辽宁省2016年房地产估价师《理论与方法》：房地产需求的含义模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在倍以上。A：4B：5C：6D：7E：房地产估价机构必须加盖公章

2、下列关于土地使用权划拨正确的表述为__。A．经过有批准权的批准，无偿交给土地使用者B．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用C．只要有批准，无须缴纳任何费用D．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用

3、房地产市场波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的__这两种力量共同作用的结果。A．供需与价格B．需求与价格C．供给与价格D．供给与需求

4、在现实中主要存在着下列相邻关系__。A．通风、采光、排水、排污的相邻关系和险情危害的相邻关系B．通风、采光、排水、排污的相邻关系和友好睦邻的相邻关系C．友好睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系D．通风、采光、排水、排污的相邻关系，友好睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系

5、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。A．数学曲线拟合法B．平均增减量法C．平均发展速度法D．移动平均法

6、设股票、债券、基金证券的风险分别为R1、R2、R3，则三者之间的关系一般为__。A．R1＞R2＞R3B．R2＞R1＞R3C．R3＞R1＞R2D．R1＞R3＞R2

7、现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，其具体要做到的不包括。A：后续开发经营期究竟多长要预测准确B：各项收入、支出在何时发生要预测准确C：各项收入、支出发生的金额要预测准确D：各项后续开发完成后的利润要预测准确E：工业用地的监测点评估价格

8、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年末的租金是__元。A．14945.16B．15841.87C．267.51D．28370.38

9、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行较，则比较的基础是该项目的。A：损益表B：资金来源与运用表C：资本金现金流量表D：全部投入现金流量表E：借款合同

10、房地产开发项目可行性研究的详细可行性研究阶段，是开发建设项目投资决策的基础，对建设投资估算的精度在±__%。A．5B．10C．15D．20

11、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果。A：收益法B：市场法C：成本法D：假设开发法E：工业用地的监测点评估价格

12、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是__。A．开发结束时的时间B．购买待开发房地产时的时间C．开发期间的某个时间D．全部租售出去时的时间

13、建设投资估算的精度在±10％，所需费用，小型项目约占投资的1．0％~3．0％，大型复杂的工程约占0．2％~1．0％，该阶段为。A：投资机会研究B：初步可行性研究C：详细可行性研究D：项目的评估和决策E：借款合同

14、下列不是直接融资优点的是__。A．安全性高、筹资上可以积少成多B．资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要C．有利于筹集长期投资资金D．由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力，从而促进这类长期融资得到更快发展

15、已知某地区某类商品住宅2000年至2065年的价格依次为：1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为（）元/m2。A．2292B．2236C．2240D．2290

16、对出租物业来说，最主要的收入记录是__。A．空置率水平B．租金清单C．押金收入D．欠租清单

17、对于（）的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。A．从容不迫型竞争者B．选择型竞争者C．凶猛型竞争者D．随机型竞争者

18、不是影响房地产价格的区位因素是__。A．位置B．交通C．人文D．环境

19、目前，在我国征收土地实行级审批制度。A：一B：两C：三D：四E：房地产估价机构必须加盖公章

20、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为__。A．12.45%B．10.26%C．11.98%D．9.68%

21、结构施工图不是指导的依据。A：室内外装修设计B：编制预算C：施工组织设计D：施工进度计划E：执行层的组织协调

22、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请裁定财产分割。委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是。A：该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金B：该房改房现时上市交易的正常价格C：现时该房屋的房改成本价D：当时该房屋的房改成本价E：工业用地的监测点评估价格

23、开发商在申请领取施工许可证时，若建设期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。A．20%B．30%C．40%D．50%

24、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。根据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。A：30％B：45％C：65％D：75％E：工业用地的监测点评估价格

25、下列不属于房地产结合物的是__。A．管理人B．实物C．权益D．区位

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、《注册房地产估价师管理办法》适用中华人民共和国境內的管理。A：房地产估价师的注册管理B：注册房地产估价师的执业管理C：房地产估价机构的监督管理D：注册房地产估价师的继续教育E：注册房地产估价师的监督管理

2、收益法适用的条件是房地产的__。A．收益能够量化B．风险能够量化C．收益或风险其一可以量化D．收益和风险均能量化

3、城市维护建设税是随附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。A：房产税B：C：消费税D：营业税E：流转税

4、《中华人民共和国城乡规划法》规定，建设单位在取得后，方可向县级以上地方土地主管部门申请用地，经县级以上审批后，由土地主管部门划拨土地。A：建设项目选址意见书B：建设用地规划许可证C：土地使用证D：建设工程规划许可证E：执行层的组织协调

5、下列职能中，属于保险基本职能的是__。A．分散危险B．融通资金C．防灾防损D．分配资金

6、完全竞争的市场，必须同时具备的条件是。A：市场上有足够多的生产者和消费者B：市场上的产品是同质的C：任何一个生产者(或消费者)既是价格的接受者，又是价格的决定者D：资源完全自由流动E：市场信息是完全畅通的

7、一般将产品生产经营活动中的成本分为__。A．生产成本B．销售费用C．经营费用D．机会成本E．全寿命费用

8、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的__。A．技术上的可能B．经济上的可行C．价值最大化D．法律上许可

9、无差异曲线的特点主要有。A：无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为正值B：无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用C：离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越大；离原点越远的无差异曲线所代表的总效用越小D：无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交E：无差异曲线凸向原点

10、下列项目中的资产负债表中，属于非流动负债的项目是。A：应付票据B：应付账款C：应交税费D：应付债券E：执行层的组织协调

11、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是。A：集体土地中的宅基地B：依法收回的国有土地C：依法收购的土地D：依法行使优先购买权取得的土地E：借款合同

12、不需要办理施工许可证的是__建设工程。A．工程投资额30万元以下的B．建设面积300m2以下的C．建设面积500m2以下的D．工程投资额30万元以下且建筑面积在300m2以下的E．投资额50万元以下且面积不超过300m2的

13、属于直接融资方式的有。(2001年试题)A：抵押贷款B：赊销C：发行股票D：发行债券E：分期付款

14、下列对于信托的性质叙述有误的一项是__。A．信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为B．信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人C．受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬D．信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定

15、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有．【2003年考题】A：估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B：建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C：建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D：建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额E：建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧

16、建筑物的防雷装置一般由三个基本部分组成。A：接天线B：引下线C：上引线D：接地线E：接闪器

17、某家拟购买一套住宅，单价为3 000元／㎡，该家庭的月收入为6 000元，其中30％可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6％，抵押贷款价值比例最大为80％，则根据该家庭的支付能力最多可以购买平方米的住宅。A：36．72B：45．32C：88．88D：97．86E：借款合同

18、2005年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元／亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗土地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。A：无效应价B：有效应价C：可以成交的价格D：不确定E：停止侵害

19、目前我国具有征收土地审批权的部门有。A：B：国土资源部C：省级D：市级E：县级

20、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。A．1200B．120C．3333D．333.3

21、盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有。A：产品总成本不随产销量变化B：产品销售量等于生产量C：单位产品变动成本不随产销量变化D：单位产品销售价格不随产销量变化E：单位产品固定成本不随产销量变化

22、选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的__范围内。A．2～3B．1～4C．0.5～2D．1～2

23、依法取得建设用地使用权的途径有方式。(2001年试题)A：划拨B：出让C：转让D：抵押E：租赁

24、下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有。A：吸纳量B：新竣工量C：预售面积D：可供租售量E：房地产价格

25、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是（）。A．18%B．25%C．30%D．50%