小区智能化质量通病

全面质量是企业生存和发展的生命线，是企业核心竞争力的基础。

首创置业于2010年启动全面质量管理，整合产品（设计）质量、服务质量和工艺质量三大质量管理模块，编写《首创置业全面质量管理手册》，谋求建立“以客户价值为导向的全面质量管理体系”，全面提升质量管理水平和效果，稳步提升客户总体满意度水平。基于2012年总部组织架构，以上三个模块在总部分别由创源博韬设计公司、创新研发中心和经营管理中心负责统筹对接。

小区智能化系统，利用4C(即计算机、通信与网络、自控、IC卡)技术，通过有效的传输网络，将多元住处服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。一般由安全防范系统、信息管理系统组成。其中，安全防范系统包括视频安防（闭路电视）监控、入侵报警、门禁（可视对讲）、巡更管理等子系统；信息管理系统包括远程自动抄表、停车场（库）管理、公共广播（背景音乐）等子系统。根据不同类型、不同居住对象、不同建设标准的住宅小区合理配置智能化系统建设。

小区智能化系统已被广泛运用于住宅小区的建设中。质量控制在设计、制造、安装过程中，都要以“精度控制”为主线，强调“精、细”把关，但在制造、安装过程中也承在很多质量通病。

根据《全面质量管理手册》所设定的工作模块内容，经营管理中心在总部相关中心和一线同事的大力支持下，现完成《质量通病防治手册（工艺工法类小区智能化篇）》的编写，并将下发供一线公司参照执行。

使用说明

1、编制依据 

本技术手册依据行业相关技术标准、图集，结合在工程实施过程中发现的问题进行改良编制。 

2、手册内容及适用范围 

本技术手册是由总部经营管理中心主导编制，用于指导首创置业各一线公司工程体系在项目设计和建造过程中进行质量通病控制，同时，本技术手册也可作为各一线公司项目部工程师对现场各工程供方进行质量管理指导的参考资料。 

本技术手册适用于整个项目设计审图及工程建造阶段，主要包括项目的施工图设计、图纸内审及会审、项目营建阶段、竣工验收阶段及保修阶段。 

3、执行要求

本手册作为通用性质量管理工具，不具备项目设计资料同等效力，不可单独作为甲方指令性文件用于项目技术交底，不可作为项目工程量计量依据，如手册内做法与施工图纸不符，需以设计图纸为准进行督造和质量验收工作。 

4、更新与解释 

本技术管理手册颁布后，由总部经营管理中心负责框架调整，具体内容各一线公司可按格式进行增加，一般情况下，由一线公司工程管理部门会同设计管理部负责变更手册的相关内容并下发执行。

5、编号说明

手册编号：GY-ZN-ZN指《全面质量管理手册》工程（工艺）质量篇中智能建筑工程的小区智能化工程，即：工艺-智能-智能的拼音首字母大写，其它编号同此。

工艺质量类质量通病防治手册研究目录

1.地基及基础工程

1.1土方工程(GY-JC-TF)

1.2地基工程(GY-JC-DJ)

1.3地下防水(GY-JC-DF)

2.主体结构工程

2.1混凝土结构工程(GY-ZT-HNT)

2.2砌筑结构工程(GY-ZT-QT)

2.3钢结构工程(GY-ZT-GJ)

3.建筑装饰装修工程

3.1建筑地面工程(GY-ZS-DM)

3.2抹灰工程(GY-ZS-MH)

3.3门窗工程(GY-ZS-MC)

3.4吊顶工程(GY-ZS-DD)

3.5轻质隔墙(GY-ZS-QG)

3.6饰面（砖）工程(GY-ZS-SB)

3.7幕墙工程(GY-ZS-MQ)

3.8涂饰工程(GY-ZS-TS)

3.9裱糊及软装工程(GY-ZS-BH/RZ)

3.10细部装修工程(GY-ZS-XB)（注：01.橱柜制作与安装；02.窗帘盒、挂镜线、窗台板和暖气罩制作与安装；03.门窗套、护墙板制作与安装；04.护栏和扶手制作与安装等）

4.建筑屋面工程

4.1卷材防水屋面工程(GY-WM-JC)

4.2涂膜防水屋面工程(GY-WM-TM)

4.3刚性防水屋面工程(GY-WM-GX)

4.4瓦屋面工程(GY-WM-WW)

4.5隔热屋面工程(GY-WM-GR)

4.6玻璃屋面工程(GY-WM-BL)

4.7倒置式屋面工程(GY-WM-DZ)

5.建筑给水、排水及采暖工程

5.1室内给水系统工程(GY-JPC-JS)

