我国商业银行个人住房抵押贷款信用风险管理问题2稿

我国商业银行个人住房抵押贷款信用风险

管理

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学院：萨里国际学院

专业：工商管理（公司管理方向）

年级：四年级

学号：○○○

指导老师：○○○(职称)

答辩日期：

成绩：

摘  要

美国次级贷风波引发的全球性金融危机对各国经济影响深远。作为风险源头的房地产抵押贷款信用风险控制及影响因素的研究成为社会关注的焦点。本文对我国个人住房抵押贷款中出现的问题进行了一系列探析，阐述我国商业银行个人住房抵押贷款业务的发展现状及存在的风险,并且根据个人住房抵押贷款自身特性详细分析了我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临的风险，证明加强商业银行个人住房抵押贷款风险防范的现实性和必要性。对如何提高我国个人住房抵押贷款信用风险管理水平提出了一些个人的意见和建议，从而更好地借鉴美国次贷危机经验教训，保障经济平稳运行。

关键词：商业银行 住房抵押贷款 信用风险  风险防范 

ABSTRACT

Global financial crisis raised by the Subprime Mortgage Crisis made a huge impact on different countries’ economies.  How to take precaution and control real estate mortgage credit risk which is considered as the risk source becomes the focus question.  This essay will discuss the issues in domestic personal residential mortgage, explaining the state and the existing risks of personal residential mortgage in domestic commercial banks.  This essay analysis the main risks that our commercial banks faced according to personal residential mortgage characteristics.  Moreover, this essay also explores the reality and necessity for domestic commercial banks to strengthen their ability of risk prevention and risk control towards personal residential business, providing comments and suggestions for enhancing credit risk management level, which can better profit form American’s experience, unifies our country  residential mortgage security demand, to ensure economy smooth running.  

Key words：commercial bank   residential mortgage   Credit risk          risk prevention & risk control    

我国商业银行个人住房抵押贷款业务发展的现状

近年来，国家实施新的个人住房分配，取消了福利分房，实行货币化分房，并且随着改革开放后社会经济环境与广大城镇居民收入水平、消费观念的变化，广大城镇居民对住房的需求日益增加，使我国个人住房贷款呈现高速增长态势。据中国人民银行统计，截止1999年底，我国居民储蓄存款余额高达59621.8亿元，到2000年9月，已经达到63243.27亿元 。与此同时，我国的商品住房空置量也在成比例增长，2000年1~10月份全国商品房空置面积增幅为11.9%。这是一个很矛盾的现象。按每平方米3000元的价格计算，消化6787万平方米的空置商品住房需要资金2036.1亿元，只占同期居民储蓄存款总额的3.4%，考虑到3%~6%的合理空置率的需要，所需的消化资金更少。这也表明，如果这6万亿的居民储蓄存款的其中一部分，约10%能流转到商品住房消费领域，这点空置商品住房会供不应求。另一方面，虽然我国有6万亿的个人储蓄存款，但仔细分析不难得知，其中的70%的部分只由30%的人拥有。因此，合理的投融资机制是盘活房地产市场，满足普通居民购房需求的关键。中国急需这样的投融资机制。

商业银行的个人住房抵押贷款业务正是在这样的背景下应运而生。1998年5月9日中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》，按揭业务有了法律依据。市场需求巨大，在、央行一再颁发法规、的号召和指令下，各商业银行都曾有过积极的响应，个人住房抵押贷款市场在1998年活跃了起来。但是在1999年，商业银行的热情慢慢冷却了下来，并逐渐趋于理性，主要表现为贷款条件较苛刻，贷款额度较低，贷款期限较短等。老百姓还是抱怨买房贷款难。、央行觉察到了这种情况，并于1999年9月23日同时下发了三个文件 ，以法律的形式强制商业银行增加了贷款额度，从原来的最高70%增加到80%和90%，延长了贷款期限，从原来最长20年延长到30年，降低了贷款利率，尽可能地刺激居民购房抵押贷款。另一方面，商业银行在经过1998年的兴奋期和1999年的调整期后也认识到：意识刺激住房消费的必须支持二是相对于投入到许多国有企业的投资性贷款来说，居民住房抵押消费贷款的近期安全性还是较强的。 因此，各商业银行又纷纷调整信贷资产结构，偏向个人住房抵押贷款，这样个人住房抵押贷款业务在2000年才又有所回升。

