广州某商业用地估价报告

房地产估价技术报告

（一）个别因素分析

1、委估房地产位于xx路80号大厦第五层的西北角，钢筋混凝土结构，位于二级商业区域，周边环境阔达，交通方便，有61、101、104、128等多路公共汽车通过东湖路，而且临近的海印桥直达海珠区，对外交通十分方便，较适宜于办公营业；

2、委估房地产属商业用地，实际用途为办公，附近有东山区规范局、上海浦东华安证券公司、海印电器城等机构和商场，房屋形状较规则，有利布局。

（二）区域因素分析

本次评估的房地产位于东山区,东山区是广州市的老城区之一，总面积16.7平方公里，人口57.56万人。东山区位于旧城区越秀区与新城区天河区之间，城区建设较好，配套设施完善，居住环境质量较高。东山区历来是广东省的政治文化中心，是广东省党、政、军首脑机关所在地，并集中了众多的及省、市机团单位、各大新闻机构、科研机构和著名中小学校，具有优越的人文条件。区内以环市东路为中心的高档写字楼区是广州老城区内主要的商贸办公区域。交通干线主要有南北向的越秀路、广州大道，东西向的环市路、东风路、中山路，以及连接越秀区和天河区的地铁1号线。委估宗地位于东湖路西式侧,区域有东山区规范局、上海浦东华安证券公司、海印电器城等机构和商场，形状较规则，地形平坦，有利布局；宗地周围有东湖路、东湖西路、沿江路等道路，而且临近的海印桥直达海珠区，交通较为便利。

（三）一般因素分析

1、地理位置

广州市位于广东省中南部，平面地理坐标介于东经112°57'～114 °3'，北纬22°26'～23°56'，是我国华南地区的广东省省会城市。

2、自然环境

（1）地势、地貌

广州市土地资源数量有限，但土地类型多样，适宜性广，地形复杂，地势自北向南降低，最高峰为北部广州市与龙门县交界处的天堂顶，海拔为1210米。东北部为中低山区，中部为丘陵盆地，南部是沿海冲积平原，系珠江三角洲的组成部分。

（2）气候、水文

广州地处南亚热带，属南亚热带典型的季风海洋气候。由于背山面海，海洋性气候特别显著，具有温暖多雨、光热充足、温差较小、夏季长、霜期短等气候特征。广州本地水资源较少，人均占有量不高。全市水域面积7.44万公倾，占全市土地面积的10%，主要河流有增江、流溪河，东江流经广州市汇合珠江入海。

3、城市性质

广州市是广东省省会，我国主要对外经贸基地，国际性旅游城市，华南地区最大的商业、金融中心和政治、经济、科技、文化、教育中心，又是京广、广深、广三、广茂和广梅汕铁路的交汇点和华南民用航空交通中心，因此，广州有中国“南大门”之称。随着中国对港澳地区恢复行使主权，广州市与港澳共同促进，共同繁荣的唇齿关系将越趋明显，将进一步强化广州中心城市的作用。

4、行政区划

广州市现辖越秀、东山、荔湾、海珠、天河、白云、芳村、黄埔、番禺和花都10个区以及从化、增城2个县级市。土地总面积为7434.4平方公里，人口674.14万人。广州市城区（原市辖8区）位于全市的地理中心，总土地面积为1443.6平方公里,总人口720.62万人，共设117个事处、个镇。市区平均每天流动总人口达292多万人。

5、社会经济状况

2002年，广州市继续坚持"开拓进取、稳中求快、加强管理、有效增长"的经济发展思路，大力推进现代化中心城市建设，城市竞争力不断提升，社会各项事业蓬勃发展，人民物质文化生活不断改善，为率先基本实现现代化迈出了坚实的步伐。

2002年，广州市国内生产总值达到3001.48亿元，按可比价格计算，比上年增长13.2%，成为国内GDP总量超3000亿元的三大城市之一。人均国内生产总值达到4.19万元，增长11.7%，按当年平均汇率计算，突破5000美元。全年完成工业总产值3788.91亿元、农业总产值175.06亿元，分别比上年增长15.0%和9.1%。实现社会消费品零售总额1370.68亿元，完成固定资产投资1009.24亿元，分别比上年增长9.8%和3.2%；海关进口总值达141.49亿美元，海关出口总值达137.79亿美元，分别比上年增长24.0%和18.6%。城镇居民年人均可支配收入13380元，农村居民年人均纯收入6857元，分别比上年增长4.9%和6.4%。2002年，平均每天创造国内生产总值8.22亿元、工农业总产值10.86亿元。为社会提供的服务量不断增加。平均每天售电量、售水量、液化气销售量分别为6527万千瓦·时、365万吨和785吨；平均每天港口货物吞吐量、汽（电）车客运量、邮电业务总收入分别为45.95万吨、541万人次和4798万元。每天的消费量不断增长。平均每天城乡居民消费总额为2.25亿元。

