如皋市城市商业网点规划说明书

如皋市城市商业网点规划说明书

 

第一章   如皋市商业发展现状

一、商业发展沿革

如皋历史悠久，商业发展可以追溯到唐代，当时如城和白蒲已形成商业集镇。明代时店铺渐多，地方名产丝线畅销国内外。清康熙、乾隆年间，全县有店铺3700余家。1904年，邑绅沙元炳创建如皋商会，此期间，如皋火腿、香肠、黄狼皮、人发、发网等大批土特产品，经上海远销欧美各国。后，扶持发展商业，建立国营公司，加强对私营商业的领导和市场管理。十一届三中全会以后，逐步开放粮油等农副产品市场，多种流通渠道、多种经营成分、多种经营形式的开放型商业逐步形成，商业网点趋向平衡、合理。1988年后，商业企业推行经济负责制、承包制，充分发挥各行业优势，商业空前繁荣。

城区的商业基本是沿街发展起来的，早期城区分为东、西、南三条“丁”字行的大街，商业沿街分布。20世纪50年代后期逐步拓宽建设海阳路、跃进路，商业网点随道路延伸。70年代初期随着普庆路的形成，商业向北有所发展。90年代初期拓宽建设了外环城路、宁海路，商业网点进一步向西侧和南侧发展。如今随着334省道的建成，市的南迁，商业网点将进一步南扩。总得来说，如皋市的商业发展经历了一个由老城区逐步向外延伸扩展的过程，并且还有继续向南发展展的趋势。

二、如皋市经济发展现状

如皋市商业网点近二十年得到了迅速的发展，全市商品零售业和市场贸易业相当活跃，商业网点和从业人员逐步增加，经济社会发展取得了显著成就。2007年全市经济快速增长，全年实现地区生产总值为216.92亿元，按可比价格计算，比上年增长16.5%。其中，第一产业增加值26.29亿元，增长4.0%；第二产业增加值116.25亿元，增长20.0%；第三产业增加值74.38亿元，增长16.2%。2000-2007年间，城市GDP的平均增幅达13.99%。全市人均生产总值15337元，第一、第二、第三产业增加值占地区生产总值的比重分别为12.1%、53.6%、34.3%。

但是另一方面，从南通市和江苏省大范围来看，如皋市的经济发展相对较慢。2007年南通六县市中如皋地区生产总值和人均GDP分别排名第4、第6，两者增幅均排名第2；在全省52个县市中地区生产总值排名第18，人均GDP排名第30。如皋市的经济发展在江苏省的各县市中处于中等偏上水平，经济实力不是很强。

表1-1  如皋市社会经济数据一览表

年份	单位	2000年	2001年	2002年	2003年	2004年	2005年	2006年	2007年
城市人口	万人	146.21	145.28	144.56	143.87	142.61	142.02	141.86	141.01
城市GDP	亿元	73.37	80.44	87.95	102.81	125.98	150.	180.17	216.92
第三产业GDP	亿元	24.76	27.84	30.54	34.93	41.3	49.7	61.39	74.38
城市GDP增长速度	%	5.8	9.0	10.0	14.4	16.3	15.7	16.3	16.49
第三产业GDP增幅	%	8.1	10.3	10.4	12.5	13.5	14.5	15.4	16.2
人均GDP	元	5027	5367	5860	6848	8388	10585	12688	15337
社会消费品零售总额	亿元	25.9	29.45	33.07	37.36	43.	72.34	84.01	98.61
城镇消费品零售总额	亿元	8.18	9.45	10.8	12.15	13.84	23.26	35.35	42.15
社会消费品零售总额增幅	%	4.8	6.8	12.3	13.2	16.8	17.0	16.1	17.4
批发零售业实现销售额	亿元		19.55	21.77	34.53	39.95	65.09	76.90	.55
餐饮业实现销售额	亿元		1.22	1.47	1.74	2.28	5.92	6.85	8.74
城镇居民人均可支配收入	元	5079	5743	6659	7639	8755	10071	11515	13503

三、如皋市商业经济发展现状

社会消费品零售总额它反映了商品流通行业的发展水平，是衡量人民生活水平、社会消费品购买力、货币流通等的重要指标。城市的商业经济发展水平可以从社会消费品零售总额及其相关指标进行描述。

改革开放以后至1990年代初，伴随着商品流通改革的起步和发展，如皋市商贸流通业开始加速发展。但由于当时对商贸流通业、乃至整个第三产业在经济社会发展中的作用还认识不足，经济发展的重点放到了第一、二产业方面，而包括商贸流通业在内的第三产业发展仍处于起步状态。

1992年，《、关于加快发展第三产业的决定》的发表，标志着我国服务业进入了一个全新的发展阶段，中国新流通开始成型。

从如皋市历年消费品零售总额的发展统计可以看出，从1999年开始，如皋市的消费品市场出现连续增长的势头，2000-2007年间，社会消费品零售总额增加值增长了近3.6倍，平均增幅达到20.21%。

2007年如皋市全市社会消费品零售总额为98.61亿元，比上年增长17.4％（2006年为84.01亿元），人均社会消费品零售总额6993元。消费拉动2.8％，与国内中等发达城市2％～5％的一般指标相比处于较低水平。

同时，从横向对比，通过如皋市与南通市其他县市（尤其是启东、海门、通州三市）的比较可以看出，如皋市商业经济发展水平有待进一步提高。

总的来说，目前如皋市的商业发展速度较快、势头较好，虽然把商业作为重点的发展起步较晚，但是未来有很大的发展空间，如皋市要充分发掘潜力，继续努力，争取更好更快的进步。

四、如皋市商业网点发展现状

1、商业网点总量及规模结构分析

如皋市现状商业网点总计约9686个，总营业面积约1545195平方米，其中零行业网点约9617个，面积约921260平方米，2007年末常住人口为141.01万人，人均营业面积约0.65平方米，离中等发达国家水平（人均1～1.2平方米）还有一定差距。

表1-2  如皋市现状商业网点规划一览表

分类		2000m2以下		2000-6000m2		6000-10000m2		10000m2以上		分类总计
		个数	营业面积(m2)	个数	营业面积(m2)	个数	营业面积(m2)	个数	营业面积(m2)	个数	营业面积(m2)
零售商业网点	超市	827	35392	10	24100	2	15000	1	18000	840	92492
	百货及其它	6081	354491	3	7800	1	8000	2	38000	6087	408291
	专业店	1550	100157	4	11600	1	6900	2	45000	1557	153157
	酒店	1119	185420	11	31600	1	9800	2	40500	1133	267320
	小计
批发市场	专业市场	26	15205	4	9000	7	58300	17	703400	54	785905
	农贸市场	30	11805	8	17500	6	42200	8	90040	52	161545
	小计	56						25		106
	总计	9633	702470		101600	18	139700	32	924940
	占全市比例(%)	99.07	37.09	0.41	5.41	0.18	5.85	0.32	51.65	100	100

对如皋市2000平方米以上的商业网点作规模统计（表1-2），从规模分布特征上分析，如皋市的商业网点总体上呈现小规模网点偏多的特征。

以2000平方米为界，2000平方米以下的小型商业网点总营业面积为693160平方米，共计9653个，占全市营业总面积的37.09%，然而网点个数却占全市网点总的99.21%。即全市的商业网点零散度仅37.09％（发达国家一般控制在40%~50%）。

1万平方米以上大规模网点只有32个，占全市网点数的0.23%，平均每个网点43875平方米，表明单个网点的规模较大。

2、商业网点空间布局分析

在空间分布上，如皋市市域的商业网点集中于市区中心和集镇的一、两条街道上。全市现有的2000平方米规模以上的商业网点布局主要集中于市区，市区内商业网点营业面积占全市的63%，其余各镇总共仅占37%。乡镇的商业网点发展水平较低，一个乡镇的商业网点基本以一条百米来长的商业街道形式，业态基本为超市、酒店、百货店、专卖店、杂货店、家具店为主，规模小，档次低，与市区的商业差距明显。

表1-3 市区和乡镇现状商业网点比较

规模	市区				乡镇
	营业面积	百分比	个数	百分比	营业面积	百分比	个数	百分比
＜2000	288260	22.8	3468	98.3	414210	67.0	6165	99.5
2000-6000	53000	4.2	24	0.7	48600	8.1	16	0.3
60000-10000	95140	5.7	12	0.3	44560	6.0	6	0.1
＞10000	810380	67.3	23	0.7	114560	18.9	9	0.1
合计

如皋市区的商业网点分布也主要集中在市区中心的几条主要城市道路上，像中山路、海阳路、南大街北大街、益寿路、宁海路等道路上现状都聚集了一定规模的商业。现状商业的同行业聚集现象很明显，即同一条街上会以某种业态为主，形成“特色街”，如现状已经形成的服装一条街、电脑软件街、五金机电街、家居装修街等。

就如皋市区的商业网点总体空间布局来说，布局分散，商业业态分布缺乏规划。例如专卖（业）店比较多，但布局分散，不能形成凝聚力和影响力，不少家居装修店位于生活性的街道，影响居民出行交通，这样的自由分布会带来不经济和低效率的弊端。

3、商业网点业态结构分析

商业业态的多样化是为了适应不同消费水平、消费结构、消费心理的需要。虽然近几年如皋市各种商业业态有所发展，但从总体来看，大型商业网点在定位上没有明显的品牌差异和特色差异，商业投资的业态结构欠佳。主要表现为综合超市、专卖店、大型百货店等新型业态所占比例较小，小型百货店、杂货店等传统业态占的比重过大，并且传统商店转向新型业态的步伐不快。

超市是新业态的代表，它主要服务对象为其周边的城市居民，分析其比重可以看出一个城市的商业业态发展水平和城市商业服务水平。百货店则恰恰相反，它是传统业态的代表，更偏向于为外来人口服务，从它的发育情况可以看出一个城市的商业对外辐射能力的大小。

表1-4市区500平方米以上商业网点分业态统计表（2007年）

	网点分类	网点数（个）	营业面积 （平方米）	占零售店比例(%)	占所有网点比例(%)
零售商业网点	超市	9	34400	11.91	4.11
	专业店	6	63500	21.98	7.60
	百货店	2	26800	9.28	3.21
	酒店	24	1200	56.83	19.65
小计
商品交易市场	专业市场	15	263200	——	31.49
	农贸市场	12	283590	——-	33.94
总计		68		——

如皋市的大部分商业网点规模偏小，以500平方米为比较口径。根据销售额和营业面积两个方面的统计（表1-4），都显示超市和专业店发达，在所有零售业态中所占比例较高。从营业面积看，百货店的比例很低，只占到零售业面积的9.28%。同时，需要特别指出的是，目前如皋市的大部分百货店还保留着传统百货商店形式，不是档次高、商品丰富、服务多样的新型百货店。这种业态结构说明目前如皋市的商业还是以满足本地居民的需求为主，商业网点的区域辐射能力弱。

结论：

（1）如皋市商业网点规模小，数量多，分布广泛；大型网点的数量极少。这样的商业网点分布形态缺少商业凝聚力和吸引力，是商业网点分布的初级形式。

（2）如皋市的商业网点过度集中于市区中心，各乡镇的与市区商业发展水平差距显著，形成商业中心体系雏形。

（3）市区的商业已初具规模，但是缺乏有影响力的商业核心尚未成形；“特色街”的发展值得拓展，但是目前特色街的特色不显著。

（4）如皋市的新兴业态发展速度较快，但是有档次、上规模的新型百货店发展不足。未来如皋市应及时调整业态结构，改造传统商业业态，大力发展现代新型百货业、大型综合超市，加速往新型业态转变，才能及时应对零售市场的激烈竞争，增强商业区域辐射力、提升商业区域影响力。

五、如皋市现状商业发展特征

1、消费品市场迅速增长

2007年消费品市场继续保持了较快的发展，全年实现社会消费品零售98.61亿元，比上年增长17.4%。另一方面，从如皋市历年地区生产总值和社会消费品零售总额的比较可以看出，全市的社会消费品零售总额随着经济和城镇人口的发展而增长，而且增长速度与地区生产总值的增长速度不相上下，可见如皋市的商业发展具有良好的基础。

从行业看，如皋市商业发展中，批发零售和餐饮业发展突出，2007年实现零售额.55亿元，增长16.5％，占全市社会消费品零售的90.8％；餐饮业实现零售额8.74亿元，增长27.6％，占全市社会消费品零售的8.7％。

从区位来看，城乡消费市场稳步增长。2007年城镇居民实现零售额42.15亿元，增长19.3％，占全市社会消费品零售的42.7％，农村居民实现零售额56.46亿元，增长16.0％，比重达到57.3％。

2、居民消费水平偏低

随着如皋市的经济发展和居民生活水平的提高，居民消费水平和档次却没有明显得到提高，城镇住户人均消费支出中，食品消费仍占据主要位置，其他各项消费支出比重变化不大，农村居民的消费支出也基本类似。据统计，2007年城镇居民人均可支配收入为13502.67元，人均消费支出7111.49元，与2006年相比，均明显增长。城镇居民消费支出中家庭设备用品及服务、交通和通信占比有所上涨，其余消费支出占比略有下降。由此可以看出，如皋市区镇居民的消费水平还比较低，消费意识和消费观念还保持着比较传统保守的模式。

3、商业网点建设档次逐渐提升

今年以来，随着投资环境的优化和招商引资力度加大，如皋市对于商贸服务业的发展越来越重视，商业网点建设逐步展开，并具有规模大、业态新、经营特色明显的特征。近年来，苏宁电器、国美电器、大润发超市等大型超市卖场相继入驻，西欧国际广场的营业，光华国际宾馆的落成，苏浙商贸城、亿丰商城的开业，包括正在建设的万寿路、李渔路、海阳北路、东路，规划设计中的金鼎大酒店以及正在酝酿打造汽车城都见证了如皋市近几年来商业网点建设的蓬勃发展，提挡升级速度明显加快。

4、商业发展潜力巨大，对外辐射力有待加强

从地理区位上说，如皋市在上海市200公里都市圈辐射范围之内，苏锡常100公里都市圈辐射范围之内。与苏南的张家港市隔江而望，位于沿江开发的前沿阵地。随着通往如皋、洋口港的疏港铁路建设，连申线航道的升级，如皋成为重要的长江港口城市和重要的水陆联运枢纽，在南通六县市中具有相当竞争力。目前，如皋市的大部分服装、食品、百货批发都从上海和苏南引进，但是没有充分利用好这一优势，受大中心辐射拉动的作用尚不明显，在苏中地区的影响力和辐射力不够。

另一方面，如皋市区作为市域的中心，应该在全市商业体系发展中起着领头羊的作用。然而市区周围乡镇商业的发展水平还比较落后，乡镇经济随市区经济的发展而发展的趋势不明显，仅呈现中心越来越强，周边几乎不动的发展格局。在全市的带动作用尚且不强，就更不要说对周边市市的影响力了。所以，如皋市作为一个区域中心的商业发展带动职能有待加强。

第二章   商业网点规划影响因素分析

一、区域位置

区域位置决定资源优势，为商业发展奠定基础；区域位置明确周边环境，决定商业发展环境和发展范围。城市在区域中的位置，对其商业发展的定位、方向、重点等具有重大的影响作用。总体上，在南通市域范围内如皋是南通北、西、西南三个方向的门户，因此如皋必然成为南通承接苏南产业转移的前哨站，从空间格局上来看如皋以长江港口、宁通高速、沿海高速和新长铁路为发展依托。根据总体规划如皋市定位为：长江三角洲新兴的以港口为依托的制造业基地，现代气息与传统底蕴相互交融的人文、生态旅游城市。因此，如皋市的商业定位和总体发展应当充分考虑其濒临长江、衔接苏南的地理位置相适应，并与周边的城市商业发展形成协作、共进的良好发展关系。

二、城市交通体系

城市商业的发展与完善的交通网络有着密切的关系，许多商业网点直接依托交通网络布局发展，商业网点的规划必须充分分析现有交通条件，并参考各项交通规划进行布局。大型零售网点一般布局于城市生活性干道和地铁沿线附近，批发市场一般布局于城区交通干道附近和城郊交通主干线的出入口位置，商业街往往也是市区交通通达性较高的地域，物流基地更是依赖交通条件，一般都布局在铁路、公路、港口、机场等对外交通节点上。由于二者的天然共生关系，城市商业网点的发展必然受到交通网络变化的深刻作用。

