2016年上半年黑龙江房地产估价师《相关知识》：合同的效力考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。

A．可比实例房地产

B．估价对象房地产

C．标准房地产

D．类似房地产 

2、房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于的租金。

A：50个月

B：100个月

C：10个月

D：10年

E：借款合同

3、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷。国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。

A．不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人

B．该耕地的土地补偿费最少为60万元

C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人

D．由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费 

4、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为__。

A．新开发房地产项目

B．用于出售用途的房地产项目

C．具有投资开发或再开发潜力的房地产

D．用于投资或再开发的房地产

5、房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

A：不转移占有

B：转移占有

C：转移房屋所有权

D：转移土地使用权

E：执行层的组织协调 

6、一临街深度22.86m(即75英尺)，临街宽度30m的矩形土地，其所在区段的路线价(土地单价)为5500元/m2，临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20%、90%和120%，该宗土地的总价为__。

A．452.63万元

B．75.44万元

C．339.47万元

D．377.19万元 

7、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1．2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为万元。

A：4 580

B：5 580

C：6 580

D：7 580

E：工业用地的监测点评估价格 

8、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每1m2建筑面积的价格为（）。

A．1667元/m2

B．1765元/m2

C．1875元/m2

D．2000元/m2 

9、动态投资回收期是指项目以（）抵偿全部投资所需的时间。

A．净现金

B．净收益

C．净现值

D．财务净现值 

10、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，直接成本利润率为6％，则开发后地价为元／㎡。

A：1840

B：2840

C：2966

D：3000

E：工业用地的监测点评估价格

11、某种有价证券的持有者不仅可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是。(2007年试题)

A：股份

B：股单

C：股票

D：公司债券

E：执行层的组织协调 

12、某开发商建成一栋建筑面积为10000m2的住宅楼，该栋住宅楼套内建筑面积之和为 8500m2。若某购房者购买其中一套套内建筑面积为l00m2的住房，则该购房者拥有的房屋产权建筑面积约为__平方米。

A．100

B．111

C．112

D．118 

13、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元．若土地资本化率为7％，则该宗土地30年使用权的价格为。

A：9万元

B：1000万元

C：1349万元

D：1500万元

E：工业用地的监测点评估价格

14、租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前__个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。

A．1

B．2

C．3

D．4 

15、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的__分析。

A．财务盈利能力

B．清偿能力

C．资金平衡情况

D．营运能力 

16、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款_人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来。

A：操作风险

B：法律风险

C：信用风险

D：管理风险

E：借款合同 

17、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系统数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。

A．3.5%

B．5.17%

C．7.75%

D．8.59% 

18、在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是__。

A．简单平均法

B．移动平均法

C．加权移动平均法

D．指数平滑法 

19、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。

A．1.07

B．1.47

C．2.07

D．3.33 

20、估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由决定的。

A：估价目的

B：估价师

C：委托人

D：估价对象

E：工业用地的监测点评估价格 

21、下列关于容积率的计算式，正确的是__。

A．容积率=建筑基底占地面积÷地块面积

B．容积率=地块面积÷建筑基底占地面积

C．容积率=土地面积÷总建筑面积

D．容积率=总建筑面积÷土地面积 

22、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。

A．财务盈利能力

B．清偿能力

C．资金平衡情况

D．营运能力

23、建设单位应当在工程竣工验收__个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

A．7

B．10

C．15

D．20 

24、某股份制企业将其以出让方式取得的土地使用权连同地上建筑物向某银行申请抵押贷款，贷款期限为10年，5年后该企业因经营不善破产。清偿时，根据有关清偿执行后，其余额部分在债权人和所有者之间进行分配，此时的分配顺序首先应是__。