5.2室内排水系统工程(GY-JPC-PS)

5.3卫生器具安装工程(GY-JPC-WQ)

5.4室内采暖系统工程(GY-JPC-CN)

5.5建筑中水系统工程(GY-JPC-ZS)

5.6室外游泳池系统工程(GY-JPC-YC)

6.建筑电气工程

6.1电气动力工程(GY-DQ-DL)

6.2电气照明安装工程(GY-DQ-ZM)

6.3备用和不间断电源安装工程(GY-DQ-BY)

7.智能建筑工程

7.1建筑设备监控系统工程(GY-ZN-JK)

7.2安全防范系统工程(GY-ZN-AF)

7.3小区智能化系统工程(GY-ZN-ZN)

8.通风及空调工程

8.1送排风系统工程(GY-TK-FP)

8.2防排烟系统工程(GY-TK-FY)

8.3空调系统安装工程(GY-TK-KZ)

9.电梯工程

9.1电梯安装与调试工程(GY-DT-DA)

9.2自动扶梯、自动人行道安装工程(GY-DT-ZD)

10.室外建筑环境工程

10.1附属建筑工程(GY-SW-FJ)（注：01.车棚、02.围墙、03.大门、04.挡土墙、05.垃圾收集站等）

10.2室外环境工程(GY-SW-HJ)

一 视频安防（闭路电视）监控系统

1 盲区

1.1现象

不能拍摄到完整的监控部位图像。

1.2原因分析

施工人员的责任心不强，摄像机安装不牢固，松动后导致摄像角度偏差。

1.3防治措施

（1）加强对现场施工过程中的质量控制，并对施工人员进行有针对性的培训和施工前的技术交底。

（2）摄像机支架安装时一定要与安装面（支柱、顶板、墙面）找平，安装摄像机时注意要拧紧固定螺丝。

        （3）调试时调试人员应认真调整摄像头至最佳角度。

    2 线缆裸露

2.1 现象

   摄像机根部位置信号线和电源线裸露。

2.2 原因分析

   施工人员在施工中偷工减料，线缆未套屏蔽软管或屏蔽软管长度不够致使根部线裸露。

2.3 防治措施

   （1）加强对现场施工过程中的质量控制，并严格按照样板要求进行施工。

（2）摄像机的信号线和电源线应分别引入，外露部分用足够长度屏蔽软管保护，并固定好管口接头。

3 线缆混乱且缺乏标志

3.1 现象

   安保监控室机柜内电缆敷设凌乱，排列无序且没有永久性标志。

3.2 原因分析

施工人员的责任心不强，贪图方便，不按施工规范规定执行。

3.3 防治措施

   （1）加强对现场施工过程中的质量控制，并对施工人员进行有针对性的培训和施工前的技术交底。

（2）监控机柜内敷设的线缆应排列整齐，两端留适度余量，接线端部应做好明显的永久性标记，便于后期维修。

    4. 电梯轿厢内盲区

4.1 现象

   电梯轿厢内摄像机不能看到轿厢内人员面部。

4.2 原因分析

电梯轿厢内摄像机的安装位置或角度不合理。

4.3 防治措施

   电梯轿厢内的摄像机应安装在轿厢门上方的左或右侧，并能有效监视电梯厢内乘员面部特征。

5 夜间图像不清晰

5.1 现象

   夜间室外拍摄的图像不清晰，无法看清人员面部。

5.2 原因分析

   （1）摄像机选型有误。

（2）摄像机与室外照明配合不紧密，夜间灯光照度不能满足摄像机工作的要求。

5.3 防治措施

   （1）室外摄像机应选用低照度摄像机。

   （2）摄像机监视范围内的环境照度应满足图像清晰的要求，必要时应设置补偿灯光。

6 忽视防静电和防雷保护措施

6.1 现象

   监控室弱电设备有静电干扰，遭雷击现象

6.2 原因分析

   （1）电磁干扰是电子系统辐射的寄生电能，它能降低数据传输的准确性，增加误报率，影响清晰度，造成电磁环境污染。

   （2）监控室内大量的精密电子设备工作电压较低，对雷击的耐受能力较差。

6.3 防治措施

   （1）监控室地面应采用防静电地板，通过接地释放静电。

   （2）为防止高压雷电波侵入机房设备，可在机房地面制作均压网，均压网与地面绝缘，单点入地，机房内所有设备的安全保护地、屏蔽地、信号地、交流工作地、防雷器地、防静电地通过共地不共线的方式与均压网连接，安防监控系统各种设备、机柜与接地网格之间的连线及所有接地线均为铜质绝缘导线，其截面应不小于6mm2。