如皋市的区位优势决定了它高效的交通体系，总体规划提出了“一港两网”的城市交通体系，“一港”即如皋港。“二网”即陆上交通网（铁路、高速公路、市域公路网和城市道路网络）和内河航运网，形成覆盖全市域，联系苏南、苏北、通江达海的现代化综合交通体系。对商业网点的发展主要有以下几个方面的支撑。

港口及航道：如皋港深水岸线的占南通市深水岸线拥有量的三分之一，可建设万吨级泊位，利于大宗货物中转，是优良的避风港，发展潜力大。

规划提升连申线为三级航道，市域的通扬运河、如海河、如泰运河、焦港、司马港将提升为三级航道，同时规划建设“焦港船闸”、“如皋港船闸”。

铁路：新长铁路（新沂－长兴）为国家Ⅰ级干线，南北向纵贯全市，并在市区东侧、白蒲镇及长江镇设置客货混合站，可形成铁路与公路、港口之间的联合运输。

公路：宁通高速公路东西贯穿市域南部，设有九华、二案、葛市立交；沿海高速公路南北贯穿市域东部，设有东陈、丁堰、白蒲立交。

在市域形成“八横八纵”公路网，“八横”即丁柴公路、搬东线、新东线、334省道、蒲黄线、江平公路、宁通高速公路、沿江公路，“八纵”即江曲线、搬石线、新204国道、如港公路、老204国道、白雪线、沿海高速公路、新双线。

三、城市空间布局

城市的空间布局主要包括城市的交通构架、用地布局两个方面，是商业网点规划的基底和依据。城市交通格局对城市商业网点发展产生深刻影响。城市商业网点布局在城市总体规划划定的商业用地、文化娱乐用地内进行。

1、市域

《如皋市城市总体规划（修编）2005—2020》依据市域两主两副的发展策略，结合市域其他地区的发展情况，规划在市域形成“一城一区四板块”的市域空间结构格局。

一城——如城是全市政治经济文化中心，承担市域主要的居住、商贸和公共服务功能，同时也承担市域相当一部分工业特别是轻工业职能。如城旅游资源丰富，随着水绘园、定慧寺等文化旅游资源的开发，旅游业将成为第三产业发展的亮点和重点产业。

一区——位于如皋南部，包括如皋港区、长江镇等沿江一带地区。是如皋市经济腾飞的希望所在，是全市开发的前沿阵地，拥有丰富的得天独厚的港口岸线资源、土地资源、淡水资源以及良好的生态资源，同时区位优势明显，是如皋市同苏南地区联系的桥头堡。

中北经济板块——产业方面可凭借经济开发区的产业平台、花木种植业的良好基础以及旅游资源大力发展轻工业、外向型农业和旅游业，加强商贸物流业和专业市场建设。城市化方面则以劳动密集型产业发展和市场建设带动人口向如城的集中，城市化人口的流向以如城为主。

南部经济板块——配合如皋港的石油化工、钢铁工业、造船业、物流业等产业，以及港区的人口集聚，形成以港区工业配套、港区生活配套为主的产业体系。城市化方面则以如皋港区吸纳就业情况，形成生产生活配套中心。

东部经济板块——以沿海高速为发展轴线，打造丁堰和白蒲这两个中心。其中丁堰镇应强化化工专业镇的地位，注重产业集群的发展；白蒲则应作为综合性城镇，以机械制造和商贸流通为发展方向。

西部经济板块——以江曲线为发展轴线，强化如皋与靖江、江阴之间的经济联系和协作，强化搬经镇、江安镇的中心地位，实现产业和人口的集中，大力发展特色农产品产业。搬经以发展电器、皮革和商贸为主，江安则继续加强原有的肉制品加工、毛巾制造两大产业门类。

2、市区

《如皋市城市总体规划（修编）2005—2020》确定城市建设用地主要向现建成区的南部和东部拓展。南部以新行政中心建设为契机，建设城南新城组团；北部调整开发区用地布局，提高开发区建设水平；东部跨越新长铁路建设铁东工业组团；西部以城西组团的旧城改造为主，优化城市内部结构。规划形成“六组团”空间结构，即：老城核心组团、城北组团、城西组团、城东组团、城南组团、铁东工业组团。利用现状地貌的区隔，在组团间形成分隔和过渡，使每个组团既相互联系又相对。市级商业中心位于老城核心组团；行政中心南迁至海阳南路和惠政路的交叉口。

四、人口分布和城市化发展

一方面，商业网点规划要与城市人口分布和城市发展的水平相适应，另一方面，商业网点规划可以引导人口分布，推动城市发展。

如皋市现状城市化水平约为30%，其中市区人口明显多于重点镇人口，城镇体系的首位度较高。有研究表明，当城市化水平为30％左右时，商业网点呈现向心集聚，当城市化水平达到70％时，商业网点则会出现离心集聚。这表明商业网点的发展和人口城市化是同步的，所以需要进行合理的布局和引导，才能促进城市的健康发展。

根据《如皋市城市总体规划（修编）2005—2020》，如皋市的城市性质：如皋市的政治、经济、文化中心，工贸发达、环境优美、历史积淀深厚的宜居城市。远期市域总人口146万人，城镇人口90万人，城市化水平达60%。2020年市区总人口42万人，建设用地规模4850公顷。

表2-1   2020年市区及各镇城镇人口预测

序号	城镇规模等级	城镇名称	镇域现状人口 （万人）	城镇体系规划预测 人口（万人）	镇区总体规划预测 人口（万人）
1	一城一区	如城镇	25.27	42	42
2		长江镇	6.94	10	10
3	重点镇	搬经镇	8.61	3—5	5
4		丁堰镇	5.54	3—5	5
5		磨头镇	8.26	3—5	4
6		吴窑镇	6.44	3—5	4
7		白蒲镇	8.24	3—5	5
8		石庄镇	6.55	3—5	4
9		江安镇	9.26	3—5	3.5
10	一般镇	九华镇	7.63	1—2	5
11		下原镇	6.11	1—2	3.2
12		郭园镇	5.65	1—2	2.8
13		高明镇	5.44	1—2	3
14		柴湾镇	5.23	1—2	3
15		袁桥镇	4.95	1—2	2.5
16		东陈镇	4.82	1—2	3
17		常青镇	4.83	1—2	2.5
18		桃园镇	4.63	1—2	2.5
19		林梓镇	4.56	1—2	2.8
20		雪岸镇	3.65	1—2	1.5
	合计			90

商业网点的完善与否是居住质量和生活便利性的决定性因素，因此，通过对商业网点合理有序的建设来解决人口不断增加带来的城市物资供应需求的增长，完善与城市生活、生产的配套发展是进行商业网点规划的重要意义所在。

根据人口和城市化预测，未来十几年将是如皋市区市化快速发展的阶段，如皋市区、长江镇、搬经镇、丁堰镇、白蒲镇、江安镇等是人口最集中、全市未来最重要的发展地区。这就要求我们重点发展相应的中心商业网点的建设与之配套，尤其是市区和重点中心镇的商业网点建设。

五、城市居民消费需求

城市居民是城市商业的主要服务对象，商业网点规划必须与城市居民的消费水平相适应，同时满足不同层次的消费需求。

1、城市居民消费水平

从消费结构上看，目前如皋市的消费仍然集中食品、交通通讯、教育文化娱乐、衣着上，尤其以食品消费占据最主要位置。由此可以看出，如皋市区镇居民的消费层次还不丰富，消费水平还比较低，消费意识和消费观念还保持着比较传统保守的模式。

从消费能力上看，2007年，在江苏省52个县市中，社会消费品零售总额排名第10位；在南通市6个县市中，社会消费品零售总额排名第4位。说明了如皋市的总体消费需求旺盛，消费市场较大。

随着城镇居民总体收入增加，居民间收入差距也在扩大，这使得消费需求逐渐出现层次化，既需要高端消费市场，也需要低端消费市场，各类商业网点需要针对不同消费阶层进行定位。

结论：如皋市目前的消费需求旺盛，但消费水平较低，层次不明显，在商业网点总量、档次及业态类型的规划引导时应充分考虑怎样通过合理的商业网点规划和档次提升商业影响力和促进居民消费质量的提高。

2、居民消费结构

从如皋市的城乡居民消费对比情况来看，一方面（表2-2），2007年，城镇人口57.25万人，人均生活消费7111.49元，农村人口83.76万人，人均生活消费3908.元，占全市40.6%的人口消费支出占到全市的55.4%，城镇居民是主要消费者，城镇居民和农村居民的消费水平差距较大；另一方面（表2-3），从城乡居民人均消费结构来看，城镇居民和农村居民的消费结构基本差别不大，食品、交通通讯、教育文化娱乐、仍然是居民的主要消费支出项目，消费水平和需求的水平还比较低。

表2-2   城镇与农村居民消费支出比较

区位	人口（万人）	比重（%）	消费支出（万元）	比重（%）
城镇	57.25	40.6	40.71	55.4
农村	83.76	59.4	32.74	45.6
合计				100

表2-3   居民人均消费结构

消费项目	城镇居民消费支出（元）	比重	农村居民消费支出	比重（%）
食品	2711.15	38.12	1493.39	38.21
衣着	738.05	10.38	218.6	5.59
居住	594.69	8.36	413.33	10.57
家庭设备用品及服务	385.19	5.42	213.13	5.45
交通和通讯	880.81	12.38	534.14	13.67
教育文化娱乐	1107.	15.58	679.17	17.38
医疗保健	402.23	5.66	291.92	7.47
其他商品及服务	291.47	4.10	.96	1.66
合计

第三章   总   则

一、规划范围与规划期限

1、规划范围

规划范围包括区域范围、业态范围。 

（1）区域范围

城市商业网点规划是城市总体规划的专项规划，本次规划的区域范围为如皋市全市域，包括如皋市区（含如城镇）和19个镇，总面积约1477平方公里；主要规划范围为如皋市区，总面积约48.5平方公里。

（2）业态范围

根据如皋市经济发展的实际情况，本次城市商业网点规划的工作重点在大中型网点：大型百货店、大型酒店、大中型综合超市、专业店、大型购物中心等零售商业网点以及大中型批发市场、商业街、物流园的宏观规划。居住片区（社区）商业网点规划应根据国家《城市居住区规划设计规范》要求配置，通过控制性详细规划来落实；工业片区商业网点按片区就业人口配置。小型商业网点的配置主要通过市场经济行为来调节控制。 

2、规划期限

近期：2008~2010；远期：2011~2020。

二、规划依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008）

2、《城市规划编制办法》（2006）

3、《城市商业网点规划编制规范》（商建发[2004]180号）

4、《关于城市商业网点规划工作的指导意见》（国经贸贸易(2001) 7号）

5、《城市商业网点规划资料汇编》（商建字[2004]63号）

6、《如皋市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》

7、《如皋市城市总体规划（2005—2020）》

8、《如皋市城镇体系规划（2003-2020）》

9、《如皋市镇村布局规划》（2005）

10、《如皋市城南新区控制性详细规划》（2006）

11、《如皋市城东、城片区控制性详细规划》（2006）

12、《零售业态分类》（GB/T18106—2004）

13、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93） 

14、《江苏省社区商业建设规范（试行）》（苏经贸商改［2006］441号）

15、全市各镇总体规划和其他相关法律、规范

三、规划指导思想

1、贯彻落实科学发展观，体现建设“统一、开放、竞争、有序”商品市场体系的总方针。

2、优化空间布局，调整网点结构，发展现代流通方式，改善产业服务功能，提高人民生活水平，促进城市发展。

3、充分发挥自身优势，提高资源配置效率，通过商业的发展带动城市经济的腾飞，扩大如皋市在苏中地区的影响力与辐射力。

4、兼顾效率与公平，以大中型商业网点布局为重点，同时注重为社区居民服务的小型商业网点布局。

四、规划原则

1、以人为本，远期近期结合，衔接相关规划，协调发展的原则；

2、结构调整、布局优化、改造与新建相统筹，达到资源的最佳配置；

3、兼顾公平与效益，大型商业设施建设与中小商店生存发展相结合的原则；

4、发挥区域统筹，突出地方特色，坚持可持续发展的原则；

5、规划的功能与市场机制的基础作用相结合的原则；

6、合理配置各种业态，积极发展新型业态，体现技术进步的原则。

五、规划对象与内容

1、规划内容

本次规划的内容主要是针对规模以上的商业网点进行规划布局，包括商业中心体系、零售商业网点、商业街、批发市场和物流园区的布局规划；对于社区便民型的网点提出布局原则、业态控制建议。主要规划内容分为市域商业中心体系规划、市区商业网点规划、业态控制引导三大部分。通过规划引导和规范商业网点布局，为构建如皋现代商贸流通体系提供合理有序的空间支撑架构。

2、规划对象

（1）零售商业网点

包括商业中心体系规划和各级商业中心中营业面积2000平方米以上的各类商业零售网点的规划控制。重点规划对象为大中型零售商店，包括大型百货店、大中型综合超市、购物中心、大型酒店和大型专业店等业态。

（2）商品交易市场

包括营业面积2000平方米以上的专业批发市场和农贸市场两大部分，专业批发市场包括生产资料市场、农副产品市场和其它商品交易市场三类。

（3）商业街（区）

重点规划对象为市区的多条特色商业街（区）。

（4）物流园区

含物流基地、物流中心和配送中心三个层次，重点规划对象为依托优势交通条件的枢纽型物流基地和区域性综合物流中心。

第四章   发展目标、重点和战略

一、商业发展目标和定位

本次规划提出如皋市商业网点发展的总战略目标是：融入苏南、接轨上海、引领苏中。依托如皋市面临苏南的区位、长江港口的资源、丰富的物产、便捷的交通和良好的商贸基础优势，发展现代物流、现代化商业的零售和批发体系，形成商业空间布局合理、业态结构优化、市场规则健全、管理手段科学的高档次综合商贸流通中心，将如皋市建设成为承接苏南、引领苏中的商贸物流城市，如皋市以及周边县市居民的商业购物中心。

根据如皋市商业发展目标，从理念、业态、空间三方面对如皋市商业发展定位。

1、理念的定位：综合性、高档次、高效率、高效益

重点在市域商业主中心和市域商业副中心适当发展一些高档的商业设施和一批具有较高品味和一定特色的休闲、文化、娱乐等商业服务设施。同时也要注重发展中档商业设施，以满足大部分市民的消费需求。从而形成高中低档功能综合的商业服务设施，满足所有社会阶层的需要。

围绕建设区域性商贸中心的功能定位，重组大中型商贸企业，建设具有较强竞争力的大型企业集团，提高商业运行效率。重点组建和培育跨区域扩张的连锁企业和服务于区域的大型龙头企业，如具有强大辐射、集散功能和特色的大型零售巨头和综合性及专业批发市场，加强本地区对区域的商业辐射力和对产品的集散力，巩固和提升产业在区域的地位。发挥如皋市的专业市场多、规模大、潜力大的优势，大力发展专业市场。 

2、业态定位：新型商业业态为主，改造和提升传统商业业态

一方面要加快对传统商贸业现代化改造，如将传统的百货商店进行改造，清出部分商品到专业性卖场；另一方面要大力发展连锁经营、超市、便利店、专业性卖场等新型业态，适当发展购物中心。创造新的经营空间，并以特色取胜，加快提升商业总体的功能档次。

3、空间定位：集中与分散相结合

配合城市功能空间重组以及新兴业态的兴起和传统业态的改造，如皋市商业空间集中与分散相结合。高档的商业设施相对集中于市级商业中心或个别的商业副中心，而原有市中心较低层次的商业设施则应转移到城市周边。并在同级商业空间中，注重商业职能的高级化与适度先进性相结合，引导错位经营。

二、商业网点总量预测

规划至2020年间如皋市社会消费品零售总额达660亿元，年均增长15%～18%。市域零售商业网点总营业面积182万平方米，人均拥有约1.2平方米。大型商业网点占全市商业网点营业面积比重达80%。

规划进一步提升完善城市商业主中心的规模、档次和服务水平；建设和强化4个片区商业中心；扶持镇级商业中心发展。规划至2020年，全市拥有2处物流基地、4处物流中心、6处配送中心、9处市场群、23个大型农贸市场、9条特色商业街。

