承接查验操作规程(初稿)

一、  承接查验目的

1、规范物业承接查验工作，确保承接查验工作的质量合格。     

2、是在竣工验收的基础上，以主体结构安全和房屋、配套功能、设备为主要内容的再验收 。便于发现存在的隐患，特别是隐蔽工程的和复杂项目、设备的安装调试等，以确保及早发现并解决。

3、在业主进入前对项目进行充分了解，完善物业服务方案，为物业管理日常运作打好良好基础。

4、对项目施工、设计方面的不足和缺陷，提出改进意见，协调建设单位解决。

5、制定、完善业主收楼入伙的相关程序，确保业主交收楼入伙工作顺利开展。

二、适用范围及相关法律法规依据

1、适用范围：适用于新建住宅项目的物业接管验收工作。

2、相关法律法规：《物业管理条例》、《房屋接管验收标准》、《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《建筑安装工程质量检验评定标准》

三、 承接查验小组的组建及各岗位主要职责

1、承接查验小组的组建及组织结构

2、各岗位主要职责

组建承接查验工作小组,制定验收方案

了解设计资料、竣工资料、调试报告

查验工具及相关物资准备

项目通过竣工验收后，承接查验工作小组进场进行承接查验

资料不全

补齐资料

进行物业资料验收（5个工作日）

资料齐全

组织人员进行承接查验

不合格

对查验中发现的问题进行处理信息反馈

合格

物业验收

五、 程序要点

1、承接查验应具备的条件、要求。

1） 建设项目按规划、设计要求，各有关专业管理要求已建成，并有相关部门验 收合格的证明（竣工验收备案），资料齐全。

2）道路名称标志清楚，楼宇/栋号户号牌编号准确经门确认。

3）本体物业接通水、电、气。

4）区内场地平整，施工现场清理完毕(在建采取围护措施)，无建筑垃圾、泥土侵占路面；道路能通汽车。绿化、小品已经完工。

5）排水管正常使用,疏通无阻。

6）物业项目服务处有固定办公场地。

2、承接查验的准备工作。

1）在物业竣工验收后、业主入住前，物业中心接到建设单位提请的查验邀请后，应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保物业基本合格，达相关的标准。

2）成立物业承接查验小组。

A、小组由物业服务中心委派优秀管理人员担任项目小组组长兼承接查验小组组长，中心从各项目抽调的相关工程技术骨干组成工作组。

B、中心综合处、修缮处、业务处分别对所需查验设备采购、工程设备验收实施规程、公共配套使用进行指导及监督。

C、各岗位职责详见承接查验小组的组建及各岗位主要职责的相关内容。

3）接管验收前的准备。

A、与建设单位确定好接管验收的事项、交接日期、进度、验收标准。

B、由电气、水暖、土建查验员进行现场技术摸底，制定接管验收计划。

C、提前参与竣工验收前机电设备安装、调试工作。

D、由资料查验员准备好接管验收记录表格：

a、《单项项目查验单/表》。

b、《房屋本体承接查验表》。

c、《公共配套设施承接查验表》。

d、《机电设备承接查验表》。

e、《验收交接记录》

f、《接管验收问题整改表》。

g、《图纸、资料移交清单》。

h、《机电设备移交清单》。

i、《钥匙移交清单》。

3、资料的接管验收。

在进行项目承接查验前，应先进行资料查验工作，以作为承接查验设备设施的指导依据。

1） 物业产权资料：

A、项目开发批准报告。

B、《建设项目选址意见书》。

C、《建设用地规划许可证》。

D、《房屋准建证》。

E、《建设工程规划许可证》。

F、《建设工程施工许可证》。

G、《拆迁安置资料》。

H、 命名资料。

I、 用地红线图。

2）综合竣工验收资料：

A、竣工图。

B、建筑执照。

C、《建设工程规划验收合格证》。

D、《消防验收意见及同意使用意见书》。

E、《质监验收意见》。

F、《环保验收意见书》。

G、开工、竣工报告。

H、公共配套综合验收合格证。

I、供水合同。

J、供电协议书、许可证。

K、供气协议书、许可证。

L、有线电视合格证。

M、通信设施合格证。

3）施工设计资料：

A、地质报告书。

B、全套设计图纸。

C、图纸会审记录。

D、设计变更通知书/书，技术核定单（包括工程质量事故记录）；。

E、工程预决算报告书。

F、重要施工会议记录。

G、隐蔽工程验收记录。

H、沉降观测记录，建筑物沉降和变形位移监测记录/永久性水准点位置和基础性深埋。

I、钢材、水泥、主要材料的质量保证书、验收记录；新材料、配件的签定合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；

