城投行业企业分析(2)

2、市政公用事业业务

市政公用事业业务关系国计民生，且具有区域垄断性，经营较稳定；市政公用事业产品或服务价格由制定，价格调整存在滞后性，不利于企业转嫁成本

供水、污水处理、供气、供热、固废处理、公交等市政公用事业关系国计民生，在国民经济发展中占有重要的地位。供水产品是生活和生产必需品，具有较强的不可替代性；供气、供热、固废处理、公交等业务也主要以服务居民生活为主，刚性很强；受国家环保强制要求，污水处理业务也具有很强的刚性；因此，供水、污水处理、供气、供热、固废处理、公交等市政公用事业行业受宏观经济周期波动的影响比较小，属于弱经济周期行业。

受供水、污水处理、供气、供热、固废处理、公交等服务半径的，市政公用事业业务一般具有显著的区域性特征。市政公用事业部分业务实行特许经营，在区域内具有自然垄断的特性。国家建设部2004年3月颁布了《市政公用事业特许经营管理办法》，包括城市供水、供气、供热、污水处理、垃圾处理及公共交通等直接关系社会公共利益和涉及有限公共资源配置的行业，无论是已经从事这些行业经营活动的企业还是新设立企业，在建项目和新建项目都依法实施特许经营。特许经营权使得从事这些业务的城投企业在一定时间和一定区域内形成区域性垄断，经营相对稳定。

市政公用事业的产品或服务价格由制定。目前，我国供水、污水、管道燃气、公交和固废处理等价格由进行定价。如，我国天然气井口价格由国家制定，天然气的跨省输送费用也由国家统一制定，而在省内的输送价格由省一级价格主管部门管理。城市终端用户管道燃气的价格由省一级价格主管部门管理。管网设施建设费（初装费、入户费）和天然气售后服务价格由当地价格部门制定，并报上级主管部门审批。市政公用事业单位的产品或服务的价格的调整也需要由审批。如，供水、污水处理等价格调整，主要通过以下方式：首先当地物价、审计部门对供水、污水处理企业的成本进行审定，根据成本审定结果制定水价调整幅度，然后召开价格听证会，最后确定是否调整水价和水价调整幅度。一般来讲，当地调整水价时需考虑当地居民人均收入及CPI等因素，所以上述服务价格的调整具有一定滞后性。当人工、电费、原材料等成本不断上涨，但是市政公用事业的产品或价格的上调滞后，行业内企业无法及时转嫁成本，导致企业经营亏损，加大经营风险。

3、土地一级开发和房地产开发业务

土地一级开发和房地产业务受国家房地产的影响较大，近期国内房地产和土地出让市场的交易量下降，加大了从事土地一级开发和房地产开发业务的城投企业的经营风险。

地方为了增强城投企业自身的现金流和盈利能力，往往将部分土地一级开发职能划拨给城投企业，土地一级开发业务也是城投企业的主要经营性业务之一。城投企业土地一级开发业务的风险主要在于土地出让存在较大的不确定性，如果土地不能交易成功，将会导致土地一级开发的成本无法收回，资金链断裂，进而导致其无法偿付相应的银行贷款或债券本息。

近年来，由于房地产行业盈利能力很强，城投企业纷纷进入房地产市场，其中有些企业利用其拥有的土地资源（注入公司的一些土地资产），但大多数企业是从公开市场通过“招、拍、挂”形式取得土地，然后进行开发和销售，市场化程度很高。由于城投企业不是专业的房地产开发商，可能存在对房地产开发中的市场风险认识不足、资金链管理等问题。

城投企业从事的土地一级开发和房地产业务受国家宏观的影响很大。近年来，国家对房地产市场实施了一系列的，房地产市场的土地和房屋销售面积波动较大。2008年，我国土地成交价格和面积和全国商品房的销售面积大幅下降。2009年和2010年，受国家出台刺激房地产市场、刚性需求较大的影响，房地产市场成交量和价格大幅增长。

图9-3:2006-2010年全国主要城市监测地价情况

数据来源：2010年国土资源公报

图9-4:2006-2010年国有建设用地出让面积及成交价款

数据来源：2010年国土资源公报

图9-5：2000年以来全国商品住宅销售面积

数据来源：国家统计局

近期，国家出台的“限购”、银行对房地产企业的严格信贷等，使得全国主要城市的房地产和土地成交面积和价格大幅下滑。国内土地和房地产市场的不景气，使得从事土地一级开发和房地产经营的城投企业经营风险加大。