1、到2020年，如皋市商业网点的配置完善，市场繁荣、消费便利、生活丰富。城市居民实现步行10分钟可基本满足购物、餐饮、服务等基本生活需求。

2、市域零售商业网点总营业面积182万平方米，其中市区90万平方米，长江镇20万平方米，搬经镇、丁堰镇、白蒲镇、江安镇各8万平方米，14个一般镇各为1.5～4万平方米。（见表4-1）

3、特色商业街（区）集中在市区发展，共计9条，其中改造提升5条，规划新建4条。

3、商品交易市场群达到10处，市郊3个，长江、搬经、丁堰、白蒲、江安、吴窑、下原各1个。规划大型农贸市场26个，其中市区14个，长江镇3个，搬经镇、丁堰镇、白蒲镇、江安镇、石庄镇、磨头镇、吴窑镇、九华镇、下原镇各1个。

5、以建设物流商贸城市为发展目标，建设2处区域物流基地，4处物流中心，6处配送中心。

6、按照3～5万人的规模配置社区商业服务设施，每千人拥有社区商业服务设施550～850平方米。大部分社区实现400～500米范围内基本满足社区居民购物、餐饮、修理、家政服务等基本生活需求。

表4-1    如皋市市域商业网点规划一览表

等级	城镇名称	城镇人口 （万人）	总人口 （万人）	商业网点面积 （万平方米）	大中型商业零售网点布局引导
市 区	如城镇	42	46	90	1个购物中心、6个百货店、10个专业店、16处星级酒店、1个仓储式超市、8个大型超市、15个中型超市、若干社区型商业网点
	长江镇	10	11.5	20
中 心 镇	搬经镇	5	7.5	8	1个百货店、1-3个专业店、1个大型超市、1-3个中型超市、1个星级酒店、1-2个大型酒店、若干社区型商业网点
	丁堰镇	5	6.5	8
	白蒲镇	5	7.0	8
	江安镇	5	7.0	8
一 般 镇	磨头镇	4	6.5	4	1个百货店、1-2个中型超市、1-2个大型酒店、若干社区型商业网点
	吴窑镇	4	6.0	4
	石庄镇	4	6.0	4
	九华镇	4	6.0	4
	下原镇	3.2	5.0	3
	郭园镇	2.8	5.0	3
	高明镇	3	5.0	2.5
	柴湾镇	3	4.5	2.5
	袁桥镇	2.5	4.0	2.5
	东陈镇	2.5	4.0	2.5
	常青镇	2.5	4.0	2.5
	桃园镇	2.5	4.0	2.0
	林梓镇	2.5	4.0	2.0
	雪岸镇	1.5	2.5	1.5

三、商业发展重点

根据总体规划如皋市定位为：长江三角洲新兴的以港口为依托的制造业基地，现代气息与传统底蕴相互交融的人文、生态旅游城市。

根据这一定位，如皋市的商业发展要充分利用城市发展的不断提速，综合交通条件的不断改善带来的无限机遇，着力于提升市区商业网点的档次水平，在获得商业繁荣发展的同时注重扩大自己的商业影响力，将眼界放开到市域、省域。为了全面提升如皋市商业发展水平和增强辐射功能，确定以下几个重点发展方向：

1、具有一定影响力的商业中心

贯彻如皋市“十一五”期间服务业发展纲要，完善全市商业中心体系建设，按照“一城（市区）一区（长江镇）四板块（中北、南、东、西）”的发展格局，建设以市区、长江镇、搬经镇、丁堰镇为中心的市域商业结构体系，进行结构档次的升级，扩大商业中心的影响力和辐射范围。

2、市场群

在目前已经初具规模的市场网点上调整整合，建立商品综合批发交易市场群和生产资料、纺织品、花木、畜牧产品、水产品、农副产品等专业市场群，依托便捷通达的水路、铁路、公路交通条件，将商业触角不断外伸。

3、物流基地

新长铁路、沿海高速、宁通高速带动道口经济的开发，如皋港口的建设，皋张汽渡的运行，使如皋市的交通优势条件日益凸显。规划充分发挥如皋的区位和水陆交通优势，以建设苏中地区物流基地为发展目标，发展以仓储、运输、配送、服务于一体的综合性物流基地和配送中心。 

四、商业网点发展战略

为了完成如上所述的战略目标，我们应采用以下几点的战略措施：

1、将商业作为如皋市重要的支柱性产业

根据国内外的经验，商业是第三产业产值中最重要的一部分（表4-2）。和第一产业及第二产业相比来说，商业是资源消耗少，产出大，轻污染的产业，是最能可持续发展的一个产业。另外，据相关统计分析表明，商业对就业的贡献越来越大，已将近9%，而且商业就业岗位的劳均占地比社会服务业小（表4-3）。因此将商业作为如皋市重要的战略性产业是推动如皋市经济增长的一个重要措施，是实现两个“两个率先”目标，提高人民生活水平的有效手段。

表4-2  不同行业占第三产业产值的比重

行  业	所占比重（%）
批发零售及餐饮业	20～25
金融业	20～25
社会服务业	11～13

表4-3  不同行业就业岗位需要的用地和建筑面积参考指标

项目	劳均占地（m2/人）	劳均建筑面积（m2/人）
批发零售及餐饮业	16～21	22～26
金融业	8～12.5	20～25
社会服务业	24～28	17～21

2、紧抓港口和交通优势，以物流、市场带动相关业态的发展

如皋市的区位优势显著，随着港口、铁路、高速公路等交通条件的不断优化，未来如皋市将成为苏中地区新型的长江港口城市和重要水陆联运转换枢纽。运输方式齐全、功能强大、运行高效的优势，使得如皋市有发展物流和市场的雄厚基础。以发展苏中物流基地为目标，建设大型专业市场为重点，扩大商业服务范围、增强区域辐射力。同时，通过物流、市场的发展壮大扩大物资流通，丰富产品种类，带动超市、百货等相关商业业态的全面发展。

3、架构多中心等级明确、集中和分散相结合、总体均衡的空间格局

如皋市区市总体规划制定了如皋市的空间发展战略是等级明确的多中心发展模式，如皋市的商业发展也应该和此相协调，促进城市框架的拉开。

另外，坚持集中与分散相结合，主要有两个层次的含义：从中心市区向集镇分散，镇商业向中心镇区集中；大型网点往各级中心区相对集中，中小型网点往全市分散。

在集中与分散的同时，还要注意总体的均衡，这包含四个方面的内容：商业总量和人口、用地总量相协调；城市与农村的商业总量要适当；各业态的商业网点要均衡；大、中、小网点的总量要均衡。

4、引导大型商业网点向商业中心集聚，发挥经济支撑作用

虽然商业网点的发展受人口分布的影响，但良好的商业网点规划和实施保障也可以对人口形成强烈的吸引。因此，引导商业网点向中心市区和中心镇区发展，可以加速人口城市化，对城市框架的形成起到有效的支撑作用。

在城市新建地区主要发展区域性和便民服务型相结合的商业网点，完善商业服务水平，创造良好的居住环境。中心市区重点发展区域辐射型商业网点，进一步提升区域中心城市的地位。

在旅游区发展为旅游提供服务的酒店、餐饮、购物中心等商业网点，不仅为旅游发展提供支撑，也为宣传如皋市特色商业产品提供了窗口，形成“商旅互动”的良性循环发展。

5、从传统业态向新型业态引导，形成合理的业态结构

根据国内的商业发展趋势和如皋市的业态分析表明，如皋市的传统业态比例偏高，需要积极引导新型业态的发展，尽快形成合理的业态结构。但新旧业态的过渡不是一蹴而就的，要在一定时期内还将共生共存。

对传统业态的改造和升级也是构建合理业态结构的一个重要手段。

如皋市现状对新型业态的建设有一定的盲目性，如大型超市和大型购物中心等，需要有效控制，科学布局，避免恶性竞争，造成资源浪费。

6、保持合理的商业网点规模结构，确保大、中、小型商业网点均衡发展

除了做好商业网点的规划和引导，还需要有强有力的保障措施来实现，这需要大力加强实施管理，尤其是要严格大型商业网点的审批制度。大型商业网点的建设投资巨大，对其周边地区甚至整个城市都有相当大的影响。

中小网点是和居民生活息息相关的，过多的大型网点会严重影响中小网点的生存，因此在商业网点的规划建设过程中，要时刻注重各种业态、各种规模的网点均衡发展，注意控制商业网点零散度，保护中小网点生存发展。这是保证居民的生活便利性的一个重要战略措施，是以人为本的规划原则的重要体现。

第五章   市域商业中心体系规划

目前如皋市区的商业相对比较发达，而各镇的商业发展水平较低，市区和镇区的商业水平发展差距较大，现状全市的商业发展没有形成一定的商业体系。

一、规划指导思想

通过市域商业发展规划，统筹如皋城乡商业发展，促进如皋市域经济平衡，改善镇级商业发展落后并且和市区商业差距悬殊的状况，促使资源在市域范围内的合理配置，为消费者、社区、工商企业和社会创造一个良好的商贸服务环境和统一开放、竞争有序的商贸流通网络体系。

二、规划结构

根据如皋市城镇体系结构，市域商业体系分为市域商业主中心、市域商业副中心、市域商业基层中心、市域商业基点等四个等级。结合市域城镇发展现状、规划经济板块结构和十一五规划，规划形成“两主四副”的市域商业中心和14个商业基层中心。

表5-1 市域商业网点布局等级表

等级	城镇名称	备注
市域商业主中心	市区、长江镇	城市级商业中心
市域商业副中心	搬经镇、丁堰镇、白蒲镇、江安镇	综合型商业服务中心
市域商业 基层中心	磨头、吴窑、石庄、九华、下原、郭园、高明、柴湾、袁桥、东陈、常青、桃园、林梓、雪岸	日常型商业服务中心
市域商业基点	村庄居民点	满足一般日常生活需要

三、市域商业主中心

市域商业主中心是全市商业最重要的核心，商业网点密集，商业服务设施完善，辐射力巨大，是带动全市商业发展的核心，是发展现代商贸的城市级商业中心。市域商业主中心商业辐射力在50公里以上，日客流量30万人以上，服务人口大于100万。

规划市域形成一主一次的南北两个商业主中心。

1、如城商业主中心

如皋城区作为全市的政治、经济、文化中心，是市域商业发展的主中心，服务全市域及周边海安县、如东县部分乡镇，并辐射苏中地区。

如城商业主中心辐射力在50公里以上，日客流量50万人以上，服务人口大于100万人。规划零售商业网点总面积90万平方米，其中大中型商业网点面积75万平方米。

如城商业主中心内以发展大中型的商业零售网点、商业街为主，零售商业网点业态多样、层次丰富，以满足不同消费层次的需要。专业市场和物流基地布局于商业主中心外围，既方便对外交通运输，又减少对主中心的干扰。

2、长江商业主中心

长江镇滨江临海，地处如皋、通州、靖江、张家港四市结合部，是全国重点镇，是如皋市南部政治、经济、文化中心和重要的工业原材料及商品集散地，是构建如皋市域商业中心体系的重点之一。

长江镇作为未来的如皋港区，是全市的产业中心，是仅次于如皋市区的城镇，规划建成市域南部次级商业主中心，服务于如皋市域南部，并辐射通州市、靖江市部分乡镇。

长江商业主中心辐射力在30公里以上，日客流量20万人以上，服务人口大于40万人。规划零售商业网点总面积20万平方米，其中大中型商业网点面积15万平方米。设置的大中型零售商业网点有：星级酒店3家，大型酒店5家，百货店2个，大型超市3个，专业店2个，大型农贸市场各3个，并结合商业中心配置服装、医药、家电、小型专业店及一些文化娱乐场所。小型商业网点结合居住小区布置，以便利店为主，主要为当地居民服务。

配合沿江大开发和如港新城的建设，依托交通优势和资源优势，结合市域南部乡镇的特色和发展需求，重点发展大中型的商业零售网点、工业原材料市场、船舶配件专业市场、水产品市场、宾馆酒店，建设枢纽性物流基地，形成一个现代化的特色港区。

四、市域商业副中心

市域副中心内商业网点集中，商业服务较为完善，对周边地区具有一定辐射影响力，是发展城市型综合服务业的市级商业中心。市域商业副中心辐射力和影响力次于商业主中心，与商业主中心一起构成全市的发展核心体系。

市域商业副中心商业辐射力在10～30公里范围内，日客流量10万人以上，服务人口大于20万人。根据城市总体规划，结合市域城镇体系格局共规划4个市域副中心。

1、搬经镇商业中心

搬经镇位于如皋市与靖江市之间，是江苏省重点中心镇，作为如皋市西大门，是如皋市西部政治、经济、文化中心和水陆交通枢纽。

搬经镇规划成为综合性商业服务中心，服务于如皋市域西部乡镇，并辐射泰州市临近区域。商业网点规划要突出搬经镇作为如皋市西面门户的地位，完善商业设施、提升服务档次和服务水平。

规划搬经镇区零售商业网点总面积8万平方米，其中大中型商业网点面积6万平方米。设置的大中型零售商业网点有：星级酒店1家，大型酒店2家，大型超市1个，中型超市3个，百货店1个，专业店2个，大、中型农贸市场各1个，粮油批发市场1个。并结合商业中心配置服装、医药、家电、小型专业店及一些文化娱乐场所。

根据搬经镇及其市周边乡镇的特色和发展需求，逐步形成日用品市场、机械专业市场、农副产品专业市场。

小型商业网点结合居住小区布置，以便利店为主，主要为当地居民服务。

2、丁堰镇商业中心

丁堰镇位于如皋与如东之间，是南通市重点中心镇，作为如皋市东大门，是如皋市东部政治、经济、文化中心和工业商贸重镇。

丁堰镇规划成为综合性商业服务中心，服务市域东部及如东县临近区域。商业网点规划要突出丁堰镇作为如皋市东面门户的地位，完善商业设施、提升服务档次和服务水平。

规划丁堰镇区零售商业网点总面积8万平方米，其中大中型商业网点面积6万平方米。设置的大中型零售商业网点有：星级酒店1家，大型酒店2家，大型超市1个，中型超市2个，百货店1个，专业店3个，大型农贸市场1个，专业市场1个。结合商业中心配置服装、医药、家电、小型专业店及一些文化娱乐场所。

根据丁堰镇及其市周边乡镇的特色和发展需求，逐步建设物流中心、日用品综合市场、纺织服装市场、生产资料专业市场。

小型商业网点结合居住小区布置，以便利店为主，主要为当地居民服务。

3、白蒲镇商业中心

白蒲镇位于市域东南部，地处如皋、如东、通州三县市交界处，是以机械、商贸流通为主的综合型城镇，镇区交通发达，白雪线、蒲黄线、新双线是主要对外交通线路，流经镇区的通扬运河规划为三级航道。

白蒲镇规划成为综合性商业服务中心，服务于如皋市域东南部乡镇，并辐射如东县、通州市部分乡镇。

规划白蒲镇镇区零售商业网点总面积8万平方米，其中大中型商业网点面积6万平方米。镇区大中型商业网点：星级酒店1家，大型酒店3个，大型超市1个，中型超市2个，百货店1个，专业店2个，大、中型农贸市场各1个。

利用白蒲镇的交通优势和良好产业基础，发展农副产品市场、机械专业资料市场及物流基地。

4、江安镇商业中心

江安镇位于市域西南部，地处如皋、靖江两市交界处，是以机械、食品、物流为主的综合型城镇，镇区交通发达，宁通高速、江曲线、蒲黄线是主要对外交通线路，焦港航道流经镇域东侧。

江安镇规划成为综合性商业服务中心，服务于如皋市域西南部乡镇，并辐射靖江市部分乡镇。

规划江安镇镇区零售商业网点总面积8万平方米，其中大中型商业网点面积6万平方米。镇区大中型商业网点：星级酒店1家，大型酒店2家，大型超市1个，中型超市3个，百货店1个，专业店2个，大中型农贸市场各1个。结合商业中心配置服装、医药、家电、小型专业店及一些文化娱乐场所。

根据江安镇及其市周边乡镇的特色和发展需求，逐步形成农副产品市场、日用品市场、生产资料市场。

小型商业网点结合居住小区布置，以便利店为主，主要为当地居民服务。

五、市域商业基层中心

市域商业基层中心结合一般镇布置，职能为日常性商业服务，主要服务于本镇内部。商业基层中心的商业建设应与城镇建设和人口规模相配套，根据各镇的不同特点，形成各自相应的经营结构、业态结构和布局结构。

