雅安投资房产分析

投资分析草案

编制日期：二0一0年五月

目   录

一、雅安概况---------------------------------------------------------1

1、整体概况---------------------------------------------------------1

2、自然资源---------------------------------------------------------1

3、水力资源---------------------------------------------------------2

4、矿产资源---------------------------------------------------------2

5、旅游资源---------------------------------------------------------2

6、经济发展---------------------------------------------------------4

7、交通情况---------------------------------------------------------4

8、城市发展规划---------------------------------------------------4

二、项目投资环境与区域市场情况------------------------------7

1、国家政治经济形势及有关---------------------------------7

2、雅安地区的社会经济情况--------------------------------------12

3、雅安房地产市场投资现状--------------------------------------13

三、项目概况--------------------------------------------------------16

四、项目定位--------------------------------------------------------17

五、投资测算及收益分析-----------------------------------------19

一、雅安市概况

1、整体概况

美丽的雅安市，是世界大熊猫和茶文化的发源地，绿色生态的家园。位于四川盆地西部边缘与青藏高原过渡地带。东邻成都、眉山、乐山；南与凉山相连；西接甘孜；北与阿坝毗邻。幅员面积1.53万平方公里,地形狭长。雅安市驻地雨城区，辖雨城区、名山县、荥经县、汉源县、石棉县、天全县、芦山县、宝兴县。雅安地处川藏、川云西线两条国道交汇处，是成都平原通往、云南的历史重镇。素有“川西咽喉”、“门户”、“民族走廊”之称，为历史文化名城,距成都120公里。现有总人口154万人，以汉族为主，另有彝、藏等少数民族。成雅高速公路，托起了雅安跨世纪的腾飞；绿色生态的优势，为雅安打造浪漫之城提供了历史和自然的保证。

2、自然资源

雅安市地貌以山地为主，占全市面积的94%。山脉纵横，地表崎岖。横贯中部的大相岭，不仅是大渡河、青衣江的分水岭，也是市内自然地理的重要分界线。南北两部在气候、植被、土壤等方面均有明显的地域差异。河流属长江流域岷山水系。由于降水丰沛，因而水系发育，水网密集，流域面积达30平方公里以上河流有131条，总长3118公里。水质量达国家二类标准。属亚热带季风性山地气候。冬无严寒，夏无酷暑，春季回暖早，降雨丰沛。年均气温14.1℃—17.9℃。年均降雨量1000—1800毫米。其中雨城区达1774.3毫米，是全国著名的“雨城”，素有“西蜀漏天”之称和雅雨、雅鱼、雅女“三雅”美誉。空气质量达国家一级标准。雅安被誉为“天府之肺”、“天然氧吧”、“都市后花园”。

    境内相对高差在5000米以上，立体气候明显，植物分布带谱完整，保存了许多古老珍稀的动植物种类，成为一座独特的生物基因库。全市森林覆盖率高达48%。分布植物有185科869属3000多种，其中国家一级8种，二级21种。分布金丝猴、扭角羚、小熊猫、白唇鹿、黑颈鹤等陆生脊椎动物470余种，野生鸟类330种。其中国家一级兽类10种，鸟类6种；二级兽类19种，鸟类30种。全市宝兴、天全、芦山、荥经、石棉等县均有大熊猫栖息。据第三次大熊猫普查结果，有国宝大熊猫约260只，占全省21.4％。在宝兴县蜂桶寨保护区的邓池沟，由法国著名生物学家戴维于1869年采得世界上第一只大熊猫标本，现藏巴黎国家博物馆。因此，雅安市有“熊猫故乡”的美誉。建国以来，已有130多只大熊猫被调往国内外，占国家调用全国野生大熊猫总数的46％。其中18只作为我国和平友好使者赠予友好国家，占赠与国外的国礼大熊猫总数的78％。中国保护大熊猫研究中心——碧峰峡基地已饲养有20多只大熊猫。喇叭河是我国唯一以保护羚牛(又名扭角羚)为主的省级自然保护区。

