物业公司共用设施维护保养标准

实效

导向件

1.砖砌体裂缝的修补，一般应在裂缝稳定以后进行，应首先查明产生裂缝的原因，否则，即使进行了修补，裂缝还会继续开展。如地基与基础需加固时应先处理地基和基础；砌体安全度不足时应先加固砌体等。

1)水泥砂浆添缝：用水泥砂浆嵌填已趋于稳定的最简单、经济的修补方法。操作时先用工具将缝隙清理干净,并洒水湿润，根据裂缝宽度不同，分别用勾缝镏子、抹子等工具将裂缝填抹严实，所用砂浆为1：3水泥砂浆或比原砌体砂浆高一等级的混合砂浆。这种修理方法对砖砌体的美观、使用、耐久性等方面可起到一定作用，但对提高砌体强度、整体性方面，作用不大。

2)抹灰：抹灰可用作常见非结构性裂缝而且裂缝不严重已经停止发展的处理，也可用于砌体表面酥碱腐蚀等缺陷处理。抹灰前应先清除或铲除墙面上疏松部分，用水冲净润湿后再做抹灰处理，抹灰所用砂浆种类应根据墙体部位和抹灰所起的作用而选用。

2.砖砌体腐蚀的维保：对于砖墙面腐蚀一般，尚未对墙体安全造成严重影响的修补。首先将已腐蚀的墙面，呈酥松的粉状腐蚀层清除干净，可用人工凿除，再用钢丝刷清除浮灰、油灰等，然后用压力水冲洗干净。根据墙体防腐要求，对墙体进行修复。

3.砖砌体的局部拆除重砌：墙体局部腐蚀严重，或出现严重空鼓、松动、裂缝等现象，对结构安全已发生影响时，采用局部拆除重砌的处理方法。砖墙剔砌适用于不小于一砖半厚的实心砖墙，剔换厚度不得超过半砖厚。

1)剔砌前应在墙上画出剔砌范围、作业顺序、施工缝的位置，范围较大时应设置皮数杆；

2)按分段范围剔拆碱蚀、风化砖，应随拆随留楂，随清理干净，浇水湿润，剔砌时，应在墙面上挂立线，拉水平线，按原墙组砌形式砌筑，每隔4～5皮砖用整丁砖与旧墙剔槽拉结，其间距不大于500mm,坐浆挤实；

3)剔砌至最上皮砖时，应临时用楔撑开，填塞稠度30～40mm的1：3水泥砂浆严实，灰缝厚度不得小于8mm；

4)剔砌的墙身应搭接牢固，咬楂良好，砂浆饱满，表面平整，色泽一致，灰缝通顺。

1.混凝土结构缺陷的维保

1)表面抹水泥砂浆修补：对于数量不多，深度不大的小蜂窝、麻面、轻微露筋和缺棱掉角等混凝土表面缺陷，主要时保护钢筋和混凝土不受侵蚀和恢复外观。首先须用钢丝刷打磨表面，将露筋处铁锈清除干净，并用清水冲洗湿润混凝土表面，然后用1：2～1：2.5水泥砂浆修补，并注意洒水保养。

2)细石混凝土填补修补：对于蜂窝孔洞或露筋较深时，通常咬经过鉴定，制定补强方案，经批准后方可处理。根据批准的补强方案，首先采取安全措施，如现浇钢筋混凝土柱的孔洞处理，在梁底用支撑支牢，然后将孔洞处不密实的混凝土和突出的石子颗粒凿掉，咬剔成斜形，避免又死角，以便浇注混凝土，将剔好的孔洞用清水冲洗，并充分湿润。为使新旧混凝土结合良好，填补前先涂水泥浆一道并立即填补细石混凝土。要求细石混凝土比原混凝土强度提高一级，为避免新旧混凝土间出现收缩裂缝，采用小振捣棒分层仔细捣实。填补的细石混凝土表面要压实，新旧混凝土表面要一致、平整，填补的细石混凝土需要认真养护7天左右。

3)压力灌浆法修补：对于较深的裂缝可委托专业公司进行压力灌浆处理。

2.钢筋锈蚀的维保：当钢筋锈蚀严重时，应对结构做仔细检查，必要时应先采取临时加固措施，彻底清除钢筋上的铁锈，对锈蚀严重的钢筋补强后，再凿除混凝土疏松部分，并将需要做修补的旧混凝土表面凿毛处理，然后用比原混凝土强度高一级的细石混凝土进行修补。

1）凿去破损的路面，直至基层，查找起鼓、开裂、塌陷等原因，并进行修复，同时清扫基层；

2）浇洒透层沥青，在透层沥青充分渗透后，即可浇洒第一次沥青。如发现浇洒数量不足，有空白、缺边等应立即用人工补洒，有积聚现象应于刮除，沥青浇洒的长度应与石料撒铺相配合，应避免沥青浇洒后等待较长时间才撒铺石料；