规划结合14个一般镇共设置14个商业基层中心，详见表5-2。

表5-2  市域商业基层中心规划一览表

基层

中心	零售营业 面积（万m2）	网点配置	市域其他 商业设施	备注
磨头镇	4	星级酒店1个、大型酒店1个、百货店1个、大中型超市各1个、专业店1个、大中型农贸市场各1个	日用品市场、配送中心
吴窑镇	4	星级酒店1个、大型酒店2个、百货店1个、大中型超市各1个、大型农贸市场1个	山羊市场、轻纺市场、银杏市场、配送中心
石庄镇	4	星级酒店1个、大型酒店1个、百货店1个、大中型超市各1个、大型农贸市场1个	江鲜市场、水果市场
九华镇	4	星级酒店1个、大型酒店1个、百货店1个、大中型超市各1个、大型农贸市场1个	粮油市场、物流中心
下原镇	3	大型酒店2个、百货店1个、中型超市2个、大型农贸市场1个	医疗器械市场、雨衣雨具市场、钢材市场
郭园镇	3	大型酒店2个、百货店1个、中型超市2个、中型农贸市场1个
高明镇	2.5	大型酒店2个、百货店1个、中型超市2个、中型农贸市场1个
柴湾镇	2.5	星级酒店1个、大型酒店1个、百货店1个、中型超市1个、中型农贸市场1个	纺织品市场、宠物玩具市场
袁桥镇	2.5	大型酒店2个、百货店1个、中型超市2个、中型农贸市场1个
东陈镇	2.5	大型酒店2个、百货店1个、中型超市2个、中型农贸市场1个	物流园区
常青镇	2.5	大型酒店2个、百货店1个、中型超市2个、中型农贸市场1个
桃园镇	2.0	大型酒店1个、百货店1个、中型超市2个、中型农贸市场1个
林梓镇	2.0	大型酒店1个、百货店1个、中型超市2个、中型农贸市场1个	红木家具市场
雪岸镇	1.5	大型酒店1个、中型超市1个、中型农贸市场1个

六、市域商业基点

市域商业基点的设立是推进社会主义新农村建设，是商业设施便民利民原则的重要体现。

市域商业基点结合规划的农村居民点设置，为居民点居民的日常生活服务，业态简单，规模较小。主要配置小杂货店、小超市以及小餐饮店等商业设施。规格按人均0.2～0.3平方米配置。

表5-3 市域商业网点布局等级表

居民点规模	商业网点配置
500人以下	杂货店、小吃店
500～1000人	超市、杂货店、餐饮店等网点
1000～2000人	便利店、超市、餐饮店、书报亭、修理服务等网点
2000人以上	生鲜菜店、小百货店、超市、餐饮店、医药店、修理服务等网点

第六章   市区商业网点规划

一、规划指导思想

通过中心市区商业发展规划，完善市区商业中心体系，提升商业网点的档次和水平，打造如皋市商业主中心，增强其发展带动力和辐射力，成长为带动全市商业发展的动力核心和辐射苏中地区的新增长核心。

规划至2020年，如皋市市区零售商业网点总面积90万平方米，形成“市区商业主中心——片区商业中心——社区商业中心”三级中心体系，规划形成1个市级商业中心、4个片区商业中心和10个社区商业中心。大中型商业网点与小型商业网点面积比例达到7：3～8：2之间。

二、市区商业中心体系

1、市区商业主中心

城市商业中心是指城市中商业网点高度集聚、经营服务功能完善，服务范围为超广域的商业中心区。城市商业中心的商业服务范围覆盖全市域及周边一定区域，是城市商业的枢纽和龙头，以其强大的内聚力、辐射力和交通力成为广大消费者首选的购物场所。

如皋市区商业中心由中心区的海阳路、中山路、安定街、广福路等几条道路交汇段构成，涉及地块总面积约213.5公顷，其中商业用地约51.6万平方米。规划零售商业网点面积30万平方米，其中大中型商业网点面积25万平方米，市区商业中心服务整个如皋市及周边区域，日客流量在30万人次以上，服务人口在80万人以上，外来消费占50%左右。

城市商业中心具有区位优势和文化优势，是传统商业街（区），是广大消费者首选的消费场所，其定位是以购物、文化、娱乐、休闲、宾馆酒店、旅游为主的综合商业中心，消费对象是市民和流动顾客。

业态设置导向

鼓励设置：百货店、专业店、大型综合超市、酒店餐饮、文化娱乐设施，强调中高档化、精品化。

适度设置：中小型超市、生鲜超市（现有的农贸市场应逐步向生鲜超市转变）。

设置：购物中心、仓储超市、专业市场。

在该区域规划设置的大型商业网点包括：百货店3处，大型专业店4处，大中型综合超市4处，星级酒店5处，并沿特色商业街（区）布局若干专卖店、连锁店。

2、片区商业中心

片区商业中心是为避免航道、铁路等重大交通线分割带来的交通干扰，在较大区域内设置的商业中心，在次集中布置一些大、中型商业零售网点，以满足区域内人口的经常性消费需要，其功能仅次于城市商业中心。

片区商业中心日客流量10万人以上，服务人口大于20万人。规划如皋市的片区商业中心零售商业网点总面积约40万平方米。

以城市总体规划为依据，按照考虑交通干线、航道的影响，结合人口的分布情况和现状商业基础，规划城南、城西、城东和城北4个片区商业中心。

（1）城南片区商业中心

城南片区商业中心依托市区南部的几条主要道路海阳南路、城南大道、圃园路、惠政路、路交汇地段构成，涉及地块总面积130.6公顷，其中商业用地46.2公顷。规划零售商业网点面积15万平方米，其中大中型商业网点面积12万平方米，主要服务市区南部及周边区域，日客流量在15万人次以上，服务人口在30万人以上，外来消费占60%左右。

城南片区商业中具有区位优势和环境优势，是新兴商业街（区），其定位是以购物、商务、游憩、文化、餐饮为主的综合商业中心，消费对象是市民和流动顾客。

城南片区商业中心业态设置导向

鼓励设置：大型综合超市、百货店、专业店、生鲜超市、酒店餐饮、文化娱乐设施，兼顾低、中、高档。

适度设置：购物中心、仓储超市、中小型超市。

设置：专业市场、农贸市场。

在该区域规划设置的大型商业网点包括：购物中心1处，百货店2处，大型专业店3处，大型综合超市2处，星级酒店3处，并沿特色商业街（区）布局若干连锁店、折扣店。

（2）城西片区商业中心

位于益寿路以西，如泰运河以南，西路以北，花市路以东的区域内，涉及地块总面积104.3公顷，其中商业用地34.4公顷。规划零售商业网点总面积10万平方米，其中大中型商业网点面积8万平方米，日客流量10万人服务人口25万以上，外来消费占70%左右。城西片区商业中心利用扎实的商业基础和便捷的对外交通，服务市区西部并辐射影响周边乡镇。

城西片区商业中心业态设置导向。

鼓励设置：百货店、综合超市、专业店、餐饮和娱乐设施。

适度设置：仓储超市、生鲜超市、专业市场。

设置：购物中心、农贸市场。

在该区域规划设置的大型商业网点包括：百货店1处，仓储超市1处，大型综合超市1处，大型专业店2处，星级酒店2处，多条特色商业街。

（3）城东片区商业中心

位于万寿路以西，如泰运河以南，西路以北，新长铁路以东的区域内，涉及地块总面积.6公顷，其中商业用地23.6公顷。规划零售商业网点总面积7万平方米，其中大中型商业网点面积5万平方米，日客流量5万人服务人口10万以上，外来消费占30%左右。城东片区商业中心主要服务于城区居民，以一般性消费和商务类消费为主。

城东片区商业中心业态设置导向。

鼓励设置：百货店、综合超市、专业店、餐饮和娱乐设施。

适度设置：中小型超市、生鲜超市、农贸市场。

设置：购物中心、仓储超市、专业市场。

在该区域规划设置的大型商业网点包括：百货店1处，大型专业店1处，大型综合超市2处，星级酒店2处，并沿商业布局若干专卖店。

（4）城北片区商业中心

位于如泰运河以北，惠民路以南，花市路以东，紫光路以东的区域内，涉及地块总面积126.7公顷，其中商业用地43.6公顷。规划零售商业网点总面积8万平方米，其中大中型商业网点面积6万平方米，日客流量8万人服务人口15万以上，外来消费占50%左右。城北片区商业中心主要服务于城北居民及周边地区，以一般性消费和商务类消费为主。

城西片区商业中心业态设置导向。

鼓励设置：百货店、综合超市、专业店、餐饮和娱乐设施。

适度设置：生鲜超市、农贸市场、专业市场。

设置：仓储超市、购物中心。

在该区域规划设置的大型商业网点包括：百货店1处，大型综合超市2处，大型专业店1处，星级酒店2处，并设置若干专业市场。

3、社区商业中心

社区商业中心是指商业网点一定程度集聚，主要设置与居民日常生活消费紧密相关的商业和生活服务业，服务对象主要为当地居民。

社区中心又分为服务于居住区社区中心和服务于工业区的便利中心，结合总体规划的10个居住片区设置10个社区中心，结合城北和铁东工业区设置4个便利中心。

居住区应根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）要求，进一步完善商业服务、医疗卫生、金融、邮电以及社区服务等公共服务设施。

社区商业中心应按照人口规模相应配套建设商业设施（见表6-1）。

表6-1  人口规模与商业网点配置的对应关系

人口规模	商业网点配置要求
达到2000人	设置便利店、生鲜食品店、书报亭、医药店、餐饮店等网点
达到5000人	增设综合超市、服务类店铺（如美容美发、照相冲印、洗衣、家电钟表及日用品维修、影碟影带出租等）等网点
达到2万人	增加设置中型超市、生鲜肉菜超市、各类专业店（如服装店、医药店、家电店、书店等）等购物网点；文体娱乐场所超市等
达到10万人	增加设置大型综合超市等

在社区商业中心设置大型专业店、仓储超市、专业市场、购物中心、大型娱乐场所等商业设施。

三、商业街规划布局

商业街是城市商业的缩影和精华，是现代商业的重要组成部分。是指设置在市级商业中心、片区商业中心内，开展专业性和系列化商品和服务经营的专业店、专卖店高度聚集，提供专门商品和专业服务的特色商业街。专业街长度200 米以上，专业、专卖店网点30 家以上。专业(特色)街的建设既是对城市原有资源的一种整合，也是商业向更高级阶段发展的一种准备。

（一）现状商业街存在的主要问题

（1）现状商业街布局不完善，总量偏少，不能满足日益丰富的城市生活需求；

（2）大部分商业街建设缺乏规划，建设档次低；

（3）现状商业街管理尚不够完善，占道经营现象严重。

（二）商业街布局和建设导引 

1、商业街布局要符合城市发展和城市规划要求

商业街的布局要符合城市发展和规划的要求，特别是要符合商业功能区定位要求，发挥其作为功能区重要载体的作用。商业街的布局重点在人流集中的地区，但也要考虑到区域平衡。

2、商业街布局要注重处理好与交通的关系

规划建设要重视周边路网和静态交通设施（停车场）的统一建设，以使客流能方便集聚和疏散，并且不影响城市的整体交通运行。

3、商业街要注重配套设施的建设和购物环境的完善

从“以人为本”出发，根据各商业街的具体情况，配备相应的旅游、休闲、娱乐设施，创造良好的购物休闲环境，增强商业街对消费者的吸引力，使其在如皋商业的发展中发挥更重要的作用。配套设施按功能划分包括：交通设施（公共汽车站、停车场）；公用设施（路灯、公厕）；绿化设施（行道树、花草坛）；休息设施（座椅）；卫生设施（饮水器、烟蒂筒、废物箱）；信息设施（电话亭、电话挂机、标志牌、导游图、报时钟）；景观设施（雕塑小品、喷泉、护栏）等。 

4、商业街要有独特的定位和特色

商业街的发展要有特色，形成自己独特的客源群，增强市场竞争力。合理确定商业街的规模。商业街太长、太宽都不利于商业网点的布局和人气积聚。商业街的网点布局应该保持适当的密度，适当的规模，各种类型、特色的商业网点应有机地组合在一起，以利于发挥出整体效益。要合理确定商业街的建筑风格与城市设计，不要形象雷同，街街相似。合理设计商业街的建筑单体，建筑高度、造型、立面、色彩、广告、招牌都应得到控制，并具有鲜明特色。 

（三）规划目标 

适应如皋经济社会发展和城市空间发展的需要，合理布局商业街，改善商业街的购物环境，加快特色商业街的改造、建设和发展，使商业街成为如皋商贸流通业和旅游业发展的重要部分，成为如皋未来现代化都市商业的亮点。 

（四）商业街布局规划

要适应消费和流通的新变化，按照市场经济规律，对具有特色商业街雏形和发展趋势的商业街，因势利导，鼓励发展。对现状已经形成一定规模的商业街要进一步改善环境，提高档次、促进发展，并加强与旅游功能及各级商业中心的结合。鼓励设置与该商业街特色相关的专业店、专卖店；适度设置为该商业街配套服务的商业服务业；设置与该商业街特色无关的业态和业种。

商业街的规划要注意发挥各个片区的历史文化、人文环境、商业特色的优势，重点引导服装鞋帽、家居装饰、电子通讯、文体用品、餐饮小吃、五金电器等体现现代消费趋势和地方特色的商业街建设，鼓励设置专业店、专卖店，适度配置相关服务业，设置与该专业无关的业态，至2020年，市区形成具有鲜明特色的规模商业街9条。

1、中山路名品服饰街

中山路上新皋桥与冒家巷之间，总长950米。该地段是如皋市区的主要商业街区，现状商业网点密集，多个大型专业店、超市、精品百货店、连锁店云集于此。规划进一步突出特色，着力打造高档、精品、名牌服饰，提高商业档次、服务水平和购物环境，建成如皋商业街的名片。

2、海阳路电子通讯街

海阳路南门大桥与路之间，总长约1000米。该路段自发形成了众多电脑、手机、软件专卖店，以及广告公司、音像店等。规划加以引导，形成以电脑、软件、电子产品、通讯器材等高科技产品为主的商业街，引导消费潮流。

3、育贤路文体用品街

育贤路上育贤桥至仙鹤路之间，总长1200米。该路段沿线有如皋师范、如师附小、如皋中学的文教机构，规划利用这一特点发展文化体育用品一条街，主营文化用品、体育用品、办公用品，在规划建设中渗透文化韵味。

4、大司马路特色餐饮街

大司马路上中山路与福寿路之间，总长约1400米。该地段周边多为居住小区，现状商业气氛浓厚，规划利用大量的客流优势，结合现状基础，重点发展餐饮、酒吧、休闲娱乐以及风味小吃。

5、益寿路五金机电街

益寿路上中山路与宁海路之间，总长约1000米。该路段现状聚集了众多五金机电专业店，且过往人流、车流较多，规划加以整合与引导，形成五金机电一条街，服务全市及周边县市。

6、益寿北路家居装饰街

益寿北路上仁寿路与起凤路之间，总长约1000米。该路段现有香江家具城、亿丰商城，以家具、装潢材料为主，规划以现状为基础，进一步扩大规模，提高质量，形成家居装饰街，利用便捷的交通辐射海安等地区。

7、宁海路艺术精品街

宁海路上海阳路与大司马路之间，总长约900米。该路段商业气氛浓厚，现有部分礼品店、字画店、艺术品店，考虑到宁海路的宽度和沿街建筑，宜发展小型精品店，以艺术品、字画、收藏品、礼品、鲜花等商店为主，形成艺术精品一条街。

8、普庆路土特产品街

普庆路位于老如城的北门，总长约800米。曾经是如城最兴旺的商业街，规划结合街道的改造和周边小区的建设，依托北端的长寿食品企业，着力发展土特产品、长寿食品、旅游商品，弘扬如皋的长寿文化。

9、安定步行街

安定步行街南起秀水路北至青云路，总长约900米。安定街人流众多、沿街商埠林立、商业气氛浓厚。规划进一步提高档次，改善环境，形成一个融咖啡馆、酒吧、茶吧、名品商店、休闲会所等于一体现代化的休闲商业街。