二 入侵报警系统

1 报警探测器松动

1.1现象

入侵报警探测器安装不牢固，与墙、板间有缝隙。

1.2原因分析

（1）线盒预埋太深，探测器底座的固定螺丝不能与线盒螺孔可靠固定。

（2）施工人员的责任心不强，固定螺丝未拧紧或缺上螺丝。

   1.3 防止措施

     （1）加强对现场施工过程中的质量控制，并对施工人员进行有针对性的培训和施工前的技术交底。

（2）报警探测器底座安装时应与线盒固定牢固，固定螺丝要拧紧。

   2 导线裸露

   2.1 现象

入侵报警探测器根部位置导线裸露。

   2.2 原因分析

      施工人员在施工中偷工减料，导线未套屏蔽软管或屏蔽软管长度不够致使根部线裸露

   2.3 防治措施

（1）加强对现场施工过程中的质量控制，并严格按照样板要求进行施工。

（2）探测器导线外露部分用足够长度屏蔽软管保护，并固定好管口接头。

3 周界红外光束报警器失灵

3.1 现象

   周界入侵报警系统采用主动红外入侵探测器时，红外光束被遮挡后不报警。

3.2 原因分析

   主动红外入侵探测器的发射机与接收机未校正。

3.3 防治措施

   安装主动红外入侵探测器时，必须保证发射机与接收机轴线重合。

4 周界红外光束探测器误报警

4.1 现象

   周界入侵报警系统采用主动红外入侵探测器时，频繁出现误报警。

4.2 原因分析

   （1）探测器选型有误。

   （2）受高大树木影响。

   （3）易受自然环境（如雾、雪、雨、风沙等）的影响。

4.3 防治措施

   （1）宜选用双光束红外入侵报警探测器。

   （2）周界封闭屏障两侧不应种植高大树木。已种植树木的，应经常进行修剪。

   （3）系统调试时应考虑各种不利的环境因素，并根据实际使用情况调校最佳的响应时间参数。

   5 与视频监控系统缺乏联动

   5.1 现象

周界报警时不能实时切换报警现场的视频图像，不利于安全防范管理。

   5.2 原因分析

     入侵报警系统与视频监控系统之间未按照安防设计及施工规范规定进行联动配合。

   5.3 防治措施

     入侵报警信号应能自动触发报警部位的视频图像的调入且录像设备自动启动。

三 门禁（可视对讲）系统

1读卡机（可视对讲机）安装位置不合理

1.1 现象

   （1）读卡机（可视对讲机）安装位置易受雨水飘零侵蚀。

（2）读卡机（可视对讲机）安装高度过高或过低，不便于操作。

1.2 原因分析

（1）读卡机（可视对讲机）安装位置未与建筑紧密结合。

（2）预埋管盒时，施工人员未按照图纸设计的标高进行预留预埋。

   （3）施工人员责任心不强，安装读卡机的高度不统一。

1.3防治措施

（1）读卡机（可视对讲机）安装位置需与建筑紧密结合，建筑难以遮挡雨水需考虑其他防

雨措施。

   （2）加强对现场施工过程中的质量控制，并对工人进行有针对性的培训，施工人员要熟悉

门禁（可视对讲）系统的相关规范及技术要求，严格按照样板带路及施工技术交底的要

求进行施工。

（3）正确选择设备的安装位置，读卡机（可视对讲机）中心高度离地不高于1.5m，安装

牢固，高度统一，操作面板面向访客。

2 单元防护门锁具启闭不灵活

   2.1 现象

    单元防护门的锁具松动，启闭不畅。

2.2 原因分析

   （1）施工人员责任心不强，锁具安装不牢固，未安装产品要求进行安装。

   （2）锁具产品质量有缺陷。

2.3 防治措施

   （1）加强对现场施工过程中的质量控制，并对工人进行有针对性的培训，严格按照产品技

术要求进行锁具的安装。

（2）严把产品进场质量检验关，确保所安装的锁具均为合格产品。

3 读卡感应不灵敏

3.1 现象

   读卡机读卡时无反应或感应不灵敏。

3.2 原因分析

  （1）读卡机安装时靠近强磁场。

  （2）卡片保管不善，被消磁。

3.3 防治措施

  （1）感应式读卡机在安装时应注意可感应范围，不得靠近高频、强磁场。

  （2）加强卡片的保管，放置处应远离强磁场场所，正式发放使用前应逐一检测。

4 户内门禁控制按钮（对讲分机）不利操作

4.1 现象

  （1）户内门禁控制按钮（对讲分机）安装位置有装修遮挡，不便于操作。

  （2）户内门禁控制按钮（对讲分机）安装高度过高或过低，不便于操作。

4.2 原因分析

  （1）设计位置不合理，未充分考虑装修因素。

  （2）预埋管盒时，施工人员未按照图纸设计的标高进行预留预埋。

  （3）施工人员责任心不强，安装按钮的高度不统一。

4.3 防治措施

  （1）户内门禁控制按钮应设计在客厅临近户门，便于操作且不影响装修的部位。

（2）加强对现场施工过程中的质量控制，并对工人进行有针对性的培训，施工人员要熟

悉门禁系统的相关规范及技术要求，严格按照样板带路及施工技术交底的要求进行施工。

（3）正确选择设备的安装位置，门禁控制按钮中心高度离地不得高于1.5m，安装高度应统一并牢固。

5 音视效果不佳

5.1 现象

  （1）通话音质不好。

  （2）内置摄像机拍摄访客图像不清晰。

5.2 原因分析

  （1）产品质量有缺陷。

  （2）音视频信号易受磁场干扰，信号衰减严重。

  （3）可视对讲机摄像镜头逆光。

  （4）设备的终端接线头虚接，不牢固。

5.3 防治措施

  （1）严把产品进场质量检验关，确保所安装的设备均为合格产品。

  （2）系统线路应远离高频、强磁场，传输距离在300 m以内的视频信号线选用SYV75-5的同轴电缆；更远距离的视频信号传输，可采用SYV75－7的同轴电缆或光缆。