加强住房抵押贷款信用管理的意义

发展住房抵押贷款业务的一个重要方面是加强其信用风险的管理。住房抵押贷款较好的安全性是相对于其他类型的信贷业务而言的,信用风险仍然是其固有风险。由于住房抵押贷款业务的运营与银行业和房地产业紧密关联,而且住房抵押贷款是许多金融衍生工具的载体资产,因而其信用风险具有较强的扩散性,能对金融和实体经济的发展造成极大的危害。因此,要通过大力发展住房抵押贷款业务来推动金融和经济的协调发展,必须强化对住房抵押贷款信用风险的管理。 

就我国而言,住房抵押贷款业务在我国发展历史不长,但规模已经很庞大,发展速度也很快,对我国金融和经济发展的影响也与日俱增。当前我国商业银行的住房抵押贷款不良率已出现一定程度的上升,住房抵押贷款的整体质量有一定程度的下降。虽然目前我国商业银行住房抵押贷款的信用风险未对我国银行业和我国国民经济产生明显的危害性影响,但其对金融和经济的潜在破坏性仍然值得关注。未来随着我国国民经济的进一步发展和城市化程度的继续提高,我国商业银行住房抵押贷款业务的规模必将进一步扩张,住房抵押贷款的信用风险对我国金融和经济发展的影响也必将进一步增强。在这一背景下,由于关系到我国金融与经济的稳定和发展,加强对我国商业银行住房抵押贷款信用风险的管理显得尤为重要。 

加强对我国商业银行住房抵押贷款信用风险的管理,必须建立行之有效的住房抵押贷款信用风险预防机制,从根源上对风险进行预先防范。住房抵押贷款信用风险预防机制以科学有效而又具有可操作性的住房抵押贷款借款人信用评价机制为载体。构建科学有效而又具有可操作性的住房抵押贷款借款人信用评价机制,有助于我国商业银行消除与借款人之间信息不对称所导致的逆向选择问题,实现住房抵押贷款信贷决策的科学化、客观化、规范化和程序化,从来源上对住房抵押贷款的信用风险进行有效预防并对住房抵押贷款业务的全流程进行科学管理。以住房抵押贷款信用风险的有效预防为目标,构建一套系统科学的评价指标体系,作为我国商业银行住房抵押贷款借款人信用评价机制的基础。由于指标体系中各指标各有侧重、性质不一而不能直接评分,因此,根据各指标的特点和性质,在对其进行无量纲化处理的基础上,建立起合理的评分模型,再根据相应的无量纲化评分模型对指标进行评分。基于科学性与可操作性兼顾的考虑,根据所设计的借款人信用评价指标体系具有明显层次性的特点,采用主客观相结合的层次分析法赋权模型对各项指标进行赋权,据此对各项指标的评分进行整体合成,得到住房抵押贷款借款人的总体信用评分,以此对借款人的信用状况作出综合评价。在此基础上,科学合理地确定信用评分临界值,根据住房抵押贷款借款人的总体信用评分进行贷款决策。 加强对我国商业银行住房抵押贷款信用风险的管理,必须建立行之有效的住房抵押贷款信用风险控制机制,对住房抵押贷款信用风险可能引致的信贷资产损失进行有效的控制和充分的化解。住房抵押贷款信用风险控制机制以建立在风险精确测度基础之上的住房抵押贷款信用风险经济资本配置机制为载体。构建高效的经济资本配置机制是我国商业银行对住房抵押贷款信用风险进行有效控制和充分化解的基本途径和必要条件,有助于我国商业银行实现住房抵押贷款业务发展与信用风险控制的平衡并始终保持对住房抵押贷款信用风险的全面控制能力。通过对我国商业银行住房抵押贷款信用风险的现实生成机制进行分析,采用VaR方法对我国商业银行住房抵押贷款信用风险的随机损失进行总体度量,在此基础上应用基于精算学分析框架的聚合信用风险模型,准确测度住房抵押贷款信用风险的损失分布,从而精确计量其非预期损失,并据此进行相应的经济资本配置。

