保利地产立项模板：附件一：项目成本科目明细及立项测算说明

本附件主要是对项目技术经济测算中所涉及的成本科目及其明细、表格格式，进行了详细说明。

第一部分：项目成本科目明细

下表对立项测算科目的明细进行说明，旨在明确测算项目中三级科目所包含的内容，建立统一的标准，加强区域各项目以及各区域之间的比较和联系。表格中所未涉及的内容，各区域公司根据当地实际情况，按照其他科目归入并注明。

表1  成本科目明细表

表2  项目技术指标表

1.项目立项测算表格在具体使用过程中，按合同签订的经验成本进行填写，可根据实际需要增加或减少项目，但注意不要遗漏成本和利润科目。

2.根据具体合同签订习惯，测算中的建筑安装工程费部分，应尽量按照物业形态（如住宅，商业，写字楼）进行分解，若按物业形态无法分解的可以酌情合并，但至少应按照土建和安装尽量分解科目细项。

3.双因素敏感性分析主要适用于招拍挂项目，用于主要的物业形态在售价波动的情况下，投标地价的变化对税前成本利润率的影响，同时便于快速判断税前利润率在达到立项标准时的投标地价。合作项目可根据实际情况参考计算，但至少应进行售价波动的单因素敏感性分析。具体行数和列数可以根据变量变动的幅度大小进行增减。

4.土地应按目前最严格的办法，将商业和住宅合理分摊进行计算，若地方有实施办法的，按地方的实施办法计算。合作项目中土地取得成本只包含能计入项目成本的部分（不包含股权溢价等）。（土地的税率采用四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；超过50％，未超过100％的部分，税率为40％；超过100％，未超过200％的部分，税率为50％；超过200％的部分，税率为60％）。