写字楼租赁模式探讨

一、收益模式研究：

根据收益模式，可将写字楼经营模式划分为三种：

⏹物业销售收益模式

大部分写字楼所选择的收益模式，即将项目进行预售回现，是目前深圳大部分开发商选择的收益模式；

⏹混合型收益模式。

部分进行租赁收益、部门销售回现，此模式的出发点为企业有短期资金回收需求，同时希望兼顾长期租赁收益；另外，也有个别情况属于项目土地出让条件中对于出售比例有所，无法全部出售。

案例：金运世纪大厦、中国凤凰大厦

⏹物业租赁收益模式

整体以租赁收益模式进行经营，获取长期收益回报；

案例：嘉里建设广场、荣超第五座、星河发展中心、地铁大厦、免税大厦……

二、租赁物业将成为商务市场的发展趋势

福田中心区在07年以来，租赁收益型写字楼不断增加，逐渐成为片区市场主流，参照成熟开发商的经验，商务、商业物业的租赁经营模式，将随着市场的不断成熟逐渐增加。

新鸿基案例：新鸿基地产的发展过程中，其租赁物业比率呈快速上升的趋势,从1988年的22.3%增长至2004年的47.9%，商业物业在所有的物业类型中占据了最高比率,保持在40%至45%之间；写字楼所占比率次之,从1994年的24%增长至2004年的32%。

三、租赁模式优劣势

1、优势

⏹由于保持了产权的统一与完整性，有利于日后大厦统一经营管理与维护，能使物业形象得到良好的维护与提升。

⏹物业具备一定的面积调配弹性，以迎合客户因业务发展需求而对办公面积的扩充要求，有效避免企业因无法在原有楼层或邻近楼层扩租而带来的搬。

⏹避免一栋物业，因数量繁多的业主，彼此恶性竞争、竞相压价导致楼宇租金水平的参次不齐。

⏹与售价在市场调整期的大幅变化相比，租金变化相对较小，收益稳定。

⏹通过REITS，或银行抵押等多种融资渠道，可拓宽企业融资渠道。

2、劣势

⏹如出租率不高，物业管理费等收益无法完全收回物业维护成本，则整体运营成本高；

⏹相对销售型项目，资金流动速度慢。

3、2种收益模式的优劣势对比表

四、租赁相关基本概念

1、租赁期

目前租赁期在3—5年居多，规定不超过十五年；一般配合3%—5%的递增（以最终商定为准），以便于业主保持收益，同时便于调整租金，目前在经济环境不明朗的环境下，租约期限普遍开始缩短，出现1-2年的短租现象；

2、租赁税费

租赁合同相关税率有房产税、营业税、城建税、教育费附加、所得税及房屋租赁管理费，业主是公司的话租赁税率为7.22%,所得税年底付.业主是个人的话是10.22%。

⏹房产税=房产原值*70%*1.2%（新买的房三年内不需要交纳），一般为一年交纳一次

营业税=租金收入*5%

⏹城建费=租金收入*0.05%

⏹教育费附加=租金收入*0.15%

⏹印花税=租金收入*0.1%

⏹企业所得税=租金收入*2.3%

⏹租赁管理费=租金收入*2%

3、租赁代理费用

⏹租赁代理收费按照租赁合约的首年一个月租金（不含物业管理费，空调费以及其它租金外费用）收取。

⏹一般整栋租赁项目，只向业主收取租赁代理费，不向承租方收费

五、租赁业务相关表格

求 租 客 户 信 息 表

Information for  Lease

年      月     日

客 户 名 称

由：                      （甲方）               传真号码：

致：                      （乙方）               传真号码：0755-

    本公司现有下述客户对贵司________项目表示兴趣，现将客户资料列出如下。在本公司代表带领下，客户已与贵司进行直接会面，请贵司确认此客户登记。

客户资料：

公司名称：（中文）                                                         

         （英文）                                                         

联 系 人：                             职    务：                          

联系方式：Tel：          Fax：          Mobil：           E-mail:        

租赁意向：

楼    层：                             面    积：                             

其它要求：                                                              

第一次会面时间：                                                         

甲方代表：                            联系电话：                       

甲方负责人签署及盖章：                               日期：                 

乙方意见： 接受登记（   ）    不予登记（   ）      

复核意见：

乙方负责人签署及盖章：                            日期：                     

租赁结果：□已成交（乙方负责人签署及盖章：              日期：          ）

         收到押金金额：          乙方财务签认：        日期：          

         □未成交（有效期截止日期：                         ）