3）浇洒主层沥青后(不必等全段洒完)应立即撒铺第一次石料。其数量按规定一次撒足，局部缺料或过多处，用人工适当挠补，或将多余石料扫出，无论机械或人工撒铺石料，撒料后应及时扫匀，以普遍覆盖一层，厚度一致，不应露沥青；

4）碾压。撒铺一段石料后(不必等全段铺完)，应立即用6～8吨双轮压路机或轮胎压路机碾压。碾压时应从路边逐渐移至路中心，然后再从另一边开始移向路中心。每次轮迹重叠宜为30厘米，碾压3～4遍。钢轮压路机行驶速度开始不宜超过2公里/小时，以后可适当增加，第二、三层的施工方法和要求与第一层相同；

5）交通控制。碾压结束后即可开放交通。通车初期应设专人指挥交通或设置障碍物控制行车，使维修路面全部宽度获得均匀压实。成型前应行车速度，不宜超过20公里/小时；

6）对于道路上的各种管井盖座、侧平石等外露部分以及人行道面等，洒油时应加遮盖、防止污染。

1）首先凿去破损的路面，清除松散混凝土块，保证干净粗糙的表面以利于新旧混凝土的连接直至基层，查找缺损、开裂、沉降等原因，并进行修复，同时对基层进行清扫，用清水对基层进行清洗干净；

2）用水冲洗的混凝土面应在清洁水基本干燥后扫浆。混凝土浇筑前,应在混凝土断面和底面均匀涂刷或浇洒水泥净浆，当水泥净浆干硬后仍未浇筑砼时，必须铲除水泥净浆重新操作；

3）混凝土混合料用铁锹拌匀后直接卸在基层上，用铁锹插捣几下，使灰浆捣出，表面再用铁抹子压实抹平，混凝土收水初凝后，应进行二次表面压光；

4）混凝土浇注12～24小时后应进行养护，养护7天左右方可通车，养护可采用淋水、覆沙、锯末、草帘或塑料膜等方法；

5）冬季平均气温连续五天低于5℃时，不宜施工。

1)灰皮大面积脱落：应将剩余的灰皮全部铲除，处理好基体，再根据原抹灰的种类，按规定的工程做法进行施工；

2)灰皮局部脱落：首先检查脱落部分四周的灰皮，有空鼓的应铲除，并铲好接楂处，基体要清理干净，浇水润透后，按抹灰种类和工程做法补抹，接楂处要抹严实并压实，尽量使新旧抹灰一致；

3)大面积空鼓：应全部铲除，处理好基体，用与原抹灰相同的材料，按抹灰工程的做法进行施工；

4)局部空鼓：灰皮四周补空鼓的灰皮和基体连接牢固的可继续观察，暂补处理，空鼓突出抹灰面的应铲除修补；

5)裂缝：首先查出裂缝原因再修补灰皮，修补时应加宽裂缝，先修补基体裂缝，后修补表面裂缝，补抹的灰要与原有的灰面尽量一致。

1）盖缝条补缝：在裂缝处先嵌入防水油膏或浇灌热沥青，卷材盖缝条用沥青胶粘贴，周边压实刮平。油膏配合比(重量比)为焦油∶麻丝∶滑石粉＝100∶15∶60

2）用干铺卷材做延伸层：在裂缝处干铺一层250～400mm宽的卷材作延伸层，两侧20mm处用沥青胶粘贴。

3）检查防水卷材有起鼓起鼓现象，则应采用以下修补方法：

4）直径100mm以下的鼓泡可采用抽气灌油法修补，现在鼓泡的两端用钢錾子錾眼，然后在孔眼各插入一支兽用针管，其中一支抽出鼓泡内气体，另一支管入建筑石油沥青，边抽边灌，灌满后拔出针管，用力将卷材压平贴牢，用热沥青封闭针眼并压几块砖，几天后再将砖移去即可。

5）直径100mm以上的鼓泡可用对角十字开刀法修补，先用刀将鼓泡按对角十字形割开，放出鼓泡内气体，擦干水份，清除旧沥青，再用喷灯把卷材内部吹干，随后把旧卷材重新粘贴，再新贴一块其边长比开口范围大50～60mm的方形卷材，四周搭边处加压做平。