3、水力资源

水力资源理论蕴藏量1601万千瓦，其中境内可建水电装机容量1322万千瓦（其中利用境外资源210万千瓦）。市内大渡河干流可建水电装机788万千瓦，是国家规划的十二大水电基地之一。截止2009年12月，全市已建成水电站513处，装机容量136.71万千瓦；在建水电站147处，装机容量578.93万千瓦。全市水电装机容量占全省的三分之一。    

4、矿产资源

矿产有62种。大型矿有磷、钙芒硝、大理石、花岗石、石棉及含钾岩石。中型矿主要有磷、耐火粘土等非金属。金属矿有6处。大理石、花岗石总储量40亿立方米以上。宝兴白色大理石在国际市场上以“蜀白玉”著称。芦山“中国红”花岗石是国内唯一可与国际上著名的“印度红”媲美的品种。大型钙芒硝矿在省内占有一定的地位。石棉矿储量居全国第二。特别是独产于石棉的铋碲矿是世界目前唯一发现的原生矿种，被称为“第二国宝”。

5、旅游资源

雅安市旅游资源十分丰富。自然景观、人文景观、民俗资源各具特色，交相辉映。雅安是世界大熊猫、茶文化的发源地，是红军的必读华章，是汉代文化最为丰富的地区之一。有1个中国保护大熊猫研究中心—雅安碧峰峡基地；2个国家级自然保护区（宝兴蜂桶寨、贡嘎山南坡石棉县管理处）；3个省级自然保护区（天全喇叭河、石棉栗子坪、天全河）；3个国家级森林公园（夹金山、龙苍沟、二郎山）；1个省级森林公园（雨城区周公山）；6个省级风景名胜区（碧峰峡国家AAAA级旅游区、蒙顶山国家AAA级旅游区、夹金山、田湾河、二郎山、芦山灵鹫山—大雪峰）；2个市级风景名胜区（天河、双龙峡）；1个四川大渡河峡谷国家地质公园；安顺场、夹金山被列为全国红色旅游经典景区；另外还有周公山温泉、芦山龙门洞、围塔漏斗等。有雅安、芦山、荥经3个省级历史文化名城；安顺场、上里镇2个省级历史文化名镇；还有列为全国、省、市、县级重点文物保护单位的汉代高颐阙、樊敏碑阙、王晖石棺等107处;各种馆藏文物近三万件。2007年天全县喇叭河自然保护区被联合国教科文组织列入世界自然遗产目录。

旅游业是发展前景极为广阔的朝阳产业，全市大力实施“11421”发展战略，以生态、休闲、度假为特色和主线，树立“熊猫家园、世界茶源”的雅安旅游主题形象，“精、美、特”打造中国优秀旅游城市名片，倾力把雅安建成四川西环线上的客源枢纽、交通枢纽和重要门户，建成进入“大香格里拉”大驿站，建成特色鲜明、个性突出的生态、休闲、度假城市，建成乡村生态度假旅游和自驾车旅游最惬意的精品旅游目的地。围绕“一圈”、“两线”、“一环”、“五大文化”、“六大精品”、“六大旅游商品系列”：即抓好雨城区、名山县这“一圈”和雅安到宝兴、阿坝，雅安到天全、甘孜“两线”的旅游开发，抓好“一环”规划即石棉—汉源—荥经—天全—宝兴的红军文化旅游线路规划；弘扬大熊猫、茶文化、红军文化、汉代文化、“三雅文化”（即雅女、雅鱼、雅雨）；倾力打造国际茶文化圣山蒙顶山、碧峰峡大熊猫基地、喇叭河人与动物和谐相处、浪漫周公山温泉、赶羊沟秋色、上里古镇乡村旅游等六大旅游精品。积极开发安顺场、夹金山、百丈关大战遗址的红色旅游。积极开发雅石系列——猫眼宝石、化石、奇石；荥经砂器系列；宝兴汉白玉雕塑系列；芦山根艺根雕系列；蒙顶茶、樱桃酒、花椒油和森林蔬菜系列；民族工艺品系列等六大旅游商品系列。把雅安倾力经营成为四川第四大旅游热点，建设成为“西部生态乐园”、成都的“后花园”和会议、休闲、度假附中心，建设成中国优秀旅游城市。    

