湖北省房地产估价师《相关知识》：房地产面积测算的概念试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是。A：商业用房B：住宅C：写字楼D：工业用房E：工业用地的监测点评估价格

2、投资机会研究相当粗略、主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析，该阶段投资估算的精度为。A：±10％B：±20％C：±30％D：±40％E：借款合同

3、房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以作为缴纳税费的依据。A：出租价格B：抵押价格C：成交价格D：评估价格E：执行层的组织协调

4、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％．该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为．【2003年考题】A：180万元B：196万元C：200万元D：300万元E：工业用地的监测点评估价格

5、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是__。A．单独深度价格修正率B．累计深度价格修正率C．平均深度价格修正率D．加权深度价格修正率

6、估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元／㎡，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98％，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3％和6％，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为元／㎡。A：6280B：08C：6881D：7021E：工业用地的监测点评估价格

7、下列不属于房地产区位因素的是。A：交通B：用途C：环境D：楼层E：工业用地的监测点评估价格

8、组成总体的前提条件是。A：构成总体的所有单位所有主要属性都必须相同B：构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同C：构成总体的所有单位至少有一个主要属性不相同D：构成总体的所有单位最多有一个主要属性相同E：执行层的组织协调

9、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于。A：房地产开发投资B：房地产置业投资C：房地产间接投资D：投资于房地产投资信托基金E：借款合同

10、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元／㎡。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元／㎡。理论上应补地价。A：78万元B：882万元C：1210万元D：1272万元E：工业用地的监测点评估价格

11、设临街深度价格修正率见下表．另设，旁街对街角地的影响深度以4．5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40％、20％和10％，则下图的宗地B的单价为．【2007年考题】A：6 400元／㎡B：6 800元／㎡C：6 960元／㎡D：7 600元／㎡E：工业用地的监测点评估价格

12、按标志进行划分，分为品质标志和数量标志。A：是否可以用质量表现B：是否可以用数量表现C：是否可以用重量表现D：是否可以用面积表现E：执行层的组织协调

13、对全国房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。A：B：建设主管部门C：人事主管部门D：国土资源主管部门E：执行层的组织协调

14、设立地役权通常会使。A：供役地的价值下降B：需役地的价值下降C：供役地与需役地的价值都下降D：供役地与需役地的价值都上升E：工业用地的监测点评估价格

15、住房置业担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的倍。A：10B：20C：25D：30E：执行层的组织协调

16、对拆除公益事业用房的货币补偿通常采用__评估来确定。A．预算法B．成本法C．定额法D．拍卖法

17、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是。A：债务融资成本分析B：资金占用费分析C：资本金与债务资金的比例分析D：担保费分析E：借款合同

18、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是__。A．开发商B．承包商C．相关的部门D．监理单位

19、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是。A：零售商的财务能力B：零售商需要的服务C：零售商组合与位置分配D：零售商的声誉E：借款合同

20、某可比实例的房地产权属证载的套内建筑面积为120㎡，经调查，其成交价格为150万元，另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是元／㎡。A：8571B：10000C：13393D：15625E：工业用地的监测点评估价格

21、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是。A：开发结束时的时间B：购买待开发房地产时的时间C：开发期间的某个时间D：全部租售出去时的时间E：工业用地的监测点评估价格

22、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是__。A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

23、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的认定。A：房屋权属登记机关B：县级以上C：房屋拆迁管理部门D：城市规划行政主管部门E：执行层的组织协调

24、下图是一块三角形ABC的土地．如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116％，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63％，该块三角形土地ABC的总价为．A：2 046 240元B：584 0元C：1461 600元D：2 688 000元E：工业用地的监测点评估价格

25、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为__元/m2。A．区域因素B．1C．2D．3E．权重估价对象可比实例F．0.5 100 90G．0.3 100 90H．0.2 100 125

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列属于房地产登记类型的有。A：初始土地登记B：房屋所有权暂时登记C：房屋所有权临时登记D：房屋所有权初始登记E：房屋抵押权登记

2、我国现行的房地产登记制度，类似权利登记制，兼采托伦斯登记制，但又有自己的特点，概括起来，主要有以下__几点。A．房地产权属登记由不同登记机关分别登记B．房地产权属登记为房地产权利静态登记C．房地产权属登记不具有公信力D．房地产权属登记实行及时登记制度E．颁发权利证书

3、某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为万元。(2007年试题)A：1．80B：2．80C：3．05D：5．00E：执行层的组织协调

4、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为 100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为__。A．43万元B．112.5万元C．123.3万元D．150万元

5、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示__。A．价格B．常数C．价格变动率D．时间

6、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于__。A．成本导向定价法B．购买者导向定价法C．竞争导向定价法D．市场导向定价法

7、甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。(2007年试题)下列关于双方达成协议的表述中，正确的是。A：双方达成的是一种单务合同B：双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告C：甲公司是乙公司的被代理人D：甲公司开始支付的款项是一种定金E：停止侵害

8、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__倍以上。A．3B．4C．5D．6

9、在中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。A：抵押贷款传递债券B：抵押贷款支持债券C：抵押贷款担保债务D：抵押贷款支持证券E：抵押贷款直付债券

10、下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有。A：速动比率B：利息备付率C：偿债备付率D：内部收益率E：资产负债率

11、下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是__。A．可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区B．可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例C．可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格D．选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便

12、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是__。A．某标准厂房B．某酒厂厂房C．某待出让土地D．某写字楼

13、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取__年。A．35B．45C．48D．50

14、房地产具有易受性，对房地产的通常通过__来实现。A．充公权B．管制权C．征税权D．征收权E．出让权

15、下列关于柱、梁、板，说法正确的是。A：柱、梁和板，只能是预制的，不可在工地现制B：梁是跨过空间的横向构件C：板是直接承担其上面的平面荷载的平面构件D：柱子在建筑中承受梁和板这两种构件传来的荷载E：柱子是支承结构的竖向构件

16、下列不应免征房产税的有__。A．职工自用住房B．企业创办的类学校用于教学的房产C．产权不确定的及有纠纷的房产D．经有关部门鉴定的危险房屋

17、某类房地产2007~2011年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有。A：房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的B：各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同C：2010年的价格趋势值为6900元／㎡D：2011年的价格趋势值为7283元／㎡E：2012年的价格趋势值为7634元／㎡

18、某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__万m2。A．5.2B．6.4C．6.8D．7.6

19、某房地产开发商经过市场调研后，决定在继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品——为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。A：市场集中化B：选择专业化C：产品专业化D：市场专业化E：借款合同

20、下列符合《中华人民共和国城市房地产管理法》“以划拨方式取得的土地使用权转让房地产开发项目条件”的是。A：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经有批准权的审批B：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经当地审批C：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地收益金后，才能进行转让D：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让E：可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产项目，但转让方应将转让房地产项目所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理

21、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指__。A．使用价值B．交换价值C．理论价值D．评估价值

22、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有等。A：意外破坏的损毁B：市场供给的过量C：建筑设计的缺陷D：人们消费观念的改变E：周围环境条件恶化

23、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括。  (2007年试题)A：价值相对指标B：结构相对指标C：强度相对指标D：动态相对指标E：时期相对指标

24、地产业投资的物业类型包括__。A．居住物业B．商用物业C．工业物业D．特殊物业E．运输物业

25、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括__。A．首席代理B．买方代理C．卖方代理D．双重代理