甘肃省2015年上半年房地产估价师《制度与》：物业服务定价成本监审的原则和依据模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是。(2009年试题)A：经市(县)批准B：经委托人书面同意C：经房地产行政主管部门批准D：经省(自治区、直辖市)批准E：执行层的组织协调

2、承包商收到竣工结算价款后，通常应在__内将竣工工程交付给开发商。A．半个月B．一个月C．一个半月D．二个月

3、某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于。A：280万元B：285万元C：290万元D：295万元E：工业用地的监测点评估价格

4、工程__是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。A．成本控制B．进度控制C．质量控制D．合同控制

5、某宗房地产是在有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。A．833B．2500C．1250D．1067

6、城市房屋拆迁估价时点一般为。A：拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日B：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日C：房屋拆迁许可证颁发之日D：房屋拆迁结束之日E：房地产估价机构必须加盖公章

7、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是。A：三年以上六年以下B：二年以上五年以下C：三年以上七年以下D：五年以上十年以下E：房地产估价机构必须加盖公章

8、作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是。A：宗地图B：房产分幅图C：房产分丘图D：房产分户图E：执行层的组织协调

9、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。A：路线价法B：成本法C：假设开发法D：市场比较法E：房地产估价机构必须加盖公章

10、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是。A：估价目的B：估价时点C：估价对象D：价值类型E：工业用地的监测点评估价格

11、已知一年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿为2.23％。管理负担补偿为1.32％，缺乏流动性补偿为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为。A：7.78％B：8.28％C：13.21％D：14.21％E：工业用地的监测点评估价格

12、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为__。A．50万元B．55万元C．60万元D．60万元以上

13、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是__。A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高B．贷款期限越长，期限系数值越大C．项目风险越大，风险等级系数值越大D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

14、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡。按土地价值进行分排，甲占有的土地份额为。A：1％B：1.5％C：2％D：2.5％E：工业用地的监测点评估价格

15、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按__征收。A．土地出让金B．占用面积C．经营收入D．销售收入

16、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是__。A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可

17、如果银行存款的利率为零，为在5年末获得10 000元，现在应该存入银行__。A．5674元B．10 000元C．6250元D．29元

18、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是__技巧。A．产品线定价B．选择品定价C．补充品定价D．产品束定价

19、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（）。A．投资利润率B．投资回报率C．贷款利率D．成本利润率

20、房屋面积测算的内容不包括__。A．房屋建筑面积B．房屋使用面积C．共有建筑分摊面积D．房屋占地面积

21、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指__。A．房地产开发企业自有资金周转的速度B．估价对象房地产变为现金的速度C．估价对象房地产带来净收益的速度D．房地产开发企业流动资金周转的速度

22、计量估价合同是以和单价表为计算报价依据的合同。A：总工程量B：实测工程量C：工程量清单D：最终工程量E：借款合同

23、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是__存在差异性。A．房地产开发企业的特点B．城市区域功能C．购房者的需求D．城市地理环境

24、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方__元/m2。A．2020.80B．2214.29C．2336.45D．2447.37

25、为房地产经纪人执业资格注册的管理机构。A：住房和城乡建设部B：人力资源和社会保障部C：省级建设主管部门D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、费用按照其与收入的关系可以分为营业成本和期间费用两部分。其中期间费用包括。A：管理费用B：营业费用C：财务费用D：统筹费用E：额外费用

2、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是__。A．公告不是房屋权属登记的必经程序B．在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注销即可，无须重新办理房产抵押登记C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记

3、下列属于平均指标的是。A：算术平均数B：调和平均数C：中位数D：众数E：标准差

4、债务融资的资金融出方所获得的报酬有。A：项目投资形成的可分配利润B：协议中所规定的贷款利息C：协议中规定的有关费用D：租售收益E：股息

5、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有__。A．基准收益率B．目标收益率C．出租率或空置率D．毛租金收入比率E．运营成本

6、在成本分析中，主要是区分__，明确它们之间的关系。A．经济成本B．总成本C．平均成本D．边际成本E．会计成本

7、房地产间接投资的形式主要有。(2005年试题)A：投资房地产信托基金B：购买住房抵押支持证券C：购买房地产企业债券D：购买物业用于出租经营E：购买土地进行开发

8、某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为__。A．2004年4月6日B．现在C．重新估价的作业日期D．要求重新估价的委托方指定的日期

9、需求量与价格负相关的关系称为需求规律。下列选项中，此规律的例外有。A：炫耀性物品B：“吉芬”物品C：低档商品D：高档商品E：急需商品

10、某机关有女同志30人，男同志15人，则该机关男女同志的比例相对指标等于。A：15％B：30％C：50％D：80％E：执行层的组织协调

11、下列风险中属于系统风险的是。A：比较风险B：市场供求风险C：未来运营费用风险D：持有期风险E：借款合同

12、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。A．1200B．120C．3333D．333.3

13、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由__认定。A．拆迁人B．拆迁主管部门C．房地产权属登记部门D．规划行政主管部门

14、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是。A：均衡价格上升B：均衡价格下降C：均衡价格不变D：取决于供给和需求变动的程序E：执行层的组织协调

15、不能为金融机构提供建设贷款担保的是__。A．用其它房地产做抵押B．提供质押C．物资抵押D．第三方担保

16、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125m2，套内墙体面积20m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。A．1765B．2000C．2069D．2400

17、由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得 3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有__。A．同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的B．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的C．以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的D．准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的E．两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的

18、定义市场区域工作主要包括__。A．描绘市场区域的发展前景B．描绘市场区域C．在相应地图上描绘区域的物业类型D．在相应地图上标出市场区域的边界E．解释确定市场区域边界的依据

19、在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有。A：数学曲线拟合法B：平均增减量法C：移动平均法D：路线价法E：指数修匀法

20、下列费用中，不属于房地产开发投资估算范围中的其他工程费的是__。A．审计费B．工程造价咨询费C．临时用地费和临时建设费D．工程监理费

21、某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲、乙、丙、丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为__。A．三家银行按贷款额分摊B．甲-乙-丙-丁C．乙-丙-甲-丁D．甲-丙-乙-丁

22、通常地，商业辐射区域分三个部分，不包括__。A．零售区域B．主要区域C．次要区域D．边界区域

23、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。A．转移登记B．变更登记C．先进行变更登记再进行转移登记D．先进行转移登记再进行变更登记

24、在资产负债表的编制中，根据几个账户的期末余额合计数填列的是项目。A：短期投资B：累计折旧C：未分配利润D：存货E：执行层的组织协调

25、在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是__。A．强迫出售或强迫购买的交易B．交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解C．急于出售或急于购买的交易D．受债权债务关系影响的交易