第七章   商品交易市场规划布局

商品交易市场指有固定场所、设施，有若干经营者入场经营分别纳税，实行统一管理，集中公开交易的场所。主要包括消费品综合市场、农产品专业市场、工业生产资料市场、农场业生产资料等市场。

如皋市商品交易市场应以整合资源、调整布局、完善功能、增强辐射为发展方向，实现传统专业市场的改造升级，提高档次、增加内涵。

一、市域专业市场群

1、综合交易市场群

综合交易市场是结合高速公路、国道、铁路、航道等重要交通线交汇处设置的，从事服装批发、土特产批发、农副产品批发、日用品批发等多样商品交易经营的综合性市场。

（1）城西综合交易市场群

如皋城区西部历来市场众多，贸易兴旺。规划将天平市场外迁，结合苏浙大市场进行全面整合、提高服务质量和管理水平，形成全市最大的综合交易市场群。从事日用品批发、农副产品批发、五金机电批发、建材装饰批发等多样商品交易经营的综合交易市场群，服务全市并辐射苏中、苏北地区。

（2）长江镇综合交易市场群

充分利用如皋港口和沿江公路的交通优势，在长江镇北部，结合如港公路和宁通高速的道口南侧发展综合市场群，以从事船舶配套产品批发、农副产品批发、水产品批发为主的等多样商品交易经营交易市场群，同时辐射服务通州市和靖江市的相邻乡镇。

（3）搬经镇综合交易市场群

搬经是江苏省重点中心镇，工业、商贸比较发达，规划依托334省道、江曲线、焦港航道的交通优势，建设搬经综合交易市场群，以从事机械设备批发、农副产品批发、日用品批发为主的等多样商品交易经营的综合交易市场群，同时辐射服务泰兴市的相邻乡镇。

2、工业消费品和生产资料市场群

以工业消费品和生产资料商品批发、零售为主的市场，设置在城市交通便利之处，目标顾客为外地客户群。

（1）城北生产资料交易市场群

城北的经济开发区是全市最重要的工业园区，生产资料对众多的生产企业至关重要，规划利用204国道、江海高速的交通优势，在如城与柴湾之间发展生产资料交易市场群，同时辐射服务海安县的相邻乡镇。

（2）丁堰纺织品综合市场群

丁堰镇的纺织行业具有雄厚的基础，规划结合沿海高速公路与334省道的交通优势设置一个纺织综合市场群，同时辐射服务如东县的相邻乡镇。

（3）下原工业品市场群

下原镇的民营经济发展迅速并形成了一定的特色，规划利用老204国道的交通优势，依托快速发展的民营经济建设医疗器械、雨衣雨具等特色工业品市场群，并辐射服务周边县市。

3、农副产品交易市场群

以稻米、禽蛋、畜牧、瓜果等农副产品交易批发为主的市场、目标顾客为外地客户群。

（1）江安农副产品市场群

江安镇地广人多、农业发达、物产丰富，拥有众多从事农副产品生产、加工、销售的企业，规划在江曲线与宁通高速公路道口发展农副产品市场群，从事稻米、禽蛋、蔬菜、水果等多样商品交易经营。

（2）白蒲土特产品专业市场群

白蒲镇具有悠久的历史和丰富的地方特产，其中白蒲茶干、黄酒名扬全国，是如皋特有的长寿食品。规划利用沿海高速、蒲黄公路、新双线的交通优势发展土特产品专业市场，从事如皋的长寿食品、地方特产等多样商品交易经营，为本市及通州市邻近乡镇服务。

（3）吴窑畜牧业市场群

吴窑镇的山羊市场是华东地区最大的山羊交易市场，影响广、市场成交量大，并带动了餐饮服务等相关产业的发展，规划利用如港公路、204国道的交通优势，继续扩大市场的交易量、提升服务质量并发展相关的畜牧业市场，形成一个交易市场群。

4、其它商品交易市场群

城南花木交易市场群

如皋的花木和盆景享誉国内，花木产业基础雄厚，产品丰富、专业技术人才辈出，花木大世界、江苏花木城等一批花木交易市场蓬勃发展。规划对花木交易市场加以进一步整合和提升质量，增加科技含量，扩大影响，建设国内一流的花木交易市场。

二、市区大型专业市场

1、市场的选址原则

（1）大型商品交易市场在城市中心地带原则上不再新建；

（2）现有的面向市区的生活资料批发市场在市区或市区中心边缘可以保留；

（3）物流量大、以区域性辐射为主的生活资料和生产资料批发市场，以及硬件条件较差、配套不齐全的生活资料批发市场，要结合城市规划改造逐步调整出城市中心；

（4）老城内逐步取消粗放型的农副产品市场，往生鲜超市方向改造。

2、规划布局

规划市区大型综合市场和专业市场共22个，其中保留9个，调整5个，新建8个。

现状保留的9个市场为亿丰商城、兴隆装饰城、苏浙大市场、花木大世界、嘉信钢材市场、新生木材市场、苏中家具城、香江家具城、群宇瓜果市场。通过整合改造，合理扩大规模、提高服务质量、改善环境。

规划调整的5个市场为群宇摩配市场、群宇汽配市场、旧车交易市场、糖烟酒批发市场、农副产品市场，结合城市总体规划、片区控规进行调整，使其布局趋于合理。建议天平市场、江苏花木城分别与苏浙大市场、花木大世界进行整合，城北农副产品市场远期向市区外围转移，原址调整为农贸市场。

规划新建专业市场8个，主要有汽车交易市场、服装纺织品市场、IT电子专业市场、工业原材料市场、农资市场、医药市场、粮油批发市场、花鸟虫鱼市场。规划依托老204国道、如港公路、334省道等交通要道布局，主要分布于市区西侧、西北及西南。

三、农贸市场规划

1、现状概况

现状全市农贸市场共有52个，其中2000平方米以上的大中型农贸市场22个，占总数的42.3%；小型农贸市场30个，占总数的47.7%。总体而言农贸市场的数量适中，但规模偏小，另外农贸市场的外观较差、设施落后、管理和服务水平有待提高。

2、布局原则

农贸市场按照500—1000米左右的服务半径设置1处，服务人口一般为3万人左右。

3、农贸市场规划布局

规划全市农贸市场63个，其中大型农贸市场23个。大型农贸市场中如皋市区10个，长江镇3个，搬经镇、丁堰镇、白蒲镇、江安镇、磨头镇、吴窑镇、石庄镇、九华镇、下原镇、东陈镇各1个；中型农贸市场共21个，其中市区6个，其余主要设置在搬经镇、白蒲镇、江安镇、磨头镇、郭园镇、高明镇、柴湾镇、袁桥镇、常青镇、桃园镇、林梓镇、雪岸镇、夏堡、戴庄和张黄港；小型农贸市场共19个，主要是对被撤并乡镇以前的农贸市场予以保留，满足基本的生活需要。

4、规划控制与引导建议

农贸市场建设完成后，未经市批准，不得改变其用途。

经规划批准设立的农贸市场不得随意拆除。确因城市建设需要拆迁的农贸市场，必须按照规划选址要求进行重建，并有室内的过渡市场。

鼓励市区内现有的农贸市场向生鲜超市过渡和改造，新建农贸市场应坚持超市化发展方向。

大型超市、仓储会员店等应设立专门的生鲜区，作为生鲜超市和农贸市场的补充，其规模应根据周边地区的服务人口确定。

第八章   物流规划

一、物流发展现状

如皋市的物流业刚刚起步，基本为小型企业，初具规模的仅有几家物流企业，而且规模档次都不高，以仓储、运送为主，没有综合性的物流中心，企业规模小、设施不完善、标准低、服务不全面。

二、物流产业功能定位

如皋市的现代物流产业发展的总体定位是建设苏中地区综合物流中心地。结合如皋市地江下游、通江达海的区位优势，依托深水良港和一类口岸，构筑长三角区域物流中转枢纽，形成苏中的区域物流集散中心，为上海、苏州、南通等地区提供面向国内外市场的双向物流服务，建设铁路、公路、水路的联运体系。

经济的飞速发展要求生产和销售企业实现零库存，减少仓储费用，降低企业成本，因此发展第三方物流，建设物流中心（基地），是现代物流业发展的主导方向。结合如皋市蓬勃发展的产业经济和欣欣向荣的商贸市场，大力发展第三方物流，为工业企业、专业市场、大型商业网点提供运输、储存、加工、配送、货代、定单处理、电子分销、供应结算等全方位服务的，对货物进行全过程跟踪的信息化管理，满足产、供、销的需求。

三、物流体系规划

本次规划将物流体系分为物流基地、物流中心、物流配送中心三个层次。全市共规划建设2个物流基地，4个物流中心，6个物流配送节点。

物流设施的设置充分考虑工业、农业及商业网点布局特点，并与总体规划相衔接，其选址不仅要满足当前需要，而且应有足够的发展空间。同时要大力建设港口、内河码头、铁路等外部交通设施以及满足现代配送需要的货运干线道路系统，保障货物的及时运输。

运用互连网等信息技术，建立物流信息平台。通过有效的信息共享，降低社会物流成本，提升整体物流效率，带动物流企业的组织创新、管理创新和观念创新。促使传统交通运输业、仓储行业的组织形式以及管理方式、观念甚至于交通运输技术的提升改变。

四、物流基地

物流基地是指多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上的集中布局，具有一定规模和综合服务功能的场所。它面向社会提供专业物流配送服务，对城市和区域的商业流通具有骨干作用。

1、物流基地布局原则

要依托铁路、公路、运河，在主要对外交通的节点上布局。

布局位置往市区外围扩展，原则上不在市区中心选点，减少对市区中心交通的影响。

2、物流基地规划布局

全市规划2个物流基地，即如城铁东物流基地和长江港口物流基地。

（1）如皋港口物流基地

位于长江镇如皋港区，沿长江港口布置，包括长青沙西南部、友谊沙及石化园区沿江部分用地。

以如皋港口、沿江重化工业集群（船舶、电力冶金及石化产业）为依托，以疏港大道、沿江公路、新长铁路支线交通网为支撑，以船舶物流园、沙钢钢铁物流中心等建设项目为抓手，以市场信息为基础，建设集仓储、信息服务、商业网点配送、集装箱中转、流通加工、散杂货公铁水联运等于一体的多功能、现代化的综合物流基地，是如皋未来服务市域及苏中地区的集装箱中心港和重化工原料及产品的集散地。依托大运量临港产业，大力发展中转型区域和产业物流。

（2）如城铁东物流基地

位于市区东部，如城镇与东陈镇交界处，新长铁路、新东线、沿海高速公路和如泰运河水陆交通干线围合的区域。

依托新长铁路、沿海高速、新东线、如泰运河等水陆交通干线，除承担部分区域物流的集散中转外，主要为如城镇工业园区、经济开发区提供便捷的物流服务，以发展生产资料、制成品集散、中转等产业物流为主，同时为市区企业、连锁店、大商场等快捷方便地提供各类配送仓储服务。铁东物流基地是以市场信息为基础，以物流企业为主体，以产品配送为主业，以现代仓储为配套，以陆运为主要手段，以流通加工为依托的多功能现代化物流园区，辐射服务如皋市及海安县、如东县。

五、物流中心

物流中心是指从事场所和组织。物流中心应基本符合下列要求：主要面向社会服务，物流功能健全，完善的信息网络，辐射范围大，少品种、大批量，存储、吞吐能力强，物流业务统一经营、管理。

1、物流中心布局原则

要依托交通便利的节点布局。

结合现状发展条件好的城镇布置，布局位置在城镇边缘交通通达处，减少对城镇中心交通的影响。

2、物流中心的规划布局

规划充分利用沿海高速、宁通高速的交通优势，结合立交道口在全市共规划4出流中心。

（1）丁堰物流中心

结合沿海高速丁堰出口，以天储物流棉花交易市场为基础，建成市域东部物流中心，服务丁堰、林梓、桃园、磨头等镇及如东县周边地区。以公路运输为主体，积极采用先进的物流管理技术，建设物资中转基地，重点发展生产资料的储存、配送服务。

（2）白蒲物流中心

以新长铁路及如皋港铁路支线为依托，结合沿海高速、蒲黄公路、通扬运河，建成市域东部物流中心，服务白蒲、林梓、下原等镇及如东县、通州市周边地区。形成公铁水联运体系，建设大中货物的储存中转基地以及农副产品储运中心，配合如皋港口物流基地，发展工业物流和商贸物流。

（3）九华物流中心

结合宁通高速九华出口，利用宁通高速、通启高速和204国道的交通优势，逐步建成市域东南部物流中心，服务九华、下原、郭园等镇及通州市周边地区。以公路运输为主体，建立区域物资中转基地，大力发展生产资料配送服务。

（4）江安物流中心

江安镇地处如皋、泰兴、靖江三市交界处，结合宁通高速和江曲线交汇处布置物流中心，建成市域西南部物流中心，服务江安、高明、常青、搬经等镇及泰兴市、靖江市周边地区。以公路运输为主体，结合焦港的航道运输，为市域西部的生产企业和专业市场提供运输、储存、加工和配送服务，重点发展农副产品等生活资料配送服务。

六、物流配送节点

1、物流配送节点布局原则

物流配送节点是根据市场需要进行建设。

规划上要促使物流配送节点在区域上集中，以利于形成规模优势，实现共同配送。

鼓励第三方物流服务，加速商品流转、降低采购和分销物流成本。

为本市进出货物的集散和厂商在如皋市及周边地区采购和分销提供物流平台；

为进行末端配送服务提供专业化的物流设施。

2、物流配送节点的规划布局

以物流基地为龙头，结合市域各经济板块的产业特点，依托交通干线发展物流配送服务，规划建设6处物流配送节点。

（1）搬经镇

以搬经镇发达的工农业为基础，依托334省道、江曲线的交通优势发展综合性物流配送中心，以农副产品和生产资料配送为主。

（2）磨头镇

以磨头镇良好的区位和工业为基础，依托204国道、如港公路及如海运河航道的交通优势发展综合性物流配送中心，以农副产品和日用品配送为主。

（3）吴窑镇

配合镇区台商城的建设和镇区多个专业市场的优势，依托如港公路、蒲黄公路的交通优势发展综合性专业配送中心，以纺织品、畜牧产品、农产品等配送为主。

（4）石庄镇

利用石庄镇良好的商业基础和市场优势，依托宁通高速、如港公路的交通优势发展农副产品专业配送中心，以水果、江鲜等农副产品配送为主。

（5）经济开发区

以如皋经济开发区和柴湾镇发达的工业为基础，依托204国道、江海高速的交通优势发展城北生产资料配送中心，以生产资料和工业品配送为主。

（6）下原镇和桃园镇

依托老204国道和司马港航道的交通优势发展下桃物流配送中心，充分发挥下原镇医疗器械、雨衣雨具的产业优势和桃园镇物流企业（九洲运输）的良好基础。

第九章  其他商业网点规划

一、宾馆与餐饮业规划

1、指导思想

以提高市民生活质量、弘扬长寿饮食文化，拉动地方经济增长为目标，以规模化、品牌化、大众化为抓手，促进餐饮业健康有序发展，满足市民和游客不断增长的餐饮和服务需求，使餐饮业成为吸引长三角区域吸引游客的场所。

2、发展导向

建立和发展餐饮集团，做大做强餐饮企业；

创新发展科学化餐饮食品，关注市民健康；

发掘传统地方特色餐饮食品，保护老字号和当家菜，形成地方特有品牌，用现代经营方式改造传统餐饮服务业，引导特色小吃、老字号、名菜名点向标准化方向发展；

大力拓展大众化餐饮市场，积极引导消理念转变，提高居民的在外就餐率。

3、规划布局

加大城区星级宾馆评定与建设力度，远期城区星级宾馆不低于大型宾馆总量的60%。宾馆餐饮业的发展应与城市旅游业、会展业以及大型节庆、民俗、文体活动等有机结合，相辅相成、彼此促进。

加强中高档宾馆（酒店）建设，市域星级宾馆达27座，其中市区16座，长江镇4座，搬经镇、丁堰镇、白蒲镇、江安镇、磨头镇、吴窑镇和石庄镇各1座。保留市区的光华大酒店、丽都假日酒店、天成大酒店、泰华大酒店、新王朝大酒店、长江镇的假日酒店、海上明珠大酒店、丁堰镇的泛亚宾馆、吴窑镇的建工宾馆等9座宾馆酒店，规划完善配套设施、提升提升档次，达到星级标准；加快金鼎大酒店、金鹰商务酒店2处在建酒店的建设进度；另外16座星级宾馆为规划新建。