1）首先进行铁制品表面除锈：

a)手工处理主要使用铁沙皮、刮刀、钢丝刷、砂轮等工具，利用手工打磨、敲铲、扫刷来除去锈垢、氧化皮及焊渣，尘土等表面污物；

b)机械处理使用除锈、抛光砂轮等工具，借助机械力的高频冲击与摩擦力的作用除锈和清除氧化皮旧漆等污物。

2)铁艺制品表面可以刷漆、喷漆。刷漆和喷漆是油漆施工中比较常见的基本方法。

a)刷漆：刷漆前必须将漆搅拌均匀（以防在存放期中颜料沉淀），并调到适当粘度，一般以经验判断：即用毛刷沾漆提起后，每分针自然流滴30－50滴/分为宜。少沾多刷，从上而下，从左至右、先里后外，先斜后直、先难后易、纵横涂刷。最后一遍涂刷时还应注意：对于垂直的表面应由上而下进行；对于水平表面应按光线照射方向进行。第一层是红丹,氧化铁造成的漆,虽然是古老,但到目前为止还是最有效的防锈漆,而且它"厚",很有底漆的效果.充份干了之后涂您所喜爱的颜色的面漆,一次干后再一次,光一次不能有效覆盖深红色的底漆. 还有,所有的油漆,一定要用油溶性的

b)喷漆   用专用喷漆作为工具，以压缩空气为送漆汽流，将油漆从喷的喷咀中喷成均匀雾状液体，均匀分散沉积在物体表面称为喷漆。喷漆的特点是：漆膜薄而均匀、光滑平整，各种部位都能喷到，不出死角，施工效率高，比刷漆提高工效5－10倍，适用于大面积的表面及人工不易涂刷的死角畸型表面。缺点是：需具备喷漆的专用设备、油漆利用率低、污染严重。喷漆施工的质量主要取决于操作者的技术熟练程度，油漆粘度、工作气压、喷与物体的距离。喷漆时使用油漆的粘度要根据油漆的种类、工作气压、环境温度来灵活掌握。一般应控制在15－35滴/分钟；工作气压为3－6kg/cm2 ；喷与物体表面的距离一般约250－400mm为宜；喷出的漆流方向应尽量垂直于物体表面约在10－12米/分钟匀速运为好。

3)油漆施用注意事项

a)不同种类（化工特性）的油漆不能混合调配，并选用同类稀释剂；

b)使用前要充分搅拌均匀，并调到适宜的粘度（稀释程度）；

c)多组份油漆，必须按使用说明规定的比例混合均匀后再用；

d)油漆表面结皮或有粗颗粒状的现象时，应采取过滤措施，以免刷后漆膜不平整和堵塞喷；

e)每遍涂层不宜过厚，并应在完全干透的情况下再施用第二遍以防夹生（假干）起皱。

护门和防护密闭门立转式门扇长期处于开启或关闭状态时，宜用楔形硬木垫托门扇下部，避免门扇下垂变形；如发现下垂应及时调整。门后宜设置一卡，以防开门时将手柄、门扇碰坏。

铰页、闭锁

铰页、闭锁及其传动机构的活动部位，添注机油，防止锈蚀，保持灵活；

采用涡轮蜗杆、杠杆联动的闭锁，每月至少开关一次，以保持良好的工作状态；

闭锁的定位位置和锁紧螺母应调整适宜，不得过松、过紧。闭锁轴上的密封圈若老化或损坏应及时更换。

密封胶条

密封胶条应保持清洁，不得粘油、涂漆。为延迟老化宜涂滑石粉；

防护密闭门、密闭门平时不宜长期关闭，如维护管理需要时，宜关闭其中一道，并每月轮换开、关一次，以避免密闭胶条失效和门扇变形；

防护密闭门、密闭门上的密闭胶条，如有局部脱落，应及时粘贴；若老化或损坏，就应及时更换。更换的密闭门胶条需要剪接时，须采用斜接头，接头处宜平整无明显凹凸；

密闭胶条的固定位置应均匀、平整，不得拉长和扭曲。固定方法可先用胶粘贴，尔后加压条用螺钉固定或尼龙铆钉固定；

防护密闭门、密闭门应轻开轻关，以免碰坏，如局部损坏，应及时用高标号水泥砂浆等材料修补，当损坏影响防护能力或密闭性能不易修复时，应按设计要求及时更换；

防护密闭门、密闭门金属门扇和钢筋砼门扇包边钢框应保持良好的油漆层，应按规定做好防锈处理。

防爆波活门

活门板与底板的接触部位及风孔四周均应保持清洁，如沾有油污烟灰，应清除干净；

活门除锈涂漆时一概将活门板卸下作业（装卸时不得用铁锤直接敲打），以便除锈干净，涂漆全面。

不经常使用的电动机每季度应启动一次；每年应保养一次，清扫灰尘，重新喷（写）不清晰的标示字符，紧固连接螺丝（栓），检查并修复开关、启动设备、风扇和控制保护线路的缺陷（如接头松动、熔丝熔蚀、校正保护整定值等）；并应按产品说明书定期检修；

接地装置、接地线每年应检查一次。接地不良或松动的应及时修理，接地装置、接地线、接地网受损的要及时修复，接地电阻超过规定值的应采取措施。

雕塑