对一宗房地产评估案例的分析2

一、评估对象简介

×商场座落于W 市最繁华的商业街区. 是W 市经商的黄金地带。建筑物共24 层.其中地下1 层.地上23

层(裙楼5 层.主体塔楼18 层) 。大厦的裙楼自1994 年开始运营. 以招商出租营业场所为主要方式。第一层为日用百货区.二、三层是服装、鞋帽、床上用品区.四层为家具区.五层为舞厅、台球等娱乐区.地下室按人防工程设计施工. 现为停车场和其他出租经营。主体塔楼为写字间设计.外部的面砖贴面、铝合金窗、玻璃幕墙已经安装完工.电梯已完成采购.但内部装修尚未开始。大厦自营业以来.一直是W 市经营较好的商家之一。

二、评估过程简介

C 会计师事务所的评估人员. 按照必要的程序. 在对委托评估的资产实施了必要的现场勘查、市场调查与询证的基础上对委评资产作出了评估.主要做法如下:

(一) 评估思路与方法的选取

评估对象为经营性房地产. 但其主体塔楼内装修尚未完工. 因此对裙楼运用收益法评估. 对塔楼运用重置成本法评估(注: 塔楼部分按形象进度.考虑成本构成要素.采用成本法计算.此处不再详列.仅介绍裙楼的评估过程)

(二) 纯收益的求取

1. 总收益. 预计在今后一段时间内W 市经济发展状况与前几年相比不会有大的变化. 所以各年租金按前3 年实际发生额的平均数计算调整。具体情况是:

(1) 一至四层为商业经营区. 实际的租金收入由于各楼层经营品种不同而有所差别。一层经营日用百货等赢利水平低的商品. 租金相对较低; 二、三层经营鞋帽、服装等赢利水平高的商品. 租金收入较高; 四层经营家具.租金收入偏低。按照最佳效用原则和贡献原理.一至四层的租金收入应从一层至四层递减。因此. 将各层的实际收入水平调整为客观收入. 即: 每月平均租金收入一层为67元/ 平方米; 二层为60元/ 平方米; 三层为46元/ 平方米;四层为38 元/ 平方米。调整后的整体租金收入与调整前不发生变化。

(2) 四层现有部分面积用于办公. 考虑也可出租营业.故四层的租金收入按四层总面积计算。

( 3) 五层在未来一段时间内.预计仍按现在用途使用。但是.按目前的收入水平测算.费用大于收入.所以五层用成本法评估。

(4) 共享大厅暂作出租营业使用。为客观反映其收益水平. 比照裙楼将其收入调整为67 元/ 平方米. 商场豪华装修部分价值.按成本法另行计算。

(5) 地下室分为两部分。一部分为停车场.另一部分尚未出租。尚未出租部分比照停车场收入按其80 %计算。

(6) 通过以上分析计算调整. 确定各部分租金收入为:一层245 541 6 元;二层229 968 0 元;三层30812 元; 四层2555 880 元; 地下室3860 元; 共享大厅2999724 元。合计13778028 元。

2. 总费用合计包括管理费、房屋保险费、维修费、税金和不可预见费五部分. 经分析计算摊销到每层分别为: 一层980925 元; 二层952113 元; 三层1096707

元; 四层999520 元; 共享大厅1081622 元; 地下室71422 元。合计5182309 元。

3. 纯收益为总收益与总费用的差. 一层1 474491元;二层1347567 元;三层1984557 元;四层1556369 元;共享大厅1918 102 元;地下室3142 元。

合计8595719 元

(三) 折现率的确定

取国债5 年期利率折成复利率. 再加风险利率确定折现率.为5.057 %。

(四) 折现期

土地使用权剩余年限为其折现期.即34 年。这样可以得到年金系数为:

(五) 评估结果

依据上述资料得出委评资产的评估值:

1. 裙楼评估值15 480 万元.其中一层2 371 万元;二层2 166 万元;三层3 191 万元;四层2 502 万元;五层1 302 万元(按成本法评估) ;共享大厅3 442 万元;地下室506 万元。

2. 塔楼评估值2888 万元(按成本法评估得到) 。

3. 委评资产总评估值为18 868 万元。