陕西省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产估价职业道德模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产估价师注册管理初审机构应当自受理之日起__日内，做出是否准予续期注册的决定。A．15B．30C．60D．90

2、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年．该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％，则该宗房地产的现时收益价格为．【2007年考题】A：85．45万元B：87．16万元C：88．50万元D：88．90万元E：工业用地的监测点评估价格

3、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈__波动的趋势。A．向下B．平稳C．不稳定D．向上

4、敏感性分析的最基本方法是__。A．因素不确定分析B．线性因素分析C．单因素敏感性分析D．多因素敏感性分析

5、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。A．间接融资B．直接融资C．基金融资D．债券融资

6、是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。A：本票B：汇票C：支票D：银行券E：执行层的组织协调

7、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。A．10.2B．11.0C．11.3D．11.5

8、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间空调系统因功率大，较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0．8万元．假定该空调系统使用寿命为l5年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为．【2007年考题】A：1838．00万元B：1844．55万元C：1845．87万元D：1850．00万元E：工业用地的监测点评估价格

9、按照分类，可将通货膨胀分为需求拉上型、成本推动型和结构失调型三种主要类型。A：形成时间B：形成原因C：形成方式D：形成后果E：执行层的组织协调

10、通过转让方式取得土地使用权的土地，其使用年限__该块土地的出让年限。A．等于B．低于C．高于

11、货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划中，并作为__加以适用。A．国家信贷资金B．国家预算资金C．国家负担资金D．国家计划资金

12、《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度和房地产__价格申报制度。A．评估B．成交C．协议D．核定

13、房地产估价结果，应是估价对象在时的客观合理价格或价值。A：估价作业日期B：估价时点C：价格日期D：价值时点E：工业用地的监测点评估价格

14、在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这里指的是房地产投资的__特性。A．区位选择异常重要B．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C．易受影响D．存在效益外溢和转移

15、已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为__万元。A．109B．117C．124D．130

16、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）元/m2。A．14140B．42421C．56561D．60000

17、某购房人为购买住房申请了住房抵押贷款20万元，年贷款利率为12%，如果他今后10年内按月等额偿还此项贷款，如果他总收入的30%可以用于住房支出，则他的月收入额需达到__元才有足够的偿还能力。A．9876.35B．95.72C．9421.67D．9375.81

18、《房地产开发企业资质管理办法》属于__。A．法律B．行规C．部门规章D．行规

19、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。A．62500B．62000C．61000D．61500

20、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2 2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于__元/m2。A．3100B．3195C．3285D．3300

21、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取__。A．最佳用途B．最佳规模C．最佳集约度D．最佳开发时机

22、房地产权属档案应当以__为单元建档。A．街道B．房号C．幢D．丘

23、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是__。A．沉降缝B．伸缩缝C．温度缝D．防震缝

24、某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（）。A．方案甲B．方案乙C．方案甲和方案乙均可D．无法判断

25、房地产权属登记分为__。①房屋总登记；②初始土地登记；③房屋初始登记；④房屋转移登记；⑤房屋变更登记；⑥房屋他项权利登记；⑦房屋注销登记；⑧变更土地登记。A．①②④⑥B．①③④⑤⑥⑦C．①②③⑧D．①②③④⑤⑥⑦⑧

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、保险费的确定与__因素有关。A．保险价值大小B．保险费缴纳期限长短C．银行利率水平D．保险标的的价值E．保险金额

2、以下不属于房地产转让的有__。A．赠与B．租赁C．典当D．以房地产抵债E．以房地产作价入股

3、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为__万元。A．225.00B．237.50C．381.25D．395.83

4、甲写字楼购买价格为300万元，年净经营收入为60万元，年还本付息额为20万元；乙写字楼购买价格为600万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为40万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资的现金回报率的关系为（）A．甲＞乙B．甲＜乙C．甲=乙D．无法判断

5、长期趋势法应用的假设前提条件为__。A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在B．房地产市场无明显季节性波动C．忽略了宏观因素对价格的影响D．市场上能够找到充分的房地产历史价格资料

6、以下标志中属于品质标志的有__。A．建筑面积B．性别C．年龄D．学历E．停车泊位

7、下列属于物业管理服务的基本内容的是。A：物业共用设备设施的运行、维护和管理B：环境卫生、绿化管理服务C：业主自用部位的维护与管理D：物业档案资料的管理E：物业装饰装修管理服务

8、住房公积金属于__所有。A．缴存住房公积金的单位B．缴存住房公积金的职工C．缴存住房公积金的单位和个人共同D．住房公积金管理中心

9、省、直辖市、自治区根据法律、行规制定的规范性法律文件是。(2007年试题)A：地方性法规B：规章C：部门规章D：自治条例E：执行层的组织协调

10、根据权利的作用，可将民事权利分为。A：专属权B：支配权C：请求权D：形成权E：抗辩权

11、《拆迁管理条例》规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿安置、搬迁期限等事项签订拆迁补偿安置协议。拆迁入应当在拆迁补偿安置协议订立之日起__日内到房屋拆迁主管部门办理备案手续。A．7B．15C．20D．30

12、根据偿还期限的长短，债券可分。A：短期债券B：中期债券C：长期债券D：公债券E：永久债券

13、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于__。A．未来净收益的大小B．获得净收益的可靠性C．获得净收益期限的长短D．获得净收益预期E．估价对象的现值

14、会计是在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。该系统包括四个层次。A：会计核算处理系统B：会计信息处理系统C：会计信息解释系统D：会计信息调节系统E：会计信息流通系统

15、下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有。A：征收集体土地过程中对民房的拆迁B：城市市区內市政建设对居民购买的商品房的拆迁C：城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁D：城市市区內国有企业对厂房的自拆自建E：城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁

16、下列关于房屋租赁的说法错误是__。A．我国采取对住宅用房与非住宅用房区别对待、分别管理的做法B．住宅用房的租赁，应当执行国家的统一规定C．非住宅用房的租赁，可以由租赁双方根据平等、自愿的原则协商议定租金和其他租赁条款，而不应当由规定统一的租金标准D．对于公有房屋租赁，出租人必须持有《房屋所有权证》

17、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的__。A．5%B．10%C．15%D．20%

18、投资基金的创立和运行涉及四方。A：B：投资人C：发起人D：管理人E：托管人

19、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元／㎡，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元／㎡，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有。A：乙地块比甲地块贵B：甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元／㎡C：甲地块与乙地块的楼面地价相等D：甲地块比乙地块贵E：乙地块的70年使用权楼面价高于340元／㎡

20、自然周期的__始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。A．第一阶段B．第二阶段C．第三阶段D．第四阶段

21、下面不属于不可控制因素的调查的是（）。A．市场需求容量调查B．市场营销因素调查C．竞争情况调查D．消费者调查

22、一般来说，地籍资料具有{    )三大功能。A：土地利用管理和规划的功能B：财政税收的功能C：法律功能D：明示功能E：暗示功能

23、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是__。A．成交价≥最高价≥最低价B．成交价≥最低价≤最高价C．最高价≥成交价≥最低价D．最高价≥最低价≥成交价

24、根据《中华人民共和国物权法》，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员B：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人C：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约D：监督业主公约的实施E：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

25、以县为单位，人均耕地在1亩以下，耕地占用税为每平方米__元。A．1～3B．2～8C．3～9D．2～10