    广州市经济和社会发展水平逐年提高。2002年，人均工业总产值52873元、人均社会消费品零售总额19127元、人均固定资产投资14084元、人均城乡居民储蓄存款余额43473元，分别比上年增加4855元、1462元、241元和6981元；市区居民人均居住面积15.67平方米，市区人均占有公共绿地8.59平方米，分别比上年增加1.8平方米和0.54平方米。每万人拥有在校大学生415人，比上年增加72人；每万人拥有医院床位49张。

6、房地产产业

综观2002年，广州市房地产市场继续保持稳定、健康发展的趋势，全年商品房及二手房成交面积达685万平方米，成交量367亿元。土地和商品房供应量受到有效。受集团购买大幅减少的影响，商品房交易减少一成，二手楼市交易活跃，楼价降幅趋小，市场有效需求仍然保持旺盛。

广州市商品房市场的交投活跃，与各方面的利好因素是分不开的：首先，国家继续实施一系列刺激消费的财税、金融，国家在减轻商品房流通环节的税费方面出台了一些重要措施，广州市财政、税务部门亦及时出台了一系列配套措施，对契税、营业税、土地实施了减免，在一定程度上刺激了市民购买商品房的欲望；金融机构积极介入个人购买商品房贷款抵押业务，购房按揭迅速成为消费者购房的重要手段。

随着中国加入世界贸易组织，房地产业受国际经济全局和区域变动的影响也会越来越明显，房地产特别是非住宅类房地产需求将会增加。虽然目前房地产市场仍属买方市场，住宅供大于求，办公楼空置严重，但从房地产市场中远期需求情况来看，高级公寓、非住宅类及土地的中远期需求状况还是比较乐观的。

（四）估价方法的选用

经综合考虑估价对象的性质、用途和市场的实际情况，并针对委托方评估目的，根据对广州市类似房地产的了解，以及估价师经验，首先运用房地分估思路评估对象的价格。其中建筑物及附属设备采用了重置成本折扣法测算价格。对于土地价格，根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）及《关于试行广州市土地级别及基准地价标准的通知》，选择基准地价系数修正法进行评估。同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择另一种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格，由于委估对象属收益性房地产，根据房地产估价规范，采用收益还原法较为恰当。

（五）估价测算过程

※房地分估

土地部分估价

(1)基准地价成果介绍及内涵

根据《关于试行广州市土地级别及基准地价标准的通知》（穗国房字[2001]32号），《广州市土地级别及基准地价标准》经市批准，予以内部试行。广州市基准地价的基准日为2000年10月1日,价格内涵为基准日所具备的市政基础设施和已有的公建配套设施条件下国有土地平整后的价格，基准地价含土地取得费及相关税费、土地平整费、利息和土地所有权收益。本次评估土地部分为商业用地, 土地使用年期按设定的最高使用年期为40年。

表3  广州市商业用地级别及基准地价表

                           单位：元/平方米(建筑面积)

根据待估宗地的实际情况，套用商业二级的基准地价成果，详见表4。

表4   待估宗地基准地价表

                              单位：元/平方米(建筑面积)

广州市基准地价的基准日为2000年10月1日，本次评估的估价基准日为2003年12月11日，广州市地价水平在此期间无变化，故无需进行期日修正，确定期日修正系数K1＝1。

（4）土地使用权年期修正系数相关资料

由于待估宗地受让日期为1997年12月23日，商业用地于评估基准日的剩余年限为34年，土地使用年期按设定的最高使用年期为40年，需进行年期修正。土地还原率6％[土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率1.98%，再加上一定的风险因素调整值，按6％计]

（5）楼层修正系数相关资料

表5    楼层修正系数

表6    临街状况修正系数

根据《广州市土地级别及基准地价标准》，商业用地地价影响因素说明表及修正系数表（见表7和表8），按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明表和修正系数表，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。

表7    商业用地地价因素修正系数说明表

优劣程度

表9    待估宗地地价影响因素说明表

技术路线：根据广州市同等条件的写字楼的市场租金水平进行比较和修正，预测出委估房地产的有效使用年期的租金收益，减去因出租房屋而需交纳或耗费的管理费、房产税和土地税、保险费，以及房屋的维修费，即可求出委估房地产的纯收益，选取适当的还原利率，即可得到房地产价格。

1、房地出租经营总收益相关资料

根据评估人员对广州市同等条件的写字楼租金的调查，预测委估物业在未来几十年经营中可实现租金水平，见表13：

 表13

                                                         表14

经综合考虑，房地产还原利率参照中国人民银行公布的一年期定期存款利率1.98%以及同期贷款利率5.31%，再加上一定的风险调整值，取7%。