本增值，采用国际通行的租赁、合作的经营模式，确保统一经营。

    产业扶持

享受重大招商引资的扶持，作为形象工程，对第三产的拉动以及其利税就业大户地位，从而获得各级的重点扶持。

2）国际品牌联合国，创福州世界500强加盟之最

品牌集成

    众多国际品牌、国内一流品牌同场经营。

    品牌筛选

    宝龙城市广场在规划初期便接触了国内几乎全部的知名百货和大卖场

宝龙城市广场坚持国际化主流经营模式，引进国内外品牌商家

对意向商家反复论证，务求不同商家间、业态间、经营上能优势互补，消费服务链更趋完善，并以此为标准从中筛选合作商家。法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强的并签署长期租约。

    随着国际巨头和一线品牌的引进，具有“财富风向标”的众多品牌商家闻风而动。消息灵通着纷纷在宝龙城市广场抢得一席之地。

   今天宝龙城市广场已经成为全球商业巨头的抢占福州的财富盆地、黄金口岸，以时代视野衡量宝龙城市广场，处处张扬全球主流店国际水准。

3）众多唯一性和规模之冠，领舞福州

   福州唯一五星级数码院

   福州唯一单位商业建筑面积22万平方米的SHOPPING MALL 

   全国唯一青少年购物主题商场

   福州最大的地下停车场

   福州世界500强加盟之最

   福州单层最大面积，达3万平方米

   空间尺度最高：挑高7米

   福州最多电梯的单体建筑（66台）

   2万㎡娱乐休闲福州面积最大，2万㎡主力店单点福州面积最大

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7宝龙城市广场与福州传统店铺的定义与区别

    传统商铺所表现的弊端，不仅体现在规划、市政、环境的协调方面，更重要的是，它越来越不能成为国际化城市消费的主流方向，并最终将被大规模的商业综合建筑体逐步取代。

❑街铺，“有街的店铺”，是临街门面，常见的是住宅楼的两层底商，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。

❑商铺，“有商气的铺位”，一般只是指大型综合百货商场、大卖场、购物中心等整体商用物业中的某一单元或的铺面等。分为投资型商铺（纯出租）和经营型商铺（自营），宝龙城市广场包括了这两种商铺形式。

宝龙城市广场商铺和传统街铺比较

8为什么说宝龙城市广场商铺是绝对铺王？

因素一：宝龙城市广场的开发商宝龙集团有雄厚的资金实力、丰富的多行业（包括商业、房 

        地产、酒店业娱乐业）经营管理经验，值得信赖；

因素二：宝龙城市广场集购物、娱乐、旅游、餐饮、没事、文化、休闲和酒店式公寓功

        能于一体，各个业态护东经营，大大降低了经营风险；

因素三：宝龙城市广场位于工业路和二环路交汇处的大福州商业核心区，交通继起边界，在

        10分钟车程范围内可辐射到南北江滨众多高档社区，庞大的消费力惊人；

因素四：宝龙城市广场22万平方米的建筑面积全福州规模最大，功能最全，具有全福州最

        大的停车场，在沃尔玛购物停车免费，更兼具有兼铜边界如，可吸引福州周边城市

        人群来此消费购物，其升值潜力无限；

因素五：宝龙城市广场引进了沃尔玛、时代华纳等世界500强企业和多内知名商家作为主力

        店长期经营，这些主力店是宝龙城市广场长期繁荣的保证之一；

因素六：宝龙集团聘请商业专家精心规划主力店布置，使每一层的每一个店铺都充满投资价

        值；

因素七：宝龙城市广场中有时代华纳、夜总会、DISCO、酒吧街等大量娱乐设施，这不但带

        来大量的高消费人群，而且还能有延长店铺的经营时间，创造商业物业新价值；

因素八：宝龙集团花费巨资打造宝龙城市广场景观，更有权购唯一的调高7米的地下主题公

        园，这将对消费者构成巨大的吸引力；

因素九：宝龙集团只将总建筑面积的1/4作为店面出售，3/4的建筑面积自承经营，由

        专业团队统一管理运营，大大降低了经营风险。

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9宝龙城市广场和××广场的区别

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第二步再来判断宝龙城市广场是否值得投资

1福州商业发展现状如何？

◇03年国庆福州家电市场总体营业额近1亿，这从一侧面说明福州商业零售业含金量大，同时也反映出福州的商业竞争温和。

◇传统零售商业“单一性”明显，业态仍以传统百货、超市、专业市场为主，缺乏综合商业体、特色商业街等，商业类型发展相对滞后，有些市场更是自发形成，商业结构、业态组合不合理，缺乏统一经营管理，不能创造良好的经营环境，而不能为消费者提供满意的购物环境，就缺少了市场红火的真正驱动力，种种迹象表明，福州现在商业已经远远不能适应福州城市社会发展需要，已经不能满足广大消费者日益提高的市场消费需求。