餐饮业的布局要充分考虑消费者的文化程度、生活习惯、消费水平等，结合区位特点进行相应布局。在商业中心区主要发展大型酒楼、酒吧、自助餐馆以及与娱乐相结合的餐饮设施；居住区主要面对居民，以家庭的日常消费餐饮为主，重点发展大众化餐饮；旅游区应针对游客发展中高档酒楼，以地方特色和大众喜爱的菜点为主，适度发展小餐饮。加强城区特色餐饮的规划和整体建设，并注意与环境保护相协调。

必须坚决整治街道、主要居民区、城市中心区条件设施差的小型餐饮网点。城区主干道设置对城市环境有影响的小吃店，小饭店，除规划的特色餐饮街、夜宵摊点外，其他街区禁设夜宵摊点。

二、再生资源回收网点规划

建立以社区回收点为基础、以街道分拣站为中转、以集散市场为载体、以综合利用处理为目标的再生资源回收利用网络体系，促进我市再生资源回收利用行业健康、有序发展，实现再生资源产业化、资源化和无害化。

1、社区回收点

以城镇居住小区为单位，结合物业管理、垃圾分类投放管理等形式布局再生资源回收点，回收点负责收集居民交售和生活垃圾中的可再生资源(主要是废纸、废塑料、生活性废旧金属、废玻璃和废橡胶等品种)，并与社区生活垃圾分类收集点相衔接。

市域各村庄根据人口规模布置设置1~2个再生资源回收点，可与垃圾收集点相结合。

2、街道分拣站

以街道（居住区）为单位布置再生资源分拣站，作为再生物资收运、整理、暂存、中转的固定场所。站点按照总量控制、合理布局和方便回收的原则统筹设置，并与市区现状废旧物资收购站、垃圾中转站相结合。

市域各镇根据人口规模设置一个或多个再生资源分拣站，新建分捡站宜布置在镇区周边，并处于城镇建设用地的下风向；原有站点分布合理的予以保留，不合理的进行调整或取消。

3、集散市场

集散市场是对除危险废物和严控废物以外的再生资源进行集中分拣、简单加工、资源分流的固定场所，是实现再生资源合理配置，促进资源循环有序流动的重要环节。

集散市场的设置应符合城市总体规划、土地利用总体规划，在市郊与居民区相对隔离的地区选点。全市初步拟建2个再生资源集散市场，分别位于市区和长江镇。集散交易中心要符合环保、市容和消防安全等标准，节约和集约用地。

4、综合利用处理

由统筹规划，实行“绿色”，根据我市的产业发展规划和可回收再生资源的实际情况，选定开发利用项目，以项目的形式，对外招商建设。积极发展再生资源综合利用加工生产的龙头企业，不断吸纳技术含量高、生产规模大的资源再利用的现代企业加入，利用高新技术对不同再生资源进行开发利用。通过龙头企业的带动逐步形成兼具经济效益和社会效益的再生资源产业群，促使再生资源行业走上产业化道路。

第十章   市区零售业态规划布局引导

一、商业零售网点规划布局原则

商贸发展与城市经济社会发展密切相关，有着高度的相互依存性，因此，商业网点布局规划是构建现代化商贸社会的重要环节，要注重与城市发展、经济发展、旅游业发展、交通发展、居名生活水平、传承历史文脉相协调。

1、与城市发展相协调

总体商业网点布局要与城市整体发展相协调，根据城市的发展定位、发展步骤及产业方向、目标、等来确定商业市场的定位、布局、业态、规模、，形成布局科学，结构合理，配套设施完善，具有较强辐射能力和竞争能力的网点格局，进一步完善城市功能。

2、与经济发展相协调

充分发挥商贸流通的导向作用，与一、二、三产业协调发展。一是商贸流通业要积极配合现代都市型农业的发展，注重批发市场中介服务和产销物流配送市场建设，不断完善流通服务，促进农业生产资料的供应和农副产品的销售，推动农业加快向现代化、产业化发展；二是商贸流通业要积极配合现代工业发展的要求，推进物流园区和批发市场园区的建设，大力发展现代物流服务，优化企业的供应链，促进原材料、零部件的供应和扩大工业产品的销售；三是商贸流通业的发展要与现代服务业相协调。商贸流通业是现代服务业的重要组成部分，通过商贸服务业的发展，带动旅游、房地产等其他第三产业的发展，促进服务业结构升级。

3、与旅游发展相协调

如皋市既有美丽的沿江自然风光，又有悠久的古城人文历史，是江海文化的发源地。同时如皋市又是花鼓之乡、龙舞之乡和全国生态示范区，拥有青墩文化、老街文化、名人文化、红色文化、民俗文化的丰富内涵，是旅游开发极具潜力的良好地区。现在如皋市有东湖度假区、七星湖休闲旅游区、青墩新石器遗址等多项旅游项目在规划建设中，商业网点布局结合旅游景点分布考虑，为旅游发展提供服务的同时依托旅游产业扩大特色产品知名度、发展旅游商业经济，即实施“商旅互动”策略，促进商贸业和旅游业共同发展。

4、与交通发展相协调

网点的布局和发展一方面要依托交通干线网络、快捷轨道交通系统，将网点建在交通便利之处。同时，交通的建设发展要注意保护传统人文风格的商业建筑与区街风貌；另一方面，要避免商业网点的布局对原有交通的不利影响，特别是旧城商业网点的改造建设，既要注重对交通的疏导和改善，也要注重历史商业文化的保护。 

5、与居民生活水平相协调

商业网点布局要充分体现“以人为本”的精神，注重满足不同层次的消费需求。要依据如皋市的地域环境、人口分布、消费层次、消费水平、确定零售网点的分布、业态、规模、营销方式。 

二、主要业态选址原则

1、超市：主要规划布局在社区级商业中心及居住人口密集之处。

2、大型超市：主要规划布局在地区级商业中心、部分市级商业副中心内，以及城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近。

3、大型专业店：电器、食品等和日常生活关系密切的大型专业店主要规划布局在市级商业中心、市级商业副中心内，建材和家居等类大型专业店主要规划布局在城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近。

4、专卖店：主要规划布局在市级中心、片区中心、商业街以及百货店、大型购物中心内。

5、仓储会员店：主要规划布局在交通便利的城乡结合部区域。

6、百货店：主要规划在市级中心、片区中心以及历史形成的商业集聚繁华地，一般在交通要道附近。

7、家居建材商店：主要规划在城乡结合部、交通要道附近的地区。

8、购物中心：一般在市级商业中心和市级商业副中心内，以百货店、大型餐饮等为主力店，其规模一般为10万平方米以内。

三、大型零售网点规划布局

1、规划目标

科学规划和合理确定各类大型零售网点的数量结构、业态类型和空间布局。对现有大型零售网点加快改造升级，并根据城市发展要求和居民生活需要，合理布局和新建大型零售网点，使大型零售网点成为现代都市商业格局的重要节点，成为如皋市商业发展的有力支撑。提高零售商业服务水平，将大大提高如皋市的城市水平和居民生活水平。

2、规划指导思想 

以促进城市繁荣、改善购物环境、提升商品流通业竞争力和增强如皋市商贸功能为目标，合理规划布局大型零售网点，以商业的繁荣发展带动其他产业的大发展，促进如皋经济的腾飞。

3、大型零售网点空间布局导引 

（1）大型零售网点的空间布局要素  

大型零售网点的布局要素主要有人口分布、交通条件和集聚效应。因此，在大型零售网点的布局中，一要考虑人口的分布状况，按照人口数量与商业网点配置的对应关系进行大型零售网点的布局。二要考虑交通条件对网点的支持程度，尽量将大型零售网点布局在交通出站口和快速干道交汇处，注重根据不同业态的功能需求，完善大型网点人流、物流的交通组织。三要考虑商业网点的集聚效应，尤其在商业中心区内，可以适当布局多些大型零售网点，以利于增强集聚效应，扩大商业区的影响力。四要考虑居民购买力和消费习惯，合理布局满足不同消费层次的商业网点。

（2）零售网点布局与人口数量的对应关系  

按照国外的经验和我国城市发展的实践，人口的数量规模和集聚程度与零售商业商业网点的配置存在一定的对应关系。通过对国内外资料进行整理，得出人口规模与商业网点配置对应关系表。从规划的角度出发，如皋市大型零售商业网点基本上应遵循上述配置关系表中的要求进行合理布局。值得注意的是，对大型网点的重点是“网点不足”，“网点过剩”主要依靠市场机制的优胜劣汰达到均衡，但可以相应开展指导协调工作；“网点不足”以致影响到居民日常生活的，需要通过优惠等手段，引导商业企业布局相应的网点。 

表10-1 人口规模与商业网点配置对应关系表

人口规模	商业网点配置要求
达到2000人	设置便利店、生鲜食品店、书报亭、医药店、餐饮店等网点
达到5000人	增设综合超市、服务类店铺（如美容美发、照相冲印、洗衣、家电钟表及日用品维修、影碟影带出租等）等网点
达到1万人	增加设置中型超市、生鲜肉菜超市、各类专业店（如服装店、医药店、家电店、书店等）等购物网点；餐饮店、旅店等餐饮住宿网点；文体娱乐场所等。
达到5万人	增加设置大型综合超市等。

注：（1）根据国内外有关资料整理而成。（2）此表要求人口密度>2000人/平方公里。

4、大型零售网点布局建议

结合如皋市的实际情况，至2020年如皋大型零售网点数量，购物中心控制在1个左右，大中型百货店控制在8个以内，仓储式会员店控制在1个左右，大型专业店控制在15处左右，大型超市控制在11个左右。

（1）购物中心

购物中心规模大，服务范围广，消费层次高，需要大商圈的支撑。一般设置在市级商业中心和区域商业中心，目标顾客以居民和流动顾客为主，建筑面积一般在5万平方米以内。其中市区购物中心服务半径为10～20公里，社区购物中心服务半径为3～5公里。发展大型购物中心应遵循新建和改造相结合的原则进行有序建设，严格控制其数量、规模，在选址、规模、业态选择等方面都要经过听证程序并充分论证。

设置导向：规划结合城南商业中心新建1处大型购物中心。

（2）百货商店

百货商店一般需要有较大的商圈支持，其商圈规模一般在30万人左右，其服务半径一般为3～5公里，主要布局在市、区级商业中心或历史形成的商业聚集地，目标顾客以居民和流动顾客为主，其营业面积一般在6000-20000平方米。

设置导向：保留市区商业中心的文峰百货和万得福百货，提升其服务功能，新增1处百货商店；在城南商业中心规划新建2处百货商店；在城西、城东和城北商业中心分别新建1处百货商店。

（3）大型超市 

大型超市辐射半径一般在2公里以上，营业面积在6000平方米以上，具备生鲜肉菜功能，目标顾客以当地居民、流动顾客为主。一般布置在城市组团中心、片区中心或城乡接合部的交通要道上。大型超市已成为大型零售网点的主要业态，因此需要根据如皋市人口数量和住宅区分布的情况，引导其有序地发展和合理布局。

设置导向：控制超市业态在市级商业中心、区域商业中心的发展，远期城市商业中心以购物中心、大型百货等效益更高的网点为主，充分体现的土地级差效益。

规划市区共设置大型超市11个，其中保留市区商业主中心现有的大润发超市、华联超市和时代超市，新建个大型超市；另外在城南片区中心、城北片区中心、城东片区中心分别新建2个大型超市，在城西片区中心新建1个大型超市。

（4）大型专业店

大型专业店以经营某一类商品为主，并配有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。辐射半径一般在3公里以上，营业面积在5000平方米以上，目标顾客以有目的选择某类商品的顾客为主。大型专业店既具有专业特色，又具有规模效应，布局较为灵活，有着良好的发展空间。

电器、食品等和日常生活关系密切的大型专业店主要规划布局在市级商业中心、区域商业中心内，可结合大型百货店、购物中心、商业街等布置；建材和家居等类大型专业店主要规划布局在城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近。

市区商业中心共规划大型专业店15处，保留市中心现有的五星电器、国美电器专业店并提升档次，远期规划新增电子通讯、服装鞋帽专业店各1个；城南片区中心新建3个专业店；城西片区中心新建2个专业店；城东片区中心、城北片区中心各新建1个专业店；另外城区布置4处汽车专业店。

（5）仓储式会员店

仓储式会员店是指以会员制为基础，实行储销一体、批零兼营、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态。一般布置在城乡接合部或结合交通要道布置，经营服务半径5 公里以上；目标顾客以中小零售店、餐饮店、团体购买和流动顾客为主；营业面积6000 平方米左右，设有相当于营业面积的停车场。

市区规划1处仓储式会员店，考虑其大量的物流，规划布置在福寿西路与益寿路交叉口，位于市区边缘，交通便捷。

四、中小型商业网点规划布局

（一）规划目标

通过规划合理引导城市中小型商业网点布局，避免中小型商业网点业态雷同、功能单一、恶性竞争。完善中小型商业网点的建设，适应居民消费需求，完善社会化服务体系，培育和发展社区性服务中心。

（二）布局原则

中小型商业网点的布局主要结合集中型布局和社区型布局两种思路布置：

1、集中型布局思路

集中型的布局思路是指不同类型的中小型网点集中布局在商业街或购物中心。作为与大型商业网点互补的一种业态，集中布置可以充分发挥各自的优势，形成不同业态互补互利发展的良好势态。通过这种布局，中小型网点可以取得两个方面的效应：一是布局在大型网点附近，采取互补经营策略，充分利用大型网点吸引的大批客流，扩展生存空间；二是众多中小型网点集聚一起，可产生规模经济效应。 

2、社区型布局思路

社区型布局思路是指中小型网点以社区为载体进行布局，着眼于短半径的社区小商圈，立足于提供便利性服务，适应居民消费需求。社区型布局强调商业网点的数量和结构要与社区规模相配套。要按照人口规模与商业网点配置的数量关系，大力发展现代社区生活服务便利型商业。 

（三）中小型商业网点布局引导

集中型布置的中小型商业网点主要依托于商业街或购物中心布置，其建设与发展主要依靠市场调节，规划不作强制性要求。对于居住区的社区型的中小型商业网点，其主要功能是满足居民日常消费，为居民日常生活提供便利性服务；对于工业片区的社区型的中小型商业网点，其主要功能是满足在工业区的就业者日间活动提供便利性服务，同时考虑工业区招待、商务的需求。其建设与发展应该符合以下基本原则：

1、社区型商业网点的建设以满足居民日常消费为宗旨，紧紧围绕居民的日常生活需求，根据不同社区的特点，设置完整配套的日用商品购物网点、餐饮网点和日常生活服务网点。

2、对于居住小区（包括已建或未建），必须严格按照《城市居住区规划设计规范》，结合人口规模与商业网点的配置关系，及时配套建设社区型商业网点；对工业片区，按照用地规模和就业人口，配套建设社区型商业网点。

3、对于现有社区型商业网点，重点改进商业网点的业态，丰富商业网点的种类，提升商业网点的档次和质量。对于原有社区型商业网点不完善的地方，重点改善商业配套设施，提升网点服务水平，优化网点布局。

（四）中小型商业网点布局导则

1、居住片区

如皋市总体规划在2020年末形成10个居住片区，结合居住片区规划设置10个邻里中心。对于与居民生活关系密切的居住片区中小型商业网点，规划特提出以下主要业态的布局导则：

1）中小型超市

以社区（居住区）为主，经营服务辐射半径为500米，目标客户以当地居民为主。

2）便利店

结合社区级商业中心、社区（居住区）、交通要道或车站、医院、学校、娱乐场所等人流较为集中的地区设置，经营服务辐射半径以300米为宜，目标顾客以当地居民为主。

3）农贸市场

按照生鲜超市标准建设，结合各居住小区布置，经营服务半径不大于300米，目标顾客为当地居民。

2、工业片区

如皋市总体规划在2020年末形成3个工业片区，考虑工业片区就业人口的消费需求和企业的商务接待，结合工业片区的公共绿地等环境较好，交通便捷的地区设置，在工业片区设置中小型商业网点，目标顾客以片区就业人口为主。其零售网点布局以中小型超市、便利店、餐饮店为主。