J、水、电、气、卫生洁具、消防等设备检验合格证书，如《消防验收及同意使用意见书》；

K、自动仪表的调试记录；出厂合格证明；

L、管道系统：供水、供气、消防的试压或试漏检查记录报告；

M、园林绿化图纸、清样、品种、数量、养护注意事项；

N、其他资料。

4）机电设备资料：

A、机电设备出厂合格证。

B、设备清单：名称、规格、数量、产地、主要性能、单价、随机工具、

备件设备清单、（及其配件/工具）、安装高度记录、试运行记录、

C、机电设备使用说明书（要求中文）。

D、机电设备安装、调试报告。

E、机电设备保修卡、保修协议。

F、《机电设备清单》。

G、 机电设备供应商、施工单位资料。

5） 业主详细资料。

4、  承接查验的工作程序（见承接查验工作流程）。

1） 程序

A、承接查验小组依据图纸资料、验收项目、标准，形成《物业单项项目验收单》、《验收交接记录表》、《图纸资料移交清单》、《设备移交清单》、《房屋接管验收检查记录表》、《钥匙清单》；并由责任人签名。

B、对查验过程中不符合设计、安装、移交清单的，提出书面《查验不合格整改报告》及《工作联络单》，确定整改时限，返回物业服务中心和建设单位，并督促施工单位进行限期整改，不合格不作收房。

C、对不影响结构安全和设备使用安全的质量问题，也可采用费用补偿办法。

D、对整改项目由施工方整改落实后,予以复查,并在《查验不合格整改报告》中记录结果,合格后进行正式移交。

E、对保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题，物业公司促请相关单位限期解决，按照《保修期工程维修管理细则》及《承接查验协议》对工程维修加以监管，并建立施工保修单位档案、联系表。

F、移交双方必须有双方签名办理移交手续及签订《承接验收协议》。

5、 接管验收的标准和验收方法。

1）《物业管理条例》。

2）《房屋接管验收标准》。

3）《物业接管验收标准》见附件1.

3）业主生活工作的合理要求。

4）租赁合同的交楼标准、装修标准、配套设施等要求。

5）《建筑装饰装修工程质量验收规范》。

6）《建筑安装工程质量检验评定标准》。

7）主要以观感验收法、使用验收法、对照验收法。如对照开发商提供的设备清单、资料清单等项目逐项对照、验收，并将实际情况写明在相关表格，并请开发商相关人员签字认可。

6、楼宇本体硬件设施的具体验收标准、公共配套设施接管验收标准、机电设备的接管验收详见《房屋接管验收标准》。

7、接管验收的遗留问题处理。

1）遗留问题的登记确认。

A、对资料验收中发现的资料不全，不真实、不合格等问题，承接查验小组应当将问题逐项记录在《承接查验资料遗留问题登记表》中，交由物业服务中心与建设单位确认。

B、对物业硬件设施承接查验中发现的不合格等问题，查验小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题遗留问题登记表》中，交由物业服务中心与建设单位确认。

2）对资料遗留问题。查验小组应当积极协调建设单位、施工承建单位一起补齐相关资料。

3）物业硬件设施、设备遗留问题。

A、一般问题要求在一周内得到解决。

B、重大问题要求在一个月内得到解决。

C、必要时物业中心予以协助处理。

4）长期解决不了、势必影响物业服务的问题。以备忘录的形式将问题登记进行备录。

5）按总公司〈开发商〉、施工单位签署相关保修书及相关法规运作在保修期的维修事宜。

8、保存：《接管验收遗留问题登记表》和备忘录由项目归档长期保存。

五、记录

1、《接管验收遗留问题登记表》。

2、 《单项项目查验表》。

3、 《房屋本体接管验收表》。

4、 《公共配套设施接管验收表》。

5、 《机电设备接管验收表》。

6、 《验收交接记录》

7、 《接管验收问题整改表》。

8、 《图纸、资料移交清单》。

9、  《机电设备移交清单》。

10、《钥匙移交清单》。

附件1:

物业接管验收内容与标准

一、房屋本体验收内容与标准

1、主体结构

（1）外墙无明显裂纹，不渗水。

（2）屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、据沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

2、公共楼面地面

楼地面面层与基层粘接牢固，不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无蜕皮、起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差。

