前期物业管理服务质量标准

1、保护公共资产完好，资产数量确保100%，完好率90%；

2、保证设备设施正常运转，日常维修合格率和及时率达到98%；返修率2%以下；

3、所辖区域的安全：不发生重大治安刑事案件，不发生火灾；员工及住户安全知识普及率达100%；安全器材完好率95%。

4、基本要求

  4.1 建立质量管理体系和管理制度。

  4.2 有完善的物业管理方案，并按规范签订物业管理合同。

  4.3 管理企业在区小内管理中建立本企业的形象识别系统:服务理念、行为规范（专业着装、佩带标志、语言规范、文明服务等），乙方在实施前须征得甲方同意，方可实施，否则甲方有权提出更改要求和建议。

  4.4 小区应设置“服务热线”，公示服务联系电话。

  4.5 适应业主需求，开展有偿特约服务及代办服务；并公示服务项目及收费价目。

  4.6 采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与50%以上业户做有效沟通：每年有效投诉处理率100%；每年进行一次满意度测评；有效样本覆盖率大于50%，并对薄弱环节持续改进。

  4.7 建立完善的档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等）。

  4.8 适应业主需求，组织、配合开展社区文化活动。

  4.9 建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理费的收支状况。

5、房屋管理

  5.1 按有关法规规定和合同约定对房屋及配套设施进行管理服务。

  5.2 房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁，外墙、公共楼梯间的面砖、玻璃等无污迹、无破损，涂料强面定期粉刷。外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

  5.3 对小区内违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象及时劝告、阻止、报告并坚决制止其违规行为，并协助有关部门依法处理。

  5.4 房屋装修符合规定，包括有小区装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录、装修公司及装修人员登记及相关材料，有日常巡查记录及验收手续等。对私改乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益现象及时劝止报告。

  5.5 主出入口设计建筑、道路平面分布图。区内各路口、栋、科室及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。

6、设施设备维修养护

  6.1 共用设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患；应有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。

  6.2 实行24小时保修值班制度，急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场；回访率90%以上。

  6.3 水、电、空调、电梯、消防、监控等设备运行人员技能熟练；严格执行操作规程；定期进行消防演习，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

  6.4 道路、停车场平整畅通，交通标志齐全规范。

  6.5 路灯、楼道灯等公共照明设备完好率98%以上，按规定时间开关。

  6.6 确保维修养护制度健全并在公共场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

  6.7 对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。

  6.8 办理房屋及公共设施设备损坏险及公共责任险。

  6.9 确保各设备房卫生、整洁、主要设施设备标识清楚齐全。

  6.10 在各设备房及公共场所、场地、危及人生安全隐患处有明显标志和防范措施。

  6.11 停水、停电在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知用户；设有备用应急发电机的按规定时间启用。

7、公共持续维护

  7.1 出入口24小时值班，其中7：00——21：00立岗值班。

  7.2 对小区重点部位每两小时巡查一次。

  7.3 监控室24小时实施监控。

  7.4 应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设置安全防范警示标志。

  7.5 进出小区的车辆实施登记管理，并引导车辆出入，有序停放车辆（含非机动车）。

  7.6 对进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理，对可疑人员进行盘问、登记管理，为访客指引行走路径。

  7.7 火灾、水浸、电梯困人、刑事、交通事故等突发事件有应急处理预案（每年预演一次）。

8、保洁服务

  8.1 小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁（不少于以下频次）

  8.1.1 小区公共场所、公共绿地、主次干道

      （1）公共绿地                                     1次/天    清扫

      （2）硬化地面                                     2次/天    清扫

      （3）主次干道                                     2次/天    清扫

      （4）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品           1次/周    擦拭

      （5）水池、沟、渠、沙井                           2次/周    清理

  8.1.2 房屋内公共部位

      （1）多层楼内通道、楼梯                           1次/天    拖扫

      （2）高层电梯厅（白天）                           2次/天    拖扫

      （3）高层消防通道                                 1次/周    拖擦

      （4）共用活动场所                                 2次/天    清扫

      （5）楼道玻璃窗                                   1次/周    擦拭

      （6）大堂

               石料地面    2次/天    全面拖洗    1次/2个月       打蜡  

               地砖地面    2次/天    全面拖洗    1次/2个月       清洗

      （7）室内信报箱、消防栓、过道门等公共设施  1次/3天     全面擦拭

      （8）公共卫生间                            1次/5小时   全面清洁

      （9）电梯内          2天/次    全面清洁（根据电梯装饰用材情况进行必要的定期养护）

      （10）及时清扫积水等。清洁完成后，清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味；外观整洁、明亮，并进行保洁巡查；无乱悬挂、乱丢弃、乱贴乱画现象。

  8.2 垃圾的处理与收集

      8.2.1 根据物业实际合理布设垃圾桶、果壳箱、垃圾袋并进行垃圾分类收集；

      8.2.2 垃圾每日收集2次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象；

      8.2.3 垃圾中转站每日进行冲洗，冲洗后无异味；根据实际需要进行消杀；有效控制蝇、蚊等害虫孳生；

      8.2.4 垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗，保持清净。

  8.3 排水、排污管道畅通

      8.3.1区内公共雨、污水管道 1次/年       全面疏通

      8.3.2雨、污水井           1次/月       检查（并视情况及时清掏）

      8.3.3化粪池               1次/月       检查1-2次/年   清掏

  8.4 二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药、确保水质符合卫生要求，水箱加盖上销，水箱口、污水管口安装防虫纱网、定期巡查；

  8.5禁止饲养家禽、家畜，宠物的饲养受到严格管制

      8.5.1禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。

      8.5.2饲养宠物必须符合相关规定；对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理

  8.6建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生；定期对各灯病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。

9、绿化养护管理

  9.1绿化管理与养护要依据甲方原景观设计的精神，聘请专家专职负责绿化的养护与管理，花草树木的更换须经甲方或景观公司的认可或指导。

  9.2确保花草树木无枯死，发现死树应在一周内清除，并适时补种。

  9.3绿篱超过平齐线15公分时应进行修剪；绿篱根部无死枝枯叶及杂物，应当天清除修剪后的废弃物。

  9.4造型树木应根据树木品种生长情况，及时修剪整形，确保观赏效果良好。

  9.5根据季节气候状况，适时浇灌、施肥和松土，确保花草树木长势良好。

  9.6适时组织防风暴，预防病虫害。

  9.7绿化地应设有宣传牌，提示人们爱护绿化球球境。

  小区的物业管理费收费

 关于收费标准，物业管理公司将根据实际管理的小区基础条件和提供的管理服务项目，按照规范、透明、适当的原则，认真测算、严格控制，取之于业主，用之于业主。确保服务质量。收费标准暂定为：

        带电梯住宅：1.60元/平方米/月

      不带电梯住宅：1.10元/平方米/月

仓房及车库：0.60元/平方米/月

商业物业：1.10元/平方米/月