◇家乐福等国际零售业巨头逐步进放福州，城市商业格局、排位酝酿变革，新商业、新商机不断显现。

◇城市零售商业和购物消费主要集中在东街口，这一方面造成东街口商业间竞争，造成休闲、娱乐、公共休闲设施减少；另一方面商业中心和交通枢纽的结合又造成商圈改造难度加大；这种聚核式的商业布局并不利于城市商业合理布局发展，也不利于方便市民消费。一个城市应该形成多个定位各异的商业中心或区域商业中心。

   总体来讲，福州的商业消费总额大、潜力大，含金量高，商业格局变革在即，机会已经显现，市场呼唤着更高起点的新商业。

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2目前，福州商铺投资存在哪些问题？

◇目前，福州的商铺投资渠道非常狭窄，主要有街铺和店中店两种传统品种。

   其中，街铺投资主要集中在商业繁华地段或批发集散地。鉴于建筑，街铺的面积大多为50至100平米之间。同时街铺的价格普通较高，单价低的也一般在1万左右，好的地段要5万以上。

   店中店，即商场中的店铺。此类型商铺价格一般相对较低，然而目前市面上的大部分店中店均为经营，缺乏科学的统一业态规划和统一经营管理。而此类型商铺能否盘活却恰恰取决于批发物流市场景气程度和专业市场的生命力，因而相对风险较高。

◇开发、投资、经营、消费环节是割裂的。

   目前市场上的大部分商业的开发、投资、经营、消费各个环节是割裂的，开发商只管建铺；经营者则经常埋怨建出来商铺不符合经营需求，没法用或不好用；投资人则出租、经营、收租，断租等的经营风险，谁投资，谁招商，谁管理，谁就谁就承担风险。消费心理、消费行为、消费潮流的引导，如何更方便、更舒适消费、更高性价比购物，似乎是消费者的一厢情愿，这种断裂式的商业开发是对商业发展的阻碍。

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3为什么要投资宝龙城市广场的商铺？

1）市场优势

◇20亿元投资打造的新市商业中心铺王，全市罕有

◇全福州市最大购、食、娱一体的综合型商业中心商铺

◇坐拥百万消费人口

2）硬件优势

◇体量、超市、百货、停车场、五星级影院、青少年主题购物公园，创造福州商业多项之最

◇仅售建筑面积的1/4，稀有，绝版

◇合理的空间布局保障客流汇聚

3）经营优势

◇众多世界500强投资进驻，创福州世界500强加盟之最

◇世界500强长期租约

◇统一经营管理，国际专业团队运营

◇百强重点项目，享受重大招商引资优惠

4）投资优势

◇部分商铺带租约出售

◇高回报，年回报率基本高达8%

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4为什么说宝龙城市广场商铺投资是目前最成熟的商铺投资模式

1）具备一个商业项目成功运营的核心条件

●全民投资模式，做500强的房东

●招商先行，世界500强投资，进驻，压阵经营无忧

●限量出售，仅售1/4的商业面积

●基本保障年8%稳定回报

●月租回报大于月供，如果是按揭付款，则可以实现永不供铺

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5宝龙城市广场投资创富示意

投资创富图：

（备注：10年后商铺市值是按福州商铺12年平均涨一倍为参照，12年租金基础标准以目前中心首层商铺150元/月/M参照）

从第六年开始每

年递增6%，平均

租金达8350元/月

6080元/月供，7500元租金收入

首付只需付50%

53.5249元

买宝龙城市广场商铺，以50平米为例，总价106.5249万

第1年

第6年

第12年头

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6您应该了解的投资观

  1）一铺养三代

  民间有“一铺养三代”的说法，反映出商铺投资由来已久，深入人心。商铺收益的长期性、  稳定性、高回报性及可抵押、可转换、可继承的特性，让它成为家庭投资的最理想品种。

  2）“70%的深圳人投资商铺”一越发达，投资意识越强，投资意识越强，越发达

据报道，70%深圳人有意向投资商铺。其投资目的：1是看好城市和个人的未来；2是年轻时投资，为日后创业打下基础；3是作为家庭环境改善的长期计划；4是作为个人的第二收入；5是作为孩子长大读书出国的一个保障；6是希望老了以后作为生活的保障。