格林斯潘说过，银行的业务永远是衡量风险、接受风险并且管理风险。可以看出银行在经营过程中需要防范各种风险，而对于很多商业银行来讲，最突出的风险就是借款人不能按时偿还的风险—信贷风险。借贷风险是商业银行在经营过程中不能逃避的现实，信贷风险管理是商业银行经营管理的重要组成部分，商业银行要确保稳健的经营与发展，必须实现信贷风险最小化以及经营收益最大化。

在商业银行经营过程中，有经济行为的发生，就会有风险的存在。风险是指某一行为的未来实际结果与预期目标产生偏离的可能性。所谓信贷风险，指的是贷出款项不能按时收回，造成信贷资金本金及其收益损失的可能性。信贷资产管理是我国商业银行的业务核心，也是银行竞争力的重要组成部分。商业银行的高负债性以及信贷业务的高风险性，决定了信贷风险管理对银行、投资者、经营者、客户乃至公众对银行的信心起至关重要的作用，可见信贷风险管理是银行赖以生存的基石。我们可以认为信贷风险是银行主要经营的风险。信贷风险是伴随信贷行为的发生而衍生出来的，不以人的意志为转移，社会经济只要有信贷行为的存在、发生，风险必然存在。信贷风险不可能被消灭，只能通过各种手段加以控制和降低。因此，银行在资金运营过程中，必须加强信贷风险的防范。

住房抵押贷款的信用风险因素分析

一、违约风险

违约风险，是指交易对手未能履行约定契约中的义务而造成经济损失的风险，即受信人不能履行还本付息的责任而使授信人的预期收益与实际收益发生偏离的可能性，它是金融风险的主要类型。其具有综合性、扩散性、积累性、隐蔽性和突发性的特点，既是一种不可测量和难以把握的风险，也是银行抵押贷款面临的最大风险。因为住房抵押贷款期限都很长，在贷款期间贷款人对借款人的经济状况既难以预测又无法保持持续的监控，对借款人的信誉、品德、工作状况难以做到全面准确的掌握，对抵押物在贷款期间的价格损益难以准确评估等，这种潜在的信用风险随时都可能触发，从而造成违约行为。

借款人的违约行为可分为理性违约和被迫违约两种。理性违约主要是因为借款人在利益驱动下，停止继续还款或由于住房市场价格变动等因素引起的主动违约行为。被迫违约是因为借款人发生财力困难，无法偿还贷款本息的一种违约行为。无论是借款人的被迫违约还是理性违约，都会对发放住房贷款的银行产生不良影响。违约行为发生后，即使银行能将抵押物变卖，但由于住房市场的价格波动，也可能使其收回的资金额少于贷款余额，使银行资产受损。同时，银行将不得不面对突然改变的资金流量，要重新安排资金使用计划，而这时资金市场可能发生利率下降等情况，对银行构成不利影响。

二、流动性风险

流动性风险是指商业银行无力为负债的减少和/或资产的增加提供融资而造成损失或破产的风险，经济主体由于金融资产的流动性的不确定性变动而遭受经济损失的可能性。住房抵押贷款的流动性风险表现在两个方面。一是目前我国的住房贷款资金来源主要是公积金存款与储蓄存款，商业银行吸收的居民储蓄存款, 一般都不超过五年,大都是短期性的，而住房抵押贷款期限少则三、五年，多则十年、二十年。这种在发放长期抵押贷款时的短存长贷行为，会降低商业银行资产的流动性，产生流动性风险，进而影响银行的兑付能力。二是商业银行持有的住房抵押贷款债权或抵押资产债权不易变现而可能产生两个方面的严重后果。其一丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会,增加机会成本带来的损失；其二当存款人挤提存款或债权人要求贷款人清偿债务时，出现资金周转困难，进而直接导致银行的破产或倒闭。

