物业管理综合实训考试一

__________________________密  封  线  内  不  准  答  题________________________________________________

潇湘职业学院综合实训考试 

《 09物业管理综合实训 》试卷(一) 

参考班级: 大09级物业管理班         考试时间：120分钟

我国十分讲究“礼尚往来”，遇到下列情况，你如何处理？并说明这样做的道理。朋友之间关系不错，你请他吃一次饭，他总要找机会回报你，而且档次明显提高了，那么下次你再请他吃饭，该怎么办？是加码再提高？还是与他相当？还是降低水平？还是怕不断高攀，干脆到此为止，不再请吃了？

二、物业客户服务论述题（30分）。

一小区物业公司的服务质量太差，引起业主强烈不满，遂决定另行选聘物业公司。小区内有两种意见：一种认为，应召开业主大会讨论决定；另一种认为，无需开业主大会，业主委员会有权决定选聘物业公司的事宜。

根据案例的情况，请回答下列问题：

1、业主大会的职权有哪些？ 

2、业主委员会应该履行的职责有哪些？ 

三、房地产营销实务题(20分)

由某房地产开发公司开发的某花苑，座落于某市中心区域，占地面积13265平方米一幢30层商住楼和三幢30层住宅楼组成。该楼盘于1995年4月开始预售。当时该市房地产市场销售状况低迷，为了更好地销售楼盘，开发商经过精心策划，推出了“客户开价”销售活动。

   该活动的具体操作方式是：开发商拿出3～7层共30套房源，在确定其底价为每平米5900元后，顾客可以高于此价的任何价格报价。如果客户报价的最高的前12名以内，就作为该客户的成交价，不另加楼层和朝向费用。该活动推出后，立即在社会上引起了一阵“客户开价”的热潮。仅半个月时间，参与报价的客户就达到了63名，报价高的前12名客户差价购买了该花苑的商品房，而其余客户在认识到该花苑的优良品质后，愿意出比客户开价的价格购买更好的楼层。活动取得了巨大的经济效益和社会效益。该活动使购房者感受至买房由自己定价的全新体验，为该市房地产更合理定价提供了一条新思路。

问：该花苑的开发商采用了哪种定价方法?运用这一方法应注意什么?试分析其成功原因。

四、社区管理与服务案例题（30分） 

    案例：小王是某社区居委会的一名社区工作者，工作踏实、积极上进，同时又是该社区所在事处某副主任的表弟。社区居委会目前有一个职位空缺，正好适合小王，所以居委会主任决定由小王来弥补这个职位。但这时问题出现了，很多居委会的同事认为居委会主任是为了拍马屁才推荐小王的，认为居委会任人唯亲，所以很不服气。小王听到这些议论后很气愤，决定去企业做出点成绩给他们看。 

问题：   1、造成这种结局的原因是什么？ （10分）

         2、怎样才能成为一名优秀的社区管理者？（15分）

答案

一、 服务礼仪分析题

朋友之间关系不错，你请他吃一次饭，他总要找机会回报你，而且档次明显提高了，那么下次你再请他吃饭，该怎么办？是加码再提高？还是与他相当？还是降低水平？还是怕不断高攀，干脆到此为止，不再请吃了？

档次相当的回请  理由：学生自由发挥

二、物业客户服务案例题

1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责。（7分）

2、业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： 

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； 

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； 

（四）监督管理规约的实施； 

（五）业主大会赋予的其他职责

三、房地产营销实务题

(1)开发商采用了价值感受定价法。(

(2)价值感受定价法的关键在于：房地产商针对某一特定地目标市场开展一个物业并且策划好物业的质量和价格，然后准确地评价房地产消费者对公司物业价值的认识，其价格应符合房地产消费者对房地产商品的价值感受。

(3)分析部分根据学生分析情况酌情评分。

四、

小王是某社区居委会的一名社区工作者，工作踏实、积极上进，同时又是该社区所在事处某副主任的表弟。社区居委会目前有一个职位空缺，正好适合小王，所以居委会主任决定由小王来弥补这个职位。但这时问题出现了，很多居委会的同事认为居委会主任是为了拍马屁才推荐小王的，认为居委会任人唯亲，所以很不服气。小王听到这些议论后很气愤，决定去企业做出点成绩给他们看。

（1）不民主 没有公开进行招聘

（2）从各个方面加强修养和提高能力。（略）