第十一章   近期建设规划

一、近期规划期限

本次规划的近期规划期限为2008～2010年。

二、近期建设目标

到2010年，如皋市商业网点的配置基本实现与小康社会相适应的商业服务水平。

未来几年是如皋市商业快速扩张的发展期，预计2008～2010年间社会消费品零售总额年均增长18％，2010年社会消费品零售总额达163亿元，总营业面积130万平方米，人均营业面积0.9平方米，市场成交额.6亿元，占社会消费品零售总额比重达55％，大型商业网点占全市商业网点营业面积比重达60％。

1、市域零售商业网点总营业面积130万平方米，其中市区70万平方米，长江镇10万平方米，搬经镇、丁堰镇、白蒲镇、江安镇4~6万平方米，14个一般镇约为1~3万平方米。

2、城市居民实现步行15分钟基本满足购物、餐饮、服务等基本生活要求。

3、符合标准的商业街（区）达到6条，以现状商业街改造为主。

4、整合提高现有城区商品交易市场，近期规划大型农贸市场共17个，其中保留9个，提升改造6个，新建2个。

5、大力发展现代物流业，鼓励和扶持企业建设物流中心和配送中心，建成1处物流基地，2处物流中心，2处配送中心。

三、商业中心体系近期建设规划

规划改造提升市级商业主中心；依托现状逐步建设城东、城西、城北片区商业中心。

新建社区商业中心5个——旧城居住片区、城东居住片区、城西居住片区、皋南居住片区、西南居住片区、城北居住片区等社区商业中心。按照4万人左右地社区规模配置社区商业服务设施，每千人拥有社区商业服务设施达400平方米。大部分社区的商业网点初步实现300～500米范围内，可基本满足社区居民购物、餐饮、修理、家政服务等基本生活需求。

四、商业零售网点近期建设规划

在未来3年内，主要依托现状发展，延续城市发展向南拓展的趋势，以中山路、海阳路、宁海路、福寿路、路的建设改造为重点。以旧城改造和新建城区为契机，着力建设好西欧国际广场、光华大酒店、市周边地区；把连锁经营、配送中心结合起来，通过资产整合、优势重组等有效手段，在中山路、海阳路、福寿路等重要交通干道以及光华大酒店周边地区培育建设大型百货店、星级酒店、大型餐饮休闲中心等商业网点，控制超市业态在市区商业主中心、副中心的发展，引导超市向市区边缘地区迁移；培育大型综合性商贸企业，突出市区商业主中心、片区中心的地位。

近期规划市区大中型商业网点达到60处，营业面积达到42万平方米，约占市区商业网点营业面积的60%。其中，星级酒店7处，其中规划新建2处；大型酒店10处，规划新建3处；超市13处，其中仓储超市1处，大型超市6处，中型超市6处；百货4处，新建2处；购物中心1处，均为新建；专业店6处，规划新建1处。新增商业营业面积约12万平方米。

五、商品交易市场群近期建设规划

商品交易市场是如皋市发挥优势，提高区域辐射力的重要商业业态，是近期重点发展的商业网点。

近期规划工业消费品和生产资料市场群共6处，其中3处依托现状发展，主要为城西综合交易市场群、吴窑畜牧业市场群、城南花木交易市场群。新建3处商品交易市场群，主要为搬经综合交易市场群、城北生产资料综合交易市场群、白蒲土特产品交易市场群。

六、商业街近期建设规划

中山路名品服饰街、海阳路电子通讯街、大司马路特色餐饮街、益寿路五金机电街、益寿北路家居装饰街、安定步行街现状已经有一些发展，形成一定规模，在近期对这6条商业街根据具体情况进行提档升级。

七、物流基地近期建设规划

近期重点建设长江港口物流基地、丁堰镇物流中心、九华镇物流中心、吴窑镇和柴湾镇物流配送中心。

围绕长江港口的发展，建成8~10个5万吨级公用码头，建设又来沙石油化学仓储中转基地、长青沙如皋港务集团散件杂货基地，形成年吞吐量为5000万吨工业港区，集仓储、配送、办公一体的工业园区物流基地。

结合334省道复线、新204国道建设，近期建设丁堰镇物流中心和九华镇物流中心。配合吴窑镇台商城的建设发展物流配送中心，依托柴湾镇工业园区的建设发展物流配送中心。

第十二章   实施措施

一、加强法制建设，规范流通秩序  

加紧制定和完善商业运行管理和网点管理方面的地方性法规、规章、行业标准等，强化法律、法规的监督执行，促进生活消费品和生产资料市场的规范、有序运行，保证市场机制的正常、有效发挥。

1、将商业网点规划列入如皋市城市发展总体规划。商业网点规划是如皋社会保障体系的重要组成部分，是城市建设的重要内容，应列入市区发展总体规划，与市区建设同期展开。凡规划的商业用地和商业用房，不得改变使用性质。 

2、如皋市区行政区域内改造和新建5000平方米以上的单体零售商业设施，须按照听度的要求，履行行业听行业听证程序。

3、实行特种行业市场准入制度，严格证章管理制度，确保货源渠道合法和质量安全。

4、强化农产品和重要商品的流通管理，建立以食品、日用品为主的流通安全体系，保证绿色生态商业的发展。

5、加强法制宣传，引导商业企业和从业人员严格执行国家的有关法规。 

6、强化市场管理，严厉打击扰乱市场秩序和侵犯消费者权益的不法行为；加强商品质量和服务质量监督检查，定期公布有关信息，建立和强化监督保证机制，维护和提高如皋商业信誉。

二、加强鼓励引导，促进结构调整  

1、加强对商业规划的、监督和管理。重点强化对各级商业中心、重要商业街(区)和大型商业设施规划、规模、布局的管理，防止盲目发展和恶性竞争。 

2、定期发布建设指南和行业发展的重点指南，引导社会资金投入鼓励建设的商业设施。

3、对重要的商业基础设施（如重要商品的储备设施、大型农产品批发市场、社会化的大型物流园区、市场信息网络和电子商务平台等）实行性倾斜。

三、加强协调服务，营造良好环境  

1、采取引导和市场化运作相结合的办法，加快对市级、区级商业中心和特色商业街(区)进行道路、停车场等整体环境的改造，完善综合配套设施，改善发展条件。  

2、建立公益性的商业信息系统平台，为商业企业开展电子商务提供基础条件和技术支撑，以信息化促进商业现代化。 

3、建立消费信贷服务机构，促进信贷消费发展。  

4、强化行业管理。通过建立行业协会，完善行业规章，加强对商业网点设置的指导、监督和协调，实现行业自律管理。 

四、实施科教战略，加快现代化进程  

1、以培养本地商业人才为主，引进外地商业人才为辅，建立适应如皋市商业经济发展的人力资源开发和引进机制，激励商业企业高级管理人才和经营人才为如皋商业开拓市场多作贡献。

2、发挥如皋在高等职业技术教育的优势，加快对各类商业人才的培养，促进商业从业人员提高素质，特别要壮大营销人员的队伍，以把如皋的商业推向长三角以至海内外，创造更大的影响力。  

3、推动商业企业引进吸收先进的商业管理技术，全面改善经营管理，逐步实现商务运作和管理专业化、程序化、标准化。加大商业发展的科技含量，积极采用先进的技术设备改造现有的商业设施，重点商业设施和商品流通的各个环节要瞄准世界一流水平，充分利用世界最先进的科技成果。  

五、实施名牌战略，提升商业形象  

1、鼓励商业企业创品牌商店、品牌企业，大力发展品种丰富、服务优良、质量可靠、信誉度高的品牌企业。促进现有品牌企业提高水平，扶持有潜力的企业跨入品牌行列。积极推进“老字号”企业的改革和发展。 

2、对符合条件的市级商业专业特色街和市级批发市场实行命名制，树名牌商业街（区），强化品牌效应。 

3、适应零售商业发展趋势，支持规模大、实力强的商业企业开发自有品牌商品，形成零售市场的差异化优势，为顾客提供质量更好、更适合消费者需求的商品，进一步强化企业形象。 

4、充分利用如皋的旅游资源，发展商业旅游专线，整体推介如皋商业品牌。  

5、借助新闻、广告宣传、社会活动等途径加大对名牌商业企业、名牌商业街的推广力度，增强名牌的影响力和竞争力。 

六、实施开放战略，促进商业升级 

1、以连锁经营、物流配送为重点，引进国内外先进的物流配送管理经验和技术，利用先进的营销技术和管理经验对传统商业进行改造，加快建立现代流通。

2、鼓励本地商业企业主动参与竞争与合作，形成在国内外有竞争力的著名企业和名牌产品，充分发挥自身优势，融入广泛的销售网络，扩大本地产品的销售。

3、鼓励重点商业街（区）、高级批发市场引进国内外名牌商业企业。支持国内外名牌商品、新型商品在如皋展销、展示，发展销售业务。

4、鼓励批发商业向国际先进的商务经营方式转变，发展代理批发和专业批发，扩大分销网络，开拓会展业务，实行内外贸结合，积极参与国际化竞争。

七、坚持与时俱进，促进科学发展 

1、本规划在于和引导商业发展，在规划的实施过程中要充分尊重市场经济的规律，发挥市场的基础作用，当市场实际情况发生较大变化时，必须对规划进行调整与补充。

2、规划的调整与补充应听取专家、各部门、市场主体等各方的意见，保证规划的科学性、合理性。

附    录

一、如皋市现状主要商业网点

如皋市区主要零售商业网点现状一览表

序号	名称	位    置	营业面积（m2）
1	文峰大世界	如皋市海阳中路	8800
2	万得福百货	如皋市海阳中路中山路口	18000
3	大润发超市	如皋市海阳南路	20000
4	江苏时代超市如皋店	如皋市中山路398号	8000
5	上海华联超市	如皋市海阳路193号	6000
6	五星电器	如皋市海阳中路中山路口	00
7	国美电器(步行街店)	如皋市海阳中路	1500
8	苏宁电器	如皋市安定街北段	1000
9	如皋农工商超市	如城镇海阳中路239号	2000
10	如皋市中意服装超市	如城镇跃进跃路文化宫一楼	800
11	如皋市家家乐超市益寿店	如城镇益寿路279-285号	500
13	南通陆氏服饰超市	如皋市如城镇跃进路144号	500
14	如皋市欧尚超市	如皋市如城镇跃进路144号	800
15	如皋市家家乐超市宁海店	如皋市如城镇宁海路291号	400
16	如皋市苏果超市加盟店	如城镇中山路469号	800
17	如皋市弘润超市分公司	如城镇东都花园A3-102-2号房	300
18	如皋市家家乐超市东都店	如城镇跃进东路2号	300
19	文峰超市东门加盟店	如城镇仙鹤居委会二组	200
20	如皋市如城镇世纪时代超市	如皋市如城镇福寿路606号	500
21	如皋市品德超市城西加盟店	如皋市如城红星村九组	400
22	如皋市如城镇家家乐超市	如皋市如城镇益寿路劳动大厦一楼	300
23	如皋市如城镇新时超市	如皋市红星村1组	300
24	家家乐超市苏浙大市场加盟店	如皋市城西村（苏浙大市场内）	800
25	如皋如城镇新一代丽华超市	如皋市皋南新村401号楼底层	200
26	如皋市如城镇金鹰超市	如皋市城西村三组（兴隆装饰城内）	300
27	文峰超市群宇加盟店	如皋市益寿南路466号	300
28	文峰千家惠超市庆余店	如皋市开发区庆余新村602楼	400
29	开发区丽华供销超市	开发区普应路中心区106-110室	400
30	开发区家家乐超市北门店	如皋市开发区庆余路普庆路	300
31	开发区思源超市	如皋市开发区（如城镇邓园村九组）	300
32	开发区庆余超市	开发区太平村六组	400
33	开发区新一代超市	开发区太平村七组	700
34	华联超市如皋工发加盟店	如皋市开发区工发大厦南侧	400
35	开发区国瑞超市	如皋市如城新民村八组（庆余路）	300
36	开发区华联超市海北加盟店	如皋市开发区海北新村104幢	400
37	如皋市佰隆超市	如城镇育贤路东皋新村100号楼	400
38	如皋市家家乐超市东皋店	如城镇东皋新村100幢017-8号	200
39	如皋市家家乐超市东门店	如城镇宁海东路路南	200
40	如皋市真廉超市	如城镇跃进路百岁苑	400
41	如皋市时代超市	如城宁海路卫校楼下	300
42	如皋市新世纪超市	如城镇宁海路199号	600
43	文峰超市阳光加盟店	如城镇阳光苑6-7楼间1-2号	200
44	文峰超市锦绣加盟店	如城镇朱衣街58号	200
45	文峰超市花港加盟店	如城镇宁海超路市一中东侧	200
46	如皋市镇金凤服饰超市	如城镇中山路丰乐苑109幢东侧	800
47	文峰超市亿丰加盟店	开发区太平村三组（亿丰商城对面）	500
48	如皋市恒源超市	如皋市经济开发区茶庵路29号	300
49	文峰超市加盟店	如皋市如皋经济开发区太平村四组	400
50	文峰超市跃进加盟店	如皋市如城镇中山西路168号	600
51	文峰超市健康桥加盟店	如城镇江中花园碧水云阁44号	300
52	家家乐超市宁海西路加盟店	如皋市如城镇宁海西路135号	300
53	中意服装超市西欧加盟店	如城镇中山路398号	600
54	家家乐超市宏坝加盟店	如城镇福寿路东路619号	200
55	如皋市新统一超市	如城镇宁海路411号	200

如皋市区主要酒店、宾馆现状一览表

编号	名  称	位  置	营业面积（m2）
1	光华大酒店	宁海西路199号	25000
2	南通丽都假日酒店	福寿路8号	15000
3	泰华大酒店	安定步行街	10000
4	天成大酒店	海阳路29号	3000
5	新王朝大酒店	海阳北路115号	2500
6	山水假日酒店	海阳路88号	2500
7	江陵大酒店	怡年路168号	3000
8	老松林饭店	海阳中路39号	2500
9	玫瑰园大酒店	海阳路55号	2000
10	一洲大酒店	秀水路9号	2500
11	东方豪都大酒店	安定步行街	2500
12	华天假日酒店	中山路467号	2000
13	锦源大酒店	中山西路	3000
14	鑫永茂酒店	益寿路18号	2000
15	围城大酒店	大司马路448号	2000
16	泰山酒楼	海阳路米面厂内	1800
17	长海渔村大酒店	海阳路195号	2000
18	三禾大酒店	益寿路18号	1500
19	星火大酒店	福寿路319号	2000
20	南泥湾鱼都	益寿路37号	1200
21	万家灯火饭店	江中花园60-号	900
22	榕树村休闲美食城	南步行街中山路口	1200
23	金禧缘食府	中山路502号	800
24	新东皋酒楼	海阳中路18号	1000