流动性风险与信用风险以及经济周期有着密切的联系。因为购房者的个人收入是还款的保证，而其收入同一国的经济发展周期有着密切关系。当经济周期处于扩张阶段时，购房者有着良好的收入，旺盛的购房需求也使房屋的变现不成问题，不论银行还是个人都对未来充满着乐观的预期，银行的住房抵押贷款余额大量增加。当经济周期处于衰退阶段时，失业现象大量增加，购房者的收入水平下降，还款能力得不到保证，于是借款人的风险转为抵押风险，同时经济衰退使得房价急速下跌造成房屋的变现能力下降，抵押风险进一步转变为银行的不良债权或损失。当这种现象大量出现时,巨额的住房抵押贷款演变成巨额的银行不良贷款，银行开始出现流动性风险。 

三、抵押物风险

抵押物风险主要表现为抵押物处置风险和抵押物价格风险。抵押物处置风险表现在两个方面。一是借款人欺诈行为构成的风险，包括：虚拟抵押、多头或重复抵押、旧契约抵押等。由于借款人的欺诈行为，使得借款人违约后导致对抵押物处分的纠纷，由此造成花费高昂的处分费用，给贷款人造成损失。二是房地产交易市场不完善构成的风险。目前，在我国贷款人通过拍卖抵押房产所得价款来清偿贷款，在实践中的阻力很大、困难重重，难以实施。抵押物价格风险也有两个方面的表现。一是抵押物价格的市场风险。抵押房屋随着经济环境、房地产市场供求关系的变化和自然磨损而导致市场价格下跌，会给银行带来损失。二是抵押物价格的人为风险。借款人在其抵押期限内对房屋的损坏，造成抵押物价格下降，使银行贷款遭受风险。此外，由于估价人员的过失或故意过高估价以使借款人获取更多的贷款行为等，这些人为因素都会给银行贷款造成风险隐患。

四、利率风险

利率风险是指市场利率变动的不确定性给商业银行造成损失的可能性。住房抵押贷款的利率风险是由其业务短存长贷的资本结构所决定的。只要利率发生波动，无论是涨还是跌，商业银行都会遭受损失。如果利率上涨，对借款人来说，借款额度越高，借款期限越长，其影响度也就越大。因为在借款人本来的收入就比较吃紧的情况下，增加的每月还款额无疑会加大借款人的还款压力，从而使银行的风险加大。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，从而使银行预期的利息收入无法实现。

五、提前还款风险

个人住房抵押贷款的额度一般都比较大，期限也较长，个人要支付大量的利息，且年限越长，这个比例越大。因此，只要个人多余资金的期望投资收益率小于银行的贷款利率,他就会选择提前还款。这种借款人在合约到期之前偿付其所有借款的行为，之所以会给银行带来风险，是因为该行为的发生使得住房贷款的现金流量产生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。提前偿付会使债权人的库存现金增加，从而使其总体资产的流动性大大超过其利润最大化和基本风险防范的要求，一定市场收益的损失在所难免。

六、性风险

性风险主要表现在三个方面。一是住房金融部分地承担了财政分配的职能。过去的个人收入中住房消费部分以实物的形式体现，在停止实物分房之后，这部分收入还未在所有消费者的收入中以货币的形式及时体现出来，房价与收入之间存在着巨大的差额。这一差额的弥补，在当前的个人购房消费中过分依赖于金融机构的贷款，购房金融部分地代替了财政的分配职能，直接加重了金融机构的经营风险。二是住宅产业长期目标的短期化。住宅产业之所以对经济有较强的拉动作用，是因为住房消费是居民的大额消费，强制储蓄性高，投资乘数大。通过促进住房消费带动经济的增长应是一个长期的过程，而我国目前与个人消费能力严重脱节的高房价，使部分商品房有行无市，这种供需不平衡却被片面理解为个人住房“有效”需求不足，单纯依靠扩张性的金融来扩大住房需求。这样在短期提高住房需求的同时，不可避免地增加了金融机构的风险。三是不可预见的变动。如在办理抵押时，抵押权人一般难以确定或预测在未来较长时期内住房因国防建设、城市规划、市政建设等因素产生变动的情况。一旦因这些建设需要而征用或拆迁抵押住房时，对被征用人或被拆迁人的补偿是根据城市房屋拆迁管理等有关规定协商确定，其补偿价格往往低于房地产市场价格，使贷款人面临着相应的风险。 