6、经济发展

雅安的特色在生态资源，优势在生态资源，核心竞争力在生态资源，最具比较优势和发展潜力的还是生态资源。因此，发展生态经济，建设西部生态经济强市，是立足雅安资源禀赋，发挥雅安集合优势，实现跨越式发展的必由之路。雅安、市制定了围绕一个目标、加快一个进程、加速“四轮驱动”、培育两个增长极、构建一条经济发展高速路的“１１４２１”发展战略：即围绕全面建设高水平小康雅安目标，加快新型工业化和城市现代化进程，加速水电、旅游开发、城市建设和绿色食品开发这“四轮驱动”，建成全省水电经济强市、生态旅游强市、川西明珠城市和绿色食品大市，实现生态经济强市的综合目标。加大力度培育生态科技工业园区和农业高科技生态园区两个经济增长极，加紧基础设施建设，坚持生态环境建设和科教兴市，加大人才培养力度，构筑经济可持续发展的高速路。

7、交通情况

雅安西距成都120公里，国道１０８和３１８线穿城而过，雅泸高速（在建）、雅攀高速（在建）、成雅高速与之相连。规划中的川藏铁路途经雅安，未来雅安将成为全省重要的交通枢纽城市。同时，随着雅攀、雅泸高速公路的建设，不但为雅安打造精品川西旅游环线，带动旅游、交通运输业的蓬勃发展打下坚实基础；也势必为带动雅安整体经济和城市建设起到积极的推动作用。

8、城市发展规划

总体发展目标： 建成四川西部生态环境优良、区域特色显著、经济社会协调发展的山水园林生态地区和全省水电经济强市、生态旅游强市、绿色食品大市和川西明珠城市。 

    经济发展目标 ：到2020年，经济总量翻三番，人均国内生产总值年均增长10.%。基本发展步骤为：奋起直追期（2000—2005），跨越前进期（2005—2010），再十年为高效发展期（2010—2020）。人均国内生产总值到2010年达到1700美元，到2020年达到4000美元以上；城市化率到2020年达到50.0%以上，达到当年全国平均水平；到2020年一、二、三次产业增加值比例将调整到10 : 46 : 44。

城市人口规模： 2010年，城市聚居人口为21万人，其中非农业人口为17.9万人；2020年，城市聚居人口为30万人，其中非农业人口为25.5万人。

城市用地规模：2005年城市建设用地为15.3平方公里，人均用地90平方米；2010年城市建设用地为19.3平方公里，人均用地92平方米；2020年城市建设用地为28.5平方公里，人均用地95平方米；远景城市用地为34平方公里左右。

用地发展与结构形态

    规划以旧城为依托，重点发展沙湾——姚桥组团，发展、完善多营组团的同时，应以项目为启动，配建基础设施向大兴方向拓展城市用地。城市远景发展用地范围以东至大兴、西至多营、北至北郊、南至南郊的可用地为限，再争取部分低山用地作为城市公共绿地，总用地约在34平方公里以内，远景总人口在35万人左右。整个城市形成以西城、河北、上坝组成的旧城和姚桥新城为中心，以青衣江为东西主轴，以陇西河、周公河为南北次轴，形如“鲲鹏展翅”的“双心、两轴”的组团式城市布局结构。 

规划将雅安市城市中心区划分为4个城市功能组团。 

旧城组团 

旧城组团是雅安市具有综合功能的城市中心地区，由跨越青衣江、濆江的西城、上坝和河北3个片区组成，规划居住人口15.5万人左右。     

西城片区是以旧城为主体发展起来的老城片区，规划为以商贸、文教和生活居住为主的片区，调整部份用地功能，疏解旧城建筑和人口密度，保护文物古迹和名城风貌。 

    上坝片区位于西城片区以东，仅濆江一水之隔，该片区是西城片区中心功能的延续，是通往周公山温泉、望鱼古镇和洪雅瓦屋山的必经之道，规划为以教育、科研、旅游为主的片区。 

    河北片区位于青衣江北岸，通过青衣江大桥、北门大桥和雅安大桥与西城、上坝片区构成了雅安市城市的核心地区，地处市区至碧峰峡、上里古镇的旅游线上，在现有基础上，依托川藏公路和成雅高速公路，规划为以机械工业、商贸、旅游服务和对外交通为主的片区。 