  3）当年若投资东街口或世纪联华，现在又当如何？

  十年前津泰路附近的商铺租金仅50元每平方左右，现在已经水海船高达到350元每月平方。增幅之大，令人咂舌！

  4）中国三城市首选第一投资方式比较

图表

 5）国内商铺投资的最新趋势

  商业地产的规划趋于大规模、大集合，而位于住宅楼底的街铺和高层裙楼配套商业，销售都明显锐减，投资大、风险大的商铺，更是乏人问津。

 6）投资品种综合比较

7宝龙城市广场和其他投资渠道的比较

第四步算算宝龙城市广场的投资回报有多高

1  1065249元投资宝龙城市广场商铺，10年回报有多少？

让我们举例说明：王先生购买宝龙城市广场50平米商铺，单价19633万元，采用10年按揭

A）一间50平米经营成熟商铺——经过10年发展，宝龙城市广场商业中心早已形成

B）还剩30年经营或出租的收益——无需计算，想想十年前东街口的租金至今天翻了多少倍，怎不心动，更何况，没有成本，再怎么做，都只赚不赔

C）价值1065249万元的房产——相信535249万元只是原始价值，十年后重新评估，市值几何，参照东街口商圈升值规律是00-00倍

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2  10年8%回报，如何保障？

◇宝龙城市广场的全部主力商家的租约都在10-20年之间，长约租金是经营收益保障的基础。

◇500强投资，进驻，压阵，法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等的加盟商家领衔，是实力信心的强有力保障。

◇只售1/4，剩余3/4的商为收益提供租金回报的后盾保障。

3 宝龙城市广场投资回报和其他房产投资比较

4为什么宝龙城市广场就是拥有“商铺银行”

◇40年产权商铺，可经营、出租、转让、赠与、抵押、继承，进退自如，房产证保障，不是空头支票。

◇委托经营期满，可收回自己经营，也可以通过业主委员会集体决议再度委托经营。

◇仅有1/4面积出售，3/4物业用于长期租赁经营收益，不存在套现。

◇业主有自主决定的处分权，业主可决定何种经营方式，自行经营则不用交租，委托经营则月月收租，宝龙城市广场的投资模式是国内主流商业地产投资模式，也是最成熟、最先进的模式，在深圳被称为“商铺银行”，拥有一铺，便是拥有一间“商铺银行”。

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第五步  分析宝龙城市广场的投资风险为什么趋于零

1 和福州其他类型商铺的投资风险比较

●传统街铺——要承受租客断租及道路、片区改造转型的风险

●专业市场商铺——要考虑行业发展的走向、兴衰和竞争替代

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2  宝龙城市广场为规避投资风提供了哪些保障？

  世界500强投资进驻，压阵，实力勿庸置疑

  3/4自营物业是不出售的，其经营租赁收益为投资回报提供后盾保障

  保障人气、商气、财气不断高涨

  法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等实力商家的长租约，为投资回报提 供信心保障

  宝龙城市广场黄金口岸地位，财富跑不掉

  专业团队统一经营管理，加上一站式多元业态组合，为投资回报提供经营保障

  招商先行，经营有把握，品牌看得见

  10多亿元总他投资，保障投资的安全性

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3宝龙城市广场如何实现可持续经营？

◇专业团队统一管理运营

宝龙集团在商业、娱乐、休闲、餐饮等行业具体丰富的经营管理经验，宝龙信息产业公司是中国最大的办公设备渠道商，五星级的宝龙大酒店是全省经营业绩最好的酒店，宝龙是福建省目前唯一的省特级娱乐企业，宝龙集团将宝龙城市广场75%的建筑面积自营，必将依托自身的优秀管理人才和丰富管理经验统一运营宝龙城市广场，统一策划，统一广告，这对宝龙城市广场实现持续做旺有决定性的意义。

◇支持

宝龙城市广场是福州市重点工程项目，2003年福州重点外商投资项目，得到福州、市的大力支持，宝龙城市广场引进的各主力店、旗舰店和其他商家一并享受支持。

◇世界500强主力店及国内外一线品牌企业入驻经营

法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等世界500强主力店、国内外众多知名品牌商业企业加盟，宝龙集团自行经营的夜总会、DISCO等项目将带动宝龙城市广场长期繁荣。

◇主力店长期租约

法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等世界500强主力店的长期租约，他们构成了宝龙城市广场繁荣的坚实基础。 

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第六步  测算宝龙城市广场的投资如何赚翻天

1 40年能赚多少——对宝龙城市广场40年收益的评估

   案例

●10年按揭期满拥有一间50平米成熟经营商铺

●拥有房产产权市指1065249万元的商铺

2）正常估计——按目前每年8％收益计算

后30年的经营基本收益为30×8％＝24万

40年总收益为

3）良性估计——以十年间东街口商圈的商铺升值和租金涨幅标准为参照

●商铺的产权升值：十年前东街口商圈商铺约0000元/平米，如今约9万元/平米由此推算，00万元的原始价值，10年后价值约在40-50万元之间

●商铺的经营收益：十年前东街口商圈租金约150元/平米，如今涨至400元/平米，由此推算，宝龙城市广场后40年的租赁收益突破一百万（具体数字已没有意义）

按良性估计，40年收益在百万元以上，即便考虑一切成本和通货膨胀，也确实做到“40年赚翻天”