我国个人住房抵押贷款信用风险的防范措施和建议

2000年以来，我国进一步深化了城镇住房制度改革，加快了住房分配货币化方案实施步伐，使得银行的商业性住房贷款迅速开展起来。个人住房贷款业务近年来的稳步增长，使其在银行信贷资产中比重逐渐增大，同时也为国内银行开辟了一个重要的蓬勃发展的业务市场。数据显示，长期以来我国个人住房贷款占个人消费贷款的比重始终在75%-97%，1997年末全国个人住房贷款余额190亿元，到2007年底已达到3万亿，多年来一直保持着高位增长。随着个人住房贷款余额的增长，信用风险也不断累积，个人住房抵押贷款开始显现逐步攀升趋势，而其本身所携带的风险影响程度也随着扩大，再加之次贷危机的爆发以及目前房价的相对企高，这就更值得引起我们对其风险管理的关注了。在社会信用制度不健全的情况下，借款人信用是个人住房抵押贷款风险的根本影响因素。因此，作为银行信贷产品，信用风险是银行首当其冲要面对的风险，也是解决个人住房抵押贷款风险的关键所在。

一、建立和提高我国个人住房抵押贷款风险管理的量化分析技术

在国外，个人住房抵押贷款成为银行贷款发放的主要领域之一，美国个人住房抵押贷款余额占到银行信贷余额的22%左右。我国个人住房抵押贷款业务发展也极为迅速，但是相应的更为科学、客观的贷款管理体系并未完全建立。当前，银行风险管理技术发展日趋定量化，在风险识别、度量过程中均有大量的实证数据作支持，使得风险管理越来越体现出客观性和科学性的特点。我国商业银行也应该学习国际经验，积累和完善数据资源，建立适应中国国情的个人住房抵押贷款风险管理的模型。 

二、对个人住房抵押贷款风险管理给予支持

经济系统中存在个体难以抵御的系统风险，在全球性的金融海啸情况下更是使得一些中下等收入居民违约风险增加，会对银行信贷循环体系造成巨大冲击。因此，针对经济形势，在必要时候对特定类别的个人住房抵押贷款实施一定的优惠，减轻存在较大违约风险的购房者还贷负担。例如，2008年央行宣布的首套房屋可享受7折房贷出台，广发银行、北京银行等银行对于首套唯一的140平方米以下住房并且无逾期记录的房贷者给予了7折房贷优惠，一定程度对中下等收入居民形成了支持，有助于降低银行信用风险。 

三、建立符合中国国情的住房消费模式

与西方国家比较，我国居民以最低的人均GDP实现了最高的住房拥有率，那么我国的低收入群体的生存压力也应该是十分巨大。针对低收入群体推出住房保障制度，推广廉租房计划，同时加强对住房保障制度的公开、透明运作和社会监督，抑制住宅炒作和投机活动，有助于减少房价的剧烈波动，降低房贷信用风险。 

四、建立和完善中国的个人信用管理体系

包括建立和完善个人信用档案、个人资信评估和个人信用风险预警制度。我国应借鉴发达国家的社会征信体系经验，采用推动和市场化运作相结合的方法，整合各个部门的公共记录信息，这将有利于银行在放贷过程中更全面、更及时地动态把握好贷款所处的风险状况，减少信用违约带来的损失。 