如皋市商品交易市场现状一览表

序号	名  称	位  置	市场类型	经营面积（m2）
1	东皋市场	宏坝居4组	农贸市场	2000
2	东门市场	仙鹤居2组	农贸市场	1492
3	如城新生桥市场	西门外西河边29号	农贸市场	5000
4	房地产交易中心	安定居	专业市场	2500
5	绘园农贸市场	安定居	农贸市场	1400
6	亿元大厦	海阳北路10号	专业市场	1400
7	西皋市场	如城西郊	农贸市场	8250
8	如皋市招商城	如城西郊	专业市场	8800
9	天平市场	如城西郊	专业市场	28000
10	兴隆装饰城	如城居	专业市场	60000
11	苏浙商贸城	如城204国道西侧	专业市场	69600
12	群宇摩配	如城许庄	专业市场	16688
13	雅居建材	如城镇	专业市场	3500
14	花木城	许庄居	专业市场	33000
15	广发市场	天平市场北侧	专业市场	10000
16	江苏艺都集团	西郊居	专业市场	3600
17	南门桥市场	南门外西河边4号	农贸市场	10580
18	皋南菜市场	城南居	农贸市场	1200
19	安定市场	安定村	农贸市场	1200
20	嘉信钢材市场	如城大明村	专业市场	3400
21	江苏如皋花木大世界	皋南镇大明村	专业市场	205200
22	群宇瓜果批发市场	皋南镇大明村	专业市场	15000
23	苏中家俱城	如城大明村	专业市场	21300
24	如城红星市场	如城红星2组	农贸市场	4200
25	香江家具世界	如城镇太平村	专业市场	12000
26	新生木材市场	如城环城北路	专业市场	39350
27	庆余市场	如城镇太平村	农贸市场	1000
28	如皋城北市场	如城环海阳北路	农贸市场	27000
29	三洋汽摩商城	如城镇太平村	专业市场	1000
30	亿丰商贸城	开发区益寿北路	专业市场	77700
31	戴庄农贸市场	柴湾镇双龙村22组	农贸市场	8000
32	南凌农副产品市场	雪岸镇南凌居委会	农贸市场	800
33	雪岸农副产品市场	雪岸镇雪岸居委会	农贸市场	1000
34	雪岸建材市场	雪岸镇雪岸居委会	专业市场	2400
35	丁北农贸综合市场	东陈杨后居9组	农贸市场	5100
36	东陈镇农贸综合市场	东陈洪桥居16组	农贸市场	11500
37	丁堰兽医站苗猪市场	丁堰镇新堰村	专业市场	860
38	丁西木材市场	丁堰镇皋南村13组	专业市场	6700
39	丁堰农贸市场	丁堰镇团结北路	农贸市场	6600
40	丁堰镇工业品市场	丁堰镇丁新路135号	专业市场	1600
41	宏光建材市场	皋南村24组	专业市场	2850
42	丁堰水果市场	三河居	专业市场	950
43	江苏天储物流公司	皋南村	专业市场	36000
44	林梓红木市场	林梓镇林梓居委会	专业市场	6800
45	林梓农贸市场	林梓镇高阳路	农贸市场	4000
46	林梓月旦苗猪市场	林梓镇月旦村3组	专业市场	800
47	林梓加泽苗猪市场	林梓镇高阳路	专业市场	500
48	林梓粮油市场	林梓镇高阳路	专业市场	4000
49	白蒲镇粮油市场	白蒲镇松杨村	专业市场	2400
50	白蒲镇皋蒲苗猪市场	白蒲镇蒲西村新姚路	专业市场	4500
51	白蒲镇如意市场	白蒲镇勇敢居沿河路	专业市场	4000
52	白蒲镇新蒲农贸市场	白蒲镇新蒲西路	农贸市场	9500
53	白蒲镇工业品市场	白蒲镇新市河路	专业市场	5000
54	白蒲镇建材批发市场	白蒲镇蒲西村	专业市场	12000
55	李桥综合市场	下原镇白李村	农贸市场	870
56	如皋市宏物市场	下原镇蔡荡村6组	专业市场	3800
57	下原农贸市场	下原镇下原居5组	农贸市场	3300
58	九华镇大闸农贸市场	九华镇长江村碾砣港	农贸市场	2580
59	九华镇龙舌农贸市场	九华镇郑甸村	农贸市场	2800
60	九华镇农贸市场	九华镇郭李村	农贸市场	78
61	九华镇营防农贸市场	九华镇营防村	农贸市场	3000
62	如皋市车马湖市场	郭园镇潘湖村	农贸市场	4100
63	如皋市郭园苏中招商城	郭园镇郭园居委会	农贸市场	5500
	如皋市薛窑农贸市场	郭园镇陈尧村	农贸市场	4800
65	郭园陈市畜禽市场	郭园镇薛尧村	专业市场	150
66	石北市场	石庄镇张扬园	农贸市场	3500
67	石庄农贸市场	石庄镇沿河边	农贸市场	23000
68	张黄市场	石庄镇张黄村	农贸市场	13000
69	石庄新生港集贸市场	石庄镇新生港	农贸市场	3200
70	二案农贸市场	长江镇二案居长江路	农贸市场	8000
71	江防农贸市场	长江镇永平闸村	农贸市场	9250
72	长青沙农贸市场	长青沙	农贸市场	3000
73	和来福船舶市场	长江镇	专业市场	120000
74	吴窑山羊市场	吴窑镇吴窑居	专业市场	18000
75	吴窑银杏苗木市场	吴窑镇长西、长庄	专业市场	40000
76	吴窑综合贸易市场	吴窑镇吴窑居	农贸市场	13300
77	江安镇农副产品市场	江安镇人民路	农贸市场	5500
78	黄市农贸市场	黄市镇新村5组	农贸市场	3000
79	东燕农副产品市场	高明镇胜利居3组	农贸市场	1500
80	高明家禽市场	高明镇中心居28组	专业市场	3000
81	高明综合市场	高明镇中心居12组	农贸市场	1600
82	高明木材市场	高明镇中心居28组	专业市场	2500
83	石桥头农贸市场	高明镇西庄村12组	农贸市场	3000
84	常青草张庄农贸市场	常青镇草张村居委会	农贸市场	1800
85	常青吴庄农贸市场	常青镇吴庄村委会	农贸市场	2400
86	常青叶庄农贸市场	常青镇叶庄村委会	农贸市场	2400
87	搬经粮油市场	搬经镇绘龙路	专业市场	7000
88	搬经农机交易市场	搬经镇谢甸村	专业市场	10000
	搬经综合市场	搬经镇环北路	农贸市场	20000
90	苏中钢材市场	搬经镇工业园	专业市场	8000
91	夏堡农贸市场	湖刘村23组	农贸市场	8000
92	加力农贸市场	加力村	农贸市场	5000
93	袁桥农贸市场	何庄居委会	农贸市场	5000
94	磨头董堡苗猪市场	磨头镇董堡村	专业市场	1000
95	磨头鹏宇综合市场	磨头镇高龙村	农贸市场	2000
96	磨头青年路苗猪市场	磨头镇青年路口	专业市场	1000
97	磨头综合市场	磨头镇磨头居委会	专业市场	10000
98	场北农贸市场	磨头镇新港村	农贸市场	1500
99	金磨综合市场	磨头镇磨头居委会	农贸市场	38000
100	马塘菜市场	桃园镇马塘村4组	农贸市场	2800
101	桃园农贸市场	桃园镇夏庄居4组	农贸市场	2300
102	桃园吴宏木行	桃园镇天堡村2组	专业市场	900
103	桃园陈大生木行	桃园镇天堡村2组	专业市场	800
104	桃园新马苗猪市场	桃园镇新华村11组	专业市场	1200
105	桃园杨马苗猪市场	桃园镇马塘居14组	专业市场	1100
106	桃园许建华木行	桃园镇天堡村2组	专业市场	800

二、术语和定义：下列术语和定义适用于本规划。

（一）商业分级设置规范 

1．市级商业中心  shopping center of Changzhou city

商业高度集中，经营服务功能完善，各类商业业态业种齐全，服务范围为全市性，服务对象中区域以外消费者达50%以上的商业繁华区域。其商业街长度一般在500米以上，或商业聚集在20公顷以上的区域范围内。

3．片区商业中心 regional trade and commerce center

在居民稠密区、历史形成的商业集中路段，商业服务行业相对比较完善，公共交通集散地或新兴大型住宅区周边设置的地区性商业服务中心。服务对象以当地和周边邻近居民为主。主要功能为满足居民的日常生活需求。

4．社区商业中心 community  shopping  center

设置在居民居住区、交通较为便利，以当地居民为服务对象的商业集中区域，主要功能为提供居民日常必需商品和便利服务。服务人口2万人以上。

5．商业专业街  mercantile  street

设置在市级商业中心、片区商业中心区域内，开展专业性和系列化商品和服务经营的专业店、专卖店高度聚集，提供专门商品和专业服务的特色商业街。专业街长度500米以上，专业店网点50家以上。

6．重点镇、中心镇商业区域 the commercial districts of the major and central towns

设置在市域重点镇、中心镇，商业一定程度聚集，当地居民和周边村民日常生活消费所需的商业服务业较为齐全，具有提供农业生产资料供应服务功能的商业中心。

7．一般镇商业区域 the commercial districts of general towns

为方便本镇居民和周边村民购物和消费，具有提供一般农业生产资料供应服务的便民利民商业集中区。

8．客流量   flow  of  customers  

该类商业区域内全年日平均的人流量。

9．服务人口   service  ability

各类商业区域具备的以本区域居民为主要对象的服务能力。

10．基本商业面积   basic  commercial  built-up  area

指该类商业区域需要设置的各类商业设施的总建筑面积。

11．配套行业   necessary  professions/auxiliary commerce

指保证该类商业区域正常经营，发挥基本服务功能的配套辅助行业。

12．生活服务业   living  service  business

指为居民日常生活提供必要服务的各类行业，包括洗染、理发、沐浴、照相彩扩、票务、维修、房屋中介等。

（二）商业零售业态规范

1．零售业  retail industry

以向消费者销售商品为主，并提供相关服务的行业。

2．零售业态  retail formats

零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。

3．零售业态分类原则Classification Rule of Retail Formats

零售业态按零售店铺的结构特点分类，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所进行分类。分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、直销、电话购物等18种零售业态。

4．零售业态分类 Classification of Retail Formats

零售业态从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。

5．商圈  trading area

又称商势圈，指一个零售店或商业中心经营能力所覆盖的有效空间范围，或者说是可能来店购物的顾客所分布的地理区域。

6．食杂店 traditional grocery store

是以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，、传统的无明显品牌形象的零售业态。

7．便利店  convenience store

满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。

8．折扣店  discount store

是店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超市业态。拥有不到 2000 个品种，经营一定数量的自有品牌商品。

9．超市  supermarket

是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。

10．大型超市  hypermarket

实际营业面积 6000㎡以上，满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。

11．仓储式会员商店  warehouse club

以会员制为基础，实行储销一体、批零兼营，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态。

12．百货店 department store

在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 

13．专业店  specialty store

以专门经营某一大类商品为主的零售业态。

14．专卖店  exclusive shop

以专门经营或被授权经营某一主要商品为主的零售业态。 

15．家居建材商店 home center 

以专门销售建材、装饰、家居用品为主的零售业态。

16．购物中心 shopping center/shopping mall

是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。

（1）社区购物中心 community shopping center

是在城市的区域商业中心建立的，面积在 5 万㎡以内的购物中心。

（2）市区购物中心 regional shopping center

是在城市的商业中心建立的，面积在 10 万㎡以内的购物中心。

（3）城郊购物中心 super-regional shopping center 

是在城市的郊区建立的，面积在 10 万㎡以上的购物中心。

17．厂家直销中心 factory outlets center

由生产商直接设立或委托经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态。

18．无店铺零售 non-store selling

不通过店铺销售，有厂家或商家直接将商品递送给消费者的零售业态。

19．电视购物 television shopping

以电视作为向消费者进行商品推介展示的渠道，并取得定单的业态。

20．邮购 mail order 

以邮寄商品目录为主向消费者进行商品推介展示的渠道，并通过邮寄的方式将商品送达给消费者的零售业态。

21．网上商店 shop on network

通过互联网进行买卖活动的零售业态。

22．自动售货亭 vending machine 

通过售货机进行商品售卖活动的零售业态。

23．直销 Direct Selling

销售人员直接与消费者接触，进行推介，以达到销售其产品或服务目的的零售业态。

24．电话购物 tele-shopping 

主要通过电话完成销售或购买活动的一种零售业态。

（三）其它相术语

1．商品交易市场 

指有固定场所、设施，有若干经营者入场经营、分别纳税，由市场经营管理者负责经营管理，实行集中、公开商品交易的场所。主要包括消费品综合市场、农产品市场、工业消费品市场、生产资料综合市场、工业生产资料市场、农业生产资料市场等类型。 

　  2．物流基地

指多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局，具有一定规模和综合服务功能的场所。它面向社会提供专业物流配送服务，对城市或区域商业流通具有骨干作用。

3．现代流通方式

指连锁经营、特许经营、现代物流、统一配送、电子商务及其它具有全局性技术进步意义的商业活动方式与组织形式。

有形店铺的零售业态一览表

业态		基本条件
		选址	商圈与目标顾客	营业面积	商品（经营）结构	商品售卖方式	服务或能	管理信息系统
1、食杂店		一般位于居民区内或传统商业区内	辐射半径0.3公里，目标顾客以相对固定的居民为主	一般在100平方米以内	以香烟、饮料、酒、休闲食品为主	柜台式和自选式相结合	营业时间12小时以上	初级或不设立
2、便利店		商业中心区、居住区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等公共活动区	商圈范围小，顾客步行5分钟到达，目标顾客主要为单身者、年轻人。顾客多为有目的的购买。	100平方米左右，使用率高	即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点，商品品种在3000种左右，售价高于市场平均水平。	以开架自选为主，结算在收银处统一进行	营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项商品性服务项目	程序较高
3、折扣店		居民区、交通要道等租相对便宜的地区	辐射半径2公里左右，目标顾客主要为商圈内的区民	300-500平方米	商品价格一般低于市场平均水平，自有品牌占有较大的比例	开架自选，统一结算	用工精简，为顾客提供有限的服务	一般
4、超市		市、区商业中心、居住区	辐射半径2公里左右，目标顾客以居民为主	营业面积在6000平方米以下	经营包装食品和日用品。食品超市与综合超市商品结构不同。	自选销售，出入口分设，在收银台统一结算	营业时间12小时以上	程度较高
5、大型超市		市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区附近	辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主	营业面积6000平方米以上	大众化衣、食、用品齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发	自选销售，出入口分设，在收银台统一结算	设不低于营业面积40%的停车场	程度较高
6、仓储式会员店		城乡结合部的交通要道	辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、售团购买和流动顾客为主	营业面积6000平方米以上	以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商品品种在4000种左右，实行低价，批量销售
7、百货店		市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地	目标顾客以追求时尚和品味的流动顾客为主	营业面积在6000-20000平方米	综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、礼品、家庭用品、家用电器为主	采取柜台销售和开困面售相结合方式	注重服务服务，设餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，功能齐全	程序较高
8、专业店		市、区级商业中心以及百货店、购物中心内	目标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主	根据商品特点而定	以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大	采取柜台销售或开架面售方式	从业人员具有丰富的专业知识	程序较高
9、专卖店		市、区级商业中心、专业街以及百货店、购物中心内	目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主	根据商品特点而定	以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、高毛利	采取柜台销售或开架面售方式，商店陈列、照明、包装、广告讲究	注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，提供专业性服务	一般
10、家居建材商店		城乡结合部、交通要道或消费者自有房产比较高的地区	目标顾客以拥有自有房产的顾客为主	营业面积在6000平方米以上	商品以改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的	采取开架自选方式	提供一站式购足和一条龙服务，停车位300个以上	较高
11、购物中心	社区型购物中心	市、区级商业中心	商圈半径为5-10公里	建筑面积为5万平方米以内	20个-40个租赁店，包括大型超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店	各个租赁店开展经营活动	停车位300个—500个	各个租赁店使用各自的信息系统
	市区购物中心	市级商业中心	商圈半径为10-20公里	建筑面积10平方米以内	40-100个租赁店，包括百货店家、大型超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等	各个租赁店开展经营活动	停车位500个以上	各个租赁店使用各自的信息系统
12、工厂直销中心		一般远离市区	目标顾客多为重视品牌的有目的的购买	建筑面积100—200平方米	为品牌商品生产商直接设立商品均为本企业的品牌	采用自选式售货方式	多家店共有500个以上停车位	各个租赁店使用各自的信息系统

无形店铺零售业态一览表

业态	基本条件
	目标顾客	商品（经营）结构	商品售卖方式	服务功能
电视购物	以电视观众作为主	商品具有某种特点，与市场上同类商品相比，同质性不强	以电视作为向消费者进行商品宣传展示的渠道	送货到指定地点或自提
邮购	以地理上相隔较远的消费者为主	商品包装具有规则性、适宜储存和运输	以邮寄商品目录为主向消费者进行商品宣传展示的渠道，并取得订单	送货到指定地点
网上商店	有上网能力，追求快捷性的消费者	与市场上同类商品相比，同质性强	通过互联网进行买卖活动	送货到指定地点
自动售货亭	以流动顾客为主	以香烟和碳酸饮料为主，商品品种在30种以内	由自动售货机器完成售卖活动	没有服务
直销	根据不同的产品特点，目标顾客不同	商品单一，以某类品种为主	采用销售人员直接与消费者接触，进行推介，以达到销售其产品或服务的目的	送货到指定地点或自提
电话购物	根据不同的产品特点，目标顾客不同	商品单一，以某类品种为主	主要通过电话完成销售或购买活动	送货到指定地点或自提