新乡房地产市场调研报告2010年6月

XinXiang real estate market survey report

策划部

2010年06月03日

新乡市概况

新乡市宏观市场分析   

新乡市地处河南省北部，南临黄河，与省会郑州、古都开封隔河相望；北依太行，与鹤壁、安阳毗邻；西连煤城焦作，与晋东南接壤；东接油城濮阳，与鲁西相连，是豫北的经济和交通中心，是中原城市群重要城市之一。目前总面积8629平方千米，人口565万人，辖四区两市六县，新乡同时拥有中国国家森林城市，中国优秀旅游城市，中国国家园林城市，中国国家卫生城市，中国金融生态城市，中国十佳和谐可持续发展城市等多项荣誉。

新乡是中原地区重要的工业基地，制冷、生物与新医药、电池及新型电池材料、特色装备制造、煤化工、汽车及零部件等六大战略支撑产业，完成产值占全市工业总产值的62%。七大产业集群发展迅猛，拥有高新技术开发区、新乡工业园区、新乡经济开发区、长垣起重工业园区、化学（物理）电源产业园5个省级以上工业园区和13个省首批产业集聚区；限额以上工业企业1122家，年产值超亿元工业企业270家，金龙集团、新飞集团入选中国制造业500强，新乡化纤、华兰生物、心连心化肥3家企业实现上市。

2009年，全市实现地区生产总值1054.6亿元，比上年增长13%，增速居全省第2位；财政一般预算收入55.9亿元、支出131.4亿元，分别增长14.6%和32.5%；完成城镇固定资产投资904.5亿元，增长30.8%，总量稳居全省第4位；规模以上工业增加值430.2亿元，增长16.1%；粮食总产379万吨，大旱之年再创历史新高；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达14170元和5431元，实际增长10.3%和7.6%。

小结：新乡市是一个工业型的城市，产业结构合理，经济发展快速增长，城市发展潜力巨大；新乡人均收入水平较高，在一定程度上支撑了快速增长的消费市场。

新乡市城市发展规划

     根据新乡市的2008-2020城市发展规划，对新乡市未来城市性质、人口规模、城市建设用地、城市发展方向等都确定明确的目标：

城镇体系空间布局结构

通过快速交通廊道连接各城镇空间和产业聚集区，形成由快速交通相连接、大片生态农业、各类河湖绿地相隔离的，由新郑漯京广产业发展轴和济焦新南太行产业发展轴两大城镇发展带为骨架的，多组团多中心的城镇体系空间布局形态。构建“一核、二带、三片区” 的市域城镇空间布局结构。

一核：指以新乡市区为中心，包括辉县、卫辉、获嘉、原阳、延津等在内的城镇密集区；

二带：沿107国道和京广铁路纵向交通廊道构成的主要城镇发展带；沿新焦新菏铁路、新获新长北线横向交通廊道构成的主要城镇发展带；

三片区：指新乡市域城乡空间三大发展区，即北部生态旅游区、中部城镇产业密集区以及南部综合发展区。

城镇密集区空间结构

构建以中心城为核心的城镇密集区，逐步形成“一城三区、五星环绕”的城镇空间布局形态。

“一城三区”指城镇密集区的第一圈层，是区域城镇发展的核心部分，包括新乡主城区和凤泉、新乡工业园、小冀三个城市组团。

“五星环绕”指城镇密集区的第二圈层，是受第一圈层带动实施协调发展的区域，包括以卫辉、辉县、获嘉、原阳、延津五个县(市)卫星城为基地的产业及人口聚集区和相应的高度城市化发展地区。

中心城市规划 

从新乡中心城市发展规划来看，居住人口从老城区向东和向南方向疏散，行政机关东移，教育产业带向东南移动，这都表明在未来城市将会逐渐呈现出“东移南扩”的局面。

2009年4月由新乡市规划设计研究院编制完成了新乡市“十一五”（2008——2020年）近期建设规划。此次规划确定我市近期建设目标为：到2020年将新乡市建设成为基础设施完善，城市生态环境良好，城市形象获得较大提高，城市功能基本完善、布局合理，适宜创业发展和生活居住的具有较强竞争力的能够带动市域经济发展的中心城市。城市规模为：人口规模：155万人，用地规模：99平方公里。

小结：从新乡市的城市远景规划可以看出，城市功能定位更加准确，未来新乡市的城市发展将保持较高的发展速度，东区和南区将成为未来主要发展方向，而老城区升值空间有限。

新乡市房地产市场分析

通过对新乡市房地产市场的走访了解，目前新乡市房地产发展存在以下特点：

3.1新乡市房地产市场起步较早，住宅、商业、写字楼均有开发，呈现出成熟、繁荣的局面。

3.2现阶段新乡市房地产市场投放量较大，城区内项目40余个，且规模开发层出不群。

3.3对行政机关移向东区，加上新乡新区的设立，使得房地产市场有向东、南扩散的趋势。

3.4目前房地产项目主要集中在东区、南区和中心城区。

3.5房价以东区为最高（房屋均价在3000-3700元/m2，如伟业公园最高可达到5100元/m2），其次为老城区（房屋均价在2900-3400元/m2），最低为南区以低价取胜（房屋均价在2500-3000元/m2），其中在各个区域内都分布有或单位建房，均价在2000-2500左右，大大降低了房屋价格的提升空间。

3.6虽然2009年楼市喷井暴发，商品房销售面积为194万㎡，比往年增张201%，本年开发的商品房基本消化完毕。但新乡市场上往年积攒下来的房屋存量依然高达166万㎡，未来市场竞争依然激烈。

