2017年湖南省房地产估价师《理论与方法》：基准地价修正法考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，规费为180万元，企业管理费为120万元，利润为50万元，该建筑安装工程间接费为万元。A：50B：170C：230D：300E：执行层的组织协调

2、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑．【2003年考题】A：通货膨胀影响B：投资利息因素C：资金时间价值D：投资风险补偿E：工业用地的监测点评估价格

3、房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少名专职注册房地产估价师签字。A：1B：2C：3D：5E：执行层的组织协调

4、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为__。A．18%B．20%C．15%D．25%

5、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。A．时点指标B．相对指标C．时期指标D．平均指标

6、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从2002年7月1日开始实施__，明确规定了土地的有偿出让的对象。A．《协议出让国有土地使用权的规定》B．《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》C．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》D．《城市房地产管理法》

7、下列对房地产最低保修项目和保修期限表达错误的是__A．屋面防水3年B．管道堵塞1个月C．灯具、电器开关6个月D．卫生洁具1年

8、一般地说，债券的发行价格与债券的票面价值是一致的，即。A：折价发行B：平价发行C：溢价发行D：逆价发行E：执行层的组织协调

9、高尔夫球场属于__。A．居住物业B．商用物业C．工业物业D．特殊物业

10、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是__。A．开发结束时的时间B．购买待开发房地产时的时间C．开发期间的某个时间D．全部租售出去时的时间

11、盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30％、成本上升60％时，开发利润(税前)为0；乙项目当售价下降20％、成本上升50％时，开发利润(税前)为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面。A：甲项目强于乙项目B：乙项目强于甲项目C：甲项目与乙项目一样强D：不能确定哪个项目强E：借款合同

12、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。A．交易情况修正B．交易日期调整C．房地产状况调整D．区域因素调整

13、以下估价方法求得的价值更趋向于最高买价的是__。A．收益法B．成本法C．假设开发法D．市场法

14、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的倍。A：5B：10C：15D：30E：房地产估价机构必须加盖公章

15、在采用三种不同的估价方法选用加权算数平均数时，权重范围宜为。A：0．1~0．8B：0．3~0．7C：0．2~0．6D：0．15~0．5E：工业用地的监测点评估价格

16、某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。A．3019.53B．2983.84C．1524.15D．1587.65

17、城市规划、镇规划分为总体规划和。A：分区规划B：简单规划C：详细规划D：控制性规划E：房地产估价机构必须加盖公章

18、某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为__万元。A．95B．100C．120D．175

19、房产面积测量的精度要求是以__作为限差。A．误差的平均值B．误差的最大值C．中误差D．两倍中误差

20、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是。A：各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B：各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C：各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D：各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值E：工业用地的监测点评估价格

21、”三项预测值”分析方法是（）中的一种。A．单因素敏感性分析方法B．多因素敏感性分析方法C．概率分析方法D．盈亏平衡分析方法

22、物业服务企业应当是具有的。A：机关法人地位的经济组织B：事业法人地位的经济组织C：企业法人地位的经济组织D：非企业法人地位的经济组织E：执行层的组织协调

23、收益期限为有限年的公式的假设前提是（）。A．净收益每年不变B．报酬率不等于零C．收益期限为有限年D．以上均正确

24、当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了。A：领导定价法B：随行就市定价法C：目标定价法D：挑战定价法E：借款合同

25、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖代理收费，实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的。A：1％B：2％C：3％D：4％E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产测绘的作用__。A．为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务B．为房地产管理提供信息服务C．为其他部分提供参考资料D．为房地产管理提供技术服务E．房地产测绘成果提供了房地产商品量的量度依据

2、应分摊的共有建筑面积不包括__。A．作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积B．单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半C．用作公共休憩、绿化等场所的架空层D．外墙(包括山墙)水平投影面积的一半

3、下列关于边际收益递减规律，表述正确的是。A：边际收益递减规律也称生产要素平均产量递减规律B：是指在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增C：当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减D：超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少E：即可变生产要素投入增加所引起的产量(或收益)的变化可以分为边际产量递增、平均产量递减、总产量减少三个阶段

4、市场定义有六个层次，以下排序正确的是__。A．整个市场＞有效市场＞潜在市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场B．潜在市场＞整个市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场C．整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞渗透市场＞服务市场D．整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场

5、下列保险中，属于商业保险的有__。A．保证保险B．劳动工伤保险C．信用保险D．健康保险E．责任保险

6、以下不属于现代房地产周期研究结论的是。A：经济扩张与创造就业不再是线性关系B：经济复苏不会立即导致新建筑的产生C：房地产市场呈现自我修正的周期性D：就业机会增加与空间需求不再同比增长E：借款合同

7、承租人__，出租人有权终止合同。A．将承租的房屋擅自转租B．故意损坏承租的房屋C．无正当理由拖欠房租3个月D．无正当理由闲置承租房屋E．擅自改变房屋用途

8、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000㎡，拟投资开发一房地产项目．该项目固定成本为6000万元，单位建筑面积的可变成本为2000元／㎡，建成后销售收入为10000万元，则该房地产开发项目取得盈亏平衡时的容积率至少是。A：2．0B：3．0C：4．0D：5．0E：借款合同

9、会计凭证根据填制的程序和用途不同分为。A：原始凭证B：分类凭证C：资料凭证D：借贷凭证E：记账凭证

10、行政裁决的主要制度有__。A．行政调解制度B．拆迁听证制度C．集体决策制度D．行政复议制度E．行政公开制度

11、收益性房地产的价值高低主要取决于。A：已经获得净收益的大小B：未来获得净收益的风险C：未来获得净收益的大小D：目前总收益的大小E：未来获得净收益期限的长短

12、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为__元/m2。A．3800B．4500C．5200D．5600

13、对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则。A：全部参加考试人员为总体单位B：全部参加考试人员为统计总体C：你作为考生是总体单位D：你作为考生是个体E：你的年龄是一个品质标志

14、下列属于成本租金构成的内容有。A：折旧费B：维修费C：管理费D：保险费E：房产税

15、供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为__。A．供给增加等于需求增加时，均衡价格不变，均衡交易量增加B．供给增加等于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量下降C．供给减少小于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加D．供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少E．供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加

16、债务人为自己的信用投保的，是。A：财产损失保险B：责任保险C：信用保险D：保证保险E：执行层的组织协调

17、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括。A：人工费B：材料费C：企业管理费D：施工机械使用费E：规费

18、下列__种情况会导致房地产的价格偏高。A．协议出让土地B．购买相邻房地产C．卖方不了解行情D．设立抵押的房地产

19、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为2亿元，按照最新，其项目资本金应当不低于__万元。A．2000B．2500C．3500D．6000

20、下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是。A：非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期B：住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期C：非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期D：非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期E：执行层的组织协调

21、下面不属于不可控制因素的调查的是（）。A．市场需求容量调查B．市场营销因素调查C．竞争情况调查D．消费者调查

22、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查包括__。A．产品调查B．市场需求容量调查C．价格调查D．分销渠道调查E．促销策略调查

23、以出让等有偿方式取得建设用地使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满__年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权。A．1B．2C．3D．4

24、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式包括。A：行政裁决B：依法起诉C：强制拆迁D：仲裁E：协商

25、房地产转让，当事人应当__。A．签订书面转让合同B．向县级以上规定的部门申报成交价C．到工商管理部门办理转让合同登记手续D．到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续E．到房地产管理部门办理房地产转移登记