五、提高银行自身消除风险、抵抗风险的能力

（一）健全银行内控制度

商业银行要建立严格的风险管理程序和培育良好的风险管理文化，银行在贷前调查、贷中审查、贷款审批、贷后管理等各环节要落实各项风险管理措施，建立科学的量化的风险管理系统，增强风险控制和预警功能。

（二）提升信贷员工整体素质

增强员工对金融、分析调查、评估、风险管理等知识的学习和掌握，加强员工的敬业精神和职业操守教育，减少风险估计的随意性，严防“假个贷”，杜绝人为控制信贷业务的情况，削弱银行内部个人在信贷发放问题上过大的个人决断权。

（三）努力提高银行自身资本充足率

提高抵补预期和非预期损失的能力，管理层可以根据宏观经济形势建立动态资本和动态拨备要求，强制性提高银行的风险抵御能力。 

六、稳步推进住房抵押贷款证券化

我们应肯定金融创新和资产证券化的积极意义，不能因噎废食。住房抵押贷款证券化实际上是把不可移动的房地产转化为可流通转让的有价证券，它可以有效地分散和转移积聚在银行的信用风险。以住房抵押贷款为担保发行抵押证券后，原来集中在银行的贷款资产在资本市场上转为各类投资者人的有价证券，由于抵押证券是以一组投资组合为抵押，个别信用风险被分散；同时，它也解决了银行面临的流动性约束，一定程度上转移了抵押贷款的风险。应该看到，近年来我国在房地产证券化方面进行了一系列探索和实践，取得了一些成绩。因此，应继续稳打稳扎，为住房抵押贷款证券化创造各种有利条件。

七、完善住房抵押贷款的法律法规

我国现在迫切需要一套完善而严密的法律法规体系来规范住房抵押贷款的运作和发展。虽然我国已经制定了诸如《担保法》、《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》等相关法律法规，构成了个人住房抵押贷款的法律框架，但也存在着有些法律法规已经不符合当前我国房地产金融发展的现实条件，有些法律条款内容抽象、缺乏可操作性等问题。因此，当前应从房屋交易、估价、保险等方面，加快推进住房抵押贷款法律法规的制定和完善，以形成对市场主体和市场行为的硬约束。例如:针对各种违法抵押房屋的现象,可在《商业银行法》中的法律责任部分增设贷款欺诈罪的条款；在《城市房地产管理法》中对评估行业做出明确处罚规定，以此来规范金融秩序，防止个人住房抵押贷款欺诈行为；通过健全抵押物产权审查登记机制，完备发放程序和合同内容，以遏制无权抵押、多头抵押、重复抵押等违法行为；通过建立弹性利率体系的住房抵押贷款制度，针对不同经济状况的抵押人实行不同的利率标准，打破我国长期来固定不变的贷款利率制度，适应以市场为主经济的经济增长方式。

参考文献

中文著作：

1.辽宁石油化工大学经济管理学院期刊,2008(1).

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10. 朱宏泉. 我国商业银行信贷风险管理的现状及对策思考[D].成都：西南交通大学，2009年

后  记

在论文完成之际，我要特别感谢我的指导老师○○老师的热情关怀和悉心指导。在我撰写论文的过程中，无论是在论文的选题、构思和资料的收集方面，还是在论文的研究方法以及成文定稿方面，我都得到了○老师悉心细致的教诲和无私的帮助，特别是他广博的学识、深厚的学术素养、严谨的治学精神和一丝不苟的工作作风使我终生受益，在此表示真诚地感谢和深深的谢意。

在论文的写作过程中，也得到了许多同学的宝贵建议，同时还得到许多老师和同学的支持和帮助，在此一并致以诚挚的谢意。感谢所有关心、支持、帮助过我的良师益友。

大学的生涯即将结束，我们所经历的过往将永远留在记忆中。有无限的感慨和激动。每一个青春都有相似的故事，故事里的我们会怀念这些往昔。

最后，向在百忙中抽出时间对本文进行评审并提出宝贵意见的各位专家和教授表示衷心地感谢！

指导教师评语

学院答辩机构意见