  （3）调整可视对讲主机内置摄像机的方位和视角于最佳位置，对不具备逆光补偿的摄像机，宜作环境亮度处理。

  （4）终端接线头要焊接牢固，无虚焊情况，做好接头的防水防潮及防腐措施。

6 门禁（可视对讲）控制器电源故障

6.1 现象

   控制器易失电，备用电源不能不能正常投入，造成信息无法存储。

6.2 原因

  （1）配电系统因正常停电或事故停电。

  （2）备用电池连接不可靠。

6.3 防治措施

  （1）设不间断电源并附设直流电池作为后备电源保证供电。

  （2）备用电池接线正确，接头压实，并定期对电池进行充放电维护。

四 巡更管理系统

1巡更信息采集点安装位置不合理

1.1 现象

   （1）巡更信息采集点安装高度过高，不便于操作。

   （2）巡更信息采集无效。

1.2 原因分析

  （1）预埋管盒时，施工人员未按照图纸设计的标高进行预留预埋。

  （2）施工人员责任心不强，安装按钮的高度不统一。

     （3）系统线路易受磁场干扰。

1.3 防治措施

（1）加强对现场施工过程中的质量控制，并对工人进行有针对性的培训，施工人员要熟悉巡更系统的相关规范及技术要求，严格按照样板带路及施工技术交底的要求进行施工。

（2）正确选择巡更点的安装位置，巡更信息采集点安装高度距离地面1.3～1.5m，安装高度应统一，安装牢固并采取防破坏措施。

   （3）系统线路严禁与交流电源线共管敷设，线路应穿屏蔽管保护，并远离高频、强磁场。

  2 室外线路施工不规范

  2.1 现象

巡更系统线路在室外弱电井内凌乱，排列无序且没有永久性标志。

  2.2 原因分析

施工人员的责任心不强，贪图方便，不按施工规范规定执行。

  2.3 防治措施

（1）加强对现场施工过程中的质量控制，并对施工人员进行有针对性的培训和施工前的技术交底。

（2）巡更线路在室外弱电井内要捆扎成束且挂在井壁，防止浸泡井底水中，每根线头均用防潮线牌标明回路，便于日后维修。

  3 室外弱电井位置不合理

  3.1 现象

   （1）小市政弱电井与路牙冲突，不便于线路检修。

   （2）小市政弱电井位于车道，井盖易被破坏。

  3.2 原因分析

（1）室外管井布置缺乏统筹，市政各专业缺乏协调。

（2）位于车道上的弱电井未按规定选用重型井盖。

 3.3 防治措施

   （1）室外综合管线与市政设施交界面多，需综合考虑，在施工中注意各专业紧密配合。

   （2）车道上的管井必须选用重载型井盖，避免车辆行驶后损坏。

五 停车场（库）管理系统

  1 读卡机设置位置不合理

  1.1现象

   （1）读卡机设置在坡道上，不便于驾驶员取卡。

   （2）读卡机与道闸距离过近，车头易碰撞栏杆。

  1.2 原因分析

   （1）受现状条件制约。

（2）设计不合理，未考虑实际使用情况。

  1.3 防治措施

   （1）读卡机应尽量设置在水平地面，保持与水平面垂直。

   （2）读卡机与道闸的中心间距应符合设计要求或产品使用要求，一般为2.5m，最近不得小于2m。

  2 地感反应失效

  2.1 现象

车辆通过后道闸不能自动回落。

  2.2 原因分析

   （1）地感线圈埋设深度不符合产品要求。

   （2）地感线圈损坏。

  2.3 防治措施

   （1）地感线圈埋设位置与埋设深度应符合产品使用要求，一般地感线需在地面切槽后绕制6圈，埋放深度控制在3 ~ 5cm，并用水泥或沥青填充切槽。

   （2）感应线圈至机箱处的线缆应采用金属管保护，并固定牢固。

  3 进出口摄像机效果不佳

  3.1 现象

