项目名称：美居物流园O座 调研时间：2015.11.7 调研人员：曹婷
| 项目基本情况 | ||||||||||||||||||||||
| 项目名称 | 美居物流园O座调研 | 地理位置 | 长春南路西一巷59号 | |||||||||||||||||||
| 交通状况 | 实施“大商贸、大流通、大开发”，交通极为便利。 | 开发商 | 广汇实业股份有限公司 | |||||||||||||||||||
| 项目性质 | 现代化物流交易平台 | 管理公司 | 广汇实业股份有限公司 | |||||||||||||||||||
| 目标消费群 | 茶叶、鱼、鱼缸钓具、绿植、高中端铝合金门窗需求人群。 | 功能定位 | 以茶叶市场、鱼市、花卉市场为主，集物流、信息流、资金流于一体的大型现代化物流交易平台。 | |||||||||||||||||||
| 竣工时间 | 开盘时间 | |||||||||||||||||||||
| 售楼电话 | 开业时间 | 2003年12月7日试营业 | ||||||||||||||||||||
| 总建筑面积 | 308448平米 | 销售招商位置 | 长春路美居物流园O座 | |||||||||||||||||||
| 停车位面积 | 60000平米 | 商业面积 | 200000平米 | |||||||||||||||||||
| 电梯类型数量 | 自动扶梯、垂直电梯 | 产权年限 | 40年 | |||||||||||||||||||
建筑指标 | 建筑结构 | 钢结构 | 层高 | 4.5米 | ||||||||||||||||||
| 柱距 | 10米 | 通道宽度 | 主通道宽度：8m 楼梯通道宽度：3m 内部通道：2m | |||||||||||||||||||
| 停车位形式及价格 | 地面停车场，白天收费1小时内2元，超过1小时一次性收费3元，夜间停车10元。 | |||||||||||||||||||||
| 建筑材料及装饰 | ||||||||||||||||||||||
| 建筑风格 | ||||||||||||||||||||||
| 外立面 | 外墙 瓷砖 屋顶 门窗 型材门 铝合金窗 | |||||||||||||||||||||
| 公共区域 | 广场 停车场 两个小报亭 公共走道 4条行人通道，2条车辆通道 | |||||||||||||||||||||
| 内部 | 外墙 木质外墙 地面 地板砖 内部门窗 玻璃门 灯光照明 LED灯 | |||||||||||||||||||||
| 配套设施 | ||||||||||||||||||||||
| 空调设施 | 空调 | 卫生间数量及分布 | 卫生间在楼层两头男女各一间，隔断各分5个。 | |||||||||||||||||||
| 收银台及ATM | 中国银行1个。三楼广厦3个，美居4个。 | 安防设施 | 安检门，监控系统，门禁系统 | |||||||||||||||||||
| 班车数量路线 | 长沙路高新区站501，01。长春路美居板材区18，73，157，203。 | 发车频率 | 至少十分钟有一辆车经过。 | |||||||||||||||||||
| 信息管理系统 | 电话 闭路 传真 宽带网络 | |||||||||||||||||||||
| 业态分布及价格情况 | ||||||||||||||||||||||
| 楼层 | 单层建筑面积 | 业态规划及进驻品牌 | 单店经营面积 | 层高 | 销售价格 | 租赁价格 | 租售率 | |||||||||||||||
| 一层 | 观赏鱼、花卉、鱼缸、宠物用品、根雕艺术品、茶叶、门窗 | 45-120平。大多为90平左右。 | 4.5米 | 4.5每平方 | 99% | |||||||||||||||||
| 二层 | 观赏鱼、精品鱼缸、花卉、品牌钓具、宠物用品、花卉、茶叶 | 70-150平米。 | 4.5米 | 2.1-3元 | 99% | |||||||||||||||||
| 三层 | 广汇业务办理大厅、美居业务办理大厅 | |||||||||||||||||||||
| 四层 | 广厦地产营销工作区、广汇美居物流园工作区 | |||||||||||||||||||||
| 其他楼层 | ||||||||||||||||||||||
| 备注 | 一楼沿街门面门窗31家，茶市36家。 二楼鱼市82家，茶市46家，咖啡1家。 | |||||||||||||||||||||
| 经营模式 | ||||||||||||||||||||||
租赁 | 租赁模式 | 长期租赁 | 出租率 | 70% | 租赁者 | 茶市、鱼市、门窗 | ||||||||||||||||
| 租赁年限 | 4-6年 | 物业管理费 | 4.4一平 | 经营模式 | ||||||||||||||||||
| 联营 | 分成比例 | 体量占比 | ||||||||||||||||||||
| 经营状况 | ||||||||||||||||||||||
商户数 | 总商户数 | 200 | 产权商户数 | |||||||||||||||||||
| 租赁商户数 | 总销售额(天) | |||||||||||||||||||||
客流量 | 日均客流量 | 少 | 节假客流量 | 多 | ||||||||||||||||||
| 客源构成 | 茶叶、鱼，门窗需求人群 | 客源消费额(日) | ||||||||||||||||||||
| 其他 | ||||||||||||||||||||||
| 周边商业环境评价 | 美居物流园位于长春路苏州路交汇处，临近外环路和河滩快速路，莅临长春路友好购物城，美林阁小区，美术馆小区，尚品汇美食街等，人流量大和交通便利，商业氛围浓厚，休闲餐饮娱乐购物配套设施较为齐全，但周一-周五高峰时段交通较为拥挤，由于此处人流量大，人流密集，临近区域缺少综合性大型特色餐饮娱乐广场。 | |||||||||||||||||||||
项目位置图 | ||||||||||||||||||||||
项目平面图 | ||||||||||||||||||||||
商铺租赁分析 | 美居物流园O座商铺共有200间左右，商铺出租率高，租金根据楼层和位置有差异，一楼临街租金4.5元，二楼2-3元之间。商户实行淘汰制，“清小户、请大户”的管理模式，从而进一步规范市场，打造美居品牌。 | |||||||||||||||||||||
客户群分析 | 生活半径在5公里以内，车程约10分钟，主要以新市区、高新区、开发区的刚性及改善型需求客户为主。在城北生活或工作，熟悉本区域，产品符合他们的情感和追求，客户形成一定的消费习惯。 | |||||||||||||||||||||
项目优势分析 | 广汇美居物流园是目前乌鲁木齐单体建筑面积最大，市场规模第一、软硬件环境最好、商品种类最为齐全的，集物流、信息流、资金流于一体的大型现代化物流交易平台，今年美居加强对经营战略和市场格局的调整， 在原有业态的基础上推出了一种新的商业经营模式---“大卖场”即“百安家园”。它是介于商场、超市、摊位制之间的一种新的商业经营模式。它既运用了超市购物便利、价格低廉和商品集中的优势，又吸取了摊位， 门店式商品 档 次 容 易 展 示 的 特 点 ，形 成 了 统 一 规 划、统 一 经 营、统 一 管 理、统一 收 款 的 经 营 模 式， 实 现了“市场管理商场化”的美居特色，精心为消费者打造为“质量放心、价格舒心、购物省心”的百 姓 三“心”级专业、特色性的大卖场，目前客户群 较 为稳 定。停车场大，停车费低。 | |||||||||||||||||||||
项目劣势分析 | 工作日客流量相对来说较少。交通拥堵。 | |||||||||||||||||||||
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