万科-设计前期阶段作业指引

1.目的

为规范项目设计前期阶段的操作程序，加强对项目设计前期阶段的监控，达到确保质量、进度，控制成本的目的。

2.适用范围

适用于项目前期策划阶段的设计管理，包括项目投资分析阶段和设计前期阶段。

3.术语和定义   

4.职责

4.1.设计部：

4.1.1.配合项目拓展部完成《项目可行性研究报告——规划设计分析》部分的内容。

4.1.2.项目资料收集和分析。

4.1.3.配合销售中心完成《项目产品建议书》。

4.1.4.制定项目设计前期阶段《概念设计任务书》。

4.1.5.完成《项目设计工作总体计划》。

4.1.6.组织概念设计单位的筛选工作。

4.1.7.完成概念设计方案。

4.1.8.组织对本阶段设计成果的分析和评审。

4.1.9.与其他部门协作完成《项目设计指导书》

4.2.成本管理部

4.2.1.供设计前期阶段的成本测算与下一设计阶段的成本要求

4.2.2.编制《项目设计指导书》成本部分

4.3.销售中心

4.3.1.提供《初步产品建议书》、《产品建议书》

4.3.2.编制《项目设计指导书》销售中心分

4.4.项目经理部

编制《项目设计指导书》经营计划及开发节奏部分

4.5.工程管理部

编制《项目设计指导书》工程部分

4.6.财务管理部

编制《项目设计指导书》财务部分

4.7.公司总经理层

4.7.1.批准选择本阶段的设计单位

4.7.2.在上报集团前审批《项目设计指导书》。

4.8.物业管理公司

明确物业管理模式，并初步确定项目管理用房面积及其位置。

5.工作程序

5.1  配合项目拓展部完成《项目可行性研究报告-规划设计部分》。

5.1.1项目资料收集分析

5.1.2项目设计责任人完成与项目拓展部的项目资料交接，项目文件资料的内容包括：

a) 宗地自然条件表一、二、三；

b) 宗地社会条件表一、二；

c) 竞争楼盘列表；

d) 竞争楼盘设计信息表一、二、三；

5.1.3根据收集项目相关技术数据，了解周边资源条件，整理设计参考资料，对项目环境状况做出评估。

5.1.4与物业公司商讨并确定物业管理模式，并初步确定项目管理用房面积及其位置。

5.1.5准备以上述资料为基础的项目研究资料，包括但不限于以下内容：

a)项目规划设计的可行性研究；

b)项目规划设计草案总平图

c)项目综合经济技术指标（包括《项目综合经济技术指标表》和《项目容积率分析表》）。

5.1.6  完成《项目可行性研究报告-规划设计部分》。

5.2   如果项目被集团否决，则工作终止；如果经集团审批通过，则继续进行下面的工作。

5.3  《项目产品建议书》的编制和确认。

设计部配合销售中心完成，按《产品定位策划程序》及《产品建议书作业指引》执行。

5.4   编制《本阶段工作计划》和《项目设计工作总体计划》

5.4.1拟订《本阶段工作计划》和《项目设计工作总体计划》。

5.4.2《项目设计总体计划》完成初稿后，由设计部组织公司领导及以下部门召开计划讨论会形成会议纪要，并依据会议纪要的决议修改完成项目开发三级计划设计部份。

5.5概念设计准备

5.5.1以项目拓展部提供的项目信息资料、销售中心提供的《产品建议书》及投资分析阶段的项目的可行性分析为指导，编制《概念设计任务书》。

5.5.2考察和选择设计单位，确定参加概念设计的设计单位、设计费用和设计进度，填写《项目设计供方评价表》及《设计供方审批表》报公司总经理层批准。

5.6概念设计

5.6.1向设计单位发出《概念设计任务书》和相关项目资料。

a)与设计单位保持密切联系，掌握设计进度和设计方向。

b)按时收取各设计单位送交的设计文件和方案，审核设计文件深度和内容，包括各项规划指标是否符合设计任务书要求。

5.7  概念设计评审并形成概念设计研究结论

5.7.1评审概念设计方案， 评审分为公司内部评审和集团评审两个阶段。验证所确定的项目开发模式的可行性、经济性、合理性。

5.7.2公司内部评审：

a)组织召开公司内部概念设计评审会，评委由公司领导和相关部门负责人组成，进行概念设计方案评审。

b)以概念设计方案为参照，论证项目规划指标分析表的可行性、经济性、合理性。

c)对评审结论中需要改进的内容，应由设计部门记录并跟踪改进的结果，集团评审：

d)协助集团规划设计部组织召开集团评审，评委由集团和地产公司领导组成，根据论证结果形成《项目设计方案评审会议纪要》。

e)由设计部组织相关部门召开项目开发方向确认会，按照集团概念设计评审会会议纪要对公司确认的项目规划指标分析表进行必要的调整，并确定最终的概念设计的研究结论。并将概念设计的研究结论上报集团规划设计部确认。

5.7.3本阶段工作相关部门：

5.8.1在前述工作任务完成的基础上，将概念设计阶段的设计成果及结论提交公司各相关部门，由公司各相关部门完成《项目设计指导书》各部分的内容。

5.8.2公司各相关部门完成后的《项目设计指导书》经公司总经理批准后上报集团规划设计部备案。并以《项目设计指导书》为基础开始下一阶段的设计任务。

5.8.3《项目设计指导书》作为本阶段的成果提交总经理办公室存档备案，具体要求按《设计基础信息管理规范》执行。

5.8.4本阶段工作相关部门：

6.4外部文件：《万科集团项目设计成果标准（试行）》

6.5VKBJ-WI-PR001《产品建议书作业指引》

7相关记录VKBJ-QR-PR071《设计供方审批表》

7.1 VKBJ-QR-PR072《项目设计供方评价表》