    图像对比功能效果差，车牌和车辆图像不清晰。

系统自动

识别车牌

  3.2 原因分析

（1）摄像机产品质量有缺陷。

（2）摄像机选型和安装高度不合理。

3.3 防治措施

   （1）严把产品进场质量检验关，确保所安装的设备均为合格产品。

（2）进出口摄像机的视角范围主要针对出入车辆在读卡时的车牌位置，一般选择自动光圈镜头，安装高度一般为2 ~ 2.5米。对不具备逆光补偿的摄像机，宜作环境亮度处理。

  4 通讯数据连接不上

  4.1 现象

    读卡机识别卡后通讯数据中断，道闸无反应。

  4.2 原因分析

  （1）控制主机与读卡机距离过长，超出有效通讯距离，信号严重衰减。

  （2）系统线路易受磁场干扰。

  4.3 防治措施

  （1）控制主机是整个停车场系统的核心控制单元，若停车场出入口附近设有岗厅，则安放在岗厅内；若没有岗厅则安放在中控室；但控制主机同出入口读卡设备的距离一般不过200米。

  （2）通讯线严禁与交流电源线共管敷设，通讯线应穿屏蔽管保护，并远离高频、强磁场。

六 公共广播（背景音乐）系统

  1 音频线屏蔽层被破坏

  1.1现象

音频线的屏蔽层在穿线时易被硬物刮破。

  1.2原因分析

    施工人员的责任心不强，贪图方便，不按施工规范规定执行。

  1.3防治措施

   （1）加强对现场施工过程中的质量控制，并对施工人员进行有针对性的培训和施工前的技术交底。

   （2）穿线前应将线管清理干净，将管口磨滑，穿线时要小心抽拉，以免损坏屏蔽层，确保音质的清晰。

  2 广播音箱松动

  2.1 现象

广播音箱安装不牢固，与墙、板、吊顶间有缝隙。

  2.2 原因分析

     施工人员贪图方便，音箱底座未与吊顶面找平，且仅用螺丝固定在吊顶面上，上方未加接线盒，安装不牢固。

  2.3 防治措施

    （1）加强对现场施工过程中的质量控制，并对施工人员进行有针对性的培训和施工前的技术交底。

    （2）音箱安装在有吊顶处，吊顶上方应加装接线盒，音箱底座与吊顶面找平，并与线盒固定牢固，固定螺丝要拧紧。注意音箱上不要被胶漆污染。

3 广播音频线在弱电竖井内布线不规范

  3.1 现象

   多路广播音频线路在建筑竖井弱电线槽内没有捆扎、标识。

  3.2 原因分析

施工人员的责任心不强，贪图方便，不按施工规范规定执行。

  3.3 防治措施

（1）加强对现场施工过程中的质量控制，并对施工人员进行有针对性的培训和施工前的技术交底。

（2）广播音频线路应在弱电线槽内排列整齐并捆扎，每个线路的接线端部应做好明显的永久性标记，便于后期维修。

七 远程自动抄表系统

1 远程采集不到表数

  1.1 现象

远程信号采集器采集不到数据。

  1.2 原因分析

   （1）产品质量有缺陷。

   （2）移动GPRS或联通CDMA的无线网络覆盖不到信号采集器区域。

  1.3 防治措施

   （1）严把产品进场质量检验关，确保所安装的设备均为合格产品。

   （2）确保移动或联通的公网无线信号通信正常，必要时加装移动或联通信号增强装置。

2安装不规范

2.1 现象

  各类表具和信号采集器安装不规范或不符合产品安装的技术要求。表具读数应面向外，便于人员读取数据。

2.2 原因分析

  施工人员责任心不强，施工中带有随意性，未按照相关产品安装说明书操作。

2.3防治措施

加强对现场施工过程中的质量控制，并对工人进行有针对性的培训，施工人员要认真阅读各类表具的安装操作说明书及技术要求，严格按照样板带路及施工技术交底的要求进行施工。