A．

B．该企业股东

C．该银行

D．抵押担保人

25、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。

A：指数平滑分析

B：趋势拟合分析

C：时间序列分析

D：相关分析

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（）。

A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次

B．经营收入=销售收入+出租收入

C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

D．可分配利润=税后收入-未分配利润 

2、估价时点的确定要依赖于__。

A．估价目的

B．委托人的意思表示

C．估价对象

D．估价方法

3、某笔房地产开发贷款的综合风险度与__直接相关。

A．贷款额

B．企业信用等级

C．自有资金数量

D．项目风险等级

E．贷款期限 

4、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有__。

A．功能落后

B．功能缺乏

C．环境污染

D．交通拥挤

E．正常使用的磨损

5、下列关于城市土地的基本特征中的区位，表述正确的是。

A：城市土地由于不可移动，导致了区位的极端重要性

B：城市土地区位的涵义，除包括以地理坐标表示的几何位置外，更重要的是经济地理位置

C：城市土地区位不包括无形的因素

D：城市土地区位既包括有形的区位，也包括无形的因素，如经济发展水平等

E：城市土地区位的涵义，更重要的是某一地段与周围经济环境的相互关系 

6、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期(土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为__万元。

A．95.40

B．97.87

C．98.55

D．99.33 

7、从2004—2009年，某市商品房销售量分别为50、60、80、100、120、150万，若以1996年为基期，则2009年该市商品房销售量的定基增长速度为。

A：100％

B：200％

C：300％

D：400％

E：执行层的组织协调 

8、在成本法求取折旧中，建筑物的有效经过年数=经济寿命-__。

A．自然寿命

B．剩余寿命

C．经过年数

D．剩余经济寿命 

9、由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的__。

A．40%～50%

B．50%～60%

C．60%～70%

D．70%～80% 

10、由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得 3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有__。

A．同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的

B．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的

C．以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的

D．准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的

E．两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的

11、建筑施工图包括。    (2007年房地产经纪人相关知识试题)

A：建筑总平面图

B：建筑剖面图

C：建筑详图

D：基础平面图

E：电气施工图 

12、影响房地产价格的社会因素，主要有__。

A．政治安定状况

B．社会治安状况

C．房地产投资

D．房地产投机

E．城市化 

13、长期资金市场的功能主要是引导长期储蓄转化为长期投资，其特点不包括__。

A．融资期限长

B．流动性差

C．资金交易量大

D．融资的目的主要为了解决长期投资性资金的需要

14、建设单位应当自领取施工许可证之日起__内开工。

A．15日

B．30日

C．3个月

D．6个月 

15、关于重新购建价格的说法，正确的有。

A：重新购建价格是指重新开发全新状况下的估价对象的实际支出

B：重新购建价格相当于账面价值

C：重新购建价格是客观重新购建价格

D：建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格

E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格 

16、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括__分析。

A．最低租售价格

B．最低租售数量

C．最低利润水平

D．最高土地取得价格 

17、保险的基本职能包括__。

A．分散危险

B．融通资金

C．风险投资

D．社会保障

E．组织经济补偿 

18、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券__。

A．股份

B．股票

C．股单

D．公司债券 

19、房地产金融的特点包括。

A：集中性

B：风险性

C：流通性强

D：资金增值性

E：资金周转期长 

20、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涎包括。

A：基准日期

B：土地开发程度

C：基准地价修正体系

D：土地用途

E：基准地价公布日期 

21、在我国，房地产价格评估制度是根据__确立的一项房地产交易基本制度。

A．法律

B．行规

C．部门规章

D．规范性文件 

22、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是。

A：单元估算法

B：概算指标法

C：单位指标估算法

D：工程最近似匡算法

E：借款合同

23、关于房地产投资特性的说法，错误的是。

A：区位选择异常重要

B：不易产生资本价值风险

C：存在效益外溢

D：易受影响

E：借款合同 

24、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6％。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了元。

A：994.37

B：1016.81

C：1255.16

D：1387.24

E：借款合同

25、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__万元。

A．50.0

B．92.4

C．60.0

D．98.0