    姚桥组团 

    姚桥组团位于雅安市东北部，地近成雅、泸雅高速公路入口，发展条件较好。规划为雅安市以行政中心、商务信息、居住和高新技术产业为主的组团，是雅安市的门户和新的城市中心区，规划居住人口6万人左右。 

    大兴组团 

    大兴组团位于雅安市区东部，包括周公山东北麓、青衣江西岸的一、二阶台地地区，用地条件好，远期交通较为方便，与姚桥组团仅一江之隔，是雅安市吸引大型企业的发展基地，规划为以轻工业、农业高科技生态园和生活居住为主的组团，规划居住人口7万人左右。 

    多营组团 

多营组团位于雅安市区西部，是雅安西至康定、南达攀西的交通门户，规划为以交通转运、电力工业和居住休闲为主的组团，是川藏线上的汽车服务中心和物流基地，规划居住人口1.5万人左右。

二、项目投资环境与区域市场情况

1、国家政治经济形势及有关

2009年，全国国内生产总值达到33.5万亿元，比上年增长8.7％；财政收入6.85万亿元，增长11.7％；粮食产量53082万吨，再创历史新高，实现连续６年增产；城镇新增就业1102万人；城镇居民人均可支配收入17175元，农村居民人均纯收入5153元，实际增长9.8％和8.5％。分产业看，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156958亿元，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.6%，比上年下降0.1个百分点；第二产业增加值比重为46.8%，下降0.7个百分点；第三产业增加值比重为42.6%，上升0.8个百分点。

　　2009年全年居民消费价格比上年下降0.7%，其中食品价格上涨0.7%。固定资产投资价格下降2.4%。工业品出厂价格下降5.4%，其中生产资料价格下降6.7%，生活资料价格下降1.2%。原材料、燃料、动力购进价格下降7.9%。农产品生产价格下降2.4%。农业生产资料价格下降2.5%。70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%，其中新建住宅价格上涨1.3%，二手住宅价格上涨2.4%；房屋租赁价格下降0.6%。

　　2009年全年全部工业增加值134625亿元，比上年增长8.3%。规模以上工业增加值增长11.0%，其中国有及国有控股企业增长6.9%；集体企业增长10.2%，股份制企业增长13.3%，外商及港澳台商投资企业增长6.2%；私营企业增长18.7%。分轻重工业看，轻工业增长9.7%，重工业增长11.5%。

　　2009年全年规模以上工业中，煤炭开采和洗选业增加值比上年增长8.3%；石油和天然气开采业增长4.8%；农副食品加工业增长15.9%；纺织业增长8.5%；通用设备制造业增长11.0%；专用设备制造业增长13.0%；交通运输设备制造业增长18.4%，其中汽车制造增长20.3%，船舶制造增长20.7%；通信设备、计算机及其他电子设备制造业增长5.3%；电气机械及器材制造业增长12.0%。6大高载能行业比上年增长10.6%，其中，非金属矿物制品业增长14.7%，化学原料及化学制品制造业增长14.6%，有色金属冶炼及压延加工业增长12.8%，黑色金属冶炼及压延加工业增长9.9%，电力、热力的生产和供应业增长6.0%，石油加工、炼焦及核燃料加工业增长5.2%。高技术制造业增加值比上年增长7.7%。

　　2009年全年全社会建筑业增加值22333亿元，比上年增长18.2%。全国具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现利润2663亿元，增长21.0%。

　　2009年全年全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长30.1%。分城乡看，城镇投资194139亿元，增长30.5%；农村投资30707亿元，增长27.5%。分地区看，东部地区投资95653亿元，比上年增长23.0%；中部地区投资49846亿元，增长35.8%；西部地区投资49662亿元，增长38.1%；东北地区投资23733亿元，增长26.8%。