3.7随着市场竞争越来越激烈，开发商理念逐步转变，竞争将逐步的由单纯价格竞争转变为社区环境（绿化、物业服务）、户型优化、品牌建设等方面。

3.8有部分楼盘进行小三房设计，但在市场上并不占主流，大多楼盘三房还是120-140平米之间，有的甚至达到150、160平米。

3.9客户群大部分为首次购房自住性需求和二次置业改善性需求。首次购房自住需求包括中等收入的工薪阶层（公务员、各企事业单位人员、教师等）、私营企业主、工商业者；二次置业改善性需求包括已在老城拥有房产，需要提高居住生活质量。他们对房地产的认识不够全面，希望在面积、环境、物业服务上有较明显提高和改善。

3.10客户群中有相当一部分为投资性客户，他们主要关注的区域是东区和老城区的中心商业区。

3.11新国十条的影响，使得相当大部分的二次置业客户和投资客取消购房计划，未来房地产市场将要面临较长时间的调整期。

新乡市主要楼盘分析

目前新乡市楼盘较多，按着楼盘所处位置划分，主要分为老城区、东区、南区、铁西区四个区域，下面就各个区域的楼盘进行详细的分析。  

4.1老城区楼盘：

通过对老城区楼盘的分析，老城区楼盘有以下特点：

1、目前老城区楼盘较多，市场投放量较大；区域内楼盘普通多层较少（多层大多为花园洋房或别墅）；高层较多，高层的客户接受度较高，产品类型以30层左右高层为主；

2、楼盘住宅均价在3400元∕平方米，整体房价水平在开封处于领先水平；主要价格主要取决于地段、楼盘品质等；

3、老城区为新乡传统商业中心、商务办公区，投资投资客户较多，产品形态也比较丰富，有写字楼、商业、精装酒店公寓、高层住宅等。主力户型为两室、三室，主力户型面积区间80-130平方米；区域内也有部分一房做办公和投资用，四房、五房相对较少；

4、小区停车设计，一般是采取地下车位方式；部分楼盘为地下2层停车； 

5、随着市场竞争越来越激烈，开发商理念逐步转变，竞争将逐步的由单纯价格竞争转变为社区环境（绿化、物业服务）、户型优化、品牌建设等方面，如上海公馆、塞纳春天等高档楼盘的出现。

4.2南区楼盘：

1、南区楼盘主要集中在科隆路（原化工路）以南，包括城市南部和新乡开发区，主要为新乡的物流区；

2、主导房地产市场向南发展，整个地区呈现出快速上升的局势；

3、区域内楼盘主要以多层住宅开发为主，并逐渐向小高层、高层住宅发展；整体区域发展环境较差，商业、写字楼、酒店、小户型等物业产品较少；

    4、区域内楼盘主力户型为三室两厅两卫，主力户型面积区间为120—140平方米；此外两房（面积区间为60—100平米）和小三房（面积区间为100—120平米）设计也占有一定比重；

5、在上海绿地等一批大盘的带动下，整个南区高档楼盘较多，并成为新乡的别墅集中区域；

6、区域内楼盘价格范围2000-4000元/平米，价格主要取决于产品形态、楼盘品质等；

7、停车位一般为地下停车位与地上停车位相结合使用。

4.3东区楼盘：

1、东区属于新乡行政中心，办公所在地，市政配套比较完善，城市规划远超过老城区和南区，是房地产市场发展的趋势；

2、楼盘开发较多，其开发体量呈现一定规模，百亩以上开发楼盘较多，如世纪村占地120亩，伟业央占地308亩，理想城占地350亩，紫郡占地174亩；

3、南区楼盘整体房价水平较高，均价在3200-3800元/平米之间，其中伟业公园房价最高达到5100元/平米；

4、主力户型为60-90平米两房，100-130平米三房，户型设计呈现小型化趋势；

5、区域内楼盘配置相对较高，大多配置有会所、广场，部分有幼儿园、小学、网球场、蓝球场等；

6、区域内和单位建房较多，相对拉低了整个区域的房价，也使整个东区的城市形象受到一定的影响。

4.4铁西区楼盘：

1、铁西区位于新乡市西部，属铁路系统厂区和员工居住生活区，配套设施较为完善；

2、区域内商品房开发较少，大多为铁路系统自建家属院和经济实用房；产品形态均为多层；

  3、铁西区楼盘整体房价水平较低，均价普遍在2000-2300元/平米；

 4、区域内楼盘整体规划一般，社区内部配套一般；

 5、商业一般为一层底商，且商业体量不大，价格不高。

4.5卫辉楼盘：

1、卫辉市房地产发展处于起步阶段，整体开发水平较低；

2、卫辉市经济发展水平较低，人均收入水平较低，整体房价水平较低；

3、卫辉市楼盘大多以多层为主；

4、卫辉市商业地产整体价格较低，特别是老城区商业没有形成一定的商业中心；

总结：

1、新乡市4个区域通过对比分析，可以看出，在的指引下，新乡的房地产市场逐步地向东、向南发展；老城区房地产发展也较为成熟，但是发展后劲不足；铁西区房地产发展潜力较差； 

2、目前新乡市的主力户型是两室两厅、三室两厅，户型面积在60-90平米和100-130平米之间，一房和四房也占有一定的比重。 

3、新乡东区和老城区目前以20-30层左右的的高层为主（大部分楼高设计在100米以下），多层产品多分布于南区和铁西区； 

4、新乡商铺入市体量较大，以租金计算其投资回报率并不高，有一定的商业风险； 

5、新乡市目前商品房存量较多，仅2008-2009两年商品房存量就高达97万平米，再加上2010年新的房产项目的不断入市，市场未来竞争压力较大；

6、随着新国十条的施行，全国包括新乡的房地产市场都进入调整期，改善性住房客户和投资性客户被迫抑止消费，而刚性需求客户则持币观望，将会造成楼市成交价和交易量的双双下滑。