3、天台

（1）天沟、落水口畅通完好。

（2）隔热层、防水层完好。

（3）散水坡无下陷、短裂、与墙体分离；坡度适宜、平整。

（4）屋面避雷设施连接牢固。

4、楼梯、扶手

（1）钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑。

（2）楼梯无裂缝、无表皮剥落。

二、房屋分户验收内容与标准

1、卫生间、外阳台、厨房

（1）卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，无明显积水、倒泛水和渗漏现象。

（2）卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实，无渗漏现象、无堵塞、排水畅通。

（3）给水施舍安装牢固、接口密实，无渗漏、锈迹、流水畅通、有足够压力。

（4）地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水畅通、完好无损。卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏，排污管接口，检查口不得渗漏，管道必须流畅。

（5）卫生洁器、橱柜、龙头等器具完好，操作正常。

（6）厨房排烟道、通风道设置合理，有足够得截面积，无堵塞物。

（7）水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤。

2、棚面、墙面、楼地面

（1）顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无蜕皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。

（2）顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍，无空鼓开裂现象。

（3）墙面块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝沙浆饱满，线条顺直。

（4）墙面油漆、刷浆色泽一致、无蜕皮、漏刷现象。

（5）地面面层与基层粘贴牢固、无空鼓、无裂缝，无蜕皮和起砂现象，面层平整、水平、阴角平直。

（6）饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡合缺角，对缝平直。

3、门、窗

（1）门开启自如，无晃动合裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形。

（2）门锁、窗销连接牢固、开启灵活。

（3）玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤。

（4）油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。

（5）不锈钢防盗门表面光亮，无刮花、变形。

4、电气系统

（1）照明灯具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、完好无损、反应灵敏、接触良好、发光正常。

（2）开关安装牢固、开关灵活、接触良好。

5、智能化系统

对讲声音清晰。

6、配套系统

门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好。

三、公共设施设备接管验收内容与标准

1、给排水系统

（1）给排水设备型号、数量与移交清单相符合、工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。

（2）明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、沟盖板安装牢固、平稳。

（3）护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固。

（4）下水、雨水通畅无渗漏，屋面排水通畅无积水。

（5）水池卫生清洁、无渗漏。

（6）地下室中低于室外地面得卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管连接，应设置集水坑用污水泵排出。

（7）沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物。

（8）管道应安装牢固，控制部件启动关闭灵活，无滴漏。水压试验及保温，防腐措施必须符合GBJ242的要求。

2、供配电系统

（1）变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。

（2）供配电系统超负荷现象，接头连接牢固，有足够的接触面积，无过热现象。

（3）配电箱接地应良好，并符合规范。

（4）强、弱电竖井应，强电、弱电要走各自的竖井，过线孔应封闭，竖井的走线齐整并绑扎牢固。

（5）电缆穿墙孔封堵良好，无渗漏现象。

（6）电缆沟内电缆铺设平整，无积水和杂物。

3、暖通系统

（1）各种仪器、仪表齐全精确，安全装置灵敏、可靠，控制阀门开关灵活。

（2）排烟阀、送风阀、风档板安装平正、起闭灵活，闭合严密。

（3）管道的管架、支架、吊顶应牢固。

（4）设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。

4、消防系统

（1）消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。

（2）消防箱标识清楚、玻璃完好。

（3）消防设施配件齐全。

（4）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好、无渗漏水，水压充足。

（5）消防用电设备主、备电源的自动转换装置试验正常。

（6）火灾报警控制器功能正确。

（7）火灾应急广播设备的检验：在消防控制室的选层广播，共用的扬声器强行切换试验，备用扩音机控制功能试验。上述控制功能正常，语音清晰。

（8）消防专用电话的检验：消防控制室与所设的对讲电话分机的通话试验；消防控制室的外线电话与“119”的通话试验。上述功能正常，语音清晰。

5、道路系统    

（1）路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常且满足节能；灯柱安装牢固、油漆完好。

（2）路面平整，无水泥块、无起砂、断裂；

（3）路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤；

（4）块料拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角；

（5）交通标识线、路牌清楚完好。

（6）踏步砌筑平实、牢固、无裂缝。

6、停车场系统

（1）停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好、排水设施良好。

（2）单车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好。

（3）车场道闸安装牢固、开启灵活、标识清楚、完好无损。

7、秩序维护、清洁、绿化设施

（1）秩序维护部岗亭配件齐全、标识清晰，完好无损

（2）消防监控设备功能正常。

（3）绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株、无大面积杂草；绿化水管布局合理、阀门开关灵活、安装稳固。

（4）垃圾中转站密封完好，外标装饰完整，油漆完好，使用方便。

8、其他配套设施

楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚

附件2：

项目接管验收应移交的资料清单