　　在城镇投资中，第一产业投资3373亿元，比上年增长49.9%；第二产业投资82277亿元，增长26.8%；第三产业投资1084亿元，增长33.0%。

2009年全年房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅投资25619亿元，增长14.2%；办公楼投资1378亿元，增长18.1%；商业营业用房投资4172亿元，增长24.4%。

2009年房地产开发和销售主要指标完成情况

指     标	单 位	绝对数		比上年增长%
投资完成额	亿元	36232		16.1
其中：住宅	亿元	25619		14.2
其中：90平方米以下住宅	亿元	8351		24.1
其中：经济适用房	亿元	1139		17.3
房屋施工面积	万平方米	319650		12.8
其中：住宅	万平方米	250804		12.5
房屋新开工面积	万平方米	115385		12.5
其中：住宅	万平方米	92463		10.5
房屋竣工面积	万平方米	70219		5.5
其中：住宅	万平方米	57694		6.2
商品房销售面积	万平方米	93713		42.1
其中：住宅	万平方米	85294		43.9
本年资金来源	亿元	57128		44.2
其中：国内贷款	亿元	11293		48.5
其中：个人按揭贷款	亿元	8403		116.2
本年购置土地面积	万平方米	31906		-18.9
完成开发土地面积	万平方米	23006		-19.9
土地购置费	亿元	6039		0.7

 

2009年12月8日，经济工作会议召开，会议确定了2010年我国今年的经济工作：要抓住关键、突出重点、统筹兼顾，坚持扩大内需为主和稳定外需相结合，采取更强有力的措施扩大国内需求特别是扩大消费需求，以拉动经济增长，保持经济平稳较快发展。要坚持保增长和调结构、增效益相统一，把保增长建立在提高质量、优化结构、增加效益、降低消耗、保护环境的基础之上，努力形成新的经济增长点和竞争优势；要坚持把改革开放作为保增长的强大动力，抓住时机、掌握节奏、把握力度，积极推进重点领域和关键环节改革，加快形成充满活力、富有效率、更加开放、有利于科学发展的机制，通过改革创新增强应对国际金融危机冲击能力、增强解决我国发展深层次矛盾和问题能力；要坚持把改善民生作为保增长的出发点和落脚点，注重把保增长、扩内需同改善民生紧密结合起来，急群众所急，解群众所难，进一步解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，切实维护社会稳定。

2010年1月7日，下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求：增加保障性住房和普通商品住房有效供给，加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加大差别化信贷执行力度。加快研究完善住房税收，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。加强房地产信贷风险管理。继续整顿房地产市场秩序。进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。

2010年4月13日，住房和城乡建设部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求加强房地产监管，完善商品房预售制度。

2010年4月17日，下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称：“国十条”)，通知要求：实行更为严格的差别化住房信贷。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。加强对房地产开发企业购地和融资的监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，并有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

2010年5月2日，中国人民银行决定，从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后大型金融机构存款准备金率为17%，农村信用社、村镇银行暂不上调，维持原来的13.50%。

继2004年以来，国家出台的宏观频率之高，力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时地方各级在房地产购买、税收等各方面也了陆续出台各种，加大了对房地产的力度。

2、雅安地区的社会经济情况

2009年，雅安全市实现地区生产总值240亿元，同比增长14.9%，增速排全省第7位；三次产业结构调整为18.7∶52.0∶29.3；地方财政一般预算收入10.9亿元，增长36%，增速排全省第3位；一般预算收入中税收占85%，财政总收入占地区生产总值的11.5%。工业富民强市战略有效推进，全市规模以上工业增加值增长28.3%，增幅高于全省7.1个百分点，排全省第9位；技改投资24亿元，增长61%；企业利润、销售收入分别增长71.4%、32.8%。与2008年比，2009年单位电能创造的GDP提高0.47元，每度电创造的税收提高0.075元。

全市规模以上工业企业新增81户，达到404户；销售收入过亿元企业净增4户，达到43户，建安公司销售收入突破10亿元。市工业园区列入全省“1525”工程(即：到2012年，全省争取建成年销售收入超过1000亿元的产业园区1个，超过500亿元的产业园区5个，超过100亿元的产业园区25个)，实现销售收入18亿元，工业增加值、税收分别增长95%、100%。“3+1”优势产业(即：水电矿冶、机械制造、农产品加工和新材料新能源)产值占规模以上工业产值的80%，新材料工业和光伏产业体系逐步崛起。

