项目前期开发方案

第一部分  项目概况

项目背景，项目位置、项目可研阶段公司批准的项目目标等。

第二部分  项目策划定位

    一、区域状况

1．所在区域、经济及产业环境

2．项目所在区域行业发展情况

  二、市场研究

        1. 市场供给

        （1）所在区域内房地产供给量及结构情况调查

        （2）所在区域内房地产未来供给量及结构情况调查

 2. 市场需求

    （1）所在区域内房地产租售情况调查

    （2）所在区域内在售项目租售情况调查

 3. 市场价格

        （1）所在区域内房地产租售价格情况调查

    （2）所在区域内房地产租售价格趋势预测

 4. 市场预测

        （1）未来该区域内房地产供求预测

        （2）本项目该区域内的市场前景及租售价格预测

    三、项目营销方案

  1．开发理念：（基于企业的价值观，为体现企业文化和品牌，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想）

 2．市场定位

        （1）客户定位

（2）产品定位（形式、户型、面积等）

（3）价格定位

 3. 市场营销方案：

        （1）营销模式、目标、战略、渠道及措施

        （2）市场推广费用（销售费用）预测        

第三部分  实施性规划方案设计文件内容及深度

 （一）设计总说明 

1、总体说明

设计总体构思理念，外形特点，建筑功能，区域划分，环境景观，建筑总体与周边环境的关系。

2、设计说明

（1）总平面设计说明

1）场地现状和周边环境概况；

2）项目若分期建设，说明分期划分；

3）环境与绿化设计分析；

4）道路和广场布置、交通分析、停车场地设置、总平面无障碍设施等；

5）规划场地内原有建筑的利用和保护，古树、名木、植被保护措施；

6）地形复杂时应作竖向设计。

（2）建筑方案设计说明

1）平面布局、功能分析、交通流线；

2）空间构成及剖面设计；

3）立面设计；

4）采用的主要建筑材料及技术，若采用新材料、新技术，如实陈述其适用性、经济性，说明有无相应规范、标准，若采用国外规范，说明其名称及适用范围并履行审查批准程序；

5）建筑声学、建筑热工、建筑防护、空气洁净、人防地下室等方面有特殊要求的建筑，应说明拟采用的相关技术。

 （3）主要技术经济指标

实施性方案设计主要技术经济指标表

（5）建筑结构系统方案设计说明

1）建筑结构设计采用的规范和标准，风压雪荷载取值、地震情况及工程地质条件等；

2）结构安全等级、设计使用年限和抗震设防类别；

3）主体建筑结构体系、基础结构体系、屋盖结构体系、人防设计考虑；

（6）电气系统方案设计说明

应分别对供电电源、变压器及变电室、照明系统、动力电源系统、防雷与接地等予以说明。

（7）采暖通风系统方案设计说明

应分别对通风系统、防排烟系统、空调系统（如采用高新技术及高性能设备亦需简要说明）、供暖系统等予以说明。

（8）给水排水系统方案设计说明

应分别对给水系统、排水系统、雨水系统、污水系统、中水系统（如有必要）、节水措施等予以说明。

（9）消防控制设计专篇说明

应分别对火灾自动报警系统及消防控制室、灭火系统（喷淋或气体灭火系统）、防火分区、排烟系统、消防疏散设计考虑等内容予以说明。

（10）建筑节能设计专篇说明

说明采用的规范和标准，详述建筑节能技术要点及技术措施。

（11）环境保护措施专篇说明

进行建筑环境影响分析，说明采取的环境保护措施。

（12）楼宇智能化及通讯系统方案设计说明

对项目设计中涉及的计算机网络系统、综合布线系统、电话通讯系统、视频会议系统（包括同声传译系统）、卫星与有线电视系统、广播系统、楼宇自动化管理系统予以说明。

（13）安全防护系统方案设计说明 

应对项目中涉及的门禁系统、电视监视系统、安防通讯系统、安防供电系统予以说明。

第四部分  项目经济测算

一、按经营责任书附表三格式（附件一）编制成本测算总表，根据需要、按成本测算标准表格（附件二）编制必要的测算支持性表格。

    二、成本测算编制说明。

    三、项目资金筹措方案。

第五部分  项目进度计划安排

一、项目开发周期，计划开工时间、竣工时间、销售时间。

二、前期进度计划

按项目招投标→开工→土方及基坑支护→基础施工→结构封顶→装修及设备施工、区内市政及环境绿化施工→竣工→备案→交用顺序，进行编制。

四、销售进度计划

五、资金计划

附件一：股份公司经营责任书附表三     

附件二：成本标准表格