2015年上半年河北省房地产估价师《制度与》：房地产征收征用的需要考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、现有一套总售价为11万元的住宅，八成15年按揭，按年贷款利率6%计，月还款额为__。A．439元B．1230元C．743元D．928元

2、从卖房的角度看，成本法的理论依据是。A：销售状况价值论B：市场供求价值论C：生产费用价值论D：经济花费价值论E：工业用地的监测点评估价格

3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价．【2007年考题】A：合法原则B：最高最佳使用原则C：估价时点原则D：替代原则E：工业用地的监测点评估价格

4、某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为__万元。A．93.75B．115C．293.75D．315

5、如要求召开临时股东会，必须由代表公司10％以上股份的若干股东提出才有效即为。A：单独股东权B：少数股东权C：固有权D：非固有权E：执行层的组织协调

6、某在建工程土地使用权年限40年；自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。A．4023.04B．4074.10C．4768.50D．5652.09

7、一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由__名的单数业主担任。A．2～7B．3～11C．5～11D．6～13

8、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、 781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为，【2004年考题】A：849元／㎡B：865元／㎡C：882元／㎡D：915元／㎡E：工业用地的监测点评估价格

9、假设某项日年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为__。A．10.7%B．8.0%C．5.3%D．2.7%

10、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为。A：0.5年和1年B：0.5年和1.5年C：0.5年和2年D：1年和1.5年E：工业用地的监测点评估价格

11、在英国和其他英联邦国家，一般来判断房地产评估价值的误差范围。A：使用估价对象房地产的实际成交价格B：使用公布的房地产交易指导价格C：使用近一年内房地产的平均成交价格D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值E：工业用地的监测点评估价格

12、房屋预告登记后，债权消灭之日起__内未申请登记的，预告登记失效。A．30日B．3个月C．1年D．2年

13、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是。A：空置率=合理空置率B：空置率合理空置率D：不能判断E：借款合同

14、业主公约由__制定并修改。A．业主大会B．业主委员会C．一半以上业主D．全体业主和物业管理企业共同

15、房地产中介服务机构设立的条件中，从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的以上。A：30％B：40％C：50％D：60％E：执行层的组织协调

16、房地产的经济寿命是指物业开始使用至的时刻。A：收益为零B：产生的收益超过其使用成本C：净收益为零D：收益率小于基准收益率E：借款合同

17、某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为工0年．其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年．残值率假设均为0．则该建筑物的评估值为。A：102．4万元B：104．4万元C：122．4万元D：142．4万元E：工业用地的监测点评估价格

18、预计某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A．312.5B．250C．562.5D．812.5

19、I regret ______ harder at office.A．not to have workedB．not having workedC．not have workedD．having not worked

20、某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率5％，该商铺实际增值额为万元。A：610．00B：619．05C：650．00D：761．90E：工业用地的监测点评估价格

21、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。A：B：C：D：∞E：工业用地的监测点评估价格

22、下列房地产市场等措施中，会导致房地产市场价格上升的是。A：降低房地产开发贷款利率B：增加土地有效供给C：降低契税D：提高购房贷款利率E：工业用地的监测点评估价格

23、《中华人民共和国合同法》规定，租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过年。A：10B：20C：25D：30E：执行层的组织协调

24、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元/月，百分比租金标准为8%，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为__万元。A．35B．37.8C．38.4D．73.4

25、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑．【2003年考题】A：通货膨胀影响B：投资利息因素C：资金时间价值D：投资风险补偿E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的__比率。A．同价值B．同收益C．同性质D．同类型

2、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为 8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格__乙的价格。A．高于B．低于C．等于D．条件不足，无法确定

3、房地产业是房地产开发活动的__。A．策划者B．组织者C．监督者D．实施者E．发包者

4、长期偿债能力指标主要是。A：流动比率B：速动比率C：资产负债率D：存货周转率E：执行层的组织协调

5、签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后__日内，持有关部门证明文件到市、县房产管理部门办理登记备案手续。A．10B．20C．30D．40

6、下列关于高层建筑，表述正确的是。A：7—9层为高层建筑B：10层以上(含10层)为高层建筑C：公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的(但不包括总高度24m的单层建筑)为高层建筑D：建筑总高度超过100m的住宅，为超高层建筑E：建筑总高度超过100m的综合性建筑，为超高层建筑

7、房屋所有权转移登记是指房屋因原因致使其权属发生转移而进行的登记。A：买卖B：赠与C：交换D：继承E：房屋的翻建和改建

8、债务融资的资金融出方所获得的报酬有__。A．项目投资形成的可分配利润B．协议中所规定的贷款利息C．协议中规定的有关费用D．租售收益E．股息

9、下列会导致房地产的价格偏高的情况是__。A．协议出让土地B．购买相邻房地产C．卖方不了解行情D．设立抵押的房地产

10、某笔房地产开发贷款的综合风险度与__直接相关。A．贷款额B．企业信用等级C．自有资金数量D．项目风险等级E．贷款期限

11、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于。A：试探性调查B：描述性调查C：因果性调查D：假设性调查E：借款合同

12、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为投资。(过时)A：建筑安装工程B：新建和扩建C：设备与工器具购置D：迁建和恢复E：其他费用

13、收益性物业的经营费用是除__外物业发生的所有费用。A．人员工资B．抵押贷款还本付息C．保险费D．房产税

14、下列关于会计的权责发生制原则，表述正确的是。A：权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认，要等到实际收到现金或者支付现金时才确认B：凡在当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否已经收付，都应作为当期的收入或费用C：凡是不属于当期的收入或费用，即使款项已经在当期收到或支付，也不能作为当期的收入或费用D：权责发生制原则与收付实现制原则相对应E：根据权责发生制原则确认收入和费用，才能更真实地反映特定会计期间经营活动的成果

15、下列关于职工提取住房公积金的程序，表述正确的是。A：职工提取时由所在单位审核B：职工提取时由所在单位的上一级主管部门审核C：由住房公积金管理委员会核准D：由住房公积金管理中心核准E：由受委托银行办理支付手续

16、__是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。A．成本利润率B．投资利润率C．资本金利润率D．偿债备付率

17、下列说法不正确的是__。A．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1B．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2C．在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上D．一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%

18、工程造价控制的主要方法有。(2008年试题)A：价值工程B：协议发包C：合同管理D：非限额设计E：可行性研究

19、收益性房地产包括．【2003年考题】A：未出租的餐馆B：旅店C：加油站D：农地E：未开发的土地

20、某商场当前市场售价为6000元/，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为元/。A：283B：318C：460D：423E：借款合同

21、在房地产估价中，下列原则对应正确的是__。A．最高行为准则与技术性原则对应B．普适性原则与特殊原则对应C．谨慎原则与特殊原则对应D．技术性原则与谨慎原则对应E．技术性原则与普适性原则对应

22、下列不属于住房公积金归集内容的是。A：缴存住房公积金的对象B：缴存住房公积金的工资基数C：缴存比例D：公积金使用E：执行层的组织协调

23、长期趋势法的作用主要有。A：用于收益法中预测未来的租金、空置率等B：用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整C：用于成本法计算重置价格D：用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力E：用来填补某些房地产历史资料的缺乏

24、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。A．37B．40C．60D．63

25、所有者权益中，合称为留存收益。A：实收资本B：资本公积C：盈余公积D：已分配利润E：未分配利润