农村经济持续发展，实现农业增加值44.8亿元，增长3.5%。农业生产条件得到改善，综合治理水土流失面积88.9平方公里，完成12座震损水库治理，农机购置补贴2040万元。粮食产量增长2.1%，实现恢复性增长。全市经济作物137.4万亩，其中茶园面积50.6万亩，茶叶综合产值25亿元。实施林业“双百工程”，林业总产值36.3亿元。生猪出栏增加4.5万头，肉类总产量17.5万吨，畜牧业产值37亿元。农业品牌省级著名商标达5件，“康砖”藏茶成为全国驰名商标，实现我市驰名商标零的突破。省级重点龙头企业11家，农民专合组织295个。转移输出农民工29.3万人，实现劳务收入19.2亿元。名山、雨城进入全省现代农业产业基地强县培育县，天全、雨城列入全省林业强县，天全、雨城、荥经、石棉列入全省退耕还林专项建设示范县，名山、天全列入全省首批新农村示范片建设项目县。

第三产业稳步提升，实现第三产业增加值70.3亿元，增长10.9%。全面启动旅游重振工程，成功举办第二届中国·雅安熊猫·动物与自然电影周、第五届蒙顶山国际茶文化旅游节等重大节庆活动。全年接待游客800万人次，创旅游综合收入39.8亿元，分别增长13.7%、21.8%。全社会消费品零售总额增长20.4%，“家电下乡”销售1.2亿元，新改建“万村千乡”农家店600家，新建“三农服务中心”426家。全市“三房”建设供地826.6亩，开工36.2万平方米，竣工30.6万平方米。年末存款、贷款余额分别比年初增长28.2%、28.8%。运输、餐饮、邮政、通讯、中介、物业等服务业加快发展。

2009年，人民生活水平不断提高，农民人均纯收入4488元，城镇居民人均可支配收入13161元。

3、雅安房地产市场投资现状

近几年来，随着经济的快速增长，人民的物质生活水平不断提高，整个社会对住房的刚性需求逐渐加大，雅安地区的房地产投资也开始出现大幅度的增长。

年份

项目	2007年	2008年	2009年
1.房地产开发成投资	3.13亿元	3.7亿元	7亿元
其中：住宅完成投资	2.57亿元	2.99亿元	5.95亿元
2.房屋施工面积	62.46万m2	65万m2	65.04 万m2
其中：住宅施工面积	54万m2	54.18万m2	54.2万m2
新开工面积	27.3万m2	25.18万m2	21.77万m2
3.商品房竣工面积	24.09万m2	19.92万m2	30.59 万m2

从上面的图表数据中可以看出，雅安房地产投资在2009年出现了大幅度的增长，2009年房地产开发投资比2008年增长了.19%，而房屋施工面积2009年仅比2008年增长了0.04万m2。2009年开始出现雅安房地产投资的热潮兴起，投资金额加大，房屋施工面积却没有太大增加，这充分说明房地产投资开始向高档化住宅发展，这种投资的热潮既是雅安与成都十分的便利的地利位置以及其作为国家级旅游城市决定的，又直接源于房地产市场对高档住宅需求的策动。

2009年房地产交易与2008年相比，有了较大幅度的回升，房地产交易面积下降，交易总金额却在上升，说明市场房价在走高，市场需求呈良性发展态势。(具体数据见下表)

雅安近三年房地产交易情况表

年份

项目	2007年	2008年	2009年
1. 房地产交易登记	6128宗	4485宗	5001宗
其中：商品房	2111宗	1350宗	16宗
二手房	2735宗	2013宗	3355宗
2.房地产交易面积	99.72万m2	77.48万m2	53.46万m2
其中：商品房	23.82万m2	13.94 万m2	15.55万m2
二手房	29.96万m2	34.79 万m2	37.91万m2
3.房地产交易金额	15.21亿元	18.96亿元	17.01亿元
其中：商品房	3.81亿元	2.63亿元	4.12亿元
二手房	4.09亿元	8.92亿元	12.亿元
4.房地产抵押登记	1282宗	1122宗	2322宗
5.抵押登记面积	45.94万m2	28.75万m2	50.4万m2
6.抵押价值	6.50亿元	7.41亿元	12.42亿元
7.抵押单价	1414.元/ m2	2577.39元/ m2	24.29元/ m2

