2016年湖北省房地产估价师《理论与方法》：估价结果试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为万元(收益可视为无限年)。A：30B：40C：50D：60E：工业用地的监测点评估价格

2、在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由__支付。A．业主B．承租人C．物业服务企业D．业主、承租人和物业服务企业共同

3、某写字楼的建筑面积为，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是。A：5．2B：6．4C：6．8D：7．6E：借款合同

4、在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于__。A．基准回收期B．静态投资回收期C．项目开发期D．项目销售期

5、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。A．43.2%B．50%C．56.8%D．70%

6、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与__。A．意愿B．途径C．能力D．动机

7、竣工房屋价值一般按__价格计算。A．概算B．结算C．预算D．决算

8、下列属于间接融资方式的是__。A．发行债券B．股票融资C．银行借款D．签署商业票据

9、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平台理的正常价格应为万元。A：40B：48C：60D：70E：工业用地的监测点评估价格

10、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指__。A．投资机会研究B．初步可行性研究C．详细可行性研究D．项目的评估和决策

11、在某商业街深度30％的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3 000 元／㎡，后街路线价为2 000元／㎡。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为。A：18％B：20％C：15％D：25％E：工业用地的监测点评估价格

12、估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在__中。A．房地产损害赔偿案件B．房地产纠纷案件C．房地产预售D．房地产预测

13、房屋登记费按收取。A：房屋面积B：件C：房屋体积D：房屋价值E：执行层的组织协调

14、未封闭的挑廊，属于__的范围。A．计算全部建筑面积B．不计算建筑面积C．计算少半建筑面积D．计算一半建筑面积

15、净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为（）。A.AB.BC.CD.D

16、已知某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按照__作为计息周期的。A．年B．半年C．季度D．月

17、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的。A：20％B：30％C：40％D：50％E：借款合同

18、__不是《城市房地产管理法》规定的合同。A．土地使用权出让合同B．房地产转让合同C．房屋租赁合同D．商品房购销合同

19、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为0．5％，则该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为万元。A：26．29B：27．29C：28．29D：29．29E：工业用地的监测点评估价格

20、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是。(2008年试题)A：使用者地位B：购买动机C：对渠道的信赖度D：对价格的敏感程度E：借款合同

21、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年5600万元、第二年6800万元和第三年3400万元，年均价格上涨率为10%，该项目建设期间涨价预备费为__万元。A．31.134B．311.34C．3113.4D．31134

22、下列费用中，不属于土地费用的是__。A．土地使用权出让金B．城市建设配套费C．拆迁安置补偿费D．基础设施建设费

23、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的__。A．资本化率应较高，价值较低B．资本化率应较低，价值较高C．资本化率应较高，价值较高D．资本化率应较低，价值较低

24、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时，应采用的做法。A：防潮B：防潮与排水相结合C：卷材防水D：钢筋混凝土防水E：执行层的组织协调

25、下列不属于民事法律行为成立的条件有。A：行为人具有相应的民事权利能力B：行为人具有相应的民事行为能力C：意思表示真实D：不违反法律或者社会公共利益E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、零售商业物业的租金是以每一个出租单元的为基础计算的。A：建筑面积B：总出租面积C：可出租面积D：营业面积E：借款合同

2、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m2。A．4800B．5124C．5800D．7124

3、下列可以作为强制拆迁证明人的有__。A．拆迁单位代表B．被拆迁人单位代表C．事处D．居委会E．当地门代表

4、在房地产定价方法中，名牌策略属于__。A．成本加成定价法B．目标定价法C．认知价值定价法D．领导定价法

5、建设工程竣工验收，由__负责组织实施。A．工程质量监督机构B．建设单位C．工程监理单位D．房地产开发主管部门

6、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有。A：基准收益率B：目标收益率C：出租率或空置率D：毛租金收入E：运营成本

7、在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为。A：50％B：60％C：70％D：80％E：借款合同

8、是契税的征税对象。A：发生产权转移变动的土地B：未发生产权转移变动的土地C：发生产权转移变动的房屋D：未发生产权转移变动的房屋E：未发生产权转移变动的土地、房屋

9、需求是与该商品销售价格所对应的消费者的统一。A：购买水平B：购买单位C：购买能力D：购买欲望E：购买需求

10、下列关于有瑕疵房地产拍卖的操作，说法正确的是。A：拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金B：拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的土地主管部门报批C：拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批D：对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴剩余款项和补办全部手续E：由于其他经济原因(非银行诉讼)裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产，应通知抵押权人，或解除抵押，或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿顺序受偿

11、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有。A：市场供求风险B：变现风险C：利率风险D：时间风险E：资本价值风险

12、建设用地使用权出让合同签订后，__日内应支付全部地价款。A．60B．90C．100D．120

13、房屋转租期间，原租赁合同发生变更、解除或终止，转租合同__变更、解除或终止。A．也随之相应B．无需C．由原出租人决定是否D．由原出租人与转租人共同协商议定是否

14、运用平均增减量法进行估价的条件是__。A．房地产价格时间序列逐期升高或下降B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近

15、国有土地使用权转让人应缴纳的税费有。A：土地B：教育费附加C：营业税D：城市维护建设税E：契税

16、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有__。A．功能落后B．功能缺乏C．环境污染D．交通拥挤E．正常使用的磨损

17、建制镇总体规划的期限为__年。A．3B．5C．10D．10～20

18、《房屋登记办法》规定，可以办理房屋预告登记的情形确。A：房屋所有权转让B：房屋抵押C：在建工程抵押D：预购商品房抵押E：预购商品房

19、工业用地不得以__方式出让。A．招标B．拍卖C．挂牌D．协议

20、根据偿还期限的长短，债券可分。A：短期债券B：中期债券C：长期债券D：公债券E：永久债券

21、根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产时，便为最高最佳使用．【2006年考题】A：与外部环境最协调B：达到规模递增C：内部构成要素的组合最适当D：外部环境与内部因素相关联E：外部环境要素为最适当的组合

22、房地产估价师注册证书失效的情形有__。A．注册期满3年而未延续注册的B．持续离开估价岗位超过1年的C．年龄超过60周岁的D．聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的E．不具有完全民事行为能力的

23、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由列出质量缺陷清单。(2009年试题)A：开发商B：承包商C：监理工程师D：使用单位E：借款合同

24、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5．44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是__。A．3.57%B．4.00%C．6.56%D．10.56%

25、路线价法特别适用于对__进行估价。A．单宗土地B．待开发土地C．在大范围内同时对大量土地D．少量土地