三、项目概况

1、项目名称：长岛御景

2、项目地点：雅安市雨城区多营镇

3、用地性质：住宅

4、用地面积及规划控制指标：

规划建设用地面积10613.36平方米，其中净地块面积约9075平方米(建筑用地面积以及实际用地面积以国土部门实测面积为准)。净地块面积控制指标为：规划总建筑面积：8452㎡，地上建筑面积40㎡，住宅建筑面积6350㎡，物管建筑面积90㎡，地下建筑面积2012㎡，建筑密度：27%；容积率：0.71；绿地率35%；机动车位27辆。停车泊位、建筑后退规划用地边界线、道路红线、相邻建筑物距离、日照间距必须满足《雅安市城市规划管理技术规定》。

四、项目定位

1、区域市场情况

近年来随着雅安在城市建设、交通运输、旅游开发和矿产资源等各个领域的协同发展下，雅安市区房地产业进入了健康、快速发展时期，每年房地产开工面积在22万平方米左右，销售势态一直保持良好，属省内房地产市场较为健康的区域。

按2005年至今几年对雅安房地产市场的调查分析，雅安购房主要为城区和市属七县高端人士的刚性需求和住房的升级换代，并且随着城市化进程和雅安各项经济建设的推进，雅安房地产市场需求空间尚大。

雅安市主城区开发项目商品住宅销售平均价格在4000-4500元/㎡之间。位于本项目青衣江南岸的18层半岛御景项目，销售均价为5200元∕㎡，并且已售罄。城区土地价格在50-150万元/亩之间。

2、项目定位

根据对雅安主城区房地产现状的调查和分析，并结合本宗土地规划设计条件以及现场实际情况，在雅安缺乏有规模、上档次和配套齐全的居住小区，我们认为应当将本项目定位为雅安城市和人居环境建设的典范，把项目做成一个高品质、高附加值的高尚居住小区，从而满足大量住房刚性需求者和居住升级换代以及投资性需求的购房消费。

本项目所在地多营镇是雅安市的一个郊区,地处清衣江北岸，是风景优美的沿江风光带，对面与青山隔河相望，项目将利用其“傍水望山”的良好生态和区位优势在雅安打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造高品质、高标准、不可复制的江景住房，使得沿河而居成为追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。

项目产品形态联排别墅为主，结合雅安年开发和销售量以及本项目正常投资回报周期，本项目开发、销售周期应控制在1年内。

3、项目销售目标群

本项目规划为雅安地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下：

一类客户：企事业单位高管

二类客户：周边的私营业主

三类客户：雅安在外地的成功人士

四类客户：各下辖县区、乡镇成功人士

五类客户：各地房地产投资人士

五、投资测算及收益分析

1、投资测算                            (建筑设计面积：8452㎡)

序号	成本项目	总价(万元)	每平方摊销(元/㎡)
1	土地	1100	1301.467108
2	建安	1318.512	1560
3	报建费	56.29032	66.6
4	规划	28.7368	34
5	景观及配套	253.56	300
6	管理成本	100	118.3151917
7	财务费用	53.1	76.4028777
8	销售广告费	150	215.8273381
9	其他不可预计费用	100	143.88421
10	成本合计	3160.19912	3816.497408

2、项目住宅销售收入                      (建筑设计面积：8452㎡)

项目	方案一	方案二	方案三	方案四
预期售价(元/㎡)	6000	7000	8000	9000
销售收入(万元)	5071.2	5916.40	6761.60	7606.80
税金(营业税) (万元)	507.12	591.	1014.24	1141.02
毛利(万元)	1403.88088	21.56	2587.16	3305.58

4、投资结论：

该项目住宅开发